世聯(lián)：戰(zhàn)略定位與物業(yè)發(fā)展建議培訓(xùn)(完整版)
【正文】 （ adapter）：改變者接受領(lǐng)先的產(chǎn)品，并改變或改進(jìn)它們。 項(xiàng)目分析 針對(duì)一個(gè) 地塊 的價(jià)值要素包括： ?地段要素 —— 地段 /片區(qū)認(rèn)知度 /周邊配套（商業(yè) /教育） /交通等（可總結(jié)為便利性 /成熟度 /知名度） ?環(huán)境要素 —— 自然環(huán)境 /四至景觀 /社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） ?地塊要素 —— 地形地貌 /規(guī)模 /技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） ?開發(fā)商要素 —— 目標(biāo) /開發(fā)商品牌 /可利用資源等 項(xiàng)目分析面對(duì)目標(biāo)找出可能的定位方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo) 目標(biāo)溝通 目標(biāo)溝通會(huì) 我們對(duì)目標(biāo)的理解 + 目標(biāo)通常包括： 較高的價(jià)格 較快的速度（收益安全）建立市場(chǎng)影響力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 定位的思路與流程 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 環(huán)境分析 ? 政策法律環(huán)境影響因素 （例如別墅、投資型物業(yè)、二手房等） ? 市場(chǎng)環(huán)境 a. 市場(chǎng)發(fā)育水平 b. 市場(chǎng)所處階段 c. 區(qū)域或類型物業(yè)供求關(guān)系 d. 區(qū)域或類型物業(yè)價(jià)格水平及價(jià)格上漲幅度 e. 區(qū)域或類型物業(yè)銷售速度 f. 區(qū)域或類型物業(yè)產(chǎn)品水平等 與項(xiàng)目條件對(duì)應(yīng)，經(jīng)過(guò)條件的仔細(xì)篩選，可以得到 由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果（非期望結(jié)果） ，對(duì)照目標(biāo)，明晰沖突， 提出問(wèn)題 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略工具（競(jìng)爭(zhēng)先導(dǎo)） 識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者 分析競(jìng)爭(zhēng)者 選擇競(jìng)爭(zhēng)者 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 SWOT分析的價(jià)值要素 S/W（優(yōu)勢(shì) /劣勢(shì)）的價(jià)值要素 ?? 地段要素 ?? 環(huán)境要素 ?? 地塊 /產(chǎn)品要素 ?? 開發(fā)商 /項(xiàng)目要素 ?前兩個(gè)為被動(dòng)性要素，后兩個(gè)為主動(dòng)性要素 具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè) 地塊 的價(jià)值要素包括： ? 地段要素 —— 地段 /片區(qū)認(rèn)知度 /周邊配套（商業(yè) /教育） /交通等（可總結(jié)為便利性 /成熟度 /知名度） ? 環(huán)境要素 —— 自然環(huán)境 /四至景觀 /社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） ? 地塊要素 —— 地形地貌 /規(guī)模 /技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） ? 開發(fā)商要素 —— 目標(biāo) /開發(fā)商品牌 /可利用資源等 針對(duì)一個(gè)即將銷售的 項(xiàng)目 與地塊的主要差別在于增加了產(chǎn)品因素： ? 產(chǎn)品因素 —— 產(chǎn)品 /戶型 /自身配套 /昭示性等 對(duì)于一個(gè) 大盤的后續(xù) 階段，需要增加項(xiàng)目要素的判斷： ? 項(xiàng)目要素 —— 口碑 /人氣 /項(xiàng)目知名度 /客戶群體 /前期售價(jià) /前后產(chǎn)品差異性 /物業(yè)管理 等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo) 構(gòu)建問(wèn)題 選擇模型 戰(zhàn)略與定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 項(xiàng)目外部（社會(huì)）配套價(jià)值 ? 交通價(jià)值 ? 產(chǎn)業(yè)價(jià)值 ? 自然景觀資源 ? 社會(huì)認(rèn)知價(jià)值 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成 交通便利性與可達(dá)性 例如：玉淵潭，昆玉河邊的項(xiàng)目 商務(wù)、或某些產(chǎn)業(yè)的支持，例如：亦莊、 CBD 生活配套、醫(yī)療環(huán)境、教育環(huán)境等 社會(huì)心理對(duì)地段的潛在認(rèn)同，例如：天竺與南城 地段價(jià)值 產(chǎn)品價(jià)值 服務(wù)價(jià)值 品牌價(jià)值 人文價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 :59:4609:59Jan2331Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 09:59:4609:59:4609:591/31/2023 9:59:46 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 , January 31, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 1月 31日星期二 9時(shí) 59分 46秒 09:59:4631 January 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :59:4609:59Jan2331Jan23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 09:59:4609:59:4609:59Tuesday, January 31, 2023 1不知香積寺，數(shù)
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