【正文】 p創(chuàng)新型國際化科技新城p重點建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、物流中心、空港地區(qū)和“ 三泰一址 ” 歷史文化保護(hù)工程 ?發(fā)展驅(qū)動：p政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)惠山新城 錫山新城太湖新城新區(qū)商貿(mào)商務(wù)區(qū)崇安商務(wù)商貿(mào)區(qū)北塘新城廣益新城太湖廣場外部環(huán)境— 北塘 ?產(chǎn)業(yè)項目行政隸屬北塘區(qū)，其為無錫市傳統(tǒng)商貿(mào)與傳統(tǒng)制造業(yè)集中區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展處于較低水平，近年來，隨著工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園，遭遇產(chǎn)業(yè)斷層危險，工業(yè)產(chǎn)值規(guī)模大幅下降20232023年七區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值對比單位：億元 2023年北塘區(qū)三產(chǎn)比例已達(dá)到 %2023年北塘區(qū)工業(yè)各行業(yè)盈利同比增長水平?從 “ 十一五 ” 初期開始，北塘區(qū)啟動工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園，整治 “ 五小 ” 企業(yè)?2023年工業(yè)因宏觀形勢不理想和一批重點工業(yè)企業(yè)遷出或即將遷出雙重因素影響，工業(yè)規(guī)模大幅降低，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比 2023年下降 %，第三產(chǎn)業(yè)比重提高幅度高于前幾年外部環(huán)境— 北塘 ?規(guī)劃北塘區(qū)功能定位以發(fā)展居住為主，成為文化居住服務(wù)綜合區(qū)；項目南側(cè)即為規(guī)劃建設(shè)中的北塘新城，主要功能定位為城北商業(yè)次中心；本項目規(guī)劃定位為總部經(jīng)濟園?北塘區(qū)的功能定位是以發(fā)展居住為主，同時開發(fā)惠山運河文化旅游和商貿(mào)物流業(yè)、服務(wù)業(yè)，并兼顧都市型工業(yè)的發(fā)展，形成一個水岸文化居住服務(wù)綜合區(qū) 金山北工業(yè)園劉潭 廣石居住片區(qū)盛岸居住片區(qū)北塘新城（鳳翔片區(qū)）運河?“ 北塘新城 ” 規(guī)劃面積 ㎡將成為以 “ 現(xiàn)代商貿(mào)、文化旅游、居住功能 ” 為主的新型城區(qū)，成為無錫北部的商業(yè)次中心，成為北塘區(qū)的行政、文化、經(jīng)濟的中心p睦鄰中心： 15萬方體量，包含社區(qū)生活配套，教育中心p商業(yè)次中心：沿青石路、通惠路形成城北商業(yè)次中心，總體量估計在 40萬方（金太湖 20萬方，歐風(fēng) 20萬方）p物流專業(yè)市場群p文化旅游帶鳳賓路滬寧鐵路居住片區(qū)南至運河北至江海路西至鳳翔路東至錫城路專業(yè)市場商業(yè)次中心沿運河特色旅游帶睦鄰中心盛世新城華仁鳳凰城歐風(fēng)新天地北創(chuàng)科技園金太湖國際居住及其配套商業(yè)商務(wù)北塘區(qū)規(guī)劃 北塘新城規(guī)劃總部經(jīng)濟園項目區(qū)位：位于老城區(qū)邊緣地帶，緊鄰區(qū)政府，具備一定的區(qū)位優(yōu)勢，目前不屬于城市發(fā)展的主導(dǎo)方向項目本體— 區(qū)位區(qū)域商業(yè)中心火車站交通樞紐城市 CBD1公里5公里3公里?距離北塘區(qū)現(xiàn)商業(yè)中心 1公里?距離市中心 5公里路程?距離火車站約 3公里距離?不屬于市政府南拓北展的發(fā)展方向北塘區(qū)政府廣石路/312（高架）錫澄路江海路（高架）鳳翔路（高架）鳳賓路地鐵一號線莊前站江海路站地鐵四號線地鐵三號線天河站吳橋站三院站 火車站項目交通：項目為高架及快速路所環(huán)繞，目前項目進(jìn)入主要依賴鳳賓路；未來軌道交通一號線、四號線均有臨近站點，將進(jìn)一步拉近與市區(qū)的距離項目本體— 交通一期啟動區(qū)，現(xiàn)已拆平民營工業(yè)園制衣廠物流倉儲物流、制造加工廠摩配市場、制造加工廠項目本體— 內(nèi)部現(xiàn)狀項目規(guī)模與內(nèi)部現(xiàn)狀：項目目前確定為 850畝，可建設(shè)用約在 600畝左右，地塊平整，現(xiàn)狀主要是物流以及中小型制造加工企業(yè)1 規(guī)劃用地指標(biāo)限制： 70%辦公、 30%商住2 定位限制：市政府所頒發(fā)的總部經(jīng)濟園名號3 啟動限制：啟動地塊 C65面積在 90畝左右，容積率在 項目限制性條件項目 SWOT小結(jié)機遇 挑戰(zhàn)?