【正文】 38 本報告是嚴(yán)格保密的。 本項目具有承接綜合功能中心的優(yōu)勢（ 2）：本項目區(qū)域是與包括中原電氣谷在內(nèi)的許長產(chǎn)業(yè)集群帶建立空間關(guān)聯(lián)最便捷的區(qū)域 項目與包括中原電氣谷在內(nèi)的許長產(chǎn)業(yè)集群帶交通聯(lián)系便捷 許昌縣新城區(qū) 尚集組團(tuán) 民營科技園區(qū) 長葛東南組團(tuán) 魏武大道 本項目 目前魏武大道北外環(huán)線以北路段正在修筑，通車后將實現(xiàn)將各產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行串聯(lián) 根據(jù)項目區(qū)域周邊未來規(guī)劃，本項目是唯一且最可能接受中原電氣谷輻射的區(qū)域 中原電氣谷 ① ② ④ ⑤ ③ ⑦ ⑥ ⑧ ⑨ 本項目 魏武大道 天寶路 體育中心 公園 科技館 安置房 安置房 安置房 安置房 安置房 許繼定向開發(fā) 文化設(shè)施 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ 項目周邊區(qū)域近期規(guī)劃建設(shè)情況 天寶路以北除標(biāo)有的有意向建設(shè)的項目外，其它地塊 23年內(nèi)均無具體的建設(shè)意向 許昌學(xué)院 ⑩ ⑩ 本項目 41 本報告是嚴(yán)格保密的。許昌 TOD新城示范區(qū) 整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位回顧 44 本報告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)合市場實際確定本項目發(fā)展策略 ?酒店物業(yè) ?商業(yè)物業(yè) ?住宅物業(yè) 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 綜合考慮項目區(qū)位條件、開發(fā)要求及企業(yè)未來的經(jīng)營風(fēng)險，我們認(rèn)為這幾種模式都不完全符合本項目候機(jī)樓商業(yè)開發(fā)的要求 商業(yè)類型 規(guī)模要求 對區(qū)域發(fā)展成熟度的要求 對住宅物業(yè)開發(fā)的增值作用 大型超市 8千 — 2萬平方米 需要一定的居住氛圍和居住人口，但本項目周邊目前沒有住宅開發(fā) 由于完善了區(qū)域生活配套，對住宅物業(yè)的開發(fā)有較大增值作用 專業(yè)市場 數(shù)萬平方米以上，而本項目除去候機(jī)功能和酒店功能之外，剩余面積只有一萬多平方米 對區(qū)域成熟度不高 單純的專業(yè)市場，對區(qū)域配套的完善作用有限，導(dǎo)致對住宅物業(yè)開發(fā)的增值作用有限 Shoping mall /Living mall 數(shù)萬平方米以上，而本項目除去候機(jī)功能和酒店功能之外，剩余面積只有一萬多平方米 因為是具有區(qū)域意義的目的地型商業(yè)，故對區(qū)域成熟度要求不高 由于完善了區(qū)域生活配套，而且是具有區(qū)域意義的目的地型商業(yè)，對住宅物業(yè)的開發(fā)有較大增值作用 航站樓商業(yè)發(fā)展策略 52 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場現(xiàn)狀：產(chǎn)品以多層為主，花園洋房產(chǎn)品缺失，高層抗性減弱 住宅物業(yè)發(fā)展策略 56 本報告是嚴(yán)格保密的。 基于項目核心問題，確定本項目住宅物業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略 市場領(lǐng)導(dǎo)者，創(chuàng)新居住理念，國際化視野造城 平衡現(xiàn)金流，圍繞現(xiàn)金流組織項目開發(fā)次序，穩(wěn)健贏利 ?