中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程及其運(yùn)作模式-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)
【正文】 住宅停車(chē)率： 汽車(chē)的停車(chē)位數(shù)量與住宅總戶(hù)數(shù)的比率（ %）。 主要特點(diǎn)： ? 土地使用者、房屋所有人將所取得的一定年限的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)及其房屋所占有和使用的土地使用權(quán)一并在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承、交換。 ? 出讓交易方式：土地使用權(quán)出讓有償出讓形式主要有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等四種。 1 二、房地產(chǎn)投資類(lèi)型 按投資方式分類(lèi) ? 直接投資： 投資者將資金直接投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，并直接參與有關(guān)的投資經(jīng)營(yíng)管理。 ? 房地產(chǎn)投資活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì) ——實(shí)現(xiàn)資金的增值。 ? 土地出讓價(jià)格的實(shí)質(zhì)是“租賃價(jià)格”，租賃費(fèi)用一次性收取。 8 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)架構(gòu)（續(xù)） 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) —房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) 是房地產(chǎn)消費(fèi)者之間進(jìn)行房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，屬于調(diào)劑余缺、從新配置的市場(chǎng) 。 綠地率： 項(xiàng)目范圍內(nèi)各類(lèi)綠化（包括園林小品、休閑涼亭、水域等）所占的土地面積與總用地面積的比率（ %）。 ? 消防規(guī)范規(guī)定： ? 多層住宅 :九層及九層以下的普通住宅（含底層設(shè)有商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的住宅）； ? 高層住宅 :十層及十層以上的普通住宅（含底層設(shè)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的 住宅）； 其中： 二類(lèi)高層： 十層至十八層的普通住宅； 一類(lèi)高層： 十九層及十九層以上的普通住宅。 （ 3）綜合樓： 具有兩種或兩種以上使用功能的建筑。 ? 套內(nèi)面積： 由房屋外圍墻體中心線(xiàn)的水平投影面積和陽(yáng)臺(tái)應(yīng)計(jì)算的面積組成。 當(dāng)每單元（每層 ≤6戶(hù)、面積≤650M2）設(shè) 1個(gè)防煙樓梯間時(shí)，可不設(shè)連廊。 消防車(chē)道寬度 ≥， R≥12M；消防車(chē)道距高層建筑外墻宜 ≥5米。 ?7~9層應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)。 結(jié)構(gòu) 框架或磚混結(jié)構(gòu)， 框架結(jié)構(gòu) 框架或短肢剪力墻結(jié)構(gòu) 框架或框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為二級(jí)（三級(jí)） 框架剪力墻結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為二級(jí)。 契稅 在辦理 “土地證 ”前，按應(yīng)繳土地出讓金的 3%計(jì)繳。 機(jī)電設(shè)備 安裝工程 訂貨付 15%～ 30 % ，到貨付至 70%，安裝合格后付至 95％，留 5%保修金。 安防及智能化 安裝一般在竣工之前的 2~4個(gè)月進(jìn)行，按進(jìn)度付款。 銷(xiāo)售費(fèi)用 即時(shí)發(fā)生，應(yīng)結(jié)合銷(xiāo)售進(jìn)度合理安排。 交易規(guī)費(fèi) 合同鑒證費(fèi) 住宅 3元 /M2，店面 12元 /M2 ，車(chē)庫(kù)（位） 7元 /M2或 200元 /位（無(wú)面積）。 29 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工期分析表 開(kāi)發(fā)階段 步驟分項(xiàng) 多層 (9層以下 ) 二類(lèi)高層 (10~18層 ) 一類(lèi)高層 (19~30層 ) 前期階段 項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)策劃 30~60天 方案設(shè)計(jì) 20~30天 初步設(shè)計(jì) 30~45天 地質(zhì)勘探 20~30天 施工圖設(shè)計(jì) 60~90天 報(bào)批及其他 45~90天 臨時(shí)設(shè)施及施工招標(biāo) 30~60天 綜合工期 一般為 9個(gè)月，快則 6個(gè)月，慢則一年 主體工程 施工 基礎(chǔ)工程 砼基礎(chǔ)： 20~30天 ； 樁基： 30~90天，驗(yàn)收 30天。 印花稅、土地登記費(fèi)、房屋登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)： 住宅 185元 /宗起、店面或車(chē)庫(kù) 255元 /宗起。 地方教育費(fèi)附加 按營(yíng)業(yè)稅的 1％計(jì)算，隨營(yíng)業(yè)稅繳交。 26 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要成本費(fèi)用的資金投入特點(diǎn) 表 3 成本及費(fèi)用項(xiàng)目 資金投入特點(diǎn) 其他 成本 物業(yè)維修基金 按工程總造價(jià)的 2%在綜合驗(yàn)收前繳交。 供水： 在外腳手架拆除后立即進(jìn)場(chǎng)施工，一般在竣工之前的 2~3個(gè)月進(jìn)行。 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 圍墻在交地后即進(jìn)行，施工用水、電、路約在開(kāi)工前提前 1~2個(gè)月完成。在此難以籠統(tǒng)的談?wù)擁?xiàng)目具體的成本和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，僅就一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常的成本和費(fèi)用構(gòu)成以及相關(guān)的資金投入特點(diǎn)作一些簡(jiǎn)要的說(shuō)明。 ?室內(nèi)應(yīng)設(shè) 2根消防豎管保證同層2個(gè)消火栓的水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)被保護(hù)范圍的任何部位。登高面應(yīng)靠近住宅的陽(yáng)臺(tái)或公共樓梯間，且在此范圍內(nèi)應(yīng)設(shè)有樓梯間的出口； ?登高面一側(cè)不宜布置裙房，當(dāng)布置裙房時(shí)應(yīng)滿(mǎn)足：高度 5米，進(jìn)深＜ 4米。 ≥兩個(gè)樓梯間 7~11層的通廊式住宅應(yīng)設(shè)兩個(gè)以上 封閉樓梯間。 可設(shè) 非封閉樓梯間，但樓梯間應(yīng)通至屋頂平臺(tái)；當(dāng)分戶(hù)門(mén)為乙級(jí)防火門(mén)或
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1