【正文】 ?雖然在金融風(fēng)暴中貿(mào)易企業(yè)受到了一定的沖擊，但整體行業(yè)仍在無錫占據(jù)主導(dǎo)地位。從前向關(guān)聯(lián)來看，與物流產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)很多，既包括第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)，也包括第三產(chǎn)業(yè)的其他部門環(huán)保 物流企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)將會(huì)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外道路都有所要求，托運(yùn)貨物的重型車輛也將對(duì)環(huán)境造成一定影響競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) ?目前無錫市擁有 19家各類物流園區(qū)，占地面積 3000多萬(wàn)平方米，各類園區(qū)進(jìn)駐物流企業(yè) 3000多家，年物流服務(wù)總額超千億元，其中無錫錫北綜合物流園，江陰港綜合物流園是兩處比較知名的物流基地。?整體金融業(yè)規(guī)模并不是很大，金融業(yè)整體規(guī)模、效益，以及金融業(yè)在整體經(jīng)濟(jì)中的地位和發(fā)揮的作用，距離我市建設(shè)區(qū)域性金融中心，建設(shè)金融強(qiáng)市的目標(biāo)還有很大差距 金融業(yè)占 GDP比重仍然偏低。貿(mào)易企業(yè)最看中的因素首要是交通，其次是區(qū)位252。服務(wù)業(yè)外包外溢l吸引：252。宜興市有電子信息產(chǎn)品制造企業(yè) 177家，工業(yè)總產(chǎn)值占全市 21%左右。 一方面我市金融機(jī)構(gòu)數(shù)量仍相對(duì)較少，機(jī)構(gòu)層級(jí)普遍較低，法人總部位于無錫的金融機(jī)構(gòu)屈指可數(shù)。主要產(chǎn)品不僅在國(guó)內(nèi)同行舉足輕重，而且在世界也有一席之地?，F(xiàn)無錫市正重點(diǎn)發(fā)展軟件及服務(wù)外包市場(chǎng)，出臺(tái)了一些列扶持政策?無錫沒有很好的人才培養(yǎng)機(jī)制和大學(xué)的人才資源，也又制約無錫軟件外包服務(wù)的發(fā)展。 2023年全市批零貿(mào)易業(yè)完成銷售總額 ，同比增長(zhǎng) %。 2023年，全市社會(huì)物流總額 ，比上年增長(zhǎng) %，比 “ 十五” 期末增長(zhǎng) %，占全省社會(huì)物流總額的 %；全社會(huì)物流業(yè)增加值 ，比上年增長(zhǎng) %，占全市服務(wù)業(yè)增加值的%，占全市 GDP的 %?無錫物流企業(yè)不斷增多。?華東地區(qū)創(chuàng)意設(shè)計(jì)行業(yè)人口占據(jù)了全國(guó)創(chuàng)意設(shè)計(jì)行業(yè)人口的 22%， 長(zhǎng)三角是我國(guó)創(chuàng)業(yè)設(shè)計(jì)的重要區(qū)域和前沿陣地產(chǎn)業(yè)集聚能力?依托創(chuàng)意設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)價(jià)值擴(kuò)散的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，使之滲透于傳統(tǒng)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)中，既可延伸產(chǎn)業(yè)鏈，又能拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的價(jià)值創(chuàng)新。 鼓勵(lì)總部企業(yè)進(jìn)入太湖新城、錫東新城、主城區(qū)重點(diǎn)片區(qū)及太湖廣場(chǎng)周邊地區(qū)?鼓勵(lì)綜合型總部、投資總部和銷售總部進(jìn)入城市綜合體，鼓勵(lì)研發(fā)總部企業(yè)進(jìn)入太湖國(guó)際科技園、太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園等，鼓勵(lì)物流總部進(jìn)入錫東片區(qū)、新區(qū)空港產(chǎn)業(yè)園等， 鼓勵(lì)金融總部進(jìn)入太湖新城金融規(guī)劃區(qū)和崇安、南長(zhǎng)、北塘城區(qū)路徑一的可行性盡管項(xiàng)目是目前無錫市唯一的總部經(jīng)濟(jì)園，但也存在 “民間 ” 諸多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，無錫中小企業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體系難以支撐項(xiàng)目作為純粹總部基地打造的可能 ?中小企業(yè)占全市企業(yè)總數(shù)的比重已經(jīng)超過了 90％。