【正文】 本控制?建設管理?風險控制能力?品牌效應?風險控制能力強?品牌優(yōu)勢?建設管理成本最低?最大挖掘土地價值?實現(xiàn)利潤最大化高于市場正常價值實現(xiàn)價值分析本報告是嚴格保密的。補償安置資金監(jiān)管216。落實政策支持和資金支持216。項目順利實施216。城市經(jīng)濟的發(fā)展責任權利 利益政府應扮好 “潤滑劑 +催化劑 ”的角色本報告是嚴格保密的。享受項目優(yōu)惠政策216。促使政府實現(xiàn)更多社會目標216。獲得開發(fā)經(jīng)驗各主體在改造中的責、權、利 — 開發(fā)商本報告是嚴格保密的。實現(xiàn)拆賠目標必須遵循的大原則p拆遷工作政策性強，涉及面廣，在改造中必須依法行政，這是法制環(huán)境建設的需要，也是保障拆遷工作順利進行的基礎。研究拆賠的前提 —— 基于開發(fā)模式不同的開發(fā)模式有不同的拆賠模式，我們所研究的拆賠策略是基于以上選擇的開發(fā)模式不完全市場化模式政府主導拆賠、開發(fā)商運作模式本報告是嚴格保密的。如果我們的拆賠方案有訴訟失敗風險，那么拆賠工作就將難以繼續(xù)拆賠必須符合政策政府還沒有針對插花地出臺相應 “ 辦法 ” 、 “ 規(guī)定 ” ，插花地改造缺少政策法規(guī)支持本報告是嚴格保密的。近幾年來，國家不斷對城市拆遷加強管理和規(guī)范，強調(diào)依法拆遷和維護當事人的合法權益實施時間 政策法規(guī)名稱 主要內(nèi)容或目的 《城市房屋拆遷管理條例》 加強對城市房屋拆遷的管理 ,維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行 《憲法》（十屆人大修正） 國家尊重和保障人權；公民的合法私有財產(chǎn)不可侵犯；國家為公共利益的需要可以依照法律法規(guī)對土地進行征收或征用并給予補償 《關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》要嚴格限制采取強制性拆遷措施，防止矛盾激化《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》 規(guī)范城市房屋拆遷行政裁決行為，維護拆遷當事人的合法權益 ，防止暴力拆遷 《關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》杜絕城鎮(zhèn)房屋拆遷中嚴重侵害城鎮(zhèn)居民的合法權益，引發(fā)群眾大量上訪，影響社會穩(wěn)定的現(xiàn)象 《關于深化改革嚴格土地管理的決定》嚴格控制建設用地增量，努力盤活土地存量，強化節(jié)約利用土地，進一步完善符合我國國情的最嚴格的土地管理制度 《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋拆遷管理辦法》本報告是嚴格保密的。? 第二十三條：拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。插花地私房產(chǎn)權特征主要特征p違法建筑普遍， 98%以上沒有房產(chǎn)證p私房面積超標現(xiàn)象突出：除 C片區(qū)外， A、 B片區(qū)私房以 79層為主p產(chǎn)權關系混亂并經(jīng)歷數(shù)次變更：有一戶一棟、一戶多棟、一棟多戶p業(yè)主來源復雜：全國各地及部分香港人p建筑超紅線問題嚴重說明：由于插花地地籍資料不完善，本次研究有關房屋產(chǎn)權的數(shù)據(jù)來自市場調(diào)研及訪談，用地和房屋產(chǎn)權情況有待進一步理清。插花地違法私房的形成插花地存在的違法現(xiàn)象所有沒有產(chǎn)權證的私房均視作違法建筑本報告是嚴格保密的。