基于對現(xiàn)有市場開發(fā)水平低下的現(xiàn)狀理解，通過締造精品，豎立市場領(lǐng)導(dǎo)者的形象 ?構(gòu)建基于價值持續(xù)增值的競爭體系作許昌市場引導(dǎo)者，全面超越許昌目前及未來競爭對手的開發(fā)水平 解釋 ?平衡現(xiàn)金流是本項目成功的關(guān)鍵，特別是啟動期 ?圍繞現(xiàn)金流組織和安排各種物業(yè)類型和配套設(shè)施的建設(shè)次序，以保證現(xiàn)金流的平衡和維持項目次序的核心競爭力 ?穩(wěn)健贏利要求實現(xiàn)持續(xù)開發(fā)的基礎(chǔ)上，不斷的挖掘本項目現(xiàn)有價值和潛在價值，實現(xiàn)物業(yè)價值的不斷增值 60 本報告是嚴(yán)格保密的。以提供商務(wù)接待為核心功能，形象鮮明、功能復(fù)合、特色突出的高等級酒店是近期航站樓酒店的開發(fā)方向 ?商務(wù)： 由于新區(qū)發(fā)展寫字樓具有較大的市場風(fēng)險，但是政府要求必須要做，因此建議將寫字樓轉(zhuǎn)換為商務(wù)公寓，規(guī)避商務(wù)市場不成熟的風(fēng)險 ?商業(yè)： 近期航站樓商業(yè)發(fā)展一定規(guī)模體驗式的休閑娛樂商業(yè)；遠(yuǎn)期區(qū)域型商業(yè)建議留足彈性，以商業(yè)裙樓的形式規(guī)劃設(shè)計，根據(jù)區(qū)域商業(yè)氛圍的發(fā)育程度采取不同的應(yīng)對策略 ?住宅： 市場領(lǐng)導(dǎo)者，創(chuàng)新居住理念，國際化視野造城；平衡現(xiàn)金流，圍繞現(xiàn)金流組織項目開發(fā)次序，穩(wěn)健贏利。 空間布局思考切入點 高鐵站點附近設(shè)置較高開發(fā)強(qiáng)度，功能類型以酒店、商務(wù)等功能為主導(dǎo) 根據(jù)高鐵站前區(qū)域的一般開發(fā)規(guī)律，站前區(qū)域應(yīng)是酒店、商務(wù)及休閑娛樂功能的集聚區(qū)；而且該區(qū)域的純居住價值相對較低 與許昌學(xué)院對景區(qū)域開發(fā)高端居住產(chǎn)品 該區(qū)域住宅開發(fā)價值最高，應(yīng)成為本項目重要的現(xiàn)金流 66 本報告是嚴(yán)格保密的。 總體空間布局方案 候機(jī)樓 經(jīng)濟(jì)型酒店、商務(wù)公寓、 酒店式公寓 寫字樓、酒店 區(qū)域商業(yè)中心 休閑商業(yè)街 70 本報告是嚴(yán)格保密的。 本次匯報內(nèi)容 1 第一階段：一張白紙開始，解決做什么 2 第二階段：方案落地，確定整體規(guī)劃 3 第三階段：面對市場，如何成功啟動 74 本報告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)理解： 10萬平米 +高端品質(zhì) =明星樓盤 市場現(xiàn)狀 ?市場年消化總量： 許昌市 2023年 1月 10月消化商品房 56萬平米，以此推算許昌市 2023年市場總體銷售面積約 70萬平米 ?單盤市場消化量： 快銷樓盤年消化量 10萬平米 銷售目標(biāo)實現(xiàn)難度較大 本項目要成為市場上的明星樓盤 熱銷樓盤 速度情況 大正一品藍(lán)灣 一期定向，二期 5棟一共 6/700套房，第一批推出 3棟，共計 300多套，認(rèn)籌時間（ 2023年 11月至今，認(rèn)籌率 90%），未來兩棟有 300多套房 健發(fā)御園 一期推 3棟，共計 200套房，認(rèn)籌時間（ 09年 6月，1個月），開盤全部售罄；二期推售 4棟 永豐新城國際 一期 160套，認(rèn)籌 2個月， 2023年 9月開盤，銷售130多套，銷售率 80% 濱河名郡 一期 400套， 2023年 4月 7月認(rèn)籌，開盤銷售率70%以上 目標(biāo)理解 ?本項目要半年消化 10萬平，意味著是快銷樓盤的 2倍速度，須成為市場上“質(zhì)與量”的絕對明星 78 本報告是嚴(yán)格保密的。