【正文】 無錫市大力扶持軟件外包產(chǎn)業(yè)。中國的軟件及服務外包市場正在向二線城市延伸，軟件及服務外包產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴大，呈現(xiàn)出遍地開花之勢，但北京、上海、大連等城市仍占據(jù)著中國市場的半壁江山?，F(xiàn)無錫市正重點發(fā)展軟件及服務外包市場，出臺了一些列扶持政策?無錫沒有很好的人才培養(yǎng)機制和大學的人才資源，也又制約無錫軟件外包服務的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)集聚能力?產(chǎn)業(yè)集聚力很高，喜歡扎堆，能夠共享資源和平臺環(huán)保 ?知識密集型產(chǎn)業(yè)，環(huán)保競爭 競爭態(tài)勢 ?經(jīng)過數(shù)年來無錫對軟件外包企業(yè)的大力扶持，現(xiàn)該類企業(yè)數(shù)量較多，但多數(shù)企業(yè)仍集中在無錫市內(nèi)的各個軟件園區(qū)內(nèi)，且享有市里提供的免租金等政策，成長型中小企業(yè)一般都會入住園區(qū)內(nèi)，會提供相應的租金和稅收的優(yōu)惠政策，真正購買寫字樓的企業(yè)比較少，市內(nèi)寫字樓也有部分軟件外包企業(yè)入住，但數(shù)量比較有限?無錫已有惠山區(qū) OPark集聚園、太湖國際科技園、新區(qū) iPark集聚園、濱湖 KPark集聚園、深港國際服務外包基地 服務外包產(chǎn)業(yè)社區(qū)北塘鳳翔集聚園等數(shù)個軟件外包服務基地，特別是在北塘鳳翔軟件園會對本項目產(chǎn)生直接的競爭關系選址相關 區(qū)位 ?對區(qū)位無特別要求，需要較為發(fā)達的信息技術支持，以及平臺的共享，項目目前尚無，未來可打造交通 ?交通無明顯要求政策 中小型企業(yè)一般會享有租金和稅收的政策，需要與政府提供相關支持，項目可日后完善和提供大型軟件外包企業(yè)，無錫市的 ‘123’ 計劃政策有系列的優(yōu)惠政策予以扶持，多為政府引導環(huán)境 ?一定的環(huán)境要求，項目未來可改善數(shù)據(jù)來源：《產(chǎn)業(yè)規(guī)模超 1500億元 國內(nèi)軟件外包 5年后超印度》 不符合較符合符合符合根據(jù)綜合評分初步得到項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向4偶得產(chǎn)業(yè)〈 5 伺機發(fā)展產(chǎn)業(yè)=5 核心產(chǎn)業(yè)金融前臺產(chǎn)業(yè) 4紡織服裝產(chǎn)業(yè) 4物流 電子信息產(chǎn)業(yè) 金融中后臺產(chǎn)業(yè) 軟件外包產(chǎn)業(yè) 貿(mào)易產(chǎn)業(yè) 6創(chuàng)意設計產(chǎn)業(yè) 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 5維度一：基于產(chǎn)業(yè)選擇下的客戶定位產(chǎn)業(yè) 細分行業(yè) 企業(yè)客戶 (來源地 ) 企業(yè)客戶（規(guī)模 /產(chǎn)品需求）核心產(chǎn)業(yè)貿(mào)易 工貿(mào)結合型、貿(mào)易小企業(yè) ?以無錫本地客戶為主，主要集中在惠山、錫山、新區(qū)等?部分江陰、宜興客戶其中大中型工貿(mào)結合企業(yè)為大面積的主力客群、純貿(mào)易中小型企業(yè)為其他辦公產(chǎn)品的主力客群創(chuàng)意設計 IC設計、自動化設計、平面廣告設計、市政建筑設計等?無錫或外部導入客戶?無錫客戶可能涉及市區(qū)或工業(yè)設計園改善型辦公需求客戶市政或建筑設計類企業(yè)為主要目標企業(yè)，依據(jù)規(guī)模大小，需求的是大面積辦公與小面積辦公生物醫(yī)藥 醫(yī)藥研發(fā) ?