【正文】 意度+釋放現(xiàn)金流壓力）；企業(yè)價值是商業(yè)模式的落腳點=股票市值；關(guān)鍵資源能力是改進效率的重點（業(yè)績的差異）。魏朱商業(yè)模式模型包括6個要素：定位、業(yè)務(wù)系統(tǒng)、盈利模式、關(guān)鍵資源能力、現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)與企業(yè)價值。按照學(xué)界通用觀點認(rèn)為：商業(yè)模式是指一個組織在何時(when)、何地(where)、為何(why)、如何(how)和多大程度(how much)地為誰(who)提供什么樣(what)的產(chǎn)品和服務(wù)(即7“w”)，并開發(fā)資源以持續(xù)這種努力的組合。哈佛商學(xué)院將商業(yè)模式定義為“企業(yè)贏利所需采用的核心業(yè)務(wù)決策與平衡”。筆者希望通過以上研究方法來做好房地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新的課題。根據(jù)該五大核心要素的分析框架，本文分析了A公司這個有代表性企業(yè)的商業(yè)模式，闡述了A公司商業(yè)模式創(chuàng)新的特點和創(chuàng)新給A公司經(jīng)營業(yè)績帶來可喜的變化，并結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的環(huán)境變化、海外房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗和自身發(fā)展的現(xiàn)實，總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新的要素體系,最后還提出五項措施以確保房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新取得良好的實踐效果。在此基礎(chǔ)上，論述了房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的內(nèi)涵與要素，并對房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新的途徑進行分析。筆者希望通過研究商業(yè)模式理論和房地產(chǎn)企業(yè)的實踐，為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)良性的可持續(xù)性發(fā)展提供借鑒。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要根據(jù)政策、土地供應(yīng)、人口數(shù)量、市場競爭的變化順勢而為，企業(yè)要對原有的商業(yè)模式需要進行創(chuàng)新才能實現(xiàn)基業(yè)長青。受到上述因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)簡單依靠拿地、開發(fā)、銷售的模式已經(jīng)越來越難獲得高利潤了，以往粗放式經(jīng)營業(yè)難以再維系下去，房地產(chǎn)企業(yè)非常有必要通過商業(yè)模式創(chuàng)新來應(yīng)對外部環(huán)境和內(nèi)部經(jīng)營的多重挑戰(zhàn)。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,地產(chǎn)開發(fā)商貸款和按揭貸款增速總體放緩。市場與政府博弈的歷史結(jié)果是房價總是創(chuàng)新高，總體而言，樓價下跌是暫時的,上漲是大趨勢。調(diào)控效果越來越差 從房地產(chǎn)行業(yè)市場化以來到2013年,政府連續(xù)出臺了各種政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控,政策的手段從傳統(tǒng)的金融、稅收到增加保障性住房等,甚至一些城市還出臺了限購、限價政策。人口因素影響突出目前的中國城市化率己經(jīng)達到52%,城市化率在未來會處于加速的階段,城鎮(zhèn)購房26一50歲適齡人口在2014年到2025年間會形成了一個高峰。其他行業(yè)的企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)這些年的高速發(fā)展，也紛紛進入房地產(chǎn)行業(yè)。土地價格上漲、人口紅利缺失、宏觀調(diào)控加緊、資金短缺等多種因素極大的制約著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，原來的商業(yè)模式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)新的變化，筆者在此背景下開展商業(yè)模式創(chuàng)新研究，希望為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供借鑒。Business Model 目錄第一章 緒論第一節(jié) 研究背景第二節(jié) 研究意義和研究方法 一、研究的目的和意義二、研究思路與內(nèi)容三、研究方法第二章 商業(yè)模式的理論基礎(chǔ)第一節(jié) 商業(yè)模式的內(nèi)涵 一、商業(yè)模式的定義二、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式第二節(jié) 交易費用與企業(yè)能力一、交易費用理論二、企業(yè)能力理論第三章 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的要素體系第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)特性與商業(yè)模式種類一、 房地產(chǎn)業(yè)的特性第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的要素體系一、核心能力 二、價值鏈定位三、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動鏈四、業(yè)務(wù)模式 五、盈利模式第四章 房地產(chǎn)公司商業(yè)模式的創(chuàng)新第一節(jié) 