【導(dǎo)讀】（一）調(diào)整了納稅地點(diǎn)的表述方式。（二）刪除轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)差額征稅規(guī)定。（三）刪除稅率表中征稅范圍一欄。（四）將納稅申報(bào)期限延長(zhǎng)至15日。單位或者個(gè)人自己新建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。加了“個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人”視同銷售的規(guī)定。增加了兜底性條款“財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情”。征收營(yíng)業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國(guó)家稅務(wù)總局所屬征收機(jī)關(guān)確定。第六條一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。規(guī)定，其混合銷售行為應(yīng)分別繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅。和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額。售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)

　　

【正文】 1號(hào)） 主要審核：商品房銷售（預(yù)售）許可證；銷售合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表；銷售發(fā)票；其他有關(guān)資料。 （ 1）審核銷售面積與項(xiàng)目可售面積的一致性，以核實(shí)計(jì)稅收入； （ 2）審核銷售面積與實(shí)際測(cè)量面積的一致性，對(duì)發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核； （ 3）審核評(píng)估價(jià)格的合理性，對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。 非直接銷售收入及自用： 國(guó)稅發(fā) [2020]187 號(hào)；國(guó)稅發(fā)【 2020】 31 號(hào)。 （ 1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于：職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東 或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 按下列方法確認(rèn)收入： A、按本企業(yè)同年在同地區(qū)銷售同類房屋的平均價(jià)計(jì)算； B、按當(dāng)?shù)赝晖惙课萜骄N售價(jià)計(jì)算。 （ 2）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于自用或出租：產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅，相應(yīng)成本費(fèi)用稅金不得扣除。 （四） 扣除項(xiàng)目金額： 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算方法：（《條例》第六條） 扣除項(xiàng)目金額＝土地款＋開(kāi)發(fā)成本＋開(kāi)發(fā)費(fèi)用＋稅金＋其他扣除項(xiàng)目 計(jì)算扣除項(xiàng)目金額應(yīng)遵循的原則：（ 國(guó)稅發(fā)【 2020】 91號(hào)） （ 1）在土地增值稅清算中，計(jì)算 扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 （ 2）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的 （期間費(fèi)用除外） 。 （ 3）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。 （ 4）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹? （ 5） 納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 （ 6）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方 法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定 27 不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。 【相關(guān)鏈接】 合法憑據(jù)的認(rèn)定方法。 ①“合法有效憑證”的界定標(biāo)準(zhǔn)： 憑證是指用來(lái)記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任并據(jù)以登記賬簿的書(shū)面證明。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第十九條關(guān)于“納稅人、扣繳義務(wù)人按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)的規(guī)定設(shè)置帳簿，根據(jù)合法、有效憑證記帳，進(jìn)行核算”的立法宗旨，稅收意義的“合法有效憑證”是指同時(shí)滿足下列條件的原始憑證（包括外來(lái)的原始憑證和自制的原始憑證）或記帳憑證： A、所提供的憑證符合中華人民 共和國(guó)財(cái)政部關(guān)于會(huì)計(jì)憑證管理的具體規(guī)定。如《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》等； B、所提供的憑證符合國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)票及其他票據(jù)管理的具體規(guī)定。如《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》等。 C、所提供的憑證符合中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。如：《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》、《中華人民共和國(guó)稅收征管法》等； ②“合法有效憑證”的表現(xiàn)形式： A、套印稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票； B、經(jīng)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)不需套印發(fā)票監(jiān)制章的專業(yè)發(fā)票； C、財(cái)政部門(mén)管理的行政性收費(fèi)收據(jù)； D、軍隊(duì)、武警部門(mén)管理的專用收據(jù) E、經(jīng)稅務(wù)部門(mén)認(rèn)可的其他憑證。 ③提供“合法有效憑證”種類的原則： A、支付給從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人（如建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸公司、材料供貨商、監(jiān)理公司等）且 屬于收款方應(yīng)稅行為性質(zhì)款項(xiàng) 的，應(yīng)提供收款方開(kāi)具的套印稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票或經(jīng)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)不需套印發(fā)票監(jiān)制章的專業(yè)發(fā)票； B、對(duì)不屬于正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域而支付給我國(guó)境內(nèi)的行政事業(yè)單位的，且上述單位收取的屬于國(guó)家或省級(jí)財(cái)稅部門(mén)列入不征稅名單的行政事業(yè)性收費(fèi)（基金），以其所開(kāi)具的財(cái)政收據(jù)為合法有效憑證。