CBD第三產(chǎn)業(yè)CBD 以老城為中心，其核心在 解放路內(nèi)部 ，初步形成了零售業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等為主的功能區(qū)物流 物流業(yè)主要布局在 以西漳和東亭為中心 的地區(qū)，以倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送等傳統(tǒng)物流為主 城市南進(jìn)產(chǎn)業(yè)北移在 “ 城市南進(jìn)，產(chǎn)業(yè)北移 ” 戰(zhàn)略影響下，無錫市區(qū)產(chǎn)業(yè)布局南北分異明顯，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要集中在北部區(qū)域，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主要布局在南部，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重依然較高外部環(huán)境— 無錫 ?產(chǎn)業(yè)布局西北片北部片東部片西南片 東南片江陰宜興無錫九大新興產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境— 無錫 ?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃第二產(chǎn)業(yè)傳感網(wǎng) ? 新能源 ????? 新材料 ?? 環(huán)保 ?? 生物醫(yī)藥 ? ?第三產(chǎn)業(yè)軟件服務(wù)外包 ??? 設(shè)計(jì)與文化創(chuàng)意 ? ?現(xiàn)代旅游 ? ?生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) ??產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有九大新興產(chǎn)業(yè)將主要布局在市區(qū)外圍區(qū)域，其中，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（金融、物流、總部經(jīng)濟(jì)等）有在市區(qū)發(fā)展的布局??生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)主要包括現(xiàn)代物流、金融服務(wù)、信息服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)等外部環(huán)境— 無錫 ?城市規(guī)劃城市規(guī)劃 —— 板塊劃分：無錫市域分為五大板塊，分組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立發(fā)展；惠山、錫山、新區(qū)將形成外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)；城中、濱湖將組成城市商貿(mào)、商務(wù)、文教、居住區(qū)；項(xiàng)目介于惠山與城中板塊之間城中板塊新區(qū)板塊濱湖板塊惠山板塊 錫山板塊?功能定位：p先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)的集聚區(qū)和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)?發(fā)展驅(qū)動(dòng)：p傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?功能定位：p商務(wù)商貿(mào)文化居住中心城區(qū)? 發(fā)展驅(qū)動(dòng)：p傳統(tǒng)商務(wù)商貿(mào)氛圍?功能定位：p風(fēng)景旅游區(qū)、人居生態(tài)新城區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū) ? 發(fā)展驅(qū)動(dòng)：p生態(tài)環(huán)境p新政務(wù)區(qū)利好?功能定位：p區(qū)域性生產(chǎn)生活資料集散中心、無錫先進(jìn)制造業(yè)基地和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū) ?發(fā)展驅(qū)動(dòng)：p傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?功能定位：p創(chuàng)新型國(guó)際化科技新城p重點(diǎn)建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、物流中心、空港地區(qū)和“ 三泰一址 ” 歷史文化保護(hù)工程 ?發(fā)展驅(qū)動(dòng)：p政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)惠山新城 錫山新城太湖新城新區(qū)商貿(mào)商務(wù)區(qū)崇安商務(wù)商貿(mào)區(qū)北塘新城廣益新城太湖廣場(chǎng)外部環(huán)境— 北塘 ?