本地無良好的產(chǎn)業(yè)基礎，屬于外部導入型企業(yè)，主要來自于長三角地區(qū)或者國外本地無良好的產(chǎn)業(yè)基礎，屬于外部導入型企業(yè)，主要來自于長三角地區(qū)或者國外伺機發(fā)展產(chǎn)業(yè)物流 物流接單、大型物流企業(yè)總部 ?以無錫本地客戶為主，惠山客戶、新區(qū)客戶 目標鎖定于貨運接單、物流總部大中型企業(yè)，以無錫本地客戶為主金融前臺 銀證保、投資綜合公司 ?大多數(shù)為外部導入型企業(yè) 大多數(shù)為外部導入型企業(yè)，資金實力雄厚，構成大面積辦公需求客群之一紡織服裝 前后端研發(fā)、設計、銷售、展示 ?無錫本地客戶為主，多集中在錫山、惠山、北塘 主要吸引大中型企業(yè)的研發(fā)、設計、銷售總部，或中小型企業(yè)辦公偶得產(chǎn)業(yè)電子信息 —— ?無錫本地客戶為主，多集中在錫山、新區(qū)、濱湖 無錫本地客戶，企業(yè)均以制造業(yè)為主，只能吸引大中型企業(yè)前后端研發(fā)、銷售總部軟件外包 ?多為外部導入，長三角或國外 外部導入客戶，長三角或國外，值得吸引的是大型軟件外包企業(yè)金融中后臺 ——?多為外部導入，長三角或國外 本地無產(chǎn)業(yè)基礎，大多數(shù)為外部導入型企業(yè)維度二：周邊地緣客戶分析：北塘區(qū)傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為化工、紡織服裝、儀器儀表、醫(yī)藥制造等，基礎較為薄弱，而隨著無錫 “ 城市南進、產(chǎn)業(yè)北移 ” 的發(fā)展思路，北塘區(qū)已遷出約 40多家工業(yè)企業(yè)，面臨產(chǎn)業(yè)斷層的危險CBD城市南進產(chǎn)業(yè)北移西北片北部片東部片西南片 東南片2023年北塘區(qū)工業(yè)各行業(yè)盈利同比增長水平VS無錫 “ 城市南進、產(chǎn)業(yè)北移 ” 的發(fā)展總思路前后兩次調(diào)研總共訪談了近 10多家北塘企業(yè)，其中有效訪談 6家北塘企業(yè)：地緣客戶有較強意愿留在本區(qū)域，對于總價敏感，且購買力相對有限，是項目先導客群之一，但難成為主導客戶?由于原來的退城進園，自己已在錫山拿了土地 ，政策條件比較豐厚，準備直接過去了，不太會考慮在北塘購置辦公樓—— 北塘制藥廠 甘總?我自己的廠在江陰拿了 100多畝的地， 由于要搬遷，錫澄路這邊好些企業(yè)都已到別的區(qū)拿地去了—— 北塘制漆廠 任總由于退城進園，許多北塘區(qū)的產(chǎn)業(yè)客戶開始在其他區(qū)域拿地?世世代代都在北塘，很希望留在北塘 ，但目前沒有什么政策優(yōu)惠，特別是稅收上的，同時環(huán)境打造也很有問題， 一個是政策，一個是環(huán)境，兩者都要有打造好，這才能構成繼續(xù)留在北塘的前提 —— 振達鋼管 黃總對于北塘普遍有較深的感情，但認為環(huán)境與政策尚需改善?廠年產(chǎn)值在 3200萬左右，利潤在 400萬左右， 凈利有 160、 170萬，希望可以繼續(xù)在北塘，但辦公之外需要預留些廠房—— 北塘變壓器廠 馮廠長?對于辦公產(chǎn)品的偏好，喜歡獨門獨戶，面積在 5001000平米的都可以接受 ；價格方面隨行就市，如果能比周邊住宅賣得便宜，應該還是個比較有吸引力的產(chǎn)品—— 振達鋼管 黃總?作為辦公樓來說地點有些偏，如果是賣 70008000元的話有點貴 ，這個價格如果放在市中心肯定是很便宜的，但是在北塘稍微有點貴，性價比并不高 —— 美峰橡膠 曹總企業(yè)對于 “ 獨門獨院 ” 的辦公產(chǎn)品普遍偏好，對價格敏感度高，購買力有限維度三：投資客戶商住樓在整個辦 公 產(chǎn) 品中投資 需求 較 大投 資 主要集中在無 錫 本地，外 圍客 戶 少，福建、浙江相關投 資 客比 較 活 躍投 資 多出于增 值目 標 （而非保 值目 標 或 長 期收益目 標 ）其關注點：價格與得房率辦 公相比商 鋪 、住宅的投 資 吸引力 較 小無錫辦公市場投資客現(xiàn)狀 本項目潛在投資客預判?來源：p以無錫本地為主，兼顧福建、浙江等投資客p企業(yè)行為或個人行為?