【正文】 地產(chǎn)上市公司改變開發(fā)出售的粗放經(jīng)營方式，而轉(zhuǎn)向長期持有投資出租物業(yè)，以獲得股價(jià)的增長。土地依然是房地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要、不可缺的資源，但不再成為唯一的決定性因素。這不僅要求房地產(chǎn)企業(yè)在過去的發(fā)展基礎(chǔ)上有較優(yōu)的資本實(shí)力，還要求他們能對不同的融資方式進(jìn)行調(diào)整，以求合理的資金來源結(jié)構(gòu)。二、價(jià)值鏈定位創(chuàng)新根據(jù)交易費(fèi)用理論，交易費(fèi)用的相對高低決定了企業(yè)行為是以市場交易還是企業(yè)內(nèi)部合約形式進(jìn)行，并由此決定了企業(yè)的邊界，而企業(yè)的邊界主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的整合程度。具體地說，房地產(chǎn)企業(yè)可以依據(jù)自身規(guī)模、資源、能力的特點(diǎn)和優(yōu)勢，根據(jù)不同價(jià)值鏈組合增長和盈利的特點(diǎn)以及對資源的需求狀況，以及不同環(huán)節(jié)的增值情況，對這些環(huán)節(jié)采取相應(yīng)戰(zhàn)略舉措，對需要加強(qiáng)的環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化，對增值幅度有限或不擅長的環(huán)節(jié)，完善業(yè)務(wù)外包管理，在“歸核”和 “外包”的權(quán)衡中培育企業(yè)核心能力和競爭優(yōu)勢。當(dāng)前階段，房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)鏈的轉(zhuǎn)變趨勢是往長期性、戰(zhàn)略規(guī)劃性以及產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品創(chuàng)新方向。關(guān)于前者的典型案例有:大連A公司與沃爾瑪、家樂福、普爾斯馬特、大洋百貨、歐倍德、百勝餐飲、百腦匯電腦城等簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，每個(gè)項(xiàng)目均有5家不同業(yè)態(tài)的主力店進(jìn)駐。由于政府對住宅市場的調(diào)控，中國房地產(chǎn)企業(yè)資金和管理能力的強(qiáng)化，以及商業(yè)、商用、工業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展，總體來看，中國的房地產(chǎn)企業(yè)將在未來幾年內(nèi)向非住宅產(chǎn)品的開發(fā)傾斜。例如萬科、中國海外及同系中國建筑都開始參與或有意參與國內(nèi)中低價(jià)住房建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)具體可以在土地開發(fā)成本、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程造價(jià)、社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、土石方工程等環(huán)節(jié)進(jìn)行成本核算、管控，成本控制得好就能讓企業(yè)盈利水平大幅度提高，反之亦然。周莉，創(chuàng)新HOPS以地產(chǎn)模式價(jià)值分析一以萬達(dá)城市廣場為例，福建建材，2010年第6期 A商業(yè)廣場發(fā)展到現(xiàn)在,短短的10年時(shí)間,其發(fā)展模式共經(jīng)歷了3代產(chǎn)品，具體請見下圖：經(jīng)營能力：具備一般地產(chǎn)公司具有的開發(fā)、建設(shè)、銷售能力。產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)鏈主要涉及產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，包括建筑業(yè)、建材裝修業(yè)、廣告及中介業(yè)、金融服務(wù)延伸聯(lián)動(dòng)的上下游產(chǎn)業(yè)在傳統(tǒng)模式之外，還包括國際商業(yè)巨頭、影院院線、酒店管理公司等。低地價(jià)、成本低，以低租金吸引商家。所以就需要有商業(yè)管理公司這樣的專業(yè)公司,由于有這樣專業(yè)的管理公司,A廣場開業(yè)以后越開越旺,這樣才能留得住商戶。A地產(chǎn)對商戶的選擇有三條嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，即強(qiáng)大吸引力的世界500強(qiáng)企業(yè)、社會(huì)知名度高的亞洲超一流企業(yè)、國內(nèi)相關(guān)企業(yè)前三名，篩選后的企業(yè)包括沃爾瑪、家樂福等，通過嚴(yán)格選取的商戶，不僅品牌影響力和商業(yè)信譽(yù)很高，而且大部分與A地產(chǎn)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，跟隨A廣場進(jìn)入不同城市。有足球的知名度和美譽(yù)度。人才團(tuán)隊(duì)如果支持不了項(xiàng)目發(fā)展寧可不做，也不能做壞了A公司的名聲。筆者建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取以下措施確保商業(yè)模式創(chuàng)新取得成功。