產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目行政隸屬北塘區(qū)，其為無錫市傳統(tǒng)商貿(mào)與傳統(tǒng)制造業(yè)集中區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于較低水平，近年來，隨著工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園，遭遇產(chǎn)業(yè)斷層危險(xiǎn)，工業(yè)產(chǎn)值規(guī)模大幅下降20232023年七區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)比單位：億元 2023年北塘區(qū)三產(chǎn)比例已達(dá)到 %2023年北塘區(qū)工業(yè)各行業(yè)盈利同比增長(zhǎng)水平?從 “ 十一五 ” 初期開始，北塘區(qū)啟動(dòng)工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園，整治 “ 五小 ” 企業(yè)?2023年工業(yè)因宏觀形勢(shì)不理想和一批重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)遷出或即將遷出雙重因素影響，工業(yè)規(guī)模大幅降低，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比 2023年下降 %，第三產(chǎn)業(yè)比重提高幅度高于前幾年外部環(huán)境— 北塘 ?規(guī)劃北塘區(qū)功能定位以發(fā)展居住為主，成為文化居住服務(wù)綜合區(qū)；項(xiàng)目南側(cè)即為規(guī)劃建設(shè)中的北塘新城，主要功能定位為城北商業(yè)次中心；本項(xiàng)目規(guī)劃定位為總部經(jīng)濟(jì)園?北塘區(qū)的功能定位是以發(fā)展居住為主，同時(shí)開發(fā)惠山運(yùn)河文化旅游和商貿(mào)物流業(yè)、服務(wù)業(yè)，并兼顧都市型工業(yè)的發(fā)展，形成一個(gè)水岸文化居住服務(wù)綜合區(qū) 金山北工業(yè)園劉潭 廣石居住片區(qū)盛岸居住片區(qū)北塘新城（鳳翔片區(qū)）運(yùn)河?“ 北塘新城 ” 規(guī)劃面積 ㎡將成為以 “ 現(xiàn)代商貿(mào)、文化旅游、居住功能 ” 為主的新型城區(qū)，成為無錫北部的商業(yè)次中心，成為北塘區(qū)的行政、文化、經(jīng)濟(jì)的中心p睦鄰中心： 15萬(wàn)方體量，包含社區(qū)生活配套，教育中心p商業(yè)次中心：沿青石路、通惠路形成城北商業(yè)次中心，總體量估計(jì)在 40萬(wàn)方（金太湖 20萬(wàn)方，歐風(fēng) 20萬(wàn)方）p物流專業(yè)市場(chǎng)群p文化旅游帶鳳賓路滬寧鐵路居住片區(qū)南至運(yùn)河北至江海路西至鳳翔路東至錫城路專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)次中心沿運(yùn)河特色旅游帶睦鄰中心盛世新城華仁鳳凰城歐風(fēng)新天地北創(chuàng)科技園金太湖國(guó)際居住及其配套商業(yè)商務(wù)北塘區(qū)規(guī)劃 北塘新城規(guī)劃總部經(jīng)濟(jì)園項(xiàng)目區(qū)位：位于老城區(qū)邊緣地帶，緊鄰區(qū)政府，具備一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，目前不屬于城市發(fā)展的主導(dǎo)方向項(xiàng)目本體— 區(qū)位區(qū)域商業(yè)中心火車站交通樞紐城市 CBD1公里5公里3公里?距離北塘區(qū)現(xiàn)商業(yè)中心 1公里?距離市中心 5公里路程?距離火車站約 3公里距離?不屬于市政府南拓北展的發(fā)展方向北塘區(qū)政府廣石路/312（高架）錫澄路江海路（高架）鳳翔路（高架）鳳賓路地鐵一號(hào)線莊前站江海路站地鐵四號(hào)線地鐵三號(hào)線天河站吳橋站三院站 火車站項(xiàng)目交通：項(xiàng)目為高架及快速路所環(huán)繞，目前項(xiàng)目進(jìn)入主要依賴?guó)P賓路；未來軌道交通一號(hào)線、四號(hào)線均有臨近站點(diǎn)，將進(jìn)一步拉近與市區(qū)的距離項(xiàng)目本體— 交通一期啟動(dòng)區(qū)，現(xiàn)已拆平民營(yíng)工業(yè)園制衣廠物流倉(cāng)儲(chǔ)物流、制造加工廠摩配市場(chǎng)、制造加工廠項(xiàng)目本體— 內(nèi)部現(xiàn)狀項(xiàng)目規(guī)模與內(nèi)部現(xiàn)狀：項(xiàng)目目前確定為 850畝，可建設(shè)用約在 600畝左右，地塊平整，現(xiàn)狀主要是物流以及中小型制造加工企業(yè)1 規(guī)劃用地指標(biāo)限制： 70%辦公、 30%商住2 定位限制：市政府所頒發(fā)的總部經(jīng)濟(jì)園名號(hào)3 啟動(dòng)限制：?jiǎn)?dòng)地塊 C65面積在 90畝左右，容積率在 項(xiàng)目限制性條件項(xiàng)目 SWOT小結(jié)機(jī)遇 挑戰(zhàn)?