【正文】 占總面積的比例計算分攤：1000(6000247。10000)＝600萬元②按建筑面積計算分攤：1000［15000247。（15000＋5000)＝750萬元可見不同的分攤方法，計算出的分攤金額是不一樣的，對于層次、建筑面積大體相同，則按土地面積分攤相對合理，如果層次、建筑面積相差很大，則按建筑面積分攤就較為合理。土地增值稅扣除項目中的開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用的劃分開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，是用于核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計制度中的管理費用包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧及毀損和報廢(減盤盈)損失，以及其他管理費用。企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應(yīng)計入期間費用的“管理費用“科目，不應(yīng)計入開發(fā)間接費用。財務(wù)費用包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。銷售費用包括應(yīng)由企業(yè)負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費、以及專設(shè)銷售機構(gòu)的銷售人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗和其他經(jīng)費等。房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用，兩者很容易混淆。由于房地產(chǎn)開發(fā)費用有比例限制，并且開發(fā)間接費用可以做為加計扣除20％的依據(jù)，因此部分納稅人有意或無意將費用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。如果不細加區(qū)分，就會造成土地開發(fā)成本虛增，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)費用和加計扣除也會同時虛增。因此開發(fā)間接費用僅僅是一種管理費用，并且是直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的管理費用才能歸集到開發(fā)間接費用中?！景咐?—4】某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地使用權(quán)發(fā)生1000萬元，開發(fā)土地和新建房及配套成本為1200萬元，其中開發(fā)間接費用500萬元（包括管理人員工資福利50萬元，辦公設(shè)備折舊50萬元，廣告和其他銷售的費用200萬元），假設(shè)該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10％。如果不對開發(fā)間接費用中不屬于直接組織管理開發(fā)項目加以剔除，通過計算，則房地產(chǎn)開發(fā)成本需增300萬元，開發(fā)費用虛增30010%=30萬元，加計扣除金額虛增30020%=60萬元，共計扣除項目金額虛增300＋30＋60＝390萬元。由于扣除項目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而減少了應(yīng)納的土地增值稅。土地增值稅清算成本與會計成本的主要區(qū)別土地增值稅清算成本與會計成本的主要區(qū)別就是預(yù)提費用的扣除。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的計算方法，與工業(yè)產(chǎn)品成本計算的分批法和建筑安裝工程成本竣工結(jié)算法相同。開發(fā)產(chǎn)品成本計算是以每一項或每小批開發(fā)產(chǎn)品作為成本計算對象，以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期作為成本計算期。因此，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本是在開發(fā)產(chǎn)品竣工后根據(jù)其所歸集的全部開發(fā)建設(shè)費用計算確定的。而在開發(fā)產(chǎn)品竣工以前，所歸集的開發(fā)建設(shè)費用累計額則為未完工開發(fā)產(chǎn)品成本，在資產(chǎn)負債表中作為存貨的構(gòu)成部分。由于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)成本是商品房建設(shè)或土地開發(fā)的生產(chǎn)成本，開發(fā)成本計算期與其開發(fā)建設(shè)周期是一致的。開發(fā)產(chǎn)品是在產(chǎn)品開發(fā)完成并驗收合格后才結(jié)算出來的，因而其成本計算是不定期的。對于開發(fā)小區(qū)的建設(shè)來說，開發(fā)產(chǎn)品成本計算期與開發(fā)小區(qū)的建設(shè)周期原則上應(yīng)該一致，即各項開發(fā)產(chǎn)品的實際成本一般應(yīng)于開發(fā)小區(qū)全部竣工后才進行計算與結(jié)轉(zhuǎn)。但在實際工作中，一般住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，時間通常較長，有的需要幾年的時間方能全部竣工。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進度的安排上，一般是先建住宅，再建配套工程，因而往往出現(xiàn)住宅已經(jīng)建成而配套工程尚未投入使用，或者是住宅已經(jīng)銷售，而道路、綠化尚未完工等情況。這種商品房與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已經(jīng)具備使用條件，并己出售的商品房應(yīng)負擔的配套設(shè)施的建設(shè)費用，無法按照配套設(shè)施的實際成本來計算。為了及時結(jié)轉(zhuǎn)小區(qū)內(nèi)己出售的商品房的開發(fā)成本，以便與其銷售收入相配比，就需要采取預(yù)提方式，將未完配套設(shè)施的預(yù)計建設(shè)費用計入己銷售商品房的開發(fā)成本。