【正文】 ?雖然在金融風(fēng)暴中貿(mào)易企業(yè)受到了一定的沖擊，但整體行業(yè)仍在無錫占據(jù)主導(dǎo)地位。從前向關(guān)聯(lián)來看，與物流產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)很多，既包括第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)，也包括第三產(chǎn)業(yè)的其他部門環(huán)保 物流企業(yè)的倉儲區(qū)將會對項目內(nèi)外道路都有所要求，托運(yùn)貨物的重型車輛也將對環(huán)境造成一定影響競爭 競爭態(tài)勢 ?目前無錫市擁有 19家各類物流園區(qū)，占地面積 3000多萬平方米，各類園區(qū)進(jìn)駐物流企業(yè) 3000多家，年物流服務(wù)總額超千億元，其中無錫錫北綜合物流園，江陰港綜合物流園是兩處比較知名的物流基地。?整體金融業(yè)規(guī)模并不是很大，金融業(yè)整體規(guī)模、效益，以及金融業(yè)在整體經(jīng)濟(jì)中的地位和發(fā)揮的作用，距離我市建設(shè)區(qū)域性金融中心，建設(shè)金融強(qiáng)市的目標(biāo)還有很大差距 金融業(yè)占 GDP比重仍然偏低。貿(mào)易企業(yè)最看中的因素首要是交通，其次是區(qū)位252。服務(wù)業(yè)外包外溢l吸引：252。宜興市有電子信息產(chǎn)品制造企業(yè) 177家，工業(yè)總產(chǎn)值占全市 21%左右。 一方面我市金融機(jī)構(gòu)數(shù)量仍相對較少，機(jī)構(gòu)層級普遍較低，法人總部位于無錫的金融機(jī)構(gòu)屈指可數(shù)。主要產(chǎn)品不僅在國內(nèi)同行舉足輕重，而且在世界也有一席之地。現(xiàn)無錫市正重點(diǎn)發(fā)展軟件及服務(wù)外包市場，出臺了一些列扶持政策?無錫沒有很好的人才培養(yǎng)機(jī)制和大學(xué)的人才資源，也又制約無錫軟件外包服務(wù)的發(fā)展。 2023年全市批零貿(mào)易業(yè)完成銷售總額 ，同比增長 %。 2023年，全市社會物流總額 ，比上年增長 %，比 “ 十五” 期末增長 %，占全省社會物流總額的 %；全社會物流業(yè)增加值 ，比上年增長 %，占全市服務(wù)業(yè)增加值的%，占全市 GDP的 %?無錫物流企業(yè)不斷增多。?華東地區(qū)創(chuàng)意設(shè)計行業(yè)人口占據(jù)了全國創(chuàng)意設(shè)計行業(yè)人口的 22%， 長三角是我國創(chuàng)業(yè)設(shè)計的重要區(qū)域和前沿陣地產(chǎn)業(yè)集聚能力?依托創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)業(yè)價值擴(kuò)散的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，使之滲透于傳統(tǒng)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)中，既可延伸產(chǎn)業(yè)鏈，又能拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的價值創(chuàng)新。 鼓勵總部企業(yè)進(jìn)入太湖新城、錫東新城、主城區(qū)重點(diǎn)片區(qū)及太湖廣場周邊地區(qū)?鼓勵綜合型總部、投資總部和銷售總部進(jìn)入城市綜合體，鼓勵研發(fā)總部企業(yè)進(jìn)入太湖國際科技園、太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園等，鼓勵物流總部進(jìn)入錫東片區(qū)、新區(qū)空港產(chǎn)業(yè)園等， 鼓勵金融總部進(jìn)入太湖新城金融規(guī)劃區(qū)和崇安、南長、北塘城區(qū)路徑一的可行性盡管項目是目前無錫市唯一的總部經(jīng)濟(jì)園，但也存在 “民間 ” 諸多競爭對手，無錫中小企業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體系難以支撐項目作為純粹總部基地打造的可能 ?中小企業(yè)占全市企業(yè)總數(shù)的比重已經(jīng)超過了 90％。CBD第三產(chǎn)業(yè)CBD 以老城為中心，其核心在 解放路內(nèi)部 ，初步形成了零售業(yè)、金融保險業(yè)等為主的功能區(qū)物流 物流業(yè)主要布局在 以西漳和東亭為中心 的地區(qū)，以倉儲、運(yùn)輸、配送等傳統(tǒng)物流為主 城市南進(jìn)產(chǎn)業(yè)北移在 “ 城市南進(jìn)，產(chǎn)業(yè)北移 ” 戰(zhàn)略影響下，無錫市區(qū)產(chǎn)業(yè)布局南北分異明顯，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要集中在北部區(qū)域，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主要布局在南部，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重依然較高外部環(huán)境— 無錫 ?產(chǎn)業(yè)布局西北片北部片東部片西南片 東南片江陰宜興無錫九大新興產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境— 無錫 ?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃第二產(chǎn)業(yè)傳感網(wǎng) ? 新能源 ????? 