交通一體化帶動(dòng)下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移?無錫將總部經(jīng)濟(jì)（屬于生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)）列為九大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，對(duì)項(xiàng)目將有一定的潛在政策利好?無錫城市建設(shè)（特別是北塘新城）建設(shè)完善對(duì)本項(xiàng)目的輻射帶動(dòng)、?外部交通完善：地鐵站點(diǎn)將拉近項(xiàng)目與城市之間的距離?在北塘區(qū)大定位為商貿(mào)居住區(qū)，缺乏商務(wù)氛圍，同時(shí)面臨基礎(chǔ)有限（產(chǎn)業(yè)斷層）的情況下，本項(xiàng)目有70%（約 420畝）的辦公用地限制?外圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)?區(qū)位優(yōu)勢(shì)：距離北塘次中心 1公里，距離火車站 3公里，距離城市中心 5公里；介于惠山板塊與城中板塊之間，有兩大可借之力?規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 850畝地塊帶來的自我中心化的可能性?用地屬性優(yōu)勢(shì)：較低價(jià)格下的商辦、商住用地屬性?老城區(qū)邊緣地帶，不在城市發(fā)展的主軸上?高架阻隔，對(duì)項(xiàng)目形成一定的負(fù)面影響?周邊專業(yè)市場(chǎng)以及加工工廠影響區(qū)域環(huán)境，拉大了項(xiàng)目與城市之間的心理距離1 項(xiàng)目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2 項(xiàng)目發(fā)展方向3 項(xiàng)目客戶定位與產(chǎn)品定位5 項(xiàng)目規(guī)劃布局建議6 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品建議4 項(xiàng)目整體定位立足于優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇、挑戰(zhàn)，項(xiàng)目有哪些可能的發(fā)展方向？ 方向一：純產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展路徑?基于交通一體化下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)?基于總部經(jīng)濟(jì)園的名號(hào) ?產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展思路?確立項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)方向?搭建培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺(tái)?承擔(dān)前期產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的虧損?直面遍地開花的商務(wù)園競(jìng)爭(zhēng)與產(chǎn)業(yè)斷層的區(qū)域現(xiàn)狀方向二：純辦公的發(fā)展路徑?基于 70%的辦公用地屬性 ?純辦公的發(fā)展思路?克服目前缺乏商務(wù)氛圍?確立辦公客群?相應(yīng)產(chǎn)品打造方向三：其他的路徑？錫山：①VPARK ，行業(yè)分布在軟件、電動(dòng)車、摩托車② 商務(wù)區(qū)③SPARK① ② ③錫山新區(qū)：① 商務(wù)區(qū)②IPARK 一期③ 高新區(qū)④ 新加坡工業(yè)園⑤IPARK 創(chuàng)意園⑥IPARK 二期⑦ 太湖國(guó)際科技園⑧ 空港產(chǎn)業(yè)園① ②③④⑤⑥ ⑦⑧新區(qū)濱湖②濱湖區(qū)：① 國(guó)家工業(yè)設(shè)計(jì)園② 太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園③ 馬山生物醫(yī)藥外包園①①②③北塘區(qū)：① 金山北工業(yè)園② 鳳翔軟件園③ 北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園北塘惠山①② ③④惠山：① 風(fēng)電產(chǎn)業(yè)園② 生命科技產(chǎn)業(yè)園③ 數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園④ 軟件外包園路徑一的可行性如果走純產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展路徑，面臨的是來自無錫市各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的直接競(jìng)爭(zhēng)新區(qū)：（ 1）集成電路、液晶顯示、光電器件、電子元器件等（ 