房地產(chǎn)企業(yè)通過合理資金運(yùn)作、有效管理控制成本來確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的進(jìn)度，提高資金周轉(zhuǎn)率，在項(xiàng)目決策階段，確定以目標(biāo)利潤為核心來控制成本，保證企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)要學(xué)會(huì)更靈活的運(yùn)用金融工具來分解一些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司的創(chuàng)新不僅僅只是針對地產(chǎn)項(xiàng)目戶型、景觀上的創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新還包括資源運(yùn)作創(chuàng)新、戰(zhàn)略創(chuàng)新(如商業(yè)模式、戰(zhàn)略布局)、市場創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新等內(nèi)容。全文的闡述即在此基礎(chǔ)上展開。在商業(yè)模式轉(zhuǎn)變中，不同要素之間的相互作用和配合。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新轉(zhuǎn)型成功與否，不僅有賴于商業(yè)模式體系，還需要有強(qiáng)大的執(zhí)行能力和創(chuàng)新能力。.房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型成敗的關(guān)鍵因素在于公司領(lǐng)導(dǎo)層的戰(zhàn)略眼光和戰(zhàn)略意識(shí) 能夠基于對房地產(chǎn)行業(yè)的深刻理解，準(zhǔn)確地判斷市場發(fā)展趨勢，前瞻性地預(yù)見行業(yè)未來發(fā)展動(dòng)向。房地產(chǎn)企業(yè)要主動(dòng)應(yīng)對外部環(huán)境改變所帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在工程管理階段，采取成本戰(zhàn)略，通過價(jià)值活動(dòng)的成本因素分析，對項(xiàng)目運(yùn)作的全過程進(jìn)行成本控制，同時(shí)要通過信息化系統(tǒng)來提高業(yè)務(wù)運(yùn)作和管理效率。房地產(chǎn)企業(yè)要用一整套規(guī)范化、精細(xì)化的組織體系，確保各項(xiàng)工作順利開展。企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部管理與控制，成為專業(yè)的開發(fā)企業(yè)，有步驟地、有計(jì)劃地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的遠(yuǎn)景目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式是異質(zhì)的、具有個(gè)性的，商業(yè)模式的設(shè)立應(yīng)遵循的原則是:既要在不確定的市場環(huán)境中有快速的反應(yīng)和適應(yīng)能力，能夠抓住市場變化帶來的機(jī)會(huì)，或從相應(yīng)的調(diào)整來應(yīng)對外界環(huán)境帶來的挑戰(zhàn)。A公司首先跟入駐商業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)商，依據(jù)入駐商業(yè)機(jī)構(gòu)對店面形態(tài)、面積、功能要求來簽定合同,根據(jù)合同去設(shè)計(jì)與建造,實(shí)行先租后建，類似于客戶下單、工廠再生產(chǎn)產(chǎn)品。三是通過出售部分商住項(xiàng)目也獲得現(xiàn)金收入，形成現(xiàn)金滾資產(chǎn)模式，現(xiàn)金滾資產(chǎn)模式的核心是獲得大塊低價(jià)土地、快速回籠現(xiàn)金、持有高質(zhì)量物業(yè)獲得貸款進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，并獲得物業(yè)大幅升值收益。嚴(yán)涉，萬達(dá)集團(tuán)—資本+商業(yè)地產(chǎn)新探索，中國投資，2006年8期2012年該房地產(chǎn)公司的業(yè)績已經(jīng)達(dá)到了650億元以上,業(yè)績已經(jīng)僅次于千億級(jí)的萬科等少數(shù)一兩個(gè)行業(yè)巨頭了。第二, 產(chǎn)品優(yōu)勢。開發(fā)商業(yè)、商用物業(yè)、酒店、寫字樓等綜合物業(yè)，商業(yè)一般出租，銷售部分商鋪、寫字樓、住宅。經(jīng)營能力：產(chǎn)品研發(fā)能力、創(chuàng)新能力增強(qiáng)，打造專業(yè)化的經(jīng)營能力、進(jìn)行科學(xué)管理，結(jié)構(gòu)規(guī)范、專業(yè)團(tuán)隊(duì)、高水平的治理。根據(jù)筆者對房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式的五個(gè)核心要素分析，筆者認(rèn)為A公司在以下5個(gè)要素上都進(jìn)行了創(chuàng)新，包括核心能力、價(jià)值鏈定位、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)鏈、業(yè)務(wù)模式、和成本結(jié)構(gòu)與收入等5方面。在2001年前A公司只是做住宅地產(chǎn),直到做了商業(yè)地產(chǎn)做城市綜合體才聲名鵲起。關(guān)于多樣化和專業(yè)化的爭論一直存在，行業(yè)的進(jìn)步越來越關(guān)注企業(yè)核心競爭力的培養(yǎng)，而專業(yè)化經(jīng)營有利于形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)和核心竟?fàn)幓A(chǔ)。仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯、世邦魏理仕等知名中介代理機(jī)構(gòu)都在不同程度地緊縮住宅部門，把工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和辦公樓市場作為新型主戰(zhàn)場。