p目前羅湖區(qū)法院已經(jīng)受理此類案件 135宗，標的金額達到 1279萬余元。羅湖區(qū)法院以非法經(jīng)營罪判處羅某有期徒刑兩年六個月，并處罰金 100萬元。可能形成的兩種拆賠方案參照城中村改造的相關政策遵循國家現(xiàn)行拆遷法規(guī)方案一方案二本報告是嚴格保密的。插花地歷史上屬于集體用地， 由于集體土地管理失控，造成了不法開發(fā)商的無序開發(fā)，插花地改造可適當參照城中村改造相關政策p羅湖插花地歷史上屬于新屋嚇、嚇屋、布心、草鋪等村的集體用地，用地性質主要為林地；p1999年后，隨著區(qū)位條件的改善，加上 “插花地 ”管理相對薄弱，部分 “地下開發(fā)商 ”未經(jīng)合法手續(xù)占用山體及林地興建了1300多棟私房。 ”合法房屋應按目前的市場價值給予補償《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》不予補償－－－－《城市房屋拆遷管理條例》《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋拆遷管理辦法》《城市房屋拆遷估價指導意見》符合政策的拆賠條件99年 3月 5日本報告是嚴格保密的。但操作難度大。q現(xiàn)有政策的不完善性：沒有徹底解決城市化過程中應解決的問題；沒有很好的解決公平與公正的問題；存在可操作性較弱的問題。合理的補償標準 要實現(xiàn)的目標u合理的補償標準包含合法建筑違法建筑 拆賠符合政策?避免政策風險?依法補償可操作性強?方案多樣性?適當?shù)牟鹳r空間兼顧各方利益?保障業(yè)主利益?保證開發(fā)的驅動力下面對政策拆賠的補償標準進行具體分析本報告是嚴格保密的。還建商品房市場價值預估參照以上可比案例，考慮到市場風險保守估計還建商品房（按 2023年計）價值為： 5000元 /㎡時間 物業(yè)名稱 交易次數(shù) 平均價格 最高價 最低價202311至2023531陽光明居一期 ４ 5075 6000 4305山湖居一期 75 5824 7656 4433綠映居 21 4406 4875 4125金洲花園 5 4119 4621 3717理想新城　 3 4900 5307 4600搜集 地片區(qū)周邊可比交易案例 105個， 住宅平均單價 4860元 /平米本報告是嚴格保密的。合法私房市場化拆賠分析—— 拆賠比區(qū)間（ ）業(yè)主意愿補償?shù)牡紫蓿和ㄟ^市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)在拆遷改造中業(yè)主最關心的是利益問題，因此所獲賠償不低于以前收益是業(yè)主可承受的心理底限，根據(jù)對業(yè)主私房租金（ 14元 /平方米）及周邊商品房租金（ 20元 /平方米）調(diào)查， 若達到改造后房屋收益高于業(yè)主目前收益水平，最低拆賠比約為 1:；市場化拆賠參考值 ：業(yè)主市場賠償?shù)钠谕悼蓞⒄找酝鹳r慣例，據(jù)調(diào)查以往案例拆賠比均在 1:1以上本報告是嚴格保密的?？赡艿牟鹳r模式 —— 兩種途經(jīng)、兩種思路途徑 思路 結果 利 弊區(qū)別合法與違法思路一：規(guī)劃國土部門界定建房時間，區(qū)分合法與違法建筑?界定不清?有利于維護政策權威?減少了賠償強度?使違法私房受到了懲罰? 界定實施難度大? 違建補償無依據(jù)? 不利于社會穩(wěn)定不區(qū)別合法與違法思路二：執(zhí)行《兩規(guī)》實施細則第三條： “ 列入舊城（村）改造規(guī)劃區(qū)域的違法建筑，不予確認產(chǎn)權。