占比 ：按照無錫市辦公物業(yè)近年來銷售情況，投資客比重基本維持在 30%的比例?投資偏好：p規(guī)劃與升值潛力p總價敏感p多功能產(chǎn)品，如商住樓p存在辦公 +自用可能三大維度下客戶定位小結（ 1）核心客戶重要客戶邊緣客戶類型一：工貿(mào)結合型企業(yè)?來源地：無錫為主?規(guī)模：注冊資本金多在 1000萬以上?偏好： 1000平米以上產(chǎn)品?置業(yè)動機：自用或自用 +部分投資類型二：純貿(mào)易類企業(yè)?來源地：無錫為主?規(guī)模較小?偏好： 200平米以下小面積辦公?置業(yè)動機：自用或老板投資類型三：市政設計、建筑規(guī)劃設計、工程設計等企業(yè)?來源地：無錫為主?規(guī)模：注冊資本金多在 1000萬以上?偏好：大面積獨棟產(chǎn)品，有自我設計空間?置業(yè)動機：自用或自用 +部分投資類型四：平面設計、廣告設計、裝飾設計、服裝設計等企業(yè)?來源地：無錫為主?規(guī)模較小?偏好：小面積辦公，特別是LOFT等創(chuàng)意產(chǎn)品?置業(yè)動機：自用或老板投資類型五：生物醫(yī)藥類企業(yè)?來源地：外部導入，長三角或國際?規(guī)模：注冊資本金多在 1000萬以上?偏好：大面積獨棟產(chǎn)品， 多研發(fā)與辦公結合?置業(yè)動機：自用或自用 +部分投資類型六：物流接單企業(yè)?來源地：無錫為主?規(guī)模較小?偏好：小面積辦公?置業(yè)動機：自用或老板投資備注：客戶特征基于前期在租在售寫字樓市調(diào)以及代表性客戶訪談與問卷調(diào)研，下同三大維度下客戶定位小結（ 2）核心客戶重要客戶邊緣客戶類型一：金融前臺類企業(yè)?來源地：外部導入企業(yè)?規(guī)模：注冊資本金多在 1億以上?偏好：大面積獨棟產(chǎn)品或甲級寫字樓大面積產(chǎn)品?置業(yè)動機：自用類型二：紡織服裝類企業(yè)?來源地：無錫本地企業(yè)?規(guī)模：注冊資本金多在 1000萬以上大型企業(yè)?偏好：大面積獨棟產(chǎn)品?置業(yè)動機：自用類型三：物流企業(yè)總部?來源地：無錫或長三角客戶?規(guī)模：注冊資本金多在 1000萬以上?偏好：大面積獨棟產(chǎn)品 +預留部分倉儲功能?置業(yè)動機：自用或自用 +部分投資類型四：北塘企業(yè)?來源地：北塘企業(yè)?規(guī)模：大小不一?偏好：獨門獨院產(chǎn)品或商住樓、某些企業(yè)希望預留部分廠房空間，建議定制?置業(yè)動機：自用類型五：投資客?來源地：無錫本地、福建、浙江，部分江陰、宜興客戶?規(guī)模：大小不一?偏好：低總價、多功能產(chǎn)品如商住樓?置業(yè)動機：自用三大維度下客戶定位小結（ 3）核心客戶重要客戶邊緣客戶類型一：電子信息類企業(yè)?來源地：無錫本地為主，由于企業(yè)均以制造業(yè)為主，只能吸引大中型企業(yè)前后端研發(fā)、銷售總部?規(guī)模：注冊資本金多在 1000萬以上?偏好：大面積獨棟產(chǎn)品?置業(yè)動機：自用或自用 +部分投資類型二：金融中后臺?來源地：外部導入，長三角或國外?規(guī)模：注冊資本金多在 1億以上?偏好：大面積獨棟產(chǎn)品或?qū)懽謽谴竺娣e產(chǎn)品?置業(yè)動機：自用類型三：軟件外包?來源地：外部導入，長三角或國外?規(guī)模：注冊資本金多在 1億以上?偏好：大面積獨棟產(chǎn)品或?qū)懽謽谴竺娣e產(chǎn)品?置業(yè)動機：自用代表性購買客戶特征與敏感點描述企業(yè)名稱 東盛企業(yè) 現(xiàn)辦公地址 恒華科技園行業(yè)類型及主營業(yè)務?工貿(mào)結合 ：?行業(yè)：機械制造 +貿(mào)易來源地及注冊資本金?來源地：無錫?注冊資金 1500萬?現(xiàn)有物業(yè)情況及選擇目前物業(yè)的原因：公司一直在濱湖區(qū)辦公，對濱湖比較熟悉，而且廠房就在公司附近 。恒華物業(yè)推出后企業(yè)集團購買了 3棟，一棟用于 企業(yè)自用 ，另外兩棟用于 投資?