商業(yè)模式創(chuàng)新的環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境的變革 二、國外房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式第二節(jié) 商業(yè)模式創(chuàng)新的途徑一 、核心能力創(chuàng)新二、價值鏈定位創(chuàng)新三、產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動創(chuàng)新四、業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新五、 盈利模式創(chuàng)新第五章 A公司的商業(yè)模式創(chuàng)新案例分析第一節(jié) A公司商業(yè)模式創(chuàng)新體系一、A公司情況介紹二、A公司新舊商業(yè)模式對比三、A公司商業(yè)模式創(chuàng)新前后的經(jīng)營比較四、A公司商業(yè)模式成功原因分析第二節(jié) 商業(yè)模式創(chuàng)新的實施保障一、加強需求分析和戰(zhàn)略布局二、提升資本運作能力三、 加強隊伍建設(shè)和績效考核四、積極塑造品牌、加強創(chuàng)新能力五、提高管理和運營效率第六章 結(jié) 論參考文獻第一章 緒論第一節(jié) 研究背景政策、土地和資金、人口、市場競爭等幾個因素都是決定房地產(chǎn)業(yè)最重要因素,這些因素都越來越制約房地產(chǎn)企業(yè)。本文根據(jù)一般商業(yè)模式的基本要素，建立了具體的適合于中國房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式分析框架，即相互關(guān)聯(lián)的五大核心要素:核心能力、價值鏈定位、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動鏈、業(yè)務(wù)模式、和盈利模式。為闡述好房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新問題，本文首先對商業(yè)模式的相關(guān)理論進行了分析，明確了房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究的理論依據(jù)和原則。中圖分類號：學(xué)校代碼：10055UDC：密級：公開碩 士 專 業(yè) 學(xué) 位 論 文房地產(chǎn)公司商業(yè)模式創(chuàng)新研究以A房地產(chǎn)公司為例論文作者 陳冰 　　 指導(dǎo)教師 張永強教授 申請學(xué)位 EMBA 　　 培養(yǎng)單位 商學(xué)院 學(xué)科專業(yè) 　　 研究方向 答辯委員會主席 　　 評 閱 人 南開大學(xué)研究生院二○一三年九月37 / 37摘 要隨著我國金融、土地、調(diào)控、稅收等政策調(diào)整，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的約束增強，市場競爭也逐步加劇以，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的進程加速，整個行業(yè)的兼并重組、整合也不斷發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營需要根據(jù)政策、行業(yè)、市場的變化而創(chuàng)新，面對新的形勢和新的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇什么樣的發(fā)展戰(zhàn)略來實現(xiàn)基業(yè)長青？筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在從“商業(yè)模式”方面不斷創(chuàng)新，通過的打造新的商業(yè)模式來應(yīng)對未來的各種挑戰(zhàn)。在此基礎(chǔ)上，論述了房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的內(nèi)涵與要素，并對房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新的途徑進行分析。根據(jù)該五大核心要素的分析框架，本文分析了A公司這個有代表性企業(yè)的商業(yè)模式，并結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的環(huán)境變化、海外房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗和自身發(fā)展的現(xiàn)實，總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新的要素體系和保障體系,幫助希望打造新商業(yè)模式的企業(yè)提供有效的借鑒.關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 商業(yè)模式 ；創(chuàng)新ABSTRACTReal estate market is one of the fastest developing markets in China since several years development, realestate developing panies have now bee one of the influencing industries of China national economy. With the development of this industry, and tighten regulation by government, realeatate developing panyies are now faing difficult and important transition, and in search for lasting path for development. As an important aspect of strategy management ,Business Model is the new and creative solving angle to that puzzle.The concept of Business Model originated from western