其計算方法一般是以未完配套設(shè)施概算（或預(yù)算）為基數(shù)，計算出己出售商品房應(yīng)負擔的數(shù)額，作為預(yù)提費用計入己出售商品房開發(fā)成本。待開發(fā)小區(qū)全部正式竣工決算時，再調(diào)整預(yù)提配套設(shè)施費用，以保證整個開發(fā)小區(qū)成本計算的準確性。但是，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號規(guī)定，對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；或取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況的主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額247。清算的總建筑面積也就意味著如果稅務(wù)機關(guān)按規(guī)定要求納稅人進行土地增值稅清算時，如果房開企業(yè)仍有未竣工結(jié)算的成本，則不允許扣除相應(yīng)的預(yù)提費用。即使清算后再轉(zhuǎn)讓或銷售的，也應(yīng)當按原清算時的單位成本進行相應(yīng)成本扣除，單位成本不再進行調(diào)整?！景咐?—5】某房開公司開發(fā)100000平方米的寫字樓，己銷售95000平方米。清算時，共發(fā)生扣除項目金額9000萬元，則單位建筑面積成本費用＝9000247。10＝900元。在清算后，余下的5000平方米的寫字樓一次性轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓金額為800萬元，則其扣除額為5000900＝450萬元。土地成本：《細則》第七條，取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價款、按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用。開發(fā)成本：《細則》第七條，成本包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。 開發(fā)成本審核應(yīng)注意的事項：（1）土地征用及拆遷補償費的審核：（國稅發(fā)【2009】31號）　?、偻蛔谕恋赜卸鄠€開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。　?、谑欠翊嬖趯⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形?！　、鄄疬w補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。（2）前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費的審核：　?、偾捌诠こ藤M、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形?！　、谑欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費?！　、鄱鄠€（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分攤。（3）公共配套設(shè)施費的審核：　?、俟才涮自O(shè)施的界定是否準確，公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況?！　、谑欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設(shè)施費?！　、鄱鄠€（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分攤。（4）建筑安裝工程費的審核：　?、侔l(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符?！　、诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。③參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常?！　、芊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。　?、萁ㄖ惭b發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具?！　。?）開發(fā)間接費用的審核：　?、偈欠翊嬖趯⑵髽I(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形?！　、陂_發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效?！　。?）利息支出的審核：　?、偈欠駥⒗⒅С鰪姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。　?、诜制陂_發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤?！　、劾瞄e置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。財稅字[1995]48號：利息的扣除按以下方法計算：（1）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（2）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?！　。?）代收費用的審核?！　τ诳h級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收?。划敶召M用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。開發(fā)土地、新建房屋及配套設(shè)施的費用；《細則》第七條：費用包括：管理費用、銷售費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額；其他費用（管理費用、財務(wù)費用），按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和10%以內(nèi)計算扣除 。