新材料 ?? 環(huán)保 ?? 生物醫(yī)藥 ? ?第三產(chǎn)業(yè)軟件服務(wù)外包 ??? 設(shè)計與文化創(chuàng)意 ? ?現(xiàn)代旅游 ? ?生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) ??產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有九大新興產(chǎn)業(yè)將主要布局在市區(qū)外圍區(qū)域，其中，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（金融、物流、總部經(jīng)濟(jì)等）有在市區(qū)發(fā)展的布局??生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)主要包括現(xiàn)代物流、金融服務(wù)、信息服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)等外部環(huán)境— 無錫 ?城市規(guī)劃城市規(guī)劃 —— 板塊劃分：無錫市域分為五大板塊，分組團(tuán)相對獨(dú)立發(fā)展；惠山、錫山、新區(qū)將形成外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)；城中、濱湖將組成城市商貿(mào)、商務(wù)、文教、居住區(qū)；項目介于惠山與城中板塊之間城中板塊新區(qū)板塊濱湖板塊惠山板塊 錫山板塊?功能定位：p先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)的集聚區(qū)和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)?發(fā)展驅(qū)動：p傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?功能定位：p商務(wù)商貿(mào)文化居住中心城區(qū)? 發(fā)展驅(qū)動：p傳統(tǒng)商務(wù)商貿(mào)氛圍?功能定位：p風(fēng)景旅游區(qū)、人居生態(tài)新城區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū) ? 發(fā)展驅(qū)動：p生態(tài)環(huán)境p新政務(wù)區(qū)利好?功能定位：p區(qū)域性生產(chǎn)生活資料集散中心、無錫先進(jìn)制造業(yè)基地和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū) ?發(fā)展驅(qū)動：p傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?功能定位：p創(chuàng)新型國際化科技新城p重點(diǎn)建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、物流中心、空港地區(qū)和“ 三泰一址 ” 歷史文化保護(hù)工程 ?發(fā)展驅(qū)動：p政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)惠山新城 錫山新城太湖新城新區(qū)商貿(mào)商務(wù)區(qū)崇安商務(wù)商貿(mào)區(qū)北塘新城廣益新城太湖廣場外部環(huán)境— 北塘 ?產(chǎn)業(yè)項目行政隸屬北塘區(qū)，其為無錫市傳統(tǒng)商貿(mào)與傳統(tǒng)制造業(yè)集中區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于較低水平，近年來，隨著工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園，遭遇產(chǎn)業(yè)斷層危險，工業(yè)產(chǎn)值規(guī)模大幅下降20232023年七區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值對比單位：億元 2023年北塘區(qū)三產(chǎn)比例已達(dá)到 %2023年北塘區(qū)工業(yè)各行業(yè)盈利同比增長水平?從 “ 十一五 ” 初期開始，北塘區(qū)啟動工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園，整治 “ 五小 ” 企業(yè)?2023年工業(yè)因宏觀形勢不理想和一批重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)遷出或即將遷出雙重因素影響，工業(yè)規(guī)模大幅降低，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比 2023年下降 %，第三產(chǎn)業(yè)比重提高幅度高于前幾年外部環(huán)境— 北塘 ?規(guī)劃北塘區(qū)功能定位以發(fā)展居住為主，成為文化居住服務(wù)綜合區(qū)；項目南側(cè)即為規(guī)劃建設(shè)中的北塘新城，主要功能定位為城北商業(yè)次中心；本項目規(guī)劃定位為總部經(jīng)濟(jì)園?北塘區(qū)的功能定位是以發(fā)展居住為主，同時開發(fā)惠山運(yùn)河文化旅游和商貿(mào)物流業(yè)、服務(wù)業(yè)，并兼顧都市型工業(yè)的發(fā)展，形成一個水岸文化居住服務(wù)綜合區(qū) 金山北工業(yè)園劉潭 廣石居住片區(qū)盛岸居住片區(qū)北塘新城（鳳翔片區(qū)）運(yùn)河?