IT economy,and is now being more and more popular in economy in china .How to use this method?Firstly,we rest on theories of panies in western economics, and settle several principles for Business Model pratice in five core elements of realestate panies Business model,this article focuses on the changing from recent Business Model to the future Business Model,and the reason for the this article consists of four one introduces some theories of panies in western economics and several principles for Business Model practice in the improves the concept and defines the analyzing frame of five core elements of realestata panies Business Model.Key Word: Real Estate。國家密集發(fā)布了嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的風(fēng)險提高，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭加劇，如何通過戰(zhàn)略布局、管理運營模式、融資方式、營銷策劃等各種創(chuàng)新來迎接挑戰(zhàn)，這就需要企業(yè)在商業(yè)模式方面不斷轉(zhuǎn)型創(chuàng)新。地價高漲、競爭加劇土地資源在我國始終是稀缺的，由于國家壟斷土地，很多地方發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展光靠財政收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而要依靠賣地獲得資金，土地財政也成了稅收之外最大的政府收入來源，地價不斷上升的趨勢將難以改變。隨著市場競爭加劇，加上調(diào)控、金融、土地、稅收等相關(guān)的法律政策的規(guī)制，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的進程加速。,北京,.房地產(chǎn)企業(yè)面對城市化和人口變化,需要在制定商業(yè)模式時未雨綢繆。不過一波又一波嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控至今沒有控制住房價。融資難度加大政府在最近出臺的新政實施在金融信貸、財政稅收和土地政策上都指向地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈。當(dāng)國務(wù)院頒布新國八條后,受人矚目的房產(chǎn)稅、限購令也正式落地,這些試點城市的成交量、價格出現(xiàn)跌落現(xiàn)象,所以地產(chǎn)開發(fā)商最主要的資金回籠渠道受到非常明顯的影響。第二節(jié) 研究意義和研究方法一、 研究的目的和意義面對不斷升級的調(diào)控政策和愈加激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)不斷轉(zhuǎn)型創(chuàng)新已成為自身發(fā)展的重要動力。筆者希望本文能對未來房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型提供參考。二、研究思路與內(nèi)容本文首先對商業(yè)模式的相關(guān)理論進行了分析，明確了房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究的理論依據(jù)和原則。本文根據(jù)商業(yè)模式的基本要素，建立了具體的適合于中國房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式分析框架，即相互關(guān)聯(lián)的五大核心要素:核心能力、價值鏈定位、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動鏈、業(yè)務(wù)模式、和盈利模式。 研究方法 本文采用理論分析、比較研究、統(tǒng)計分析、案例分析法,對房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的理論基礎(chǔ)、要素體系、現(xiàn)行的模式進行了研究，并通過展開對A公司案例研究,分析其新舊商業(yè)模式及其經(jīng)營變化情況。第二章 商業(yè)模式的理論基礎(chǔ)第一節(jié) 商業(yè)模式的內(nèi)涵一、 商業(yè)模式的定義國內(nèi)外學(xué)術(shù)界目前對商業(yè)模式有很多觀點。美國學(xué)者約翰遜的《商業(yè)模式創(chuàng)新白皮書》中指出任何一個商業(yè)模式都是一個由客戶價值、企業(yè)資源和能力、盈利方式構(gòu)成的三維立體模式。原磊. 國外商業(yè)模式理論研究評介[J]. 外國經(jīng)濟與管理. 2007(10)　 國內(nèi)學(xué)者魏煒、朱武祥兩位教授提出認(rèn)為商業(yè)模式是利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)。如果用交易價值、交易成本和交易風(fēng)險這三把標(biāo)尺來看，實際上是從不同的側(cè)面解釋了“利益相關(guān)者的交易結(jié)構(gòu)”。魏煒、朱武祥,發(fā)現(xiàn)商業(yè)模式,機械工業(yè)出版社,2009魏朱商業(yè)模式6個要素如下圖。它的內(nèi)涵可以描述為：以客戶價值最大化為目標(biāo)，把能使企業(yè)運行的各要素整合起來，形成一個完整的、內(nèi)部化的、或利益相關(guān)的、具有核心競爭力的運行系統(tǒng)，同時使系統(tǒng)達成持續(xù)贏利目標(biāo)的完整解決方案。