【相關(guān)鏈接】（1）開發(fā)費用不據(jù)實扣除的理由：根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)會計制度規(guī)定，“三項費用”作為期間費用，直接計入當期損益，不按成本對象分攤，故在進行土地增值稅清繳時，很難確定實際發(fā)生的期間費用當中，具體應(yīng)歸屬哪個項目多少。因此，費用的扣除，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生費用扣除，而是依據(jù)利息支出能否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目進行分攤，依以上方法計算。（2）金融機構(gòu)的概念： 金融機構(gòu)是指經(jīng)中國人民銀行批準專門從事貨幣信用活動的中介組織。從我國目前的情況看我國金融機構(gòu)按其地位和功能劃分大致有以下四類： ①貨幣當局，又稱中央銀行，即中國人民銀行。 ②銀行。包括政策性銀行、商業(yè)銀行。商業(yè)銀行又分為：國有獨 資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市合作銀行以及住房儲蓄銀行。 ③非銀行金融機構(gòu)。主要包括國有及股份制的保險公司，城市合作社及農(nóng)村信用合作社，信托投資公司，證券公司，證券交易中心，投資基金管理公司，證券登記公司，財務(wù)公司，及其他非銀行金融機構(gòu)。 ④境內(nèi)開辦的外資、僑資、中外合資金融機構(gòu)。包括外資、僑資、中外合資的銀行、財務(wù)公司、保險機構(gòu)等在我國境內(nèi)設(shè)立的業(yè)務(wù)分支機構(gòu)及駐華代表處。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的利息支出是通過未經(jīng)中國人民銀行批準的單位或個人發(fā)生的，則按“不能提供金融機構(gòu)證明來處理，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除?！保?）問題討論： 以下說法是否正確？ 土地增值稅細則規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)的成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用，其中并不包括借款費用。因此，借款費用記入開發(fā)成本后，在財政部和國家稅務(wù)總局未制定新規(guī)定之前，計入開發(fā)成本的借款費用不得作為加計20%扣除的基數(shù)。（4）問題討論：如果不發(fā)生貸款利息，期間費用應(yīng)按照百分之幾扣除？與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；《細則》第七條：稅金包括：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅財稅字[1995]48號：對于印花稅通過“管理費用”核算的房地產(chǎn)企業(yè)，印花稅不可另行扣除。其他扣除項目《土地增值稅暫行條例細則》：第七條第六項：根據(jù)條例第六條第五項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和加計20%的扣除。財稅字[1995]48號：代收費用計入房價、作為收入的，可以扣除，但不許作為加計扣除20%的基數(shù)；代收費用未計入房價、未作為收入的，不許扣除。計算扣除項目金額時應(yīng)注意的其他問題：國稅發(fā)[2006]187號（1）提供“前期工程費、建安費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費：”四項資料不真實或不符合清算要求，稅務(wù)部門可根據(jù)當?shù)卦靸r部門造價定額資料，結(jié)合房屋的結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素核定扣除四項費用。（2）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的派出所、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：A、“產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有”或“無償交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公益事業(yè)的”，其成本、費用可以扣除；B、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)先計算收入，再準予扣除成本費用。（3）銷售已裝修的房屋，裝修費可以計入成本；（五）增值稅稅率土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，具體稅率為30%、40%、50%、60%四個檔次。具體應(yīng)適用哪一級稅率應(yīng)根據(jù)增值率大小確定。增值率＝增值額247。扣除項目金額100% 《細則》規(guī)定：增值率未超過50%的（含50%）土地增值稅稅額＝增值額30%增殖率在50%—100%（含00%）之間的土地增值稅稅額＝增值額40%—扣除項目金額5% 增殖率在100%—200%（含200%）之間的土地增值稅稅額＝增值額50%—扣除項目金額15% 增殖率超過200%的土地增值稅稅額＝增值額60%—扣除項目金額35% 公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。二、綜合案例分析：【案例2—6】某房地產(chǎn)企業(yè)集團，2006年1月立項開發(fā)一住宅小區(qū)，各種手續(xù)均以本公司名義辦理。發(fā)總建筑面積21萬平方米房屋，其中住宅18萬平方米（含別墅樓1萬平方米）；小區(qū)配套設(shè)施房屋含幼兒園、會所、物業(yè)樓計5000平方米；小學5000平方米；其他商業(yè)用房屋、寫字樓等2萬平方米。取得350畝開發(fā)土地的使用權(quán)時，；發(fā)生建筑成本 （不含項目借款利息）；發(fā)生各項費用4500萬元（印花稅通過“管理費用”核算）。該項目共繳納各項稅