【正文】 方案二拆賠方案（思路二）：有條件市場方案回避違法私房問題綜合拆賠比： 方案一： 遵循國家現(xiàn)行拆遷法規(guī)違法建筑按成本價(jià)現(xiàn)金補(bǔ)償保留保留保留保保留留拆拆除除 拆拆除除拆除拆除拆除拆除拆除拆除拆除拆除拆除拆除p拆除私房 1069棟，拆除建面共 M2（思路一）：準(zhǔn)政策方案界定建房時間綜合拆賠比為： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。假設(shè)所有私宅都是合法的估算政策拆賠比（拆賠比下限）政策依據(jù)： 根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋拆遷管理辦法》對拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，拆除居民房屋應(yīng)補(bǔ)償同等面積的房屋，但雙方應(yīng)就面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量進(jìn)行差價(jià)結(jié)算。政策拆賠的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是界定建房日期p現(xiàn)有大部分房屋為 97年以后所建房屋，根據(jù)調(diào)研，1999年 3月 5日以后所建的房屋至少在 50%以上。p羅湖區(qū)法院專門為此類案件開設(shè)了 “ 綠色通道 ” ，為起訴非法開發(fā)商的中小業(yè)主提供辦理立案手續(xù)的便利。國家和深圳現(xiàn)行拆遷法規(guī)規(guī)定違法建筑不予賠償《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋拆遷管理辦法 》? 第二條：凡市、區(qū)國土管理部門因征用土地、收回土地或其他用地單位征用土地，涉及拆除土地上的房屋而引起的拆遷、補(bǔ)償、安置事宜的，適用本辦法。政府和開發(fā)商在拆賠談判中的具體分工① 拆遷政策和實(shí)施方案的宣傳解釋② 負(fù)責(zé)擬定各種具體詳細(xì)的拆遷補(bǔ)償方案③ 聯(lián)合各單位人員組成多個工作小組④ 談判培訓(xùn)和準(zhǔn)備⑤ 制定談判策略⑥ 工作小組進(jìn)駐三塊插花地實(shí)施談判⑦ 談判過程中組織會議，改進(jìn)策略、修改方案、解決問題⑧ 負(fù)責(zé)業(yè)主的聯(lián)系、召集、組織⑨ 保證拆遷穩(wěn)定政府① 不參與具體談判工作② 與業(yè)主簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議③ 實(shí)施補(bǔ)償開發(fā)商本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。公共利益的實(shí)現(xiàn)216。 商品房建設(shè)監(jiān)管 引入律師拆遷改造項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先建設(shè)還建房，保證業(yè)主按時回遷，本項(xiàng)目還建房數(shù)量大，為避免開發(fā)商先建商品房，建設(shè)局在開發(fā)商辦理商品房建設(shè)審批手續(xù)時應(yīng)予把關(guān)。項(xiàng)目拆遷量大，只有充分挖掘地塊價(jià)值才能實(shí)現(xiàn)利潤，對開發(fā)主體的綜合能力要求高拆賠難度 ：p本項(xiàng)目共涉及三個片區(qū) p拆除私房 110萬平米，還建 65萬平米p被拆遷私房 產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜p拆賠標(biāo)準(zhǔn)的制定和拆遷談判過程復(fù)雜對開發(fā)主體的能力要求 ：針對本項(xiàng)目的特點(diǎn)，規(guī)模大、所需資金投入量大、拆賠難度高等因素， 本改造項(xiàng)目對開發(fā)主體的能力要求高本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。萬科地產(chǎn)216。?使插花地迅速融入到深圳特區(qū)的都市文明中，形成與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的、城市有機(jī)整體的組成部分 。改造后總平面圖運(yùn)作模式p由香港漢國置業(yè)和運(yùn)泰實(shí)業(yè)聯(lián)合開發(fā)，拆遷談判主要由運(yùn)泰公司負(fù)責(zé)，投資、開發(fā)建設(shè)由漢國置業(yè)負(fù)責(zé)，開發(fā)利潤雙方按比例分成。模式五：上海新天地改造項(xiàng)目u上海新天地是太平橋改造總體規(guī)劃的啟動項(xiàng)目。模式四：深圳漁農(nóng)村改造基本情況?漁農(nóng)村位于福田區(qū)皇崗口岸旁、地鐵沿線。為給城中村改造騰出市場空間，珠海市 3年內(nèi)不在新批房地產(chǎn)用地，大大激起了投資者興趣，吸引發(fā)展商積極參與。與股份公司一道做通村民工作。