如房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局、公安局、質(zhì)監(jiān)站、防疫站 、消防局、市容管理等的行政事業(yè)性收費(fèi)，應(yīng)提供收款方開(kāi)具的財(cái)政部門(mén)管理的行政性收費(fèi)收據(jù)； C、支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單 28 據(jù)或出具的公證證明。單位和個(gè)人從中國(guó)境外取得的與納稅有關(guān)的發(fā)票或者憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅審查時(shí)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)會(huì)計(jì)師的確認(rèn)證明，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)可后，方可作為合法的記賬核算憑證。 D、其他符合相關(guān)稅收政策的會(huì)計(jì)憑證。如企業(yè)支付給工人發(fā)生的支出時(shí)，根據(jù)工人的工資發(fā)放表（收款人簽字確認(rèn)或銀行支付證明）結(jié)合勞動(dòng)合同進(jìn)行確認(rèn)。 成片受讓、分期分批開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 《細(xì)則》第九條規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。這里的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開(kāi)發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來(lái) 計(jì)算分?jǐn)偅矗嚎赊D(zhuǎn)讓土地面積為開(kāi)發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。（國(guó)稅函 [1999]112號(hào)） 因此，在計(jì)算土地土地增值額時(shí)，就需要對(duì)扣除項(xiàng)目按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算和分?jǐn)?，為此《?xì)則》規(guī)定了分?jǐn)偡椒ā? 【案例 2— 3】 某房開(kāi)公司在 10000平方米的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，所支付的土地出讓金為 1000萬(wàn)元。該房開(kāi)公司分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，一期為公寓，占地面積（包括道路、綠地等） 6000 平方米，建筑面積 15000平方米 。二期為別墅，占地面積（包括道路、綠地等） 4000平方米，建筑面積5000平方米。公寓己 銷售完畢，則其應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂槎嗌伲? 分析： ①按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?1000 (6000247。 10000)＝ 600 萬(wàn)元 ②按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅?1000［ 15000247。（ 15000＋ 5000)＝ 750萬(wàn)元 可見(jiàn)不同的分?jǐn)偡椒?，?jì)算出的分?jǐn)偨痤~是不一樣的，對(duì)于層次、建筑面積大體相同，則按土地面積分?jǐn)傁鄬?duì)合理，如果層次、建筑面積相差很大，則按建筑面積分?jǐn)偩洼^為合理。 土地增值稅扣除項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的劃分 29 開(kāi)發(fā) 間接費(fèi)用是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，是用于核 算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度中的管理費(fèi)用包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、開(kāi)辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤(pán)虧及毀損和報(bào)廢 (減盤(pán)盈 )損失，以及其他管理費(fèi)用。 企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管 理費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入期間費(fèi)用的“管理費(fèi)用“科目，不應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 銷售費(fèi)用包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗和其他經(jīng)費(fèi)等。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，兩者很容易混淆。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用有比例限制，并且開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用可以做為加計(jì)扣除 20％的依據(jù)，因此部分納稅人有意或無(wú)意將費(fèi)用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。如果不細(xì)加區(qū)分，就會(huì)造成土地開(kāi)發(fā)成本虛增，相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除也會(huì)同時(shí)虛增。 因此 開(kāi)發(fā) 間接費(fèi)用僅僅是一種管理費(fèi)用，并且是直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的管理費(fèi)用才能歸集到開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中。 【案例 2— 4】 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得土地使用權(quán)發(fā)生 1000 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套成本為1200萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 500萬(wàn)元（包括管理人員工資福利 50萬(wàn)元，辦公設(shè)備折舊 50萬(wàn)元，廣告和其他銷售的費(fèi)用 200 萬(wàn)元），假設(shè)該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng) 目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息支出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為 10％。如果不對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中不屬于直接組織管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目加以剔除，通過(guò)計(jì)算，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本需增 300萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用虛增 300 10%=30萬(wàn)元，加計(jì)扣除金額虛增 300 20%=60萬(wàn)元，共計(jì)扣除項(xiàng)目金額虛增300＋ 30＋ 60＝ 390萬(wàn)元。 由于扣除項(xiàng)目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而減少了應(yīng)納的土地增值稅。 