交通一體化帶動下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移?無錫將總部經(jīng)濟（屬于生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)）列為九大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，對項目將有一定的潛在政策利好?無錫城市建設(shè)（特別是北塘新城）建設(shè)完善對本項目的輻射帶動、?外部交通完善：地鐵站點將拉近項目與城市之間的距離?在北塘區(qū)大定位為商貿(mào)居住區(qū)，缺乏商務(wù)氛圍，同時面臨基礎(chǔ)有限（產(chǎn)業(yè)斷層）的情況下，本項目有70%（約 420畝）的辦公用地限制?外圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競爭挑戰(zhàn)優(yōu)勢 劣勢?區(qū)位優(yōu)勢：距離北塘次中心 1公里，距離火車站 3公里，距離城市中心 5公里；介于惠山板塊與城中板塊之間，有兩大可借之力?規(guī)模優(yōu)勢： 850畝地塊帶來的自我中心化的可能性?用地屬性優(yōu)勢：較低價格下的商辦、商住用地屬性?老城區(qū)邊緣地帶，不在城市發(fā)展的主軸上?高架阻隔，對項目形成一定的負(fù)面影響?周邊專業(yè)市場以及加工工廠影響區(qū)域環(huán)境，拉大了項目與城市之間的心理距離1 項目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2 項目發(fā)展方向3 項目客戶定位與產(chǎn)品定位5 項目規(guī)劃布局建議6 項目啟動區(qū)產(chǎn)品建議4 項目整體定位立足于優(yōu)勢、劣勢、機遇、挑戰(zhàn)，項目有哪些可能的發(fā)展方向？ 方向一：純產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展路徑?基于交通一體化下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢?基于總部經(jīng)濟園的名號 ?產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展思路?確立項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)方向?搭建培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺?承擔(dān)前期產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的虧損?直面遍地開花的商務(wù)園競爭與產(chǎn)業(yè)斷層的區(qū)域現(xiàn)狀方向二：純辦公的發(fā)展路徑?基于 70%的辦公用地屬性 ?純辦公的發(fā)展思路?克服目前缺乏商務(wù)氛圍?確立辦公客群?相應(yīng)產(chǎn)品打造方向三：其他的路徑？錫山：①VPARK ，行業(yè)分布在軟件、電動車、摩托車② 商務(wù)區(qū)③SPARK① ② ③錫山新區(qū)：① 商務(wù)區(qū)②IPARK 一期③ 高新區(qū)④ 新加坡工業(yè)園⑤IPARK 創(chuàng)意園⑥IPARK 二期⑦ 太湖國際科技園⑧ 空港產(chǎn)業(yè)園① ②③④⑤⑥ ⑦⑧新區(qū)濱湖②濱湖區(qū)：① 國家工業(yè)設(shè)計園② 太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園③ 馬山生物醫(yī)藥外包園①①②③北塘區(qū)：① 金山北工業(yè)園② 鳳翔軟件園③ 北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園北塘惠山①② ③④惠山：① 風(fēng)電產(chǎn)業(yè)園② 生命科技產(chǎn)業(yè)園③ 數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園④ 軟件外包園路徑一的可行性如果走純產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展路徑，面臨的是來自無錫市各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的直接競爭新區(qū)：（ 1）集成電路、液晶顯示、光電器件、電子元器件等（ 2）電力裝備產(chǎn)業(yè) （ 3）生物試劑和生物制造（ 4）口岸保稅物流服務(wù)業(yè)（ 5）太陽能電池及組件制造（ 6）軟件產(chǎn)業(yè)錫山區(qū)：（ 1）電子信息產(chǎn)業(yè) — 電子元件、計算機整機（ 2）紡織及服裝產(chǎn)業(yè)（ 3）摩托車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)（ 4）診斷試劑（ 5）制造業(yè)物流服務(wù)業(yè)（ 