【文章內(nèi)容簡介】 市有機整體的組成部分 。 ?完善區(qū)域功能，促進城市發(fā)展?區(qū)域增值?區(qū)域特色塑造本報告是嚴格保密的。本項目屬于大規(guī)模的舊城改造項目， B片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)強度大， A、 C片區(qū)建設(shè)強度適中?數(shù)據(jù)來源：由于各方數(shù)據(jù)出入較大，世聯(lián)在綜合國土局、城規(guī)院、建設(shè)局三家單位調(diào)查資料的基礎(chǔ)上，輔以調(diào)研數(shù)據(jù)確定我們研究的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。片區(qū) 私房數(shù)量 （棟） 私房建筑面積 （萬 m2） 占地面積（萬 m2） 邊坡建筑棟 數(shù)（棟） 邊坡建筑面積（萬 m2） 現(xiàn)狀容 積率A 350 7 　B 542 34 　C 420 9 合計 1312 50 　建設(shè)規(guī)模羅湖插花地現(xiàn)共有私宅 1312棟，核心改造區(qū)占地 ，建筑面積 ，涉及近 9萬人口， 屬于 大規(guī)模的舊城改造項目。建設(shè)強度?B片區(qū)容積率在 4以上， A、 C片區(qū)容積率均在 3以下?私房樓層普遍在 7—9 層， 10層以上占 5%，最高為 13層?B片區(qū)建設(shè)強度大，超過崗廈舊村（容積率 ）， A、 C片區(qū)建設(shè)強度適中。AB C插花地私房層數(shù)本報告是嚴格保密的。根據(jù)第一階段研究粗略測算，本項目改造所需投入的資金量巨大政府只負責(zé)拆遷談判， A、 B、 C片區(qū)全部交由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)設(shè)想一政府：拆遷談判＋ C片區(qū)的開發(fā)建設(shè)將 C片區(qū)打造成為純粹的廉租區(qū)，統(tǒng)一集中解決 A、 B、 C片區(qū)低收入群體的居住問題。 A、 B片區(qū)通過土地出讓實行市場化運作。設(shè)想二政府：拆遷談判＋ B片區(qū)的開發(fā)建設(shè)將 B片區(qū)打造成為純粹的廉租區(qū)，統(tǒng)一集中解決 A、 B、 C片區(qū)低收入群體的居住問題。 A、 C片區(qū)通過土地出讓實行市場化運作。方案一（完全市場化方案）方案二（不完全市場化方案）片區(qū) 容積率 拆賠比 增加土地面積 （萬 m2） 投資額（ 萬元）A 191,126B 324,620C 90,518 元?A、 C片區(qū)共獲得土地收益 ?B片區(qū)共需政府投資 ?項目改造自身無法達到利益平衡，需政府另外投資 17億元?A、 B片區(qū)共獲得土地收益 ?C片區(qū)共需政府投資 ?考慮到配套及管理成本的投入，基本上可達到收支平衡本報告是嚴格保密的。本項目中的業(yè)主有改造意愿，改造的拆賠難度相對于特區(qū)內(nèi)的城中村較小?近 50%愿意改造： ?由于對房屋安全的擔憂，大部分小業(yè)主愿意改造，不愿意改的主要是大業(yè)主。?業(yè)主主要分三種情況：知道不合法但不說；被大業(yè)主騙；由于多數(shù)親戚一起建并不害怕和擔心?知道房屋不合法對拆賠訴求不強：?對拆遷賠償強烈要求 1:1的不多，但也表示能 1:1最好?對賠償安置方式意見彈性較大，大部分對就地安置或現(xiàn)金補償都可接受，有一小部分只接受就地安置?物業(yè)價值持續(xù)下降使大部分小業(yè)主支持改造：?搶建物業(yè)持續(xù)增加，環(huán)境變差，居住人口復(fù)雜，交通不便使用于自住的小業(yè)主居住越來越不舒適?區(qū)域違法房屋價值不斷下降，使得小業(yè)主對持有物業(yè)保值增值的預(yù)期破滅本報告是嚴格保密的。開發(fā)商對本項目改造的看法 —— 政府讓利、不介入拆賠訪談對象 訪談要點216。運泰實業(yè)有限公司216。綠景地產(chǎn)216。萬科地產(chǎn)216。中海地產(chǎn)216。金地地產(chǎn)216。星河地產(chǎn)216。