30 土地增值稅清算成本與會(huì)計(jì)成本的主要區(qū)別 土地增值稅清算成本與會(huì)計(jì)成本的主要區(qū)別就是預(yù)提費(fèi)用的扣除。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 的計(jì)算方法，與工業(yè)產(chǎn)品成本計(jì)算的分批法和建筑安裝工程成本竣工結(jié)算法相同。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)算是以每一項(xiàng)或每小批開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為成本計(jì)算對(duì)象，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期作為成本計(jì)算期。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本是在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工后根據(jù)其所歸集的全部開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用計(jì)算確定的。而在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工以前，所歸集的開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用累計(jì)額則為未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在資產(chǎn)負(fù)債表中作為存貨的構(gòu)成部分。 由于房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)成本是商品房建設(shè)或土地開(kāi)發(fā)的生產(chǎn)成本，開(kāi)發(fā)成本計(jì)算期與其開(kāi)發(fā)建設(shè)周期是一致的。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格后才結(jié)算出來(lái)的，因而 其成本計(jì)算是不定期的。 對(duì)于開(kāi)發(fā)小區(qū)的建設(shè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)算期與開(kāi)發(fā)小區(qū)的建設(shè)周期原則上應(yīng)該一致，即各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本一般應(yīng)于開(kāi)發(fā)小區(qū)全部竣工后才進(jìn)行計(jì)算與結(jié)轉(zhuǎn)。但在實(shí)際工作中，一般住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，時(shí)間通常較長(zhǎng)，有的需要幾年的時(shí)間方能全部竣工。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)度的安排上，一般是先建住宅，再建配套工程，因而往往出現(xiàn)住宅已經(jīng)建成而配套工程尚未投入使用，或者是住宅已經(jīng)銷售，而道路、綠化尚未完工等情況。這種商品房與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已經(jīng)具備使用條件，并己出售的商品房應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施的建設(shè) 費(fèi)用，無(wú)法按照配套設(shè)施的實(shí)際成本來(lái)計(jì)算。 為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)小區(qū)內(nèi)己出售的商品房的開(kāi)發(fā)成本，以便與其銷售收入相配比，就需要采取預(yù)提方式，將未完配套設(shè)施的預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用計(jì)入己銷售商品房的開(kāi)發(fā)成本。其計(jì)算方法一般是以未完配套設(shè)施概算（或預(yù)算）為基數(shù)，計(jì)算出己出售商品房應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，作為預(yù)提費(fèi)用計(jì)入己出售商品房開(kāi)發(fā)成本。待開(kāi)發(fā)小區(qū)全部正式竣工決算時(shí)，再調(diào)整預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用，以保證整個(gè)開(kāi)發(fā)小區(qū)成本計(jì)算的準(zhǔn)確性。 但是，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔 2020〕 187號(hào)規(guī)定，對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑 面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 或 取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行 31 土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 單位建筑面積成本費(fèi)用 ＝ 清算時(shí)的扣 除項(xiàng)目總金額247。清算的總建筑面積 也就意味著如果稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，如果房開(kāi)企業(yè)仍有未竣工結(jié)算的成本，則不允許扣除相應(yīng)的預(yù)提費(fèi)用。即使清算后再轉(zhuǎn)讓或銷售的，也應(yīng)當(dāng)按原清算時(shí)的單位成本進(jìn)行相應(yīng)成本扣除，單位成本不再進(jìn)行調(diào)整。 【案例 2— 5】 某房開(kāi)公司開(kāi)發(fā) 100000 平方米的寫(xiě)字樓，己銷售 95000 平方米。清算時(shí)，共發(fā)生扣除項(xiàng)目金額 9000萬(wàn)元，則單位建筑面積成本費(fèi)用 ＝ 9000247。 10＝ 900元。在清算后，余下的 5000平方米的寫(xiě)字樓一次性轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓金額為 800萬(wàn)元，則其扣除額為 5000 900＝ 450萬(wàn)元。 土地成本： 《細(xì)則》第七條，取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價(jià)款、按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 開(kāi)發(fā)成本： 《細(xì)則》第七條，成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 開(kāi)發(fā)成本審核應(yīng)注意的事項(xiàng)： （ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核：（國(guó)稅發(fā)【 2020】 31號(hào)） ①同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。 ②是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。 ③拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。 （ 2）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核： ①前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。 ②是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 ③多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂? （ 3）公共配套設(shè)施費(fèi)的審核： 32 ①公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。 ②是 否將房