6）電子信息材料和新型化工材料濱湖區(qū)：（ 1）電子信息產(chǎn)業(yè) — 集成電路設(shè)計（ 2）數(shù)控機床設(shè)備及專業(yè)精密裝備（ 3）生物醫(yī)藥研發(fā)服務(wù)外包（ 4 ）太陽能電池、組件及應(yīng)用產(chǎn)品（ 5）工業(yè)設(shè)計 太湖惠山區(qū)：（ 1）印染和印染機械（ 2）汽車零部件（ 3）醫(yī)療器械（ 4）運輸配送物流（ 5）特種冶金新材料（ 6）風(fēng)力發(fā)電設(shè)備以及相關(guān)配套零部件生產(chǎn)（ 7）硅材料和太陽能電池及組件制造太 湖主城區(qū) 現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)路徑一的可行性無錫市先進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及培育已在別的區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)集聚或已有規(guī)劃布局，項目難以找到差異化機會點；且片區(qū)本身面臨產(chǎn)業(yè)斷層的危險資料來源：無錫市人民政府關(guān)于加快總部經(jīng)濟發(fā)展的若干意見，《無錫經(jīng)濟》編輯部營銷總部 綜合型總部 研發(fā)總部 投資總部 物流總部 金融總部 重點發(fā)展六大領(lǐng)域總部經(jīng)濟?加快建設(shè)總部企業(yè)集聚區(qū)。高端消費252。聯(lián)東 集 團 無 錫 北塘 產(chǎn)業(yè) 園 項 目整體定位與一期 產(chǎn) 品建 議謹(jǐn) 呈： 聯(lián)東 集 團情況說明本次報告為整體定位報告，原本定于 4月 28日匯報，由于匯報時間提前的關(guān)系，世聯(lián)本著將主要精力放在最重要與最緊迫的問題方面，著力解決：?針對八百五十畝發(fā)展方向與整體定位?辦公體量的客戶定位、產(chǎn)品定位等方面?項目整體規(guī)劃 布局初步建議?項目啟動區(qū)產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議1 項目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2 項目發(fā)展方向3 項目客戶定位與產(chǎn)品定位5 項目規(guī)劃布局建議6 項目啟動區(qū)產(chǎn)品建議4 項目整體定位1 項目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2 項目發(fā)展方向3 項目客戶定位與產(chǎn)品定位5 項目規(guī)劃布局建議6 項目啟動區(qū)產(chǎn)品建議4 項目整體定位企業(yè)目標(biāo)整體目標(biāo)1 中心城區(qū)邊緣地帶 850畝地塊，如何走差異化道路，精準(zhǔn)整體定位2 圍繞客戶需求，打造從產(chǎn)品、配套到服務(wù)的有差異化的生產(chǎn)生活模式3 合理分期，平衡現(xiàn)金流，實現(xiàn)滾動開發(fā)與資金平衡4 作為進(jìn)入長三角的首個項目，實現(xiàn)聯(lián)東在長三角區(qū)域的品牌影響力為未來擴張奠定基礎(chǔ)啟動目標(biāo)5 滿足政府形象需求的同時保證銷售回現(xiàn)高速公路時代南京 上海58KM 76KM 41KM 32KM 48KM 50KM鎮(zhèn)江 常州 無錫 蘇州 昆山80分鐘110分鐘高速鐵路時代南京 上海58KM 76KM 41KM 32KM 48KM 50KM鎮(zhèn)江 常州 無錫 蘇州 昆山25分鐘35分鐘第一圈層第二圈層第三圈層第一圈層第二圈層外部環(huán)境— 高鐵 ?無錫高鐵時代的來臨將直接拉近長三角城市群之間的距離，無錫將由公路時代的第二圈層直接晉級為第一圈層，隨之而來的是城市分工體系的形成完善外部環(huán)境— 城市分工 ?無錫在城市分工與融合的趨勢中，無錫市未來有望接受上海制造業(yè)、部分服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移，同時也將面臨高端消費、高端服務(wù)業(yè)的外溢文化之城蘇州服務(wù)之城無錫上海：四大中心休閑之都杭州國際海港寧波科教中心南京城市分工 城市融合上海無錫?金融中心?貿(mào)易中心?航運中心?經(jīng)濟中心?長三角北翼商貿(mào)物流中心?創(chuàng)意設(shè)計中心?先進(jìn)制造業(yè)中心?職業(yè)教育及旅游度假中心l外溢：252。金融等高端服務(wù)業(yè)五大名城： 適宜投資創(chuàng)業(yè)的工商名城；適宜創(chuàng)新創(chuàng)造的設(shè)計名城；適宜生活居住的山水名城；適宜旅游度假的休閑名城；具有人文特質(zhì)的文化名城五大中心 ： 國際先進(jìn)制造技術(shù)中心，區(qū)域性商貿(mào)物流中心，創(chuàng)意設(shè)計中心，職業(yè)教育中心，旅游度假中心 ?