【正文】 辦公在江陰， 1600平方米，自用 400500平，其余出租給別人，單價(jià)在 70008000元左右 ?感覺無錫距離江陰比較遠(yuǎn)一些， 江陰距離常熟更近，好多朋友選擇辦公物業(yè)都首選江陰和常熟—— 江陰鋼材商 陳余江陰投資人士訪談?投資來說的話，辦公產(chǎn)品屬于小眾產(chǎn)品，從本位角度去思考，自己都不知道去買辦公能夠干嘛，就更不會(huì)再買來去租給別人 。CBD第三產(chǎn)業(yè)CBD 以老城為中心，其核心在 解放路內(nèi)部 ，初步形成了零售業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等為主的功能區(qū)物流 物流業(yè)主要布局在 以西漳和東亭為中心 的地區(qū)，以倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送等傳統(tǒng)物流為主 城市南進(jìn)產(chǎn)業(yè)北移在 “ 城市南進(jìn)，產(chǎn)業(yè)北移 ” 戰(zhàn)略影響下，無錫市區(qū)產(chǎn)業(yè)布局南北分異明顯，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要集中在北部區(qū)域，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)主要布局在南部，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比重依然較高外部環(huán)境— 無錫 ?產(chǎn)業(yè)布局西北片北部片東部片西南片 東南片江陰宜興無錫九大新興產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境— 無錫 ?產(chǎn)業(yè)規(guī)劃第二產(chǎn)業(yè)傳感網(wǎng) ? 新能源 ????? 新材料 ?? 環(huán)保 ?? 生物醫(yī)藥 ? ?第三產(chǎn)業(yè)軟件服務(wù)外包 ??? 設(shè)計(jì)與文化創(chuàng)意 ? ?現(xiàn)代旅游 ? ?生產(chǎn)性服務(wù)業(yè) ??產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有九大新興產(chǎn)業(yè)將主要布局在市區(qū)外圍區(qū)域，其中，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)（金融、物流、總部經(jīng)濟(jì)等）有在市區(qū)發(fā)展的布局??生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)主要包括現(xiàn)代物流、金融服務(wù)、信息服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)等外部環(huán)境— 無錫 ?城市規(guī)劃城市規(guī)劃 —— 板塊劃分：無錫市域分為五大板塊，分組團(tuán)相對獨(dú)立發(fā)展；惠山、錫山、新區(qū)將形成外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)；城中、濱湖將組成城市商貿(mào)、商務(wù)、文教、居住區(qū)；項(xiàng)目介于惠山與城中板塊之間城中板塊新區(qū)板塊濱湖板塊惠山板塊 錫山板塊?功能定位：p先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)的集聚區(qū)和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)?發(fā)展驅(qū)動(dòng)：p傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?功能定位：p商務(wù)商貿(mào)文化居住中心城區(qū)? 發(fā)展驅(qū)動(dòng)：p傳統(tǒng)商務(wù)商貿(mào)氛圍?功能定位：p風(fēng)景旅游區(qū)、人居生態(tài)新城區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū) ? 發(fā)展驅(qū)動(dòng)：p生態(tài)環(huán)境p新政務(wù)區(qū)利好?功能定位：p區(qū)域性生產(chǎn)生活資料集散中心、無錫先進(jìn)制造業(yè)基地和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū) ?