隨著城市的發(fā)展舊城改造工作的推進(jìn)，政府自主開發(fā)的模式越來越不適應(yīng)大規(guī)模的開發(fā)改造，為了擺脫這種困境， 香港成立重建局，同時認(rèn)識到脫離私營機(jī)構(gòu)來大規(guī)模改造是不可能的；220。一般舊城（村）改造項(xiàng)目主體分析p開發(fā)模式的關(guān)鍵在于如何充分利用發(fā)展商、業(yè)主及政府職能部門三者之間的優(yōu)勢。 A、 C片區(qū)通過土地出讓實(shí)行市場化運(yùn)作?！?整體功能定位182。第一階段結(jié)論回顧打造具備聯(lián)合國人居獎標(biāo)準(zhǔn)的以普通居住、廉租居住為主的大型：“健康人居社區(qū) ”182。 ”“ 告別插花地，構(gòu)建和諧羅湖 ”182?！?整體功能定位182?！?改造模式182。 開發(fā)模式研究182。香港重建局介紹機(jī)構(gòu)簡介：香港重建局的全稱為市區(qū)重建局，它的前身是土地發(fā)展公司（簡稱 “土發(fā)公司 ” ）。?通過 符合城市住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范要求的改造，使基礎(chǔ)設(shè)施與城市接軌，改善了城中村內(nèi)外交通情況，實(shí)現(xiàn)了建筑面貌與城市的協(xié)調(diào)。政策措施：?3年內(nèi)暫停批準(zhǔn)市區(qū)新開工住宅項(xiàng)目，為城中村改造騰出市場空間?盡量照顧舊村居民利益，所有合法房屋按 1:1至 1:補(bǔ)償；?對開發(fā)商實(shí)行 “拆一免二至三 ”，即開發(fā)商每拆 1平方米的房屋，可免交 2至 3平方米的建筑面積的地價(jià)，并減免相應(yīng)的消防費(fèi)等。為配合蔡屋圍金融中心區(qū)發(fā)展，蔡屋圍村改造于 1992年立項(xiàng)， 1995年開始拆遷了 4萬多平方米舊村房屋， 1999年建成都市名園交付使用。一是改造項(xiàng)目免除地價(jià)，建成后除公共配套設(shè)施外均可進(jìn)入市場銷售；二是對漁農(nóng)村改造采取特事特辦的原則，提高改造效率；三是制定靈活的拆補(bǔ)方案，對村民的合理利益和要求予以充分保障。改造后的上海新天地新天地規(guī)劃布局p北里以保留石庫門舊建筑為主 ，結(jié)合現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，變?yōu)槎嗉腋呒壪M(fèi)場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。在以上五種開發(fā)模式中凡是有股份公司參與的模式均不適用于本項(xiàng)目非市場化模式 政府主導(dǎo)開發(fā) 政府指導(dǎo)，股份公司自主開發(fā) 政府指導(dǎo)，開發(fā)商自主開發(fā)模式政府主導(dǎo)拆賠、開發(fā)商獨(dú)立運(yùn)作政府指導(dǎo)， 開發(fā)商、股份公司合作12345市場化模式接下來我們通過設(shè)定適用性評價(jià)指標(biāo)體系來判斷剩下三種開發(fā)模式的適用性本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 A、 C片區(qū)通過土地出讓實(shí)行市場化運(yùn)作。不愿意介入拆遷賠償，拆遷一定要政府協(xié)助執(zhí)行，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)216。政府指導(dǎo)，開發(fā)商自主開發(fā)模式 適用性判斷指標(biāo) 政府指導(dǎo)，開發(fā)商自主開發(fā) 本項(xiàng)目 判斷改造目標(biāo) 社會效益、經(jīng)濟(jì)效益并重 以社會效益為主要目標(biāo)拆賠難度 拆賠難度小 較大現(xiàn)狀建設(shè)規(guī)模與建設(shè)強(qiáng)度 現(xiàn)狀建設(shè)強(qiáng)度不大 建筑規(guī)模大，建設(shè)強(qiáng)度不一需投入的資金量 資金投入量大 資金需求巨大對開發(fā)主體能力的要求 開發(fā)商愿意介入拆遷談判 開發(fā)商不愿介入拆遷談判政府能提供的政策支持力度 政府能夠提供較多政策扶持 拆遷量大，只有政府讓利才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡需要控制風(fēng)險(xiǎn)的能力 較高 高采用此模式開發(fā)商極易陷入拆遷談判的困境，提高改造的前期成本，導(dǎo)致項(xiàng)目的利潤率嚴(yán)重下降，容易使項(xiàng)目產(chǎn)生 “爛尾風(fēng)險(xiǎn) ”或?yàn)榱俗非蟾哳~投資回報(bào)率而冒政策風(fēng)險(xiǎn)，因此不適合本項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。還建房建設(shè)的監(jiān)控216。制定項(xiàng)目整體投資發(fā)展及運(yùn)營計(jì)劃216。