【正文】 21:43:4521:43:4521:433/22/2023 9:43:45 PM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 21:43:4521:43:4521:43Monday, March 22, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。從萬達廣場實踐經(jīng)驗看：萬達典型項目分析：沈陽萬達商業(yè)廣場 —— 敗筆與轉(zhuǎn)型項目起初總建筑面積 23 萬平方米2023 年拆遷重建后的總建筑面積 萬平方米?招商不利，世界名店退出?銷售的散鋪因為經(jīng)營不善引起商家訴訟轉(zhuǎn)型策略： 增加住宅和寫字樓，新建 4 幢 31 層板式建筑，其中三幢為商住精裝修公寓樓，一幢為清水房寫字樓。與第二代不同之處在于其持有型物業(yè)盈利32萬達集團前期產(chǎn)品分析 —— 一二代產(chǎn)品存在的優(yōu)勢與不足主要優(yōu)勢 主要不足123選址優(yōu)勢：核心商圈黃金地段規(guī)模優(yōu)勢：在當?shù)囟紴檩^大的商業(yè)商戶優(yōu)勢：吸引大量消費人流4 政策優(yōu)勢：有較好的政策優(yōu)惠123建筑與業(yè)態(tài)形式單一，購物環(huán)境較差過分依賴主力店的拉動效應(yīng)，忽視經(jīng)營動線規(guī)劃普遍較差，人群組合效應(yīng)不夠4 20%的散鋪銷售帶來諸多問題第一代產(chǎn)品： 第一代產(chǎn)品的單體商業(yè)中， 20%的商業(yè)散售，散售部分為一層商鋪。創(chuàng)造性地開發(fā)了單 店、組合店、城市綜合體三代產(chǎn)品。南萬科，北萬達 —— 萬科集團與萬達集團的對比：萬達戰(zhàn)略2023年后將戰(zhàn)線收縮在以商業(yè)地產(chǎn)為主的五大支柱產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造了萬達特色的商業(yè)地產(chǎn)模式。第四代產(chǎn)品？萬達的商業(yè)地產(chǎn)品類代表 ：1代表產(chǎn)品： 長春萬達廣場（圖片 1所示）開發(fā)模式： 建設(shè)一個大樓，配小面積廣場。定位時重點關(guān)注的業(yè)態(tài)特點現(xiàn)有第三代產(chǎn)品主要商家構(gòu)成在商業(yè)業(yè)態(tài)的落位與分布方面，萬達也總結(jié)出了自己的一套規(guī)律零售（超市、百貨）業(yè)態(tài)娛樂、餐飲業(yè)態(tài)主入口次入口 ?百貨或超市樓 的擺位，一般情況下建在項目兩條主干道的 交叉顯眼 的位置。 三月 21三月 21Monday, March 22, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/3/22 21:43:4521:43:4522 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。勝人者有力，自勝者強。 三月 219:43 下午 三月 2121:43March 22, 20231行動出成果，工作出財富。商鋪落位： 中小店鋪，主要集中在商業(yè)廣場長 680 米，總面積約 5 萬平方米的連廊步行街上。后采取整體銷售緩解資金壓力。半年銷售對比實現(xiàn)房銷售面積約 320萬平方米，銷售金額約 368億元。做事非常勤奮，不抽煙、不喝酒，只要在公司總是第一個上班。萬達單店時代只有一個主力店談判對象，當伙伴急劇增加時一對一散點談判已不適應(yīng)。健身休閑方面，萬達的戰(zhàn)略合作伙伴是 一兆韋德，萬達認為，如果要吸引人流的話，就必須有標準的 游泳池 。經(jīng)驗獲?。喝f科可適當提升整個項目中銷售面積部分的比例 （萬達參考值 40%60%銷售）在銷售運營階段，借鑒萬達的以往經(jīng)驗，公司需重點關(guān)注銷售持有模式的定奪和后期商業(yè)運營的培育工作。 三月 21三月 2121:43:4521:43:45March 22, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 三月 219:43 下午 三月 2121:43March 22, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 三月 21三月 21Monday, March 22, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。? 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移動機– 住宅地產(chǎn)已進入成熟期，按照一般規(guī)律，這一時期應(yīng)該多種經(jīng)營，分散投資，萬科拿 20%的雞蛋放進商業(yè)地產(chǎn)的籃子不足為奇，這是該年齡段的正常發(fā)育表現(xiàn)發(fā)育– 萬科師從港派，特別是新鴻基，師傅到了一定階段有了一定實力會轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，增加租金收入在總收入中的比例，以此來抗市場波動風(fēng)險，平滑經(jīng)濟周期，新鴻基亦如此。同時，萬達也充分認識到分割小產(chǎn)權(quán)出售的模式絕不是商業(yè)地產(chǎn)的出路 。就業(yè)工程購物中心里最大可以新增 1 萬人就業(yè)，最小的也有 7 千人就業(yè)，這符合中國國情，尤其是現(xiàn)在中央政府號召就業(yè)優(yōu)先，價值就會更加突出。萬達集團商業(yè)模式專項研究項目發(fā)展部2023年 7月目錄： 一：萬達集團簡介二：萬達的核心競爭力分析三：萬達的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況四：萬達背后對我們的啟示 萬達集團的業(yè)界地位：中國商業(yè)地產(chǎn)第一中國商業(yè)地產(chǎn)第一中國第一家全國最大規(guī)模舊區(qū)改造的企業(yè)中國第一個商業(yè)地產(chǎn)中國第一個訂單地產(chǎn)中國第一個房地產(chǎn)信托投資基金 亞洲最大的商業(yè)院線……是競爭對手，也是學(xué)習(xí)榜樣！萬達 萬達集團商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的年尺：企業(yè)創(chuàng)立階段?19881998企業(yè)轉(zhuǎn)型、摸索、調(diào)整階段?19982023企業(yè)發(fā)展與擴張期?20232023? 1988 ：萬達公司成立? 1992 ：改制為萬達集團股 份有限公司? 1994： 萬達進入足球領(lǐng)域? 19951998：在住宅開發(fā)的同時，歷經(jīng)開辦電梯廠、制藥廠、連鎖商業(yè)等的探索，希望拓展長線、穩(wěn)定收益的業(yè)務(wù)領(lǐng)域? 1999 ：開始訂單地產(chǎn)式生產(chǎn) —— 傍大款 “沃爾瑪 ”? 2023 ：退出萬達足球俱部，確立商業(yè)地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)兩條腿走路? 2023：正式進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，同年長春萬達沃爾瑪項目建成? 2023：第一代、第二代產(chǎn)品投資高峰期，期間提出做百年企業(yè)? 2023：遭遇房地產(chǎn)宏