發(fā)展驅(qū)動(dòng)：p傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?功能定位：p創(chuàng)新型國際化科技新城p重點(diǎn)建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、物流中心、空港地區(qū)和“ 三泰一址 ” 歷史文化保護(hù)工程 ?發(fā)展驅(qū)動(dòng)：p政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)惠山新城 錫山新城太湖新城新區(qū)商貿(mào)商務(wù)區(qū)崇安商務(wù)商貿(mào)區(qū)北塘新城廣益新城太湖廣場外部環(huán)境— 北塘 ?產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目行政隸屬北塘區(qū)，其為無錫市傳統(tǒng)商貿(mào)與傳統(tǒng)制造業(yè)集中區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于較低水平，近年來，隨著工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園，遭遇產(chǎn)業(yè)斷層危險(xiǎn)，工業(yè)產(chǎn)值規(guī)模大幅下降20232023年七區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值對比單位：億元 2023年北塘區(qū)三產(chǎn)比例已達(dá)到 %2023年北塘區(qū)工業(yè)各行業(yè)盈利同比增長水平?從 “ 十一五 ” 初期開始，北塘區(qū)啟動(dòng)工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園，整治 “ 五小 ” 企業(yè)?2023年工業(yè)因宏觀形勢不理想和一批重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)遷出或即將遷出雙重因素影響，工業(yè)規(guī)模大幅降低，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比 2023年下降 %，第三產(chǎn)業(yè)比重提高幅度高于前幾年外部環(huán)境— 北塘 ?規(guī)劃北塘區(qū)功能定位以發(fā)展居住為主，成為文化居住服務(wù)綜合區(qū)；項(xiàng)目南側(cè)即為規(guī)劃建設(shè)中的北塘新城，主要功能定位為城北商業(yè)次中心；本項(xiàng)目規(guī)劃定位為總部經(jīng)濟(jì)園?北塘區(qū)的功能定位是以發(fā)展居住為主，同時(shí)開發(fā)惠山運(yùn)河文化旅游和商貿(mào)物流業(yè)、服務(wù)業(yè)，并兼顧都市型工業(yè)的發(fā)展，形成一個(gè)水岸文化居住服務(wù)綜合區(qū) 金山北工業(yè)園劉潭 廣石居住片區(qū)盛岸居住片區(qū)北塘新城（鳳翔片區(qū)）運(yùn)河?“ 北塘新城 ” 規(guī)劃面積 ㎡將成為以 “ 現(xiàn)代商貿(mào)、文化旅游、居住功能 ” 為主的新型城區(qū)，成為無錫北部的商業(yè)次中心，成為北塘區(qū)的行政、文化、經(jīng)濟(jì)的中心p睦鄰中心： 15萬方體量，包含社區(qū)生活配套，教育中心p商業(yè)次中心：沿青石路、通惠路形成城北商業(yè)次中心，總體量估計(jì)在 40萬方（金太湖 20萬方，歐風(fēng) 20萬方）p物流專業(yè)市場群p文化旅游帶鳳賓路滬寧鐵路居住片區(qū)南至運(yùn)河北至江海路西至鳳翔路東至錫城路專業(yè)市場商業(yè)次中心沿運(yùn)河特色旅游帶睦鄰中心盛世新城華仁鳳凰城歐風(fēng)新天地北創(chuàng)科技園金太湖國際居住及其配套商業(yè)商務(wù)北塘區(qū)規(guī)劃 北塘新城規(guī)劃總部經(jīng)濟(jì)園項(xiàng)目區(qū)位：位于老城區(qū)邊緣地帶，緊鄰區(qū)政府，具備一定的區(qū)位優(yōu)勢，目前不屬于城市發(fā)展的主導(dǎo)方向項(xiàng)目本體— 區(qū)位區(qū)域商業(yè)中心火車站交通樞紐城市 CBD1公里5公里3公里?距離北塘區(qū)現(xiàn)商業(yè)中心 1公里?距離市中心 5公里路程?距離火車站約 3公里距離?