永豐的成功跟這種新的銷售模式有很大的關(guān)系 ?? —— 永豐新城國際 銷售代表 2023年 7月 19日“許昌市東區(qū)人居發(fā)展高峰論壇” 在永豐新城國際銷售中心舉行 2023年 9月 26日一期盛大開盤 2023年 8月 16日少兒陶藝大賽 —— 夢想飛翔 2023年 9月 15/6日紅酒品鑒會 2023年 02月二期開盤 一系列營銷展示活動 81 本報告是嚴(yán)格保密的。 濱河名郡：憑借老城核心地段與開發(fā)商品牌優(yōu)勢，彌補(bǔ)戶型創(chuàng)新的硬傷，實現(xiàn)快速銷售，是中心區(qū)的價格標(biāo)桿 中心城區(qū) 1 規(guī)模 占地面積 ㎡ 產(chǎn)品類型 5棟高層， 1棟小高層 開盤時間 2023年 7月底 8月初開盤 價格水平 3500元 /平（ 09年）；預(yù)計價格 3800/平（ 10年） 客戶構(gòu)成 客戶以許昌市政府部門人員為主， 3560歲，多為自用或為兒女置房 訴求點 園林景觀；老城繁華地段，配套設(shè)施齊全，生活便利 特色優(yōu)勢 蝶形建筑，許昌第一家；開發(fā)商口碑好 ?園林比較大，地處繁華地段，生活配套齊全，生活方便，以后投資比較好，出租啊都比較容易。 萬象新天：依靠社區(qū)的景觀優(yōu)勢、戶型配比合理以及價格策略實現(xiàn)快銷，目前已售罄 西區(qū) 規(guī)模 占地 160畝，建面面積 20萬平方米， 40棟樓 產(chǎn)品類型 多層（ 6層）、小高層 開盤時間 2023年上半年第一期開盤； 2023年 1月開盤，2023年 4月基本售罄 價格水平 住宅：一期 1300元 /平；四期 2600元 /平 客戶構(gòu)成 多為西區(qū)較好企業(yè)的員工（ 3040歲）， 改善型需求為主 。 客戶特征：東區(qū)主流客戶分為三類，多以改善需求為主、投資臵業(yè)少，地段價值、社區(qū)環(huán)境、配套是共同關(guān)注點 客戶類型 職業(yè) 特征 置業(yè)目的 敏感點 購買力 典型樓盤 內(nèi)生型 高級公務(wù)員 年齡 35歲以上 改善為主 社區(qū)環(huán)境、園林 總價 3160萬 大正壹品藍(lán)灣 一般公務(wù)員 年齡 2535 首次置業(yè)、改善為主 價格、生活環(huán)境 總價 3160萬 大正壹品藍(lán)灣 主動吸引型 經(jīng)濟(jì)效益好的企業(yè)管理層、員工（許繼、煙廠） 年齡 4050 改善為主 新區(qū)環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、地段 總價 2951萬 永豐新城國際 年齡 2550 改善為主 私營老板 年齡 35歲以上 多次改善、投資 產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境園林 總價 4880萬 建業(yè)帕拉帝奧、東方明珠 有一定經(jīng)濟(jì)實力的工薪市民 涵蓋各個年齡段 改善、首次置業(yè) 價格、社區(qū)環(huán)境園林 總價 3242萬 總價 2436萬 瑞貝卡、水木清華 跟風(fēng)型 周邊進(jìn)城客，投資 涵蓋各個年齡段 進(jìn)城，向往城市生活 地段、配套 總價 1740萬 總價 2951萬 健發(fā)御園，永豐新城國際 外地投資客 中年人， 40歲 投資，注重升值潛力 地段，配套 總價 1740萬 總價 2951萬 健發(fā)御園，永豐新城國際 1 88 本報告是嚴(yán)格保密的。 從明星樓盤身上，看到的許昌房地產(chǎn)市場特征 客戶特征：東區(qū)非地緣性客戶居多 競爭核心：城市價值 營銷水平：剛起步，較為初級 價格特征：價格箱體顯著 86 本報告是嚴(yán)格保密的。但通過一些講解還是有一些人會接受 —— 濱河名郡銷售代表 83 本報告是嚴(yán)格保密的。北面是東城區(qū)實驗學(xué)校（小學(xué)到初中），西北面是市第二高級中學(xué)，以后西面的橋建好，還會有一個市級的幼兒園。 