“ 北塘新城 ” 規(guī)劃面積 ㎡將成為以 “ 現(xiàn)代商貿(mào)、文化旅游、居住功能 ” 為主的新型城區(qū)，成為無錫北部的商業(yè)次中心，成為北塘區(qū)的行政、文化、經(jīng)濟(jì)的中心p睦鄰中心： 15萬方體量，包含社區(qū)生活配套，教育中心p商業(yè)次中心：沿青石路、通惠路形成城北商業(yè)次中心，總體量估計在 40萬方（金太湖 20萬方，歐風(fēng) 20萬方）p物流專業(yè)市場群p文化旅游帶鳳賓路滬寧鐵路居住片區(qū)南至運(yùn)河北至江海路西至鳳翔路東至錫城路專業(yè)市場商業(yè)次中心沿運(yùn)河特色旅游帶睦鄰中心盛世新城華仁鳳凰城歐風(fēng)新天地北創(chuàng)科技園金太湖國際居住及其配套商業(yè)商務(wù)北塘區(qū)規(guī)劃 北塘新城規(guī)劃總部經(jīng)濟(jì)園項目區(qū)位：位于老城區(qū)邊緣地帶，緊鄰區(qū)政府，具備一定的區(qū)位優(yōu)勢，目前不屬于城市發(fā)展的主導(dǎo)方向項目本體— 區(qū)位區(qū)域商業(yè)中心火車站交通樞紐城市 CBD1公里5公里3公里?距離北塘區(qū)現(xiàn)商業(yè)中心 1公里?距離市中心 5公里路程?距離火車站約 3公里距離?不屬于市政府南拓北展的發(fā)展方向北塘區(qū)政府廣石路/312（高架）錫澄路江海路（高架）鳳翔路（高架）鳳賓路地鐵一號線莊前站江海路站地鐵四號線地鐵三號線天河站吳橋站三院站 火車站項目交通：項目為高架及快速路所環(huán)繞，目前項目進(jìn)入主要依賴鳳賓路；未來軌道交通一號線、四號線均有臨近站點(diǎn)，將進(jìn)一步拉近與市區(qū)的距離項目本體— 交通一期啟動區(qū)，現(xiàn)已拆平民營工業(yè)園制衣廠物流倉儲物流、制造加工廠摩配市場、制造加工廠項目本體— 內(nèi)部現(xiàn)狀項目規(guī)模與內(nèi)部現(xiàn)狀：項目目前確定為 850畝，可建設(shè)用約在 600畝左右，地塊平整，現(xiàn)狀主要是物流以及中小型制造加工企業(yè)1 規(guī)劃用地指標(biāo)限制： 70%辦公、 30%商住2 定位限制：市政府所頒發(fā)的總部經(jīng)濟(jì)園名號3 啟動限制：啟動地塊 C65面積在 90畝左右，容積率在 項目限制性條件項目 SWOT小結(jié)機(jī)遇 挑戰(zhàn)?交通一體化帶動下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移?無錫將總部經(jīng)濟(jì)（屬于生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)）列為九大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，對項目將有一定的潛在政策利好?無錫城市建設(shè)（特別是北塘新城）建設(shè)完善對本項目的輻射帶動、?外部交通完善：地鐵站點(diǎn)將拉近項目與城市之間的距離?在北塘區(qū)大定位為商貿(mào)居住區(qū)，缺乏商務(wù)氛圍，同時面臨基礎(chǔ)有限（產(chǎn)業(yè)斷層）的情況下，本項目有70%（約 420畝）的辦公用地限制?外圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競爭挑戰(zhàn)優(yōu)勢 劣勢?區(qū)位優(yōu)勢：距離北塘次中心 1公里，距離火車站 3公里，距離城市中心 5公里；介于惠山板塊與城中板塊之間，有兩大可借之力?規(guī)模優(yōu)勢： 850畝地塊帶來的自我中心化的可能性?用地屬性優(yōu)勢：較低價格下的商辦、商住用地屬性?老城區(qū)邊緣地帶，不在城市發(fā)展的主軸上?高架阻隔，對項目形成一定的負(fù)面影響?周邊專業(yè)市場以及加工工廠影響區(qū)域環(huán)境，拉大了項目與城市之間的心理距離1 項目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2 項目發(fā)展方向3 項目客戶定位與產(chǎn)品定位5 項目規(guī)劃布局建議6 項目啟動區(qū)產(chǎn)品建議4 項目整體定位立足于優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇、挑戰(zhàn)，項目有哪些可能的發(fā)展方向？ 方向一：純產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展路徑?基于交通一體化下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢?基于總部經(jīng)濟(jì)園的名號 ?產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展思路?確立項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)方向?搭建培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺?承擔(dān)前期產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的虧損?直面遍地開花的商務(wù)園競爭與產(chǎn)業(yè)斷層的區(qū)域現(xiàn)狀方向二：純辦公的發(fā)展路徑?基于 70%的辦公用地屬性 ?純辦公的發(fā)展思路?克服目前缺乏商務(wù)氛圍?確立辦公客群?相應(yīng)產(chǎn)品打造方向三：其他的路徑？