【正文】 約 250平方米的私房用地，用于今后深圳市沿河快速道路的建設(shè)n規(guī)劃支持 —— 容積率提高至 ，增加功能彈性?容積率提高至 ，使項目建設(shè)規(guī)模由約 10萬 m2增加至約 m2?規(guī)劃方案在改造功能上提供了商業(yè)、酒店、住宅、公寓等多種功能組合，增強(qiáng)了漁農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力和彈性n市政完善 —— 消除交通瓶頸，改造市政管網(wǎng)?規(guī)劃確定在漁農(nóng)村西北側(cè)新開辟的市政道路將由區(qū)政府全額投資建設(shè)，計劃資金為 1500萬元，此項目與改造工作同步建設(shè)，同步投入使用。模式五： 政府指導(dǎo)，開發(fā)商、股份公司合作政府股份公司拆賠、安置 回遷返建 商品房建設(shè)開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃、政策優(yōu)惠、引導(dǎo)、協(xié)調(diào)市場化模式本報告是嚴(yán)格保密的。太平橋改造秩序本報告是嚴(yán)格保密的。p改造前，該位置屬于田面舊村，多為年久失修的破爛老屋，房屋間距小，采光差，沒有管道煤氣、沒有排污系統(tǒng)。各開發(fā)模式綜合對比描述降低拆賠難度，加快改造進(jìn)程能保證改造開發(fā)后的整體品質(zhì)實現(xiàn)土地和物業(yè)的最大價值政府是否有較強(qiáng)監(jiān)控能力模式一 政府主導(dǎo)開發(fā)模式二 政府指導(dǎo)，股份公司自主開發(fā)模式三 政府指導(dǎo)，開發(fā)商自主開發(fā)模式模式四 政府主導(dǎo)拆賠、開發(fā)商獨立運作模式五 政府指導(dǎo)，開發(fā)商、股份公司合作高 低本報告是嚴(yán)格保密的。? 本次研究成果要能夠指導(dǎo)羅湖插花地法定圖則的制定。根據(jù)第一階段研究粗略測算，本項目改造所需投入的資金量巨大政府只負(fù)責(zé)拆遷談判， A、 B、 C片區(qū)全部交由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)設(shè)想一政府：拆遷談判＋ C片區(qū)的開發(fā)建設(shè)將 C片區(qū)打造成為純粹的廉租區(qū)，統(tǒng)一集中解決 A、 B、 C片區(qū)低收入群體的居住問題。運泰實業(yè)有限公司216?，F(xiàn)狀容積率在 ， 3以上的基本上無法改，除非政府讓利。216。本項目易產(chǎn)生以上的各種風(fēng)險本項目對于控制風(fēng)險的能力要求極高本報告是嚴(yán)格保密的。四種主要風(fēng)險需重點控制開發(fā)商不優(yōu)先建還建房，業(yè)主無法按時回遷開發(fā)商中途撤資或后續(xù)資金不足補(bǔ)償安置資金不到位，業(yè)主無法按時領(lǐng)取過渡費風(fēng)險二風(fēng)險三風(fēng)險四風(fēng)險一政府優(yōu)惠政策無法落實、公共配套設(shè)施建設(shè)資金不到位、各項手續(xù)審批程序繁瑣緩慢本報告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)商的選擇216。解決整個開發(fā)過程發(fā)生的問題和矛盾216。項目的開發(fā)權(quán)216。公司品牌的提升216。 舊城改造工作涉及各方面的利益，我國對于保證被拆遷人的利益有嚴(yán)格的政策規(guī)定，為了實現(xiàn)核心目標(biāo)保證拆遷工作的順利實施，必須遵守拆賠的大原則 ——本報告是嚴(yán)格保密的?？赡苄纬傻膬煞N拆賠方案參照城中村改造的相關(guān)政策遵循國家現(xiàn)行拆遷法規(guī)方案一方案二本報告是嚴(yán)格保密的。 《城市房屋拆遷管理條例》 本報告是嚴(yán)格保密的。蔡培偉等 5名被告被判退還業(yè)主們總計逾 360萬元的購房款及利息。方案一評價方案 利 弊 風(fēng)險方案一：違法建筑按成本價現(xiàn)金補(bǔ)償? 減少了賠償強(qiáng)度? 懲戒違法行為? 技術(shù)可行? 項目成本降低，容易實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡?不利于社會穩(wěn)定?賠償缺少政策依據(jù)?業(yè)主難以接受?拆賠難以實施，改造不能順利推進(jìn)?法律風(fēng)險－訴訟?行政風(fēng)險－業(yè)主上訪本報告是嚴(yán)格保密的。