四、業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新在業(yè)務(wù)模式的服務(wù)方面，企業(yè)將更加注重服務(wù)和品牌，某些服務(wù)內(nèi)容也將專業(yè)化。事實(shí)上，既然房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)能產(chǎn)生廣泛和強(qiáng)大的影響力，很多產(chǎn)業(yè)也能在很大程度上影響房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作，那么房地產(chǎn)企業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的企業(yè)之間的戰(zhàn)略聯(lián)盟就有現(xiàn)實(shí)可能性。而在行業(yè)利潤分配上，幾乎是越靠近前端，越有強(qiáng)大的市場權(quán)力，特別是在投資決策、土地獲取環(huán)節(jié)上增值空間最大，這是不同價(jià)值鏈定位的開發(fā)企業(yè)都需要把握的。具體地說，以前的房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策、土地獲取、市場定位等環(huán)節(jié)一般依據(jù)本企業(yè)少數(shù)人的經(jīng)驗(yàn)和感覺做出決策，而市場研究、進(jìn)度質(zhì)量成本監(jiān)測等環(huán)節(jié)幾乎省略。房地產(chǎn)企業(yè)也要不斷加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)能力，這要求企業(yè)基于自身戰(zhàn)略布局和對市場及客戶需求的深入把握，持續(xù)創(chuàng)新設(shè)計(jì)出滿足消費(fèi)者需求和自身能力的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系。一方面，資金實(shí)力 (主要指自有資金規(guī)模)是房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和實(shí)力的體現(xiàn)。1998~2004年間，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的核心能力都是土地型。新加坡財(cái)政部系中政府投資公司(GIC)、淡馬錫控股等旗下都有多個(gè)房地產(chǎn)投資基金，在新加坡房地產(chǎn)商有直接投資開發(fā)項(xiàng)目的，更多的還是借助資本市場，通過一系列運(yùn)作把風(fēng)險(xiǎn)拆分。美國模式真正的主導(dǎo)者是資本和發(fā)達(dá)的基金，開發(fā)商、建筑商、中介商以及其他環(huán)節(jié)都屬于圍繞資本的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)。 2004年后，政策力度和密度加大:3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定8月31 日后出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)必須以招拍掛方式，協(xié)議土地政策被終結(jié) (業(yè)內(nèi)稱之為 大限)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)模式與其價(jià)值鏈定位和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)鏈?zhǔn)窍鄬?yīng)的。一是物業(yè)管理方面:與價(jià)值鏈定位相呼應(yīng)，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)并銷售/出租物業(yè)后也進(jìn)行物業(yè)管理 (以開發(fā)公司的名義或另組建物業(yè)管理公司)，在物業(yè)的特殊性要求有較高的專業(yè)度時(shí)要考慮與專業(yè)物業(yè)管理公司合作。孫開友，戰(zhàn)略聯(lián)盟:住房企業(yè)發(fā)展的必然趨勢，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2008房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)主要是在房地產(chǎn)企業(yè)與某些專業(yè)機(jī)構(gòu)(業(yè)務(wù)活動(dòng)處于房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上但又不在開發(fā)企業(yè)經(jīng)營范圍之內(nèi)的)之間的合作，如設(shè)計(jì)公司、施工單位，甚至銷售代理公司、物業(yè)管理公司、廣告公司等。房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一選擇該價(jià)值鏈模式的原因，主要是在一定的制度和市場環(huán)境下這種定位能減少成本支出和收益分?jǐn)?、使得利潤最大化。在本階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈定位籠統(tǒng)、單一，大部分都采取雷同的、大而全但不專業(yè)、不精細(xì)的價(jià)值鏈模式。戰(zhàn)略資源和核心能力是企業(yè)成功的關(guān)鍵。本文認(rèn)為它們是:土地、資金、經(jīng)營能力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國每年鋼材的兩成、水泥的七成、木材的四成、玻璃的七成和塑料制品的兩成都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中。