不屬于市政府南拓北展的發(fā)展方向北塘區(qū)政府廣石路/312（高架）錫澄路江海路（高架）鳳翔路（高架）鳳賓路地鐵一號(hào)線莊前站江海路站地鐵四號(hào)線地鐵三號(hào)線天河站吳橋站三院站 火車站項(xiàng)目交通：項(xiàng)目為高架及快速路所環(huán)繞，目前項(xiàng)目進(jìn)入主要依賴鳳賓路；未來軌道交通一號(hào)線、四號(hào)線均有臨近站點(diǎn)，將進(jìn)一步拉近與市區(qū)的距離項(xiàng)目本體— 交通一期啟動(dòng)區(qū)，現(xiàn)已拆平民營工業(yè)園制衣廠物流倉儲(chǔ)物流、制造加工廠摩配市場、制造加工廠項(xiàng)目本體— 內(nèi)部現(xiàn)狀項(xiàng)目規(guī)模與內(nèi)部現(xiàn)狀：項(xiàng)目目前確定為 850畝，可建設(shè)用約在 600畝左右，地塊平整，現(xiàn)狀主要是物流以及中小型制造加工企業(yè)1 規(guī)劃用地指標(biāo)限制： 70%辦公、 30%商住2 定位限制：市政府所頒發(fā)的總部經(jīng)濟(jì)園名號(hào)3 啟動(dòng)限制：啟動(dòng)地塊 C65面積在 90畝左右，容積率在 項(xiàng)目限制性條件項(xiàng)目 SWOT小結(jié)機(jī)遇 挑戰(zhàn)?交通一體化帶動(dòng)下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移?無錫將總部經(jīng)濟(jì)（屬于生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)）列為九大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，對項(xiàng)目將有一定的潛在政策利好?無錫城市建設(shè)（特別是北塘新城）建設(shè)完善對本項(xiàng)目的輻射帶動(dòng)、?外部交通完善：地鐵站點(diǎn)將拉近項(xiàng)目與城市之間的距離?在北塘區(qū)大定位為商貿(mào)居住區(qū)，缺乏商務(wù)氛圍，同時(shí)面臨基礎(chǔ)有限（產(chǎn)業(yè)斷層）的情況下，本項(xiàng)目有70%（約 420畝）的辦公用地限制?外圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競爭挑戰(zhàn)優(yōu)勢 劣勢?區(qū)位優(yōu)勢：距離北塘次中心 1公里，距離火車站 3公里，距離城市中心 5公里；介于惠山板塊與城中板塊之間，有兩大可借之力?規(guī)模優(yōu)勢： 850畝地塊帶來的自我中心化的可能性?用地屬性優(yōu)勢：較低價(jià)格下的商辦、商住用地屬性?老城區(qū)邊緣地帶，不在城市發(fā)展的主軸上?高架阻隔，對項(xiàng)目形成一定的負(fù)面影響?周邊專業(yè)市場以及加工工廠影響區(qū)域環(huán)境，拉大了項(xiàng)目與城市之間的心理距離1 項(xiàng)目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2 項(xiàng)目發(fā)展方向3 項(xiàng)目客戶定位與產(chǎn)品定位5 項(xiàng)目規(guī)劃布局建議6 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品建議4 項(xiàng)目整體定位立足于優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇、挑戰(zhàn)，項(xiàng)目有哪些可能的發(fā)展方向？ 方向一：純產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展路徑?基于交通一體化下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢?基于總部經(jīng)濟(jì)園的名號(hào) ?產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展思路?確立項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)方向?搭建培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺(tái)?承擔(dān)前期產(chǎn)業(yè)引進(jìn)的虧損?直面遍地開花的商務(wù)園競爭與產(chǎn)業(yè)斷層的區(qū)域現(xiàn)狀方向二：純辦公的發(fā)展路徑?基于 70%的辦公用地屬性 ?純辦公的發(fā)展思路?克服目前缺乏商務(wù)氛圍?確立辦公客群?