政策拆賠解決違法建筑的途徑是產(chǎn)權(quán)合法化、土地國有化，違法建筑不予賠償新建、改建、擴(kuò)建私房《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》 合法化、確認(rèn)產(chǎn)權(quán) 違法每戶補(bǔ)償不超過 480平方米超過的面積實行貨幣補(bǔ)償“以房地產(chǎn)市場評估價格確定 ”“拆遷評估一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。通過現(xiàn)狀及成因我們發(fā)現(xiàn)插花地私房有其存在的合理性q違法私房存在的合理性：填補(bǔ)了廉租房供應(yīng)空白，承擔(dān)了一定的社會職能，為政府緩解了矛盾。C片區(qū)周邊二手房案例時間 物業(yè)名稱 交易次數(shù) 平均價格 最高價 最低價202311至2023531布心花園 6 3007 3456 2585東道苑 1 3086 3086 3086翡翠園 6 3893 4386 3577譜心苑 6 3092 3393 3017泰和花園 6 3327 3765 3362鵬城花園 5 3311 3880 3075搜集 C片區(qū)周邊可比案例 30個， 住宅平均單價 3286元 /平米，考慮到 C片區(qū)環(huán)境、區(qū)位等因素，價格下調(diào) 15％， C片區(qū)私房估值是 2800元 /平米C片區(qū)拆遷貨幣補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)為： 2800元 /平米本報告是嚴(yán)格保密的。插花地私房拆賠比結(jié)論p合法私宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，拆賠比 [ － ]p違法私宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，拆賠比 合法標(biāo)準(zhǔn)違法標(biāo)準(zhǔn)拆賠比p補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的下限高于政策補(bǔ)償?shù)牡拙€ — 不會產(chǎn)生政策風(fēng)險，維護(hù)政策權(quán)威p補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基本符合業(yè)主的意愿 — 拆賠工作容易進(jìn)行，推動改造工作順利實施p區(qū)別對待合法與違法建筑 — 實現(xiàn)兼顧目標(biāo) “ 保護(hù)合法、懲戒違法 ”本報告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)強(qiáng)度（容積率）測算的前提條件開發(fā)模式拆賠標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)功能比例改造投資利潤率政府主導(dǎo)拆賠、開發(fā)商獨立運作拆賠比上限凈利潤率 10％按照常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項目暫定改造后物業(yè)功能比例為：住宅：商業(yè)：配套＝ 86%:10%:4%本報告是嚴(yán)格保密的。改造方案二（設(shè)想一）下的開發(fā)強(qiáng)度測算方案二（不完全市場化方案）拆賠方案拆拆除除 拆拆除除拆除拆除拆除保留保留保保留留拆除拆拆除除開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)拆除拆除拆除拆除開發(fā)開發(fā)建設(shè)建設(shè)開發(fā)開發(fā)建設(shè)建設(shè)還還建建 還還建建 還建還建還建p拆除私房 1087棟，拆除建面共 M2方案二（思路二）：有條件市場方案回避違法私房問題綜合拆賠比： 方案一： 遵循國家現(xiàn)行拆遷法規(guī)違法建筑按成本價現(xiàn)金補(bǔ)償（思路一）：準(zhǔn)政策方案界定建房時間綜合拆賠比為： 設(shè)想一： 政府除負(fù)責(zé)拆遷談判外，還承擔(dān) C片區(qū)的開發(fā)建設(shè)，將 C片區(qū)打造成為純粹的廉租區(qū)，統(tǒng)一集中解決 A、 B、 C片區(qū)低收入群體的居住問題。