由于這點(diǎn)，某一地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)系十分密切。第三章 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式要素體系第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)特征從產(chǎn)業(yè)順序的角度看，房地產(chǎn)企業(yè)可分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)等。對企業(yè)— 這個(gè)集生產(chǎn)與交易于一身的統(tǒng)一體，由于固守新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)分析范式，交易費(fèi)用理論抽象掉了其生產(chǎn)特性，主要從交易特性的角度研究了企業(yè)的性質(zhì)、存在和成長的原因。與交易費(fèi)用理論相比，企業(yè)能力理論更注重企業(yè)的生產(chǎn)性內(nèi)涵。具有這樣的行為特征和成長性質(zhì)，交易費(fèi)用理論下的企業(yè)主要的能動(dòng)性行為就是:在縱向連續(xù)的生產(chǎn)過程的產(chǎn)業(yè)鏈 (包括價(jià)值鏈和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)鏈)中，根據(jù)相對的市場交易費(fèi)用的情況選取某些環(huán)節(jié)組合生產(chǎn)。住宅開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上,按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，建設(shè)完成后,開發(fā)商對其進(jìn)行銷售,收入歸開發(fā)商所有。如果用交易價(jià)值、交易成本和交易風(fēng)險(xiǎn)這三把標(biāo)尺來看，實(shí)際上是從不同的側(cè)面解釋了“利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)”。 研究方法 本文采用理論分析、比較研究、統(tǒng)計(jì)分析、案例分析法,對房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的理論基礎(chǔ)、要素體系、現(xiàn)行的模式進(jìn)行了研究，并通過展開對A公司案例研究,分析其新舊商業(yè)模式及其經(jīng)營變化情況。第二節(jié) 研究意義和研究方法一、 研究的目的和意義面對不斷升級(jí)的調(diào)控政策和愈加激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)不斷轉(zhuǎn)型創(chuàng)新已成為自身發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α?北京,.房地產(chǎn)企業(yè)面對城市化和人口變化,需要在制定商業(yè)模式時(shí)未雨綢繆。根據(jù)該五大核心要素的分析框架，本文分析了A公司這個(gè)有代表性企業(yè)的商業(yè)模式，并結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的環(huán)境變化、海外房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和自身發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新的要素體系和保障體系,幫助希望打造新商業(yè)模式的企業(yè)提供有效的借鑒.關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 商業(yè)模式 ；創(chuàng)新ABSTRACTReal estate market is one of the fastest developing markets in China since several years development, realestate developing panies have now bee one of the influencing industries of China national economy. With the development of this industry, and tighten regulation by government, realeatate developing panyies are now faing difficult and important transition, and in search for lasting path for development. As an important aspect of strategy management ,Business Model is the new and creative solving angle to that puzzle.The concept of Business Model originated from western IT economy,and is now being more and more popular in economy in china .How to use this method?Firstly,we rest on theories of panies in western economics, and settle several principles for Business Model pratice in five core elements of realestate panies Business model,this article focuse