世邦魏理仕青島香江路綜合項(xiàng)目發(fā)展顧問報告-資料下載頁
2025-01-19 01:15本頁面
【正文】 800 % 鞋 百利、策樂、真美詩、康莉、暇步士 5 40150 400 % 飾品 埃及銀飾、銀鎮(zhèn) 3 3070 150 % 化妝品 資生堂、玉蘭油、水之澳、露華濃 5 3070 300 % 珠寶首飾 /鐘表 周大生、謝瑞麟 3 40150 200 % 旗艦店、多品牌店 2 120800 800 % 藥店 漢方堂、同仁堂 1 100300 200 % 銀行和其他 便利 服務(wù) 工商銀行、招商銀行、花店、修鞋 4 20300 450 % 總面積 50 5,600 % ? 非主力客戶 45 初步發(fā)展參數(shù) 餐廳和咖啡館 挑選的餐館 /咖啡廳 品牌 /產(chǎn)品舉例 數(shù)量 可出租的建筑面積 （平方米） 可出租的建筑面積小計(jì) 面積 比例 各種中餐 不見不散、俏江南、渝鄉(xiāng)人家 2 360660 1,100 % 日餐 /快餐 吉野家、麥當(dāng)勞、元祿回轉(zhuǎn)、永和豆?jié){ 2 270330 900 % 咖啡館 上島咖啡 1 150300 200 % 咖啡廳 星巴克 2 60100 150 % 冰激凌 /蛋糕 西點(diǎn) 房 /茶屋 美國 31種 冰激凌 、凱斯恩貝、農(nóng)雨軒茶舍 、大磨坊 4 3080 150 % 總面積 12 2,500 % ? 餐飲客戶建議 娛樂 挑選的餐館 /咖啡廳 品牌 /產(chǎn)品舉例 數(shù)量 可出租的建筑面積 （平方米） 可出租的建筑面積 小計(jì) 面積 比例 電影院 新世紀(jì)影聯(lián) 1 1,0003,000 1,500 % 兒童游樂場 玩具反斗樂 1 3001,000 600 % 總面積 3 2,100 % ? 娛樂客戶建議 46 ? 方案四 初步發(fā)展參數(shù) 物業(yè)類型 總建筑面積（平方米） 住宅 57,200 商業(yè) 15,000 酒店 20,000 合計(jì) 92,200 ? 商業(yè)、酒店租金 價格 增長率 商業(yè) (元 /平米 /月，建筑面積 ) 150 5% 酒店（元 /晚） 450 3% 車位 (元 /個 /月 ) 300 2% ? 商業(yè)、酒店入住率 2023 2023 2023及以后 商業(yè) 80% 90% 95% 酒店 70% 72% 75% 車位 50% 70% 80% ? 住宅售價 價格 住宅 (元 /平米 ) 4,800 車位 (元 /個 ) 120,000 ? 住宅銷售率 2023 2023 2023 2023 sum 住宅 0% 80% 20% 100% 車位 0% 70% 30% 100% ? 租售情況假設(shè) 47 初步發(fā)展參數(shù) ? 建議住宅發(fā)展參數(shù) 類型 建筑面積范圍 (平方米 ) 套數(shù) 比例 一居 5070 39 5％ 二居 80110（以中小兩居為主） 248 50% 三居 110150 163 45% 共計(jì) 450 100% ? 商業(yè)部分發(fā)展參數(shù)（同方案一） 48 ? 酒店發(fā)展參數(shù) ? 建議為標(biāo)準(zhǔn)四星級。 ? 設(shè)計(jì)方面，建議與專業(yè)酒店管理公司接觸。 ? 房間數(shù)量 200250間，標(biāo)準(zhǔn)間面積 3545平方米。 ? 客房可設(shè)有單人客房、雙人標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)套房、豪華套房等。 ? 餐廳：在二、三層設(shè)置 12家不同風(fēng)味的中高檔餐廳。 ? 提供設(shè)施完備的大型會議室（或多功能廳），面積應(yīng)在 500平方米。 ? 另外可以考慮設(shè)置 46個中小型會議室、洽談室，面積應(yīng)該在 1,000平方米左右。 初步發(fā)展參數(shù) 49 八、 市場推廣和物業(yè)管理策略建議 50 市場推廣和物業(yè)管理策略建議 ? 市場推廣策略 ?項(xiàng)目的整體推廣階段內(nèi)容將包括： ? 項(xiàng)目的廣告包裝階段，盡可能地使最廣泛的潛在使用者認(rèn)知香江路綜合項(xiàng)目。 ? 將香江路綜合項(xiàng)目地塊的詳細(xì)資料在各個部分的潛在使用者中進(jìn)行散發(fā)。 ? 給項(xiàng)目各個部分的意向客戶遞送項(xiàng)目的市場宣傳資料。 ? 有目標(biāo)地與意向主力客戶、國際零售商聯(lián)系接洽。 ? 完成這個階段的前期市場推廣活動后，我們建議在項(xiàng)目的前期發(fā)展階段，基于事先的市場推廣測試反饋，發(fā)展商應(yīng)該為潛在的使用者制定一個價格策略。 ?香江路綜合項(xiàng)目第二階段銷售策略： ? 在項(xiàng)目商業(yè)部分的設(shè)計(jì)和開發(fā)階段，為一些重要主力客戶提供一些優(yōu)惠條款，吸引他們進(jìn)入此項(xiàng)目。該項(xiàng)目將盡量在開發(fā)前期確定一些主力客戶，以便能夠使香江路綜合項(xiàng)目的設(shè)計(jì)滿足這些主力客戶的需求。 ? 建議商業(yè)面積的租金在項(xiàng)目初期應(yīng)該相對比較低，目的是能吸引好的商戶。之后該項(xiàng)目商業(yè)部分的目標(biāo)是在此項(xiàng)目日漸成熟后，提升租金水平，使開發(fā)商獲得更多的租金收入。 ? 酒店部分聘請國際知名的高檔酒店管理公司進(jìn)行管理，從而獲得出租率的保證和較高的租金收入。當(dāng)然，與國際著名的中介公司合作，也是保證項(xiàng)目入住率的渠道之一。 ? 住宅為散售物業(yè)，應(yīng)該盡量做好直銷、專家推介會、展會、促銷、口碑以及各種媒體渠道的宣傳和推廣工作。以達(dá)到項(xiàng)目最好的銷售成績。 ? 我們認(rèn)為，項(xiàng)目發(fā)展初期的銷售策略應(yīng)該降低租金標(biāo)準(zhǔn)來確定項(xiàng)目長期的發(fā)展目標(biāo)，它可以幫助項(xiàng)目的長期回報，最終使項(xiàng)目在長期范圍內(nèi)贏得更多的租金收入。 51 市場推廣和物業(yè)管理策略建議 ? 物業(yè)管理策略 ? 住宅 ? 聘請一家國際物業(yè)管理公司或者由開發(fā)商組建一支有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。 ? 商業(yè) ? 制定一個有責(zé)任感的管理者來管理商業(yè)部分。 ?直接招聘有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士組建管理公司 ?又可通過與有一定管理經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商或物業(yè)管理公司來實(shí)現(xiàn) ?如果專業(yè)的商場管理公司存在，可以把管理工作外包給專業(yè)的商場管理公司負(fù)責(zé)。 ? 酒店 ? 酒店將聘期一家國際知名的酒店管理公司進(jìn)行管理。 52 九、 結(jié)論 53 結(jié)論 ? 通過上述經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)域市場分析、需求分析等得出了項(xiàng)目適宜的開發(fā)機(jī)遇與開發(fā)內(nèi)容組合。 ? 世邦魏理仕建議，如果開發(fā)商可以調(diào)整政府的規(guī)劃指標(biāo)，達(dá)到最大化的財務(wù)收益，方案一是既操作簡單，風(fēng)險又小的首選方案，否則方案四則是較為適宜的開發(fā)方案。 ? 方案四的開發(fā)內(nèi)容組合既符合用地性質(zhì)，又有較好的投資收益。方案四持有經(jīng)營的面積較大，開發(fā)商在前期進(jìn)行了縝密的市場研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)，如果開發(fā)商對持有部分的面積在后期進(jìn)行優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)和較好的營銷策略，相信本項(xiàng)目會成為黃島區(qū)的一個亮點(diǎn)。 54 謝 謝 ！ 55
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