榮超地產(chǎn)216。百仕達實業(yè)216?，F(xiàn)狀容積率在 ， 3以上的基本上無法改，除非政府讓利。容積率必須增加至少 1倍以上才會平衡。改造成功的關(guān)鍵在于容積率的增加幅度 216。不愿意介入拆遷賠償，拆遷一定要政府協(xié)助執(zhí)行，費用由開發(fā)商承擔216。一家開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式比較好，可以調(diào)劑均衡地塊價值216。認為插花地項目政府不讓利就改不了。對待業(yè)主的拆遷和賠償，政府的行政手段要強有力，建設(shè)周期要有保證。有了政府的強大后盾，開發(fā)商才有信心。216。要超過 15～ 20%的毛利才有吸引力本報告是嚴格保密的。項目拆遷量大，只有充分挖掘地塊價值才能實現(xiàn)利潤，對開發(fā)主體的綜合能力要求高拆賠難度 ：p本項目共涉及三個片區(qū) p拆除私房 110萬平米，還建 65萬平米p被拆遷私房 產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜p拆賠標準的制定和拆遷談判過程復(fù)雜對開發(fā)主體的能力要求 ：針對本項目的特點，規(guī)模大、所需資金投入量大、拆賠難度高等因素， 本改造項目對開發(fā)主體的能力要求高本報告是嚴格保密的。政府對插花地改造的態(tài)度明確，決心很大，前期采取的一系列行動效果明顯，但具體 能夠提供的政策支持尚不明確政府對插花地改造的思路? “ 政府絕不通過改造賺錢，而且還要讓利于民，這也是為歷史失誤必須承擔的代價 ”政府對插花地改造的準備?成立了專門的插花地改造領(lǐng)導(dǎo)小組?成立了相應(yīng)的組織機構(gòu)配備了專門的人員?籌備專項保障資金政府對插花地改造的政策支持 ?城中村改造的地價優(yōu)惠政策本報告是嚴格保密的。本項目對控制風(fēng)險的能力要求高本項目可能發(fā)生的風(fēng)險分析 ：法律風(fēng)險：拆賠不符合法律法規(guī)，產(chǎn)生訴訟風(fēng)險。市場風(fēng)險：市場營銷不當利潤難以實現(xiàn)，無法實現(xiàn)經(jīng)濟平衡。社會風(fēng)險：對開發(fā)主體控制不當，項目 “ 爛尾 ” 。行政風(fēng)險：利益分配不公平，拆遷賠償不恰當，引起業(yè)主上訪。本項目易產(chǎn)生以上的各種風(fēng)險本項目對于控制風(fēng)險的能力要求極高本報告是嚴格保密的。本項目的現(xiàn)實條件總結(jié)?現(xiàn)狀建設(shè)規(guī)模與建設(shè)強度?需投入的資金量?拆賠難度?對開發(fā)主體能力的要求?政府能夠提供的政策支持力度?需要控制風(fēng)險的能力?改造目標 以社會效益最大化為主要目標現(xiàn)狀建設(shè)規(guī)模大，各片區(qū)建設(shè)強度不一需投入的資金量巨大業(yè)主有改造意愿，拆賠難度相對于特區(qū)內(nèi)的城中村較小拆遷量大，只有充分挖掘地塊價值才能實現(xiàn)利潤，對開發(fā)主體的綜合能力要求高態(tài)度明確，決心大，但能夠提供的政策支持尚不明確對于控制風(fēng)險的能力要求極高本報告是嚴格保密的。政府主導(dǎo)開發(fā)模式適用性判斷指標 政府主導(dǎo) 本項目 判斷改造目標 以社會效益為主要目標 以社會效益為主要目標拆賠難度 大 較大現(xiàn)狀建設(shè)規(guī)模與建設(shè)強度 現(xiàn)狀規(guī)模較小、建設(shè)強度不大 建筑規(guī)模大，建設(shè)強度不一需投入的資金量 資金投入量較小 資金需求巨大對開發(fā)主體能力的要求 對開發(fā)能力要求不高拆遷量大，只有充分挖掘地塊價值才能實現(xiàn)利潤，對開發(fā)主體綜合能力的要求高政府能提供的政策支持力度 政策扶持力度大 拆遷量大，只有政府讓利才能實現(xiàn)經(jīng)濟平衡需要控制風(fēng)險的能力 較高 高由于政府可投入資金量有限，本項目不適合采用政府主導(dǎo)模式本報告是嚴格保密的。