中國房地產(chǎn)項目開發(fā)流程及其運作模式-文庫吧在線文庫
【正文】 住宅停車率： 汽車的停車位數(shù)量與住宅總戶數(shù)的比率（ %）。 主要特點： ? 土地使用者、房屋所有人將所取得的一定年限的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)及其房屋所占有和使用的土地使用權(quán)一并在市場上轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、買賣、贈與、繼承、交換。 ? 出讓交易方式：土地使用權(quán)出讓有償出讓形式主要有協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等四種。 1 二、房地產(chǎn)投資類型 按投資方式分類 ? 直接投資： 投資者將資金直接投入房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)，并直接參與有關(guān)的投資經(jīng)營管理。 ? 房地產(chǎn)投資活動的經(jīng)濟實質(zhì) ——實現(xiàn)資金的增值。 ? 土地出讓價格的實質(zhì)是“租賃價格”，租賃費用一次性收取。 8 房地產(chǎn)三級市場架構(gòu)（續(xù)） 房地產(chǎn)三級市場 —房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓市場 是房地產(chǎn)消費者之間進行房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓的市場，屬于調(diào)劑余缺、從新配置的市場 。 綠地率： 項目范圍內(nèi)各類綠化（包括園林小品、休閑涼亭、水域等）所占的土地面積與總用地面積的比率（ %）。 ? 消防規(guī)范規(guī)定： ? 多層住宅 :九層及九層以下的普通住宅（含底層設(shè)有商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點的住宅）； ? 高層住宅 :十層及十層以上的普通住宅（含底層設(shè)有商業(yè)網(wǎng)點的 住宅）； 其中： 二類高層： 十層至十八層的普通住宅； 一類高層： 十九層及十九層以上的普通住宅。 （ 3）綜合樓： 具有兩種或兩種以上使用功能的建筑。 ? 套內(nèi)面積： 由房屋外圍墻體中心線的水平投影面積和陽臺應(yīng)計算的面積組成。 當每單元（每層 ≤6戶、面積≤650M2）設(shè) 1個防煙樓梯間時，可不設(shè)連廊。 消防車道寬度 ≥， R≥12M；消防車道距高層建筑外墻宜 ≥5米。 ?7~9層應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)。 結(jié)構(gòu) 框架或磚混結(jié)構(gòu)， 框架結(jié)構(gòu) 框架或短肢剪力墻結(jié)構(gòu) 框架或框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級為二級（三級） 框架剪力墻結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級為二級。 契稅 在辦理 “土地證 ”前，按應(yīng)繳土地出讓金的 3%計繳。 機電設(shè)備 安裝工程 訂貨付 15%～ 30 % ，到貨付至 70%，安裝合格后付至 95％，留 5%保修金。 安防及智能化 安裝一般在竣工之前的 2~4個月進行，按進度付款。 銷售費用 即時發(fā)生，應(yīng)結(jié)合銷售進度合理安排。 交易規(guī)費 合同鑒證費 住宅 3元 /M2，店面 12元 /M2 ，車庫（位） 7元 /M2或 200元 /位（無面積）。 29 房地產(chǎn)項目開發(fā)工期分析表 開發(fā)階段 步驟分項 多層 (9層以下 ) 二類高層 (10~18層 ) 一類高層 (19~30層 ) 前期階段 項目定位及開發(fā)策劃 30~60天 方案設(shè)計 20~30天 初步設(shè)計 30~45天 地質(zhì)勘探 20~30天 施工圖設(shè)計 60~90天 報批及其他 45~90天 臨時設(shè)施及施工招標 30~60天 綜合工期 一般為 9個月，快則 6個月，慢則一年 主體工程 施工 基礎(chǔ)工程 砼基礎(chǔ)： 20~30天 ； 樁基： 30~90天，驗收 30天。 印花稅、土地登記費、房屋登記費、權(quán)證工本費： 住宅 185元 /宗起、店面或車庫 255元 /宗起。 地方教育費附加 按營業(yè)稅的 1％計算，隨營業(yè)稅繳交。 26 開發(fā)項目主要成本費用的資金投入特點 表 3 成本及費用項目 資金投入特點 其他 成本 物業(yè)維修基金 按工程總造價的 2%在綜合驗收前繳交。 供水： 在外腳手架拆除后立即進場施工，一般在竣工之前的 2~3個月進行。 臨時設(shè)施費 圍墻在交地后即進行，施工用水、電、路約在開工前提前 1~2個月完成。在此難以籠統(tǒng)的談?wù)擁椖烤唧w的成本和費用標準，僅就一般房地產(chǎn)開發(fā)項目通常的成本和費用構(gòu)成以及相關(guān)的資金投入特點作一些簡要的說明。 ?室內(nèi)應(yīng)設(shè) 2根消防豎管保證同層2個消火栓的水槍的充實水柱同時到達被保護范圍的任何部位。登高面應(yīng)靠近住宅的陽臺或公共樓梯間，且在此范圍內(nèi)應(yīng)設(shè)有樓梯間的出口； ?登高面一側(cè)不宜布置裙房，當布置裙房時應(yīng)滿足：高度 5米，進深＜ 4米。 ≥兩個樓梯間 7~11層的通廊式住宅應(yīng)設(shè)兩個以上 封閉樓梯間。 可設(shè) 非封閉樓梯間，但樓梯間應(yīng)通至屋頂平臺；當分戶門為乙級防火門或
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