【正文】 （一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 思考 14： (1)資本化利息是否是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的內(nèi)容？ 答：許多稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，土增中沒(méi)有資本化利息，只是對(duì)了一半。實(shí)際上有一個(gè)變化的過(guò)程。目前，還是要在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中剔除。 (2)資本化利息是不得扣除還是不得加計(jì)扣除？ 答：實(shí)際上有一個(gè)變化的過(guò)程 ,目前國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 91號(hào)：第二十七條 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注： （一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用。 (3)土地閑置費(fèi)是開(kāi)發(fā)費(fèi)用還是開(kāi)發(fā)成本？ 答：所得稅可以扣，土地增值稅不能單獨(dú)扣。 ①新 31號(hào)文：第二十七條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 ② 《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅函 【 2023】 220號(hào)）“四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā) 繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除?！? （ 4）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和期間費(fèi)用的界限在哪里？ 答：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 （ 5）未付質(zhì)保金，是不是成本？ 答：看是否開(kāi)票。 《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅函 【 2023】 220號(hào)）“二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所 載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。” （ 6）什么是土地增值稅中可以“全額扣除”的代收費(fèi)用？ 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 》 （財(cái)稅字 〔 1995〕 48號(hào)）“六、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問(wèn)題：對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除 除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì) 20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用?！? （ 7）如何籌劃“ 甲供材 ”導(dǎo)致的建筑方額外附加營(yíng)業(yè)稅？ 答：換算。營(yíng)業(yè)稅 /3%/（ 13%），也就是建筑方在與甲方簽訂建安合同時(shí)，要按上述方法換算， 并由甲方承付相應(yīng)的款項(xiàng) ，才能避免因甲方供材而由乙方額外負(fù)擔(dān)繳納的營(yíng)業(yè)稅。 思考 15： （ 1）沒(méi)有借款，是否可以按 10%扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用？ 答：可以。 （ 2）滾動(dòng)開(kāi)發(fā)利息如何劃分？ 答：多種籌資方式和單一籌劃方式對(duì)利息支出扣 除的影響不同。按項(xiàng)目劃分，扣除方式只能選一種。 思考 16： 營(yíng)業(yè)稅稅收返還，是否可以作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除？ 答：先繳納再返還，可以扣；如果是直接減免的營(yíng)業(yè)稅（沒(méi)有繳納）就不能扣除。 思考 17： （ 1）有些地稅認(rèn)為，不能區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)住宅與非標(biāo)準(zhǔn)住宅的項(xiàng)目，不得查帳清算，是否有依據(jù)？ 答：依據(jù)不足，應(yīng)只是普通住宅不超 20%不能減免。 （ 2）一個(gè)商住兩用房如何分開(kāi)核算土地增值稅成本？ 答：能分別計(jì)算即可。 （六）票據(jù) 思考 18： 什么是土地增值稅中的合法有效憑證？投資行為沒(méi)有發(fā)票，土地增值稅中的成本如何扣除？ 答：評(píng)估、投資作價(jià)。 （七）出租或自用后再銷售的處理 思考 19： ？ 答：可以。按評(píng)估價(jià)，但不能加計(jì)扣除。但如果出租或自用的時(shí)間短（如才 3個(gè)月），就不能按舊房處理。 ？ 答：一年?？偩譀](méi)有規(guī)定，一些地方自行有規(guī)定，如福建規(guī)定 1年。 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 》 （財(cái)稅字 〔 1995〕 48號(hào)）“七、關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。” ? 答：不得加計(jì)。 （ 1） 《 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第七條“（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì) 20%的扣除?！? （ 2） 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 》 （財(cái)稅字 〔 1995〕 48號(hào)）“十、 關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額?！? （八）清算后的銷售思考 思考 20： 清算后的銷售收入是否可以扣除銷售稅金、開(kāi)發(fā)費(fèi)用？ 答：不能再扣。根據(jù) 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 187號(hào)）“八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷 售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。 清算的總建筑面積”。 四、土地增值稅清算實(shí)戰(zhàn)案例精講（稅務(wù)機(jī)關(guān)已認(rèn)可 ） 案例 1： 用案例講解土地增值稅的計(jì)算方法。 案例 2 ： 用案例講解不同計(jì)算方法帶來(lái)的不同土地增值稅清算結(jié)果。 五、當(dāng)前土地增值稅籌劃流行手法中的陷阱分析 按照稅法規(guī)定 ,以不動(dòng)產(chǎn)投資入股 ,參與接受投資方的利潤(rùn)分配 ,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為 ,不繳營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅 ,而且以不動(dòng)產(chǎn)投資入股以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也不需要補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅。這些規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為房地產(chǎn)的購(gòu)買方 ,可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股 ,再以向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)達(dá)到銷售房地產(chǎn)的目的 ,從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。注意力 2023年政策有變化，籌劃時(shí)要特別注意。 .降低適用稅率籌劃 設(shè)立獨(dú)立的核算的銷售公司。按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除 項(xiàng)目金額的 20％的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。若企業(yè)將自身的銷售部門(mén)分離出來(lái)，設(shè)立獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，先將房地產(chǎn)銷售給子公司，子公司再將其對(duì)外銷售，在向子公司銷售房地產(chǎn)的時(shí)候可以將增值率控制在 20%以內(nèi)，這樣這個(gè)環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅，而只就對(duì)外銷售征收土地增值稅。風(fēng)險(xiǎn)：關(guān)聯(lián)交易特別納稅調(diào)整。 案例 3 ： 案例說(shuō)明采取不同操作手法下，同一個(gè)方案成敗的區(qū)別。 。 若納稅人進(jìn)行新建商品房的銷售，可以與購(gòu)買者簽訂兩份合同，一份是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，另一份是設(shè) 備安裝及裝潢、裝飾合同（適用營(yíng)業(yè)稅 建筑業(yè)稅率3%），則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上的注明金額屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅，且適用稅率低于銷售不動(dòng)產(chǎn) 5%的稅率。若第二份合同由建筑裝潢公司直接與購(gòu)買者簽訂，房地產(chǎn)企業(yè)又可以節(jié)約裝潢裝飾造價(jià)部分應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅同土地增值稅均有所下降，這樣納稅人即達(dá)到了降低稅負(fù)的目的。注意風(fēng)險(xiǎn)： 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于銷售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù) 》（國(guó)稅函 [1998]53號(hào)，總局公告 2023年第 26號(hào)確認(rèn)該文有效）規(guī)定 :“ 納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份契約 (或合同 )，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修 合同為房地產(chǎn)買賣契約的一個(gè)組成部分，與買賣契約共同成為認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的全部合同。因此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條關(guān)于 “納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ”的規(guī)定，對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列人房屋售價(jià)，按 “銷售不動(dòng)產(chǎn) ”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 謝 謝！ 演講完畢，謝謝觀看！