健發(fā)御園：依托未來城市核心地段和品牌優(yōu)勢，成為東區(qū)公認(rèn)的高端項目，銷售火爆 東區(qū) 1 規(guī)模 總占 140畝 ；總建筑面積 產(chǎn)品類型 高層 開盤時間 2023年 8月開盤 價格水平 37003800元 /平（ 10年） 客戶構(gòu)成 客戶以許昌市內(nèi)為主，也有北京、河北的，有到許昌旅游碰到剛好買房投資的，也有朋友介紹過來的 訴求點 區(qū)位和品牌：正對市委，北面是實驗幼兒園，周邊有華新中小學(xué)、蓮城中學(xué)；健發(fā)福建開發(fā)商，是新區(qū)政府第一個招商引資項目 ?健發(fā)御園主要是外地開發(fā)商，福建的，而且是市政府重點招商引資的項目，所在區(qū)位，加上每天都在許昌日報上做宣傳，因此大家對他的認(rèn)知比較高 —— 永豐新城國際銷售代表 ?健發(fā)御園五證不全，現(xiàn)在都沒辦法簽合同，訂金 10萬，就這樣都排著隊買呢 ?? —— 建業(yè)帕拉帝奧銷售代表 市委市政府 健發(fā)御園 80 本報告是嚴(yán)格保密的。 第三階段工作背景說明 工作基礎(chǔ) ?規(guī)劃院已完成整體規(guī)劃設(shè)計工作，產(chǎn)品類型已確定（小高層、高層、洋房） ?啟動區(qū)研究范圍僅考慮 7號地塊環(huán)道以內(nèi)區(qū)域與外圍公寓，航站樓、酒店等物業(yè)，以及 115地塊暫不考慮 工作內(nèi)容 ?本階段主要針對開發(fā)商的具體問題，先后就戶型建筑單體進(jìn)行了多次溝通 ?內(nèi)容包含：戶型詳細(xì)建議，啟動區(qū)的位置、規(guī)模和價格初步建議 工作前提 研究范圍 本次研究范圍 暫不考慮 14 15 6 7 本次研究范圍 76 本報告是嚴(yán)格保密的。 72 本報告是嚴(yán)格保密的。 總體布局思路：同心圓狀的開發(fā)強(qiáng)度與整體空間價值格局的營造 建立內(nèi)聚的價值軸線 建立內(nèi)聚的價值軸線 四大塊用地的每一塊，盡量都是多物業(yè)形態(tài)組合 開發(fā)強(qiáng)度向內(nèi)降低 68 本報告是嚴(yán)格保密的。 本次匯報內(nèi)容 1 第一階段：一張白紙開始，解決做什么 2 第二階段：方案落地，確定整體規(guī)劃 3 第三階段：面對市場，如何成功啟動 64 本報告是嚴(yán)格保密的。 合理安排各類型物業(yè)在各階段的開發(fā)次序是本項目平衡現(xiàn)金流以保證可持續(xù)開發(fā)并獲得整體利潤最大化的手段 ? 以高性價比的花園洋房為主體 ? 彌補(bǔ)市場多層產(chǎn)品空缺，提升市民對現(xiàn)有多層產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)知，形成快速走量 ? 少量的疊加別墅和退臺洋房作為項目的價值標(biāo)桿，提升項目檔次 ? 少量的小高層 ? 景觀大道、核心園林景觀、精品售樓處、樣板房、航站樓商業(yè)以及四星級酒店全面展示項高端品質(zhì)，奠定市場領(lǐng)導(dǎo)者形象 項目開發(fā)第一階段 項目開發(fā)第二階段 ? 小高層為盈利的主力產(chǎn)品 ? 少量的退臺洋房以及疊加別墅作為項目的價值標(biāo)桿，提升項目檔次 項目開發(fā)第三階段 ? 小高層、高層為盈利的主力產(chǎn)品，博取最高溢價 ? 少量的疊加別墅作為價值標(biāo)桿 ? 商 HOUSE作為創(chuàng)新產(chǎn)品引起市場持續(xù)關(guān)注 ? 高端寫字樓、商業(yè)街以及酒店的建設(shè)進(jìn)一步提升項目整體的影響力，提升項目整體檔次 ? 區(qū)域性商業(yè)中心 起勢樹品牌，通過強(qiáng)勢展示奠定市場領(lǐng)導(dǎo)者形象，樹立高端形象標(biāo)桿 品牌拔高，展示形象 成為市場絕對領(lǐng)導(dǎo)者，擁有市場定價話語權(quán)，博取最高溢價 62 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場現(xiàn)狀：老城樓盤均以小規(guī)模項目為