片區(qū) 私房數(shù)量（ 棟） 私房建筑面積（萬 m2） 占地面積（萬 m2） 邊坡建筑棟 數(shù)（棟） 邊坡建筑面積（萬 m2） 現(xiàn)狀容積率A 350 7 　B 542 34 　C 420 9 合計(jì) 1312 50 　本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)國家拆遷法規(guī)政府不應(yīng)該為違法開發(fā)商、違法交易行為和腐敗分子所犯違法行為 “ 買單 ”p插花地存在嚴(yán)重的土地?zé)o序開發(fā)、權(quán)錢交易等違法犯罪行為，涉及到相當(dāng)一批不法開發(fā)商、土地非法炒賣者及有關(guān)審批部門責(zé)任人。城中村改造主要政策的適用范圍分析?原村非法占用國家所有的土地或原農(nóng)村用地紅線外其他土地新建、改建、擴(kuò)建 的私房?原村民未經(jīng)鎮(zhèn)級以上人民政府批準(zhǔn)在原農(nóng)村用地紅線內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建的私房?原村民超出批準(zhǔn)文件規(guī)定的用地面積、建筑面積所建的私房?原村民違反一戶一棟原則所建的私房非原村民未經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)單獨(dú)或合作興建的私房?未經(jīng)規(guī)劃國土部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建筑工程 規(guī)劃許可證，非法占用土地興建的工業(yè)、 交通、能源等項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營性建筑物及 生活配套設(shè)施《兩規(guī)》適用范圍?本規(guī)定所稱的城中村是指我市城市化過程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地的地域范圍內(nèi)的建成區(qū)域。強(qiáng)制拆除違法私房獲得的效益小于成本，不可控因素增多，極易導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施失控獲益 成本u直接的賠償數(shù)額減少u維護(hù)了現(xiàn)有法規(guī)的嚴(yán)肅性u矛盾激化，導(dǎo)致大量的訴訟和上訪，社會、法律、政治風(fēng)險(xiǎn)加大u政府支出成本無法預(yù)測與控制u不符合國家對拆賠維護(hù)穩(wěn)定的要求u現(xiàn)有法規(guī)的不完善性沒有得到解決綜上所述，強(qiáng)制拆除違法私房獲得的效益小于代價(jià)，不確定、不穩(wěn)定因素多，極易導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施失控！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。思路一：準(zhǔn)政策方案（界定建房時間）特點(diǎn)描述 由規(guī)劃國土部門界定建房時間維護(hù)了《兩規(guī)》的嚴(yán)肅性，嚴(yán)格界定了違法、合法建筑合法、違法私房區(qū)別對待前提條件 規(guī)劃國土部門愿意并承擔(dān)界定責(zé)任，并保障界定的實(shí)施不確定性因素 界定結(jié)果不確定界定操作不確定業(yè)主態(tài)度不確定綜合拆賠比 合法建筑拆賠比幅度為 1:~1:違法私房拆賠比為 1:綜合拆賠比幅度為 1:~1:(根據(jù)初步市場調(diào)查，假定違法私房按 50%比例測算 )本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 A、 B片區(qū)通過土地出讓實(shí)行市場化運(yùn)作本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？赡艿牟鹳r模式 —— 兩種途經(jīng)、兩種思路途徑 思路 結(jié)果 利 弊區(qū)別合法與違法思路一：規(guī)劃國土部門界定建房時間，區(qū)分合法與違法建筑?界定不清?有利于維護(hù)政策權(quán)威?減少了賠償強(qiáng)度?使違法私房受到了懲罰? 界定實(shí)施難度大? 違建補(bǔ)償無依據(jù)? 不利于社會穩(wěn)定不區(qū)別合法與違法思路二：執(zhí)行《兩規(guī)》實(shí)施細(xì)則第三條： “ 列入舊城（村）改造規(guī)劃區(qū)域的違法建筑，不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。q現(xiàn)有政策的不完善性：沒有徹底解決城市化過程中應(yīng)解決的問題；沒有很好的解決公平與公正的問題；存在可操作性較弱的問題?？赡苄纬傻膬煞N拆賠方案參照城中村改造的相關(guān)政策遵循國家現(xiàn)行拆遷法規(guī)方案一方案二本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。插花地私房產(chǎn)權(quán)特征主要特征p違法建筑普遍， 98%以上沒有房產(chǎn)證p私房面積超標(biāo)現(xiàn)象突出：除 C片區(qū)外， A、 B片區(qū)私房以 79層為主p產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂并經(jīng)歷數(shù)次變更：有一戶一棟、一戶多棟、一棟多戶p業(yè)主來源復(fù)雜：全國各地及部分香港人p建筑超紅線問題嚴(yán)重說明：由于插花地地籍資料不完善，本次研究有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)的數(shù)據(jù)來自市場調(diào)研及訪談，用地和房屋產(chǎn)權(quán)情況有待進(jìn)一步理清。