錫山：①VPARK ，行業(yè)分布在軟件、電動車、摩托車② 商務(wù)區(qū)③SPARK① ② ③錫山新區(qū)：① 商務(wù)區(qū)②IPARK 一期③ 高新區(qū)④ 新加坡工業(yè)園⑤IPARK 創(chuàng)意園⑥IPARK 二期⑦ 太湖國際科技園⑧ 空港產(chǎn)業(yè)園① ②③④⑤⑥ ⑦⑧新區(qū)濱湖②濱湖區(qū)：① 國家工業(yè)設(shè)計園② 太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園③ 馬山生物醫(yī)藥外包園①①②③北塘區(qū)：① 金山北工業(yè)園② 鳳翔軟件園③ 北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園北塘惠山①② ③④惠山：① 風(fēng)電產(chǎn)業(yè)園② 生命科技產(chǎn)業(yè)園③ 數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園④ 軟件外包園路徑一的可行性如果走純產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展路徑，面臨的是來自無錫市各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的直接競爭新區(qū)：（ 1）集成電路、液晶顯示、光電器件、電子元器件等（ 2）電力裝備產(chǎn)業(yè) （ 3）生物試劑和生物制造（ 4）口岸保稅物流服務(wù)業(yè)（ 5）太陽能電池及組件制造（ 6）軟件產(chǎn)業(yè)錫山區(qū)：（ 1）電子信息產(chǎn)業(yè) — 電子元件、計算機(jī)整機(jī)（ 2）紡織及服裝產(chǎn)業(yè)（ 3）摩托車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)（ 4）診斷試劑（ 5）制造業(yè)物流服務(wù)業(yè)（ 6）電子信息材料和新型化工材料濱湖區(qū)：（ 1）電子信息產(chǎn)業(yè) — 集成電路設(shè)計（ 2）數(shù)控機(jī)床設(shè)備及專業(yè)精密裝備（ 3）生物醫(yī)藥研發(fā)服務(wù)外包（ 4 ）太陽能電池、組件及應(yīng)用產(chǎn)品（ 5）工業(yè)設(shè)計 太湖惠山區(qū)：（ 1）印染和印染機(jī)械（ 2）汽車零部件（ 3）醫(yī)療器械（ 4）運(yùn)輸配送物流（ 5）特種冶金新材料（ 6）風(fēng)力發(fā)電設(shè)備以及相關(guān)配套零部件生產(chǎn)（ 7）硅材料和太陽能電池及組件制造太 湖主城區(qū) 現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)路徑一的可行性無錫市先進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及培育已在別的區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)集聚或已有規(guī)劃布局，項目難以找到差異化機(jī)會點(diǎn)；且片區(qū)本身面臨產(chǎn)業(yè)斷層的危險資料來源：無錫市人民政府關(guān)于加快總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見，《無錫經(jīng)濟(jì)》編輯部營銷總部 綜合型總部 研發(fā)總部 投資總部 物流總部 金融總部 重點(diǎn)發(fā)展六大領(lǐng)域總部經(jīng)濟(jì)?加快建設(shè)總部企業(yè)集聚區(qū)。 2023年我國工業(yè)設(shè)計總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn) 300億 ， 但占世界工業(yè)設(shè)計整體市場的比重只有 %，相當(dāng)于中國 GDP的比重也只有 ，我國設(shè)計產(chǎn)業(yè)還處于初級階段，發(fā)展空間巨大。金融后臺企業(yè)寥寥無幾，企業(yè)基數(shù)小，金融氛圍不濃厚選址相關(guān) 區(qū)位 中心城市近郊或邊緣地帶，符合項目區(qū)位交通 交通無明顯要求，且需要較為發(fā)達(dá)的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)需要孕育期政策 通常需要政府提供優(yōu)越的扶持政策，多為政府引導(dǎo)，且稅收、租金基本減免，本項目從運(yùn)營考慮難以做到環(huán)境 ?到對片區(qū)內(nèi)安全指數(shù)要求較高，項目未來可打造?環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)門獨(dú)戶比較理想，項目未來可打造不符合較符合符合符合數(shù)據(jù)來源：無錫政府網(wǎng)站《上半年我市金融業(yè)逆市上揚(yáng)增幅領(lǐng)跑》無錫政府網(wǎng)站《無錫金融－承載未來的支柱產(chǎn)業(yè) 》 陽光保險 CALL CENTER 訪談物流與項目擬合度分析：定位于區(qū)域性商貿(mào)物流中心，物流企業(yè)購買實(shí)力強(qiáng)，企業(yè)基數(shù)大，但與倉儲依附度很高，大面積倉儲無法充分利用土地資源，同時將會對周邊環(huán)境會造成影響，物流產(chǎn)業(yè)并非本項目主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) /項目狀況 擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān) 產(chǎn)業(yè)前景 ?全國物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀較差，但發(fā)展前景良好，特別是物流信息系統(tǒng)?無錫市定位于區(qū)域性商貿(mào)物流中心，物流規(guī)模不斷擴(kuò)張。 產(chǎn)業(yè)集聚能力?印染、紗線、