政府指導(dǎo)，開發(fā)商自主開發(fā)模式 適用性判斷指標 政府指導(dǎo)，開發(fā)商自主開發(fā) 本項目 判斷改造目標 社會效益、經(jīng)濟效益并重 以社會效益為主要目標拆賠難度 拆賠難度小 較大現(xiàn)狀建設(shè)規(guī)模與建設(shè)強度 現(xiàn)狀建設(shè)強度不大 建筑規(guī)模大，建設(shè)強度不一需投入的資金量 資金投入量大 資金需求巨大對開發(fā)主體能力的要求 開發(fā)商愿意介入拆遷談判 開發(fā)商不愿介入拆遷談判政府能提供的政策支持力度 政府能夠提供較多政策扶持 拆遷量大，只有政府讓利才能實現(xiàn)經(jīng)濟平衡需要控制風(fēng)險的能力 較高 高采用此模式開發(fā)商極易陷入拆遷談判的困境，提高改造的前期成本，導(dǎo)致項目的利潤率嚴重下降，容易使項目產(chǎn)生 “爛尾風(fēng)險 ”或為了追求高額投資回報率而冒政策風(fēng)險，因此不適合本項目本報告是嚴格保密的。政府主導(dǎo)拆賠、開發(fā)商 獨立運作模式 適用性判斷指標 政府主導(dǎo)拆賠、開發(fā)商 獨立運作 本項目 判斷改造目標 社會效益、經(jīng)濟效益并重 以社會效益為主要目標拆賠難度 拆賠難度較大 較大現(xiàn)狀建設(shè)規(guī)模與建設(shè)強度 現(xiàn)狀建設(shè)強度不大 建筑規(guī)模大，建設(shè)強度不一需投入的資金量 資金投入量大 資金需求巨大對開發(fā)主體能力的要求 開發(fā)商不愿介入拆遷談判 開發(fā)商不愿介入拆遷談判政府能提供的政策支持力度 政府能夠提供較多政策扶持 拆遷量大，只有政府讓利才能實現(xiàn)經(jīng)濟平衡需要控制風(fēng)險的能力 較高 高此 模式 能夠有效地控制市場風(fēng)險、行政風(fēng)險、拆賠風(fēng)險，較適合本項目本報告是嚴格保密的。本項目開發(fā)模式建議政府主導(dǎo)拆賠、開發(fā)商獨立運作根據(jù)政府與開發(fā)商的不同特點及優(yōu)勢，實施改造時的具體工作內(nèi)容為：主體 在項目改造中所起的作用 分析政府 ?負責(zé)具體拆賠談判?規(guī)劃設(shè)計、方案報批、招商?資金和風(fēng)險控制?全程跟進、協(xié)調(diào)、監(jiān)督兩方主體優(yōu)勢互補、共同作用使改造順利實施開發(fā)商 ?拆遷安置補償?開發(fā)實施本報告是嚴格保密的。技術(shù)路線可能的開發(fā)主體主要開發(fā)模式案例實現(xiàn)價值分析改造風(fēng)險分析本項目適用性判斷本報告是嚴格保密的。政府為控制風(fēng)險的最佳主體風(fēng)險種類 發(fā)生條件 最佳控制主體法律風(fēng)險 訴訟 無市場風(fēng)險 市場營銷、利潤實現(xiàn) 開發(fā)商社會風(fēng)險 項目爛尾 政府行政風(fēng)險 業(yè)主上訪 政府合作風(fēng)險 拆賠談判、拆遷安置 政府風(fēng)險分析本報告是嚴格保密的。四種主要風(fēng)險需重點控制開發(fā)商不優(yōu)先建還建房，業(yè)主無法按時回遷開發(fā)商中途撤資或后續(xù)資金不足補償安置資金不到位，業(yè)主無法按時領(lǐng)取過渡費風(fēng)險二風(fēng)險三風(fēng)險四風(fēng)險一政府優(yōu)惠政策無法落實、公共配套設(shè)施建設(shè)資金不到位、各項手續(xù)審批程序繁瑣緩慢本報告是嚴格保密的。有針對性制定有效的控制措施 補償安置資金監(jiān)管本項目拆遷規(guī)模大，業(yè)主過渡周期長，安置過渡費用高，若業(yè)主在過渡期內(nèi)不能按時領(lǐng)取補償費，勢必引起社會不穩(wěn)定現(xiàn)象，影響項目推進。 商品房建設(shè)監(jiān)管 引入律師拆遷改造項目應(yīng)優(yōu)先建設(shè)還建房，保證業(yè)主按時回遷，本項目還建房數(shù)量大，為避免開發(fā)商先建商品房，建設(shè)局在開發(fā)商辦理商品房建設(shè)審批手續(xù)時應(yīng)予把關(guān)。