2）電力裝備產(chǎn)業(yè) （ 3）生物試劑和生物制造（ 4）口岸保稅物流服務(wù)業(yè)（ 5）太陽(yáng)能電池及組件制造（ 6）軟件產(chǎn)業(yè)錫山區(qū)：（ 1）電子信息產(chǎn)業(yè) — 電子元件、計(jì)算機(jī)整機(jī)（ 2）紡織及服裝產(chǎn)業(yè)（ 3）摩托車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)（ 4）診斷試劑（ 5）制造業(yè)物流服務(wù)業(yè)（ 6）電子信息材料和新型化工材料濱湖區(qū)：（ 1）電子信息產(chǎn)業(yè) — 集成電路設(shè)計(jì)（ 2）數(shù)控機(jī)床設(shè)備及專業(yè)精密裝備（ 3）生物醫(yī)藥研發(fā)服務(wù)外包（ 4 ）太陽(yáng)能電池、組件及應(yīng)用產(chǎn)品（ 5）工業(yè)設(shè)計(jì) 太湖惠山區(qū)：（ 1）印染和印染機(jī)械（ 2）汽車零部件（ 3）醫(yī)療器械（ 4）運(yùn)輸配送物流（ 5）特種冶金新材料（ 6）風(fēng)力發(fā)電設(shè)備以及相關(guān)配套零部件生產(chǎn)（ 7）硅材料和太陽(yáng)能電池及組件制造太 湖主城區(qū) 現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)路徑一的可行性無錫市先進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及培育已在別的區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)集聚或已有規(guī)劃布局，項(xiàng)目難以找到差異化機(jī)會(huì)點(diǎn)；且片區(qū)本身面臨產(chǎn)業(yè)斷層的危險(xiǎn)資料來源：無錫市人民政府關(guān)于加快總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見，《無錫經(jīng)濟(jì)》編輯部營(yíng)銷總部 綜合型總部 研發(fā)總部 投資總部 物流總部 金融總部 重點(diǎn)發(fā)展六大領(lǐng)域總部經(jīng)濟(jì)?加快建設(shè)總部企業(yè)集聚區(qū)。 2023年我國(guó)工業(yè)設(shè)計(jì)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn) 300億 ， 但占世界工業(yè)設(shè)計(jì)整體市場(chǎng)的比重只有 %，相當(dāng)于中國(guó) GDP的比重也只有 ，我國(guó)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)還處于初級(jí)階段，發(fā)展空間巨大。金融后臺(tái)企業(yè)寥寥無幾，企業(yè)基數(shù)小，金融氛圍不濃厚選址相關(guān) 區(qū)位 中心城市近郊或邊緣地帶，符合項(xiàng)目區(qū)位交通 交通無明顯要求，且需要較為發(fā)達(dá)的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)，信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)需要孕育期政策 通常需要政府提供優(yōu)越的扶持政策，多為政府引導(dǎo)，且稅收、租金基本減免，本項(xiàng)目從運(yùn)營(yíng)考慮難以做到環(huán)境 ?到對(duì)片區(qū)內(nèi)安全指數(shù)要求較高，項(xiàng)目未來可打造?環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)門獨(dú)戶比較理想，項(xiàng)目未來可打造不符合較符合符合符合數(shù)據(jù)來源：無錫政府網(wǎng)站《上半年我市金融業(yè)逆市上揚(yáng)增幅領(lǐng)跑》無錫政府網(wǎng)站《無錫金融－承載未來的支柱產(chǎn)業(yè) 》 陽(yáng)光保險(xiǎn) CALL CENTER 訪談物流與項(xiàng)目擬合度分析：定位于區(qū)域性商貿(mào)物流中心，物流企業(yè)購(gòu)買實(shí)力強(qiáng)，企業(yè)基數(shù)大，但與倉(cāng)儲(chǔ)依附度很高，大面積倉(cāng)儲(chǔ)無法充分利用土地資源，同時(shí)將會(huì)對(duì)周邊環(huán)境會(huì)造成影響，物流產(chǎn)業(yè)并非本項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) /項(xiàng)目狀況 擬合度產(chǎn)業(yè)相關(guān) 產(chǎn)業(yè)前景 ?全國(guó)物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀較差，但發(fā)展前景良好，特別是物流信息系統(tǒng)?無錫市定位于區(qū)域性商貿(mào)物流中心，物流規(guī)模不斷擴(kuò)張。 產(chǎn)業(yè)集聚能力?印染、紗線、