拆賠 方案二（思路二）：有條件市場方案 ——回避違法私房問題，綜合拆賠比： 片區(qū) 容積率 拆賠比 增加可利用面積（萬 m2）開挖山地面積（萬m2）投資額（萬元） 成本利潤率可售面積（萬 m2）A 4 4 289,629 ％ B 5 無 （羅湖＋龍崗山地） 458,931 % C 3 0 298,629 % u測算前提拆賠比： 還建面積： 可售面積： u測算結(jié)果改造容積率： A－ 4 B－ 5 C－ 3總投資： 本報告是嚴(yán)格保密的。思路二：有條件市場方案特點描述 回避違法私房問題政府通過控制拆賠上限控制開發(fā)強(qiáng)度沒有運用現(xiàn)有的政策，僅從操作層面考慮前提條件 脫離《兩規(guī)》走市場化，需要政府認(rèn)可不確定性因素 綜合拆賠比不確定風(fēng)險不確定綜合拆賠比 村民可承受拆賠底限為 1:村民希望拆賠比為 1:1綜合拆賠比幅度為 [ － 1]本報告是嚴(yán)格保密的。拆遷房屋市場價值預(yù)估：還建商品房市場價值預(yù)估： 5000元 /㎡A片區(qū)： 2800元 /㎡B片區(qū)： 2600元 /㎡C片區(qū)： 2800元 /㎡合法建筑的綜合最低政策拆賠比約為： 1:0. 54 本報告是嚴(yán)格保密的。結(jié)論：違法私房也應(yīng)考慮賠償違法私房強(qiáng)制拆除并不予賠償 —無法實施保證拆賠實施并快速推進(jìn) —核心目標(biāo)違法私房應(yīng)考慮賠償存在矛盾判斷完全政策方案（只對合法建筑進(jìn)行補(bǔ)償）不可行途徑本報告是嚴(yán)格保密的。?規(guī)劃國土部門界定具有權(quán)威性，且符合法律規(guī)定和政府工作要求?！　? 《暫行規(guī)定》適用范圍本報告是嚴(yán)格保密的。 p羅湖 “ 空樓行動 ” 開展以后，因興建違法建筑用于出售的羅崇梅被依法逮捕。p非法倒賣、轉(zhuǎn)讓土地p未按 “兩證一書 ”用地面積和建設(shè)規(guī)模建造房屋p非法興建房屋并予以出售，擾亂市場秩序p非法經(jīng)營房地產(chǎn)行為p羅湖插花地歷史上屬于新屋嚇、嚇屋、布心、草鋪等村的集體用地，用地性質(zhì)主要為林地；p1999年后，隨著區(qū)位條件的改善，加上 “ 插花地 ” 管理相對薄弱，部分 “ 地下開發(fā)商 ” 未經(jīng)合法手續(xù)占用山體及林地興建了 1300多棟私房。 ? 第二十二條： 拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補(bǔ)償； 拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。為了保證拆遷工作的順利進(jìn)行，拆賠一定要符合政策規(guī)定國家《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》，要求嚴(yán)格依法行政， 堅決糾正城鎮(zhèn)房屋拆遷中侵害人民群眾利益的各種行為，維護(hù)城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民的合法權(quán)益，正確引導(dǎo)群眾支持依法進(jìn)行的拆遷工作，保持社會穩(wěn)定。改造目標(biāo)決定了拆賠模式研究的目標(biāo)p 保證拆遷工作快速推進(jìn)p 符合國家對拆遷的要求p 保證拆賠工作合法性p 懲戒違法行為p 解決歷史遺留問題p 維護(hù)社會穩(wěn)定p 警戒搶建行為p 考慮業(yè)主的合理利益核心目標(biāo)兼顧目標(biāo)p不同的目標(biāo)會有不同的拆賠模式，在本項目改造中拆賠模式不可能同時滿足全部目標(biāo)，因此我們在研究中圍繞一個核心目標(biāo)，并盡可能的兼顧其他目標(biāo) ……本報告是嚴(yán)格保密的。執(zhí)行合作協(xié)議條款216。區(qū)域形象的建立216。制定整體規(guī)劃設(shè)計216。本報告是嚴(yán)格保密的。政府主導(dǎo)拆賠、開發(fā)商 獨立運作模式 適用性判斷指標(biāo) 政府主導(dǎo)拆賠、開發(fā)商 獨立運作 本項目 判斷改造目標(biāo) 社會效益、經(jīng)濟(jì)效益并重 以社會效益為主要目標(biāo)拆賠難度 拆賠難度較大 較大現(xiàn)狀建設(shè)規(guī)模與建設(shè)強(qiáng)度 現(xiàn)狀建設(shè)強(qiáng)度不大 建筑規(guī)模大，建設(shè)強(qiáng)度不一需投入的資金量 資金投入量大 資金需求巨大對開發(fā)主體能力的要求 開發(fā)商不愿介入拆遷談判 開發(fā)商不愿介入拆遷談判政府能提供的政策支持力度 政府能夠提供較多政策扶持 拆遷量大，只有政府讓利才能實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡需要控制風(fēng)險的能力 較高 高此 模式 能夠有效地控制市場風(fēng)險、行政風(fēng)險、拆賠風(fēng)險，較適合本項目本報告是嚴(yán)格保密的。