研究拆賠的前提 —— 基于開發(fā)模式不同的開發(fā)模式有不同的拆賠模式，我們所研究的拆賠策略是基于以上選擇的開發(fā)模式不完全市場化模式政府主導(dǎo)拆賠、開發(fā)商運(yùn)作模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。享受項(xiàng)目優(yōu)惠政策216。補(bǔ)償安置資金監(jiān)管216。本項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)條件總結(jié)?現(xiàn)狀建設(shè)規(guī)模與建設(shè)強(qiáng)度?需投入的資金量?拆賠難度?對開發(fā)主體能力的要求?政府能夠提供的政策支持力度?需要控制風(fēng)險(xiǎn)的能力?改造目標(biāo) 以社會效益最大化為主要目標(biāo)現(xiàn)狀建設(shè)規(guī)模大，各片區(qū)建設(shè)強(qiáng)度不一需投入的資金量巨大業(yè)主有改造意愿，拆賠難度相對于特區(qū)內(nèi)的城中村較小拆遷量大，只有充分挖掘地塊價(jià)值才能實(shí)現(xiàn)利潤，對開發(fā)主體的綜合能力要求高態(tài)度明確，決心大，但能夠提供的政策支持尚不明確對于控制風(fēng)險(xiǎn)的能力要求極高本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。容積率必須增加至少 1倍以上才會平衡。 A、 B片區(qū)通過土地出讓實(shí)行市場化運(yùn)作。以上舊城（村）改造項(xiàng)目的五種開發(fā)模式各有利弊下面我們結(jié)合本項(xiàng)目的改造目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)條件進(jìn)行開發(fā)模式的適用性分析 ——本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。改造前的上海新天地p破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中表現(xiàn)。?區(qū)政府計(jì)劃出資 2023萬元全面改造漁農(nóng)村地區(qū)的市政管網(wǎng)系統(tǒng)，徹底解決漁農(nóng)村地區(qū)市政容量不足、管線布局不合理、水環(huán)境污染嚴(yán)重等現(xiàn)狀問題。p在市政府、市城管辦和市住宅局評比活動中，都市名園被授予 “ 花園式、園林式小區(qū) ” 稱號。模式三：珠海城中村改造基本情況：珠海市對建成區(qū) 26個城中村同時進(jìn)行改造，全部位于香洲區(qū)，改造工作從 2023年 6月起步，計(jì)劃用 3至 5年的時間集中力量全部完成。改造模式： 整體拆除重建改造方案u開發(fā)模式 ：政府指導(dǎo)，村股份公司組織自主改造數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)案例占地面積 改造后總建面 m2容積率 總投資 資金來源 ?村民自籌資金，每戶出資 100萬?建設(shè)期間由股份公司集體資產(chǎn)作融資抵押?建設(shè)期后以村民分得的住房為貸款抵押物?建設(shè)期內(nèi)融資利息 1000萬元由區(qū)政府支付本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。模式一：香港舊城改造階段：零星試點(diǎn)階段（ 1972年以前）大規(guī)模改造階段（19721987）土發(fā)公司與專門化舊城改造階段（ 19881999）重建局階段 （ 1999年以后）開發(fā)模式：模式三：通過向私人發(fā)展商出售土地進(jìn)行模式一：自行進(jìn)行（即充當(dāng)發(fā)展商）模式二：與聯(lián)營合伙人共同進(jìn)行改造u香港舊城改造在第1和第 2階段主要采用模式一，即政府充當(dāng)開發(fā)商的開發(fā)模式，自行改造；u在第 3和第 4階段主要采用模式二，即政府與聯(lián)營的私人開發(fā)機(jī)構(gòu)共同進(jìn)行改造，兼有向發(fā)展商出售土地進(jìn)行改造?！?改造方案本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！?整體功能定位182。第一階段結(jié)論回顧“ 填補(bǔ)羅湖區(qū)乃至深圳市大型廉租住區(qū)空白 ”“ 中國插花地改造示范區(qū) ”具備申辦 “ 迪拜國際改善居住環(huán)境最佳范例獎 ” 標(biāo)準(zhǔn)的健康人居項(xiàng)目182。羅湖區(qū)插花地改造開發(fā)模式與拆賠模式研究謹(jǐn)呈：深圳市羅湖區(qū)建設(shè)局本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。　 整