各方案目標實現(xiàn)及操作難度論證方案 合法性 實事求是 懲戒違法 社會穩(wěn)定 技術可行 可持續(xù)發(fā)展 經(jīng)濟效益準政策方案（界定建房時間）有條件的市場方案? 由上表可以看出，兩種方案是各有利弊的；? 在滿足前提的條件下，兩種方案理論上都可行，準政策方案最難實現(xiàn)而且不利于社會穩(wěn)定，有條件的市場方案有失公平性；符合度低高本報告是嚴格保密的。改造方案一下的開發(fā)強度測算方案一（完全市場化方案）政府只負責拆遷談判， A、B、 C片區(qū)全部交由開發(fā)商開發(fā)建設，整個項目在政府的監(jiān)督協(xié)調(diào)下完全實行市場化 運 作。?思路一和思路二的Ｂ片區(qū)容積率過高，規(guī)劃上嚴重超過改造片區(qū)的開發(fā)強度要求，面臨無法批復的風險通過以下方法降低Ｂ片區(qū)容積率：1. 增加商業(yè)比例的方法降低容積率2. 政府補貼思路一：準政策方案 —— 界定建房時間思路二：有條件市場方案 —— 回避違法私房問題經(jīng)測算，其他條件不變，Ｂ片區(qū)容積率降到 4，需政府補貼：拆賠比＝ 補貼： 拆賠比＝ 　　 補貼： 增加Ｂ片區(qū)商業(yè)比例的方法降低容積率本報告是嚴格保密的。 A、 B片區(qū)通過土地出讓實行市場化運作本報告是嚴格保密的。改造方案一兩種拆賠思路的經(jīng)濟分析思路一：準政策方案 —— 界定建房時間 （拆賠比 ）思路二：有條件市場方案 —— 回避違法私房問題（拆賠比 ）容積率政府地價收入 （包括Ａ片區(qū) 2萬平米山地，Ｂ片區(qū) ，南方電建 ）（包括Ａ片區(qū) 4萬平米山地，Ｂ片區(qū) ，南方電建 ）政府仍需投入大量資金用于市政、公建配套等基礎設施建設開發(fā)商投入資金 本報告是嚴格保密的。拆賠方案二（思路一）：準政策方案 —— 界定建房時間，綜合拆賠比為： 片區(qū) 容積率 拆賠比 增加可利用面積（萬 m2）開挖山地面積（萬m2）投資額（萬元） 成本利潤率可售面積（萬 m2）A 4 2 263,511 ％ B 無 （羅湖＋龍崗山地） 396,628 % C 0 100,148 % u測算前提拆賠比： 還建面積： 可售面積： u測算結果改造容積率： A－ 4　 B－ 　 C－ 總投資： 76億元本報告是嚴格保密的。開發(fā)強度（容積率）測算的前提條件 —— 各片區(qū)可調(diào)配用地匯總可可調(diào)調(diào)配配山山地地 已建設用地已建設用地可可利利用用土土地地南方電建南方電建用地用地萬平米萬平米已建設用地已建設用地已建設用地已建設用地已建設用地羅湖行政羅湖行政區(qū)內(nèi)山地區(qū)內(nèi)山地龍崗行政龍崗行政區(qū)內(nèi)山地區(qū)內(nèi)山地片區(qū) 可調(diào)配土地 面積A片區(qū) 羅湖行政區(qū)內(nèi)山體山邊空地 —B片區(qū) 羅湖、龍崗行政區(qū)內(nèi)山體山邊空地 羅湖山地 C片區(qū) 山邊空地和部分山體南方電建及周邊平整土地 南方電建及平整邊坡增加用地 本報告是嚴格保密的。思路一：準政策方案（界定建房時間）特點描述 由規(guī)劃國土部門界定建房時間維護了《兩規(guī)》的嚴肅性，嚴格界定了違法、合法建筑合法、違法私房區(qū)別對待前提條件 規(guī)劃國土部門愿意并承擔界定責任，并保障界定的實施不確定性因素 界定結果不確定界定操作不確定業(yè)主態(tài)度不確定綜合拆賠比 合法建筑拆賠比幅度為 1:~1:違法私房拆賠比為 1:綜合拆賠比幅度為 1:~1:(根據(jù)初步市場調(diào)查，假定違法私房按 50%比例測算 )本報告是嚴格保密的。