相應(yīng)產(chǎn)品打造方向三：其他的路徑？錫山：①VPARK ，行業(yè)分布在軟件、電動(dòng)車、摩托車② 商務(wù)區(qū)③SPARK① ② ③錫山新區(qū)：① 商務(wù)區(qū)②IPARK 一期③ 高新區(qū)④ 新加坡工業(yè)園⑤IPARK 創(chuàng)意園⑥IPARK 二期⑦ 太湖國際科技園⑧ 空港產(chǎn)業(yè)園① ②③④⑤⑥ ⑦⑧新區(qū)濱湖②濱湖區(qū)：① 國家工業(yè)設(shè)計(jì)園② 太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園③ 馬山生物醫(yī)藥外包園①①②③北塘區(qū)：① 金山北工業(yè)園② 鳳翔軟件園③ 北創(chuàng)科技創(chuàng)業(yè)園北塘惠山①② ③④惠山：① 風(fēng)電產(chǎn)業(yè)園② 生命科技產(chǎn)業(yè)園③ 數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)園④ 軟件外包園路徑一的可行性如果走純產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展路徑，面臨的是來自無錫市各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的直接競爭新區(qū)：（ 1）集成電路、液晶顯示、光電器件、電子元器件等（ 2）電力裝備產(chǎn)業(yè) （ 3）生物試劑和生物制造（ 4）口岸保稅物流服務(wù)業(yè)（ 5）太陽能電池及組件制造（ 6）軟件產(chǎn)業(yè)錫山區(qū)：（ 1）電子信息產(chǎn)業(yè) — 電子元件、計(jì)算機(jī)整機(jī)（ 2）紡織及服裝產(chǎn)業(yè)（ 3）摩托車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)（ 4）診斷試劑（ 5）制造業(yè)物流服務(wù)業(yè)（ 6）電子信息材料和新型化工材料濱湖區(qū)：（ 1）電子信息產(chǎn)業(yè) — 集成電路設(shè)計(jì)（ 2）數(shù)控機(jī)床設(shè)備及專業(yè)精密裝備（ 3）生物醫(yī)藥研發(fā)服務(wù)外包（ 4 ）太陽能電池、組件及應(yīng)用產(chǎn)品（ 5）工業(yè)設(shè)計(jì) 太湖惠山區(qū)：（ 1）印染和印染機(jī)械（ 2）汽車零部件（ 3）醫(yī)療器械（ 4）運(yùn)輸配送物流（ 5）特種冶金新材料（ 6）風(fēng)力發(fā)電設(shè)備以及相關(guān)配套零部件生產(chǎn)（ 7）硅材料和太陽能電池及組件制造太 湖主城區(qū) 現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)路徑一的可行性無錫市先進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及培育已在別的區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)集聚或已有規(guī)劃布局，項(xiàng)目難以找到差異化機(jī)會(huì)點(diǎn)；且片區(qū)本身面臨產(chǎn)業(yè)斷層的危險(xiǎn)資料來源：無錫市人民政府關(guān)于加快總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見，《無錫經(jīng)濟(jì)》編輯部營銷總部 綜合型總部 研發(fā)總部 投資總部 物流總部 金融總部 重點(diǎn)發(fā)展六大領(lǐng)域總部經(jīng)濟(jì)?加快建設(shè)總部企業(yè)集聚區(qū)。聯(lián)東 集 團(tuán) 無 錫 北塘 產(chǎn)業(yè) 園 項(xiàng) 目整體定位與一期 產(chǎn) 品建 議謹(jǐn) 呈： 聯(lián)東 集 團(tuán)情況說明本次報(bào)告為整體定位報(bào)告，原本定于 4月 28日匯報(bào)，由于匯報(bào)時(shí)間提前的關(guān)系，世聯(lián)本著將主要精力放在最重要與最緊迫的問題方面，著力解決：?針對八百五十畝發(fā)展方向與整體定位?辦公體量的客戶定位、產(chǎn)品定位等方面?項(xiàng)目整體規(guī)劃 布局初步建議?