本項目實施過程中，涉及主體多，法律關(guān)系復(fù)雜，需簽訂較多協(xié)議，因此在改造過程中，引入有經(jīng)驗的律師參與，有利于保障項目實施的合法性和政府、開發(fā)商、業(yè)主各方權(quán)益的實現(xiàn)建立改造綠色通道項目拆遷規(guī)模大，談判難度大，需投入工作量大，前期費用高，需辦理手續(xù)多而繁雜，如按一般程序操作必將拖延改造進程，難出改造實際效果。本報告是嚴格保密的。開發(fā)商可實現(xiàn)利潤最大化改造主體 影響因素 分析 可實現(xiàn)價值開發(fā)商?資金實力?開發(fā)經(jīng)驗?成本控制?建設(shè)管理?風(fēng)險控制能力?品牌效應(yīng)?風(fēng)險控制能力強?品牌優(yōu)勢?建設(shè)管理成本最低?最大挖掘土地價值?實現(xiàn)利潤最大化高于市場正常價值實現(xiàn)價值分析本報告是嚴格保密的。吸引開發(fā)商進入的驅(qū)動力分析利潤率收入支出市場動力0暴利區(qū)無利區(qū)資金量20%10%E允許利潤區(qū) 不允許利潤區(qū)政策限制常利區(qū)微利區(qū)收入支出市場動力盈虧平衡點u使項目改造具備市場動力的前提是項目利潤至少在常利區(qū)，經(jīng)訪談可知開發(fā)商對舊改項目的預(yù)期凈利潤是 10%u項目利潤實現(xiàn)必須是在政策允許下，即只能在允許利潤區(qū)實現(xiàn)利潤u只有同時滿足上述兩個條件，城中村改造才具備市場驅(qū)動力本報告是嚴格保密的。各主體在改造中的責(zé)、權(quán)、利 — 政府216。開發(fā)商的選擇216。補償安置資金監(jiān)管216。決定政府資助的形式216。還建房建設(shè)的監(jiān)控216。制定整體規(guī)劃設(shè)計216。落實政策支持和資金支持216。土地的取得216。拆遷的具體實施216。解決整個開發(fā)過程發(fā)生的問題和矛盾216。項目順利實施216。公共利益的實現(xiàn)216。社會效益的實現(xiàn)216。區(qū)域形象的建立216。城市經(jīng)濟的發(fā)展責(zé)任權(quán)利 利益政府應(yīng)扮好 “潤滑劑 +催化劑 ”的角色本報告是嚴格保密的。責(zé)任權(quán)利 利益216。土地使用權(quán)的獲得216。項目的開發(fā)權(quán)216。享受項目優(yōu)惠政策216。獲得政府資金支持216。制定項目整體投資發(fā)展及運營計劃216。執(zhí)行合作協(xié)議條款216。促使政府實現(xiàn)更多社會目標216。最大化的實現(xiàn)土地價值216。獲取合理開發(fā)利潤216。公司品牌的提升216。獲得開發(fā)經(jīng)驗各主體在改造中的責(zé)、權(quán)、利 — 開發(fā)商本報告是嚴格保密的。政府和開發(fā)商在拆賠談判中的具體分工① 拆遷政策和實施方案的宣傳解釋② 負責(zé)擬定各種具體詳細的拆遷補償方案③ 聯(lián)合各單位人員組成多個工作小組④ 談判培訓(xùn)和準備⑤ 制定談判策略⑥ 工作小組進駐三塊插花地實施談判⑦ 談判過程中組織會議，改進策略、修改方案、解決問題⑧ 負責(zé)業(yè)主的聯(lián)系、召集、組織⑨ 保證拆遷穩(wěn)定政府① 不參與具體談判工作② 與業(yè)主簽訂補償安置協(xié)議③ 實施補償開發(fā)商本報告是嚴格保密的。拆賠模式研究本報告是嚴格保密的。改造目標決定了拆賠模式研究的目標p 保證拆遷工作快速推進p 符合國家對拆遷的要求p 保證拆賠工作合法性p 懲戒違法行為p 解決歷史遺留問題p 維護社會穩(wěn)定p 警戒搶建行為p 考慮業(yè)主的合理利益核心目標兼顧目標p不同的目標會有不同的拆賠模式，在本項目改造中拆賠模式不可能同時滿足全部目標，因此我們在研究中圍繞一個核心目標，并盡可能的兼顧其他目標 ……本報告是嚴格保密的。實現(xiàn)拆賠目標必須遵循的大原則p拆遷工作政策性強，涉及面廣，在改造中必須依法行政，這是法制環(huán)境建設(shè)的需要，也是保障拆遷工作順利進行的基礎(chǔ)。 依據(jù)法律原則 —— 政府工作的要求實事求是原則 —— 現(xiàn)實條件的約束穩(wěn)中創(chuàng)新原則 —— 實現(xiàn)目標的途徑p一方面拆賠必須維護現(xiàn)有法律，保持社會穩(wěn)定，另一方面深圳插花地的改造尚無