違法私房的補償標準低于合法建筑的補償標準按私房目前的市場價值補償（ 1:）市場調(diào)查的業(yè)主意愿違法與合法建筑應該以同樣的標準補償核心目標保證搬遷改造工作順利實施兼顧目標懲戒違法行為解決歷史遺留問題補償標準不宜過低本報告是嚴格保密的。以上對應拆除的房屋和擬還建的房屋的市場價值分別進行預估，測算政策拆賠比上限。B片區(qū)周邊二手房案例時間 物業(yè)名稱 交易次數(shù) 平均價格 最高價 最低價202311至2023531 比華利山莊 3 3051 3408 2698搜集 B片區(qū)周邊 可比案例 3個， 住宅平均單價 3051元 /平米，考慮到 B片區(qū)環(huán)境、區(qū)位等因素，價格下調(diào) 15％， B片區(qū)私房估值是 2600元 /平米B片區(qū)拆遷貨幣補償最低標準為： 2600元 /平米本報告是嚴格保密的。強制拆除違法私房獲得的效益小于成本，不可控因素增多，極易導致項目實施失控獲益 成本u直接的賠償數(shù)額減少u維護了現(xiàn)有法規(guī)的嚴肅性u矛盾激化，導致大量的訴訟和上訪，社會、法律、政治風險加大u政府支出成本無法預測與控制u不符合國家對拆賠維護穩(wěn)定的要求u現(xiàn)有法規(guī)的不完善性沒有得到解決綜上所述，強制拆除違法私房獲得的效益小于代價，不確定、不穩(wěn)定因素多，極易導致項目實施失控！本報告是嚴格保密的。那么違法建筑是否就真的不予賠償呢？建房時間本報告是嚴格保密的。有效界定建房時間是區(qū)別合法、違法的關鍵方法：規(guī)劃國土部門界定?國土部門作為主管部門對違法建筑的處罰和登記是其日常工作，可以依據(jù)其對違法建筑的處罰通知書及檔案資料出具建房時間證明。產(chǎn)權處理產(chǎn)權合法房屋違法建筑“兩規(guī) ”處理拆遷賠償賠償方法 賠償標準不符合處理條件政策拆賠流程本報告是嚴格保密的。城中村改造主要政策的適用范圍分析?原村非法占用國家所有的土地或原農(nóng)村用地紅線外其他土地新建、改建、擴建 的私房?原村民未經(jīng)鎮(zhèn)級以上人民政府批準在原農(nóng)村用地紅線內(nèi)新建、改建、擴建的私房?原村民超出批準文件規(guī)定的用地面積、建筑面積所建的私房?原村民違反一戶一棟原則所建的私房非原村民未經(jīng)縣級以上人民政府批準單獨或合作興建的私房?未經(jīng)規(guī)劃國土部門批準，未領取建筑工程 規(guī)劃許可證，非法占用土地興建的工業(yè)、 交通、能源等項目的生產(chǎn)經(jīng)營性建筑物及 生活配套設施《兩規(guī)》適用范圍?本規(guī)定所稱的城中村是指我市城市化過程中依照有關規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設用地的地域范圍內(nèi)的建成區(qū)域。拆賠方案一： 遵循國家現(xiàn)行拆遷法規(guī)說明：p由于插花地地籍資料不完善，本次研究有關房屋產(chǎn)權的數(shù)據(jù)來自市場調(diào)研及訪談，用地和房屋產(chǎn)權情況有待進一步理清p根據(jù)市場調(diào)研假定合法房屋占 2％p拆除私房 1069棟，拆除建面共 M2p其中合法房屋占 2％，共計 M2，按市場評估價賠償p其中違法房屋占 98％，共計 M2 ， 按成本價補償根據(jù)初步評估插花地私房市場價約為 ： 2700元 /平米根據(jù)市場調(diào)研插花地私房建造成本約為： 1000元 /平米合法房屋：違法房屋：賠償標準2700元 /平米補償標準1000元 /平米賠償金額補償金額? 拆賠成本約： ? 拆遷后的Ａ、Ｂ、Ｃ片區(qū)可以按照凈地出讓本報告是嚴格保密的。目前此類案件在 3天內(nèi)即可實現(xiàn)從立案審查到移送合議庭，做好快審快結的準