本項目對控制風(fēng)險的能力要求高本項目可能發(fā)生的風(fēng)險分析 ：法律風(fēng)險：拆賠不符合法律法規(guī)，產(chǎn)生訴訟風(fēng)險。一家開發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式比較好，可以調(diào)劑均衡地塊價值216。金地地產(chǎn)216。方案一（完全市場化方案）方案二（不完全市場化方案）片區(qū) 容積率 拆賠比 增加土地面積 （萬 m2） 投資額（ 萬元）A 191,126B 324,620C 90,518 元?A、 C片區(qū)共獲得土地收益 ?B片區(qū)共需政府投資 ?項目改造自身無法達(dá)到利益平衡，需政府另外投資 17億元?A、 B片區(qū)共獲得土地收益 ?C片區(qū)共需政府投資 ?考慮到配套及管理成本的投入，基本上可達(dá)到收支平衡本報告是嚴(yán)格保密的。本項目屬于大規(guī)模的舊城改造項目， B片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)強(qiáng)度大， A、 C片區(qū)建設(shè)強(qiáng)度適中?數(shù)據(jù)來源：由于各方數(shù)據(jù)出入較大，世聯(lián)在綜合國土局、城規(guī)院、建設(shè)局三家單位調(diào)查資料的基礎(chǔ)上，輔以調(diào)研數(shù)據(jù)確定我們研究的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。綜合以上各種開發(fā)模式的適用條件我們總結(jié)出以下幾點適用性評價指標(biāo)參照各項指標(biāo)對本項目的現(xiàn)狀逐一進(jìn)行分析?現(xiàn)狀建設(shè)規(guī)模與建設(shè)強(qiáng)度?需投入的資金量?拆賠難度?對開發(fā)主體能力的要求?政府能夠提供的政策支持力度?需要控制風(fēng)險的能力?改造目標(biāo)本報告是嚴(yán)格保密的。占地面積 改造后總建面 村民還建房 m2，商品住宅近 10萬 m2容積率 原容積率不到 1，改造后提升至 拆賠比 1:1以上安置方式 就地安置，先建還建房田面花園安置原居民改造方案改造后的城市綠洲本報告是嚴(yán)格保密的。 p南里以反映時代特征的新建筑為主，包括總建面達(dá) 物、娛樂、休閑中心，配合少量石庫門建筑。上海新天地是太平橋改造的啟動項目u以占地 2 的綠地及 m2 的人工湖（ A區(qū)）為中心；u圍繞其發(fā)展四大功能區(qū)：B 區(qū) — 國際商貿(mào)區(qū)C區(qū) — 餐飲、娛樂、公寓 （上海新天地）D區(qū) — 高級住宅區(qū)E 區(qū) — 發(fā)展商總部大樓 太平橋改造總體規(guī)劃：數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)案例本報告是嚴(yán)格保密的。?資金扶持。村內(nèi) 握手樓雜亂無章、道路交通極其不暢、公共設(shè)施及服務(wù)嚴(yán)重不足等，嚴(yán)重影響了深圳乃至國門的形象。運作方式?由羅湖區(qū)正陽投資開發(fā)公司與香港建橋國際發(fā)展集團(tuán)有限公司共同成立深圳帝王居物業(yè)發(fā)展有限公司，完成所有拆遷、規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)工作。?巧用市場之手，用政策借力改造城中村。對區(qū)位較差的或拆遷量較大的，還允許開發(fā)商適當(dāng)提高容積率，增加商業(yè)面積等。因此對改造的重視程度和支持非一般城中村可比，其成功改造的社會效益和政治意義也非一般城中村改造所能達(dá)到的。 被市領(lǐng)導(dǎo)評價為 “ 城中村改造的典型 ”n借鑒意義?漁民村改造采用村民自籌資金辦法解決，避免了以贏利為目的的開發(fā)商的介入，降低了城市開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度 。本報告是嚴(yán)格保密的。重建局的決策及執(zhí)行機(jī)構(gòu)是董事會，其成員由行政長官委任，包括主席一名，行政總監(jiān)一名、兩名執(zhí)行董事、最少七名非公職人員出任的非執(zhí)行董事及四名公職人員出任的非執(zhí)行董事。政府村民（業(yè)主）