項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議1 項(xiàng)目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2 項(xiàng)目發(fā)展方向3 項(xiàng)目客戶定位與產(chǎn)品定位5 項(xiàng)目規(guī)劃布局建議6 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品建議4 項(xiàng)目整體定位1 項(xiàng)目目標(biāo)梳理與內(nèi)外環(huán)境分析2 項(xiàng)目發(fā)展方向3 項(xiàng)目客戶定位與產(chǎn)品定位5 項(xiàng)目規(guī)劃布局建議6 項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品建議4 項(xiàng)目整體定位企業(yè)目標(biāo)整體目標(biāo)1 中心城區(qū)邊緣地帶 850畝地塊，如何走差異化道路，精準(zhǔn)整體定位2 圍繞客戶需求，打造從產(chǎn)品、配套到服務(wù)的有差異化的生產(chǎn)生活模式3 合理分期，平衡現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)與資金平衡4 作為進(jìn)入長三角的首個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)聯(lián)東在長三角區(qū)域的品牌影響力為未來擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)啟動(dòng)目標(biāo)5 滿足政府形象需求的同時(shí)保證銷售回現(xiàn)高速公路時(shí)代南京 上海58KM 76KM 41KM 32KM 48KM 50KM鎮(zhèn)江 常州 無錫 蘇州 昆山80分鐘110分鐘高速鐵路時(shí)代南京 上海58KM 76KM 41KM 32KM 48KM 50KM鎮(zhèn)江 常州 無錫 蘇州 昆山25分鐘35分鐘第一圈層第二圈層第三圈層第一圈層第二圈層外部環(huán)境— 高鐵 ?無錫高鐵時(shí)代的來臨將直接拉近長三角城市群之間的距離，無錫將由公路時(shí)代的第二圈層直接晉級(jí)為第一圈層，隨之而來的是城市分工體系的形成完善外部環(huán)境— 城市分工 ?無錫在城市分工與融合的趨勢中，無錫市未來有望接受上海制造業(yè)、部分服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移，同時(shí)也將面臨高端消費(fèi)、高端服務(wù)業(yè)的外溢文化之城蘇州服務(wù)之城無錫上海：四大中心休閑之都杭州國際海港寧波科教中心南京城市分工 城市融合上海無錫?金融中心?貿(mào)易中心?航運(yùn)中心?經(jīng)濟(jì)中心?長三角北翼商貿(mào)物流中心?創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心?先進(jìn)制造業(yè)中心?職業(yè)教育及旅游度假中心l外溢：252。 鼓勵(lì)總部企業(yè)進(jìn)入太湖新城、錫東新城、主城區(qū)重點(diǎn)片區(qū)及太湖廣場周邊地區(qū)?鼓勵(lì)綜合型總部、投資總部和銷售總部進(jìn)入城市綜合體，鼓勵(lì)研發(fā)總部企業(yè)進(jìn)入太湖國際科技園、太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園等，鼓勵(lì)物流總部進(jìn)入錫東片區(qū)、新區(qū)空港產(chǎn)業(yè)園等， 鼓勵(lì)金融總部進(jìn)入太湖新城金融規(guī)劃區(qū)和崇安、南長、北塘城區(qū)路徑一的可行性盡管項(xiàng)目是目前無錫市唯一的總部經(jīng)濟(jì)園，但也存在 “民間 ” 諸多競爭對手，無錫中小企業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)體系難以支撐項(xiàng)目作為純粹總部基地打造的可能 ?中小企業(yè)占全市企業(yè)總數(shù)的比重已經(jīng)超過了 90％。 比較喜歡投資商鋪和住宅 ，因?yàn)檫@都是看得到的回報(bào)， 商鋪?zhàn)罱芑?，想租出去也很方便，住宅的話也可以租給別人?宜興這邊的人大部分不會(huì)考慮去無錫購買或投資辦公物業(yè)，不會(huì)去購買主要是因?yàn)橐伺d人一般自己在當(dāng)?shù)囟紩?huì)有廠房，客戶也都是關(guān)系緣客戶 ， 不需要在外地還置辦一處辦事處辦公 ，而且一般客戶還會(huì)需要再來廠房看一下樣品，三來在外地辦公也不方便老板管理員工和質(zhì)量把控—— 宜興投資客戶 吳卿 宜興投資