物業(yè)現(xiàn)狀：雙拼辦公產(chǎn)品，現(xiàn)有辦公面積在 1500平米左右，總共人員在 40人左右，剛好合適?產(chǎn)品敏感點：不需要什么餐飲配套，在獨棟辦公里面有專門的餐廳一層大堂要挑高，要有比較大的會議室空間改善型需求，由于自己就在濱湖區(qū)有廠，希望辦公就在工廠附近，至少不要太遠開發(fā)商介紹過來的，跟政府談好了稅收優(yōu)惠?對本項目的看法（是否愿意過來？怎樣才會選擇過來置業(yè)？）：由于自己在濱湖，對北塘不是很了解，有這樣的類似項目可以考慮，但感覺區(qū)域很陌生，不太了解工貿(mào)結合類企業(yè)代表性特征：有較強購買力 +1000平以上大面積產(chǎn)品需求 +自用投資結合敏感點：氣派（一層大廳挑高） +會議接待空間 +稅收等政策優(yōu)惠 +產(chǎn)品價值對于本項目：對類似獨棟產(chǎn)品感興趣代表性客戶特征與敏感點描述企業(yè)名稱 榮合環(huán)保設備貿(mào)易公司 現(xiàn)辦公地址 市中心長慶大廈行業(yè)類型及主營業(yè)務?貿(mào)易型企業(yè) 來源地及注冊資本金?無錫?注冊資本金： 100萬以下?現(xiàn)有物業(yè)情況及選擇目前物業(yè)的原因：長慶大廈是個商住樓 ，老板原來買下這個辦公樓，主要是有一定的投資傾向， 自用和辦公用途兼半 ， 老板有個生產(chǎn)廠，這里的辦公主要是在市區(qū)主要是作貿(mào)易辦事處?物業(yè)現(xiàn)狀：商住或高層辦公樓 150平米左右?產(chǎn)品敏感點：業(yè)務員一般是出門拜訪客戶，客戶過來辦公處的機會不大，一般都會選擇去工廠參觀，需要面積不會很大簡約外立面，集合式辦公配套車位足夠，多功能會議室，交通狀況要好?對本項目的看法（是否愿意過來？怎樣才會選擇過來置業(yè)？）：估計去北塘辦公的可能性不大，但是如果產(chǎn)品有投資潛力老板也可能選擇去置業(yè)貿(mào)易類小型企業(yè)特征：自用投資兼有 +150平米小面積需求敏感點：交通 +集合式辦公 +停車位 +多功能會議室 +價格敏感對于本項目：有投資價值的產(chǎn)品會考慮代表性購買客戶特征與敏感點描述企業(yè)名稱 江蘇弘和生物醫(yī)藥研發(fā)公司 現(xiàn)辦公地址 IPARK2 行業(yè)類型及主營業(yè)務?生物醫(yī)藥研發(fā) ：?行業(yè)：醫(yī)藥來源地及注冊資本金?來源地： 南京?注冊資本金： 1000萬以上?現(xiàn)有物業(yè)情況及選擇目前物業(yè)的原因：租 IPARK2，政府引進，目前處于免租金階段，目前已經(jīng)裝修好?物業(yè)現(xiàn)狀：目前在 IPARK2 期處女座 A，目前使用辦公面積在 1000平米以上， 辦公與研發(fā)相結合 ， 由于生產(chǎn)基地外置，建筑無特別要求?產(chǎn)品敏感點：偏好私密型產(chǎn)品，因此對獨棟產(chǎn)品有一定偏好由于客戶一部分在國外，一部分在長三角，很希望距離火車站近一點的地方，方便出差，現(xiàn)在 IPARK2這里太偏了希望能有一定的產(chǎn)業(yè)配套（比如行業(yè)相關服務平臺，產(chǎn)品檢測平臺等），現(xiàn)在 IPARK還沒有現(xiàn)代簡約的風格、綠化比較好，比較清靜，適合做研究?對本項目的看法（是否愿意過來？怎樣才會選擇過來置業(yè)？）：p看好北塘距離火車站近的交通優(yōu)勢，認為有升值空間，同時也方便自己這樣的企業(yè)出行方便?無錫目前想著力發(fā)展生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，不過目前還沒有太多企業(yè)集聚起來，自己在這邊還沒什么競爭對手生物醫(yī)藥類企業(yè)特征：大面積辦公多帶研發(fā) +自用敏感點：安全性私密性產(chǎn)品 +環(huán)境 +產(chǎn)業(yè)配套平臺 +交通 +政策對于本項目：外來企業(yè)，由于業(yè)務在長三角，認可鐵路交通價值代表性購買客戶特征與敏感點描述企業(yè)名稱 江蘇省科佳工程設計有限公司 現(xiàn)辦公地址 錫州銀行大廈行業(yè)類型及主