近市場?近人才?近信息?商務(wù)綜合成本低外部環(huán)境— 無錫 ?產(chǎn)業(yè)特點產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，無錫市三產(chǎn)比例逐年提升，但橫向?qū)Ρ葋砜?，仍然落后于長三角其他核心城市，目前仍是一個二產(chǎn)為主導(dǎo)的工業(yè)城市2023年長三角城市三產(chǎn)占比 無錫市歷年三產(chǎn)占比無錫市三產(chǎn)比例逐年提升，但橫向?qū)Ρ葋砜?，仍然落后于長三角其他核心城市外部環(huán)境— 無錫 ?產(chǎn)業(yè)特點產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀三大特點：民營經(jīng)濟，特別是中小企業(yè)的主導(dǎo)地位、商貿(mào)業(yè)在三產(chǎn)中的領(lǐng)先地位以及傳統(tǒng)制造業(yè)在二產(chǎn)中的領(lǐng)先地位民營經(jīng)濟的主導(dǎo)地位： 2023年各所有制企業(yè)產(chǎn)值對比 第三產(chǎn)業(yè)中商貿(mào)服務(wù)業(yè)的絕對領(lǐng)先地位第二產(chǎn)業(yè)目前仍以傳統(tǒng)制造業(yè)為主導(dǎo)?無錫市產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀目前呈現(xiàn)出的三大特點：p中小企業(yè)占全市企業(yè)總數(shù)的比重已經(jīng)超過了 90％。 鼓勵總部企業(yè)進(jìn)入太湖新城、錫東新城、主城區(qū)重點片區(qū)及太湖廣場周邊地區(qū)?鼓勵綜合型總部、投資總部和銷售總部進(jìn)入城市綜合體，鼓勵研發(fā)總部企業(yè)進(jìn)入太湖國際科技園、太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園等，鼓勵物流總部進(jìn)入錫東片區(qū)、新區(qū)空港產(chǎn)業(yè)園等， 鼓勵金融總部進(jìn)入太湖新城金融規(guī)劃區(qū)和崇安、南長、北塘城區(qū)路徑一的可行性盡管項目是目前無錫市唯一的總部經(jīng)濟園，但也存在 “民間 ” 諸多競爭對手，無錫中小企業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟體系難以支撐項目作為純粹總部基地打造的可能 ?中小企業(yè)占全市企業(yè)總數(shù)的比重已經(jīng)超過了 90％。周邊客戶例如江陰、宜興兩地過來辦公的很少 —— 鳳凰城策劃師羅煒煒訪談?感覺無錫距離江陰比較遠(yuǎn)一些， 江陰距離常熟更近，好多朋友選擇辦公物業(yè)都首選江陰和常熟 —— 江陰鋼材商 陳余?宜興這邊的人大部分不會考慮去無錫購買或投資辦公物業(yè)，不會去購買主要是因為宜興人一般自己在當(dāng)?shù)囟紩袕S房，客戶也都是關(guān)系緣客戶，不需要在外地還置辦一處辦事處辦公，如果想做大，可以選擇上海，或者去常州 —— 宜興客戶吳卿辦公市場自用客戶 —— 區(qū)位分布全景圖中心區(qū)：區(qū)位價值長江北路：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動太湖廣場： 政府驅(qū)動太湖大道：區(qū)位與產(chǎn)業(yè)驅(qū)動中心區(qū)：城市傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)、區(qū)位驅(qū)動代表樓盤：紅豆國際、東方廣場、摩天 360客戶規(guī)模： 以中小企業(yè)為主客戶行業(yè)特征： 專業(yè)服務(wù)業(yè)、貿(mào)易、物流、房地產(chǎn)和科技太湖大道：區(qū)位驅(qū)動和依托工業(yè)設(shè)計園驅(qū)動代表樓盤：潤華國際、佳城國際客戶規(guī)模： 大小企業(yè)均有客戶行業(yè)特征： 設(shè)計類、制造類、貿(mào)易、房地產(chǎn)長江北路：新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)驅(qū)動代表樓盤：金源國際、寶龍城市廣場、長江一號客戶規(guī)模： 中小企業(yè)為主客戶行業(yè)特征： 科技、設(shè)計、物流太湖廣場：政府驅(qū)動代表樓盤：時代國際、太湖明珠數(shù)碼廣場客戶定位：高端物業(yè)定位于國際、國內(nèi)知名企業(yè)客戶規(guī)模： 在租寫字樓以中小企業(yè)為主客戶行業(yè)特征： 在租寫字樓行業(yè)分布在貿(mào)易、咨詢、投資、創(chuàng)意設(shè)計、培訓(xùn)客戶分布：辦公市場自用客戶 —— 分行業(yè)辦公現(xiàn)狀物流貿(mào)易類電子軟件類醫(yī)藥機械制造業(yè)咨詢投資金融建筑房地產(chǎn)200 300 400 500 600 700 800 900 1000200以下 300400 1000以