【正文】 ? 商業(yè) ? 制定一個有責任感的管理者來管理商業(yè)部分。 ? 另外可以考慮設置 46個中小型會議室、洽談室，面積應該在 1,000平方米左右。 35 五、 初步發(fā)展內(nèi)容組合建議 36 初步發(fā)展內(nèi)容組合建議 方案一 物業(yè)類型 總建筑面積（平方米 ） 住宅 77,200 商業(yè) 15,000 合計 92,200 方案二 物業(yè)類型 總建筑面積（平方米） 住宅 67,200 商業(yè) 15,000 商務公寓 10,000 合計 92,200 方案三 物業(yè)類型 總建筑面積（平方米 ） 住宅 47,200 商業(yè) 15,000 商務公寓 10,000 酒店 20,000 合計 92,200 方案四 物業(yè)類型 總建筑面積（平方米） 住宅 57,200 商業(yè) 15,000 酒店 20,000 合計 92,200 37 六、 財務分析 38 財務分析 方案一 方案二 方案三 方案四 融資前內(nèi)部收益率 （％） 凈現(xiàn)值（萬元） 8,497 7,233 13,166 13,545 融資后內(nèi)部收益率（％） 稅后凈現(xiàn)值（萬元） 9,056 8,004 16,976 17,153 ? 各方案對比 ? 結論 ?通過財務分析發(fā)現(xiàn)，這四個方案的投資回報都是可以接受的。 ? 位于商業(yè)區(qū)內(nèi)，也比較適合商務酒店的開發(fā)。 ? 從消費者研究來看，認為本項目所在地缺乏商業(yè)設施。 27 四、 未來需求機遇的分析與確認 28 未來需求機遇的分析與確認 ? 研究目標 為確定香江路綜合項目各組成部分適宜的發(fā)展參數(shù)和市場定位，世邦魏理仕在進行區(qū) 域市場研究的基礎上，針對每個物業(yè)部分進行需求分析。 ? 建議本項目的寫字樓或商務公寓的規(guī)模不應過大。 ? 項目將于 20232023年投入使用，建筑規(guī)模均在 50,00060,000平方米之間，且多為分期開發(fā)。 ?購房 /看房者選擇這些項目的主要因素有：地理位置好、交通便利，環(huán)境好、生活設施齊全、戶型好等 ? 購房者在購房 /看房時也更加關注項目的各方面配套，如保安系統(tǒng)、幼兒園、健身、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等 13 區(qū)域房地產(chǎn)市場回顧與分析 開發(fā)區(qū)在售或在建住宅項目分布圖 14 區(qū)域房地產(chǎn)市場回顧與分析 ? 對本項目的影響 ? 香江路生活配套齊全，有利于發(fā)展住宅。 因素 住宅需求 商業(yè)需求 寫字樓需求 酒店需求 GDP的增長 ? ? ? ? 可支配收入增長 ? ? ? 消費性支出增長 ? ? ? 外商投資的增長 ? ? ? ? 外籍人士的增加 ? ? ? 旅游業(yè)的發(fā)展 ? ? 奧運會的舉辦 ? ? ? ? 10 三、 區(qū)域房地產(chǎn)市場回顧與分析 11 概述： ? 開發(fā)區(qū)目前空置土地資源較少。 5 1 .2 22 .24 0 .0 53 5 .2 93 0 .7 72 7 .0 32 4 .22 1 .6 21 9 .4 61 7 .0 81 .2 60 .8 70 .7 10 .6 20 .5 60 .50 .3 70 .3 501020304050601995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 202301020304050607080社會消費品零售總額（十億元） 社會消費品零售總額（十億元）年增長率（上年=100） 年增長率（上年=100）? 2023年 ， 全區(qū)社會消費品銷售總額的增長率為 ％ ， 預計在 20232023年 ， 黃島區(qū)社會消費品零售總額平均年增長率最小也將維持在 20% 的水平 。 ?長江路及珠江路沿線住宅項目房價較高，以投資客及二次置業(yè)者為主，也有黃島本地的中高收入者。 ?主要商業(yè)項目有家佳源購物中心、瑞泰利群商廈、利群長江商廈、國貨商城等。 ?根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 20232023年辦公樓總供應量約在 17萬平方米左右。 26 區(qū)域房地產(chǎn)市場回顧與分析 ? 對本項目的影響 ? 目前開發(fā)區(qū)具備星級標準和規(guī)模的酒店數(shù)量不多，不能完全滿足商務客人的住宿需求，區(qū)域內(nèi)對高檔酒店的需求較高。 ? 購買人群應為本地一次或二次置業(yè)的中高收入常住人口，且以自住為主。 ? 目前酒店以中低檔為主，高檔酒店在黃島區(qū)有較好的發(fā)展前景。 ? 風險 ? 百盛商廈位于香江路商業(yè)中心區(qū)內(nèi)，是由兩棟舊廠房改造而成，如果竣工時間早于本項目，會給本項目的招商帶來一定的不利影響。 ? 建議 會所的面積在 2023平方米左右 。之后該項目商業(yè)部分的目標是在此項目日漸成熟后，提升租金水平，使開發(fā)商獲得更多的租金收入。 54 謝 謝 ！ 55 。該項目將盡量在開發(fā)前期確定一些主力客戶，以便能夠使香江路綜合項目的設計滿足這些主力客戶的需求。 ?開發(fā)商可根據(jù)自己的開發(fā)目標和實際開發(fā)情況選取最適宜的開發(fā)方案 39 七、 初步發(fā)展參數(shù) 40 世邦魏理仕將針對 方案一 和 方案四 在此進行初步物業(yè)發(fā)展參數(shù)。 ? 便利的生活環(huán)境和較為完善配套設施對住宅部分的開發(fā)與銷售有一定的促進作用。 ? 酒店市場 ? 香江路綜合項目比較適合酒店的發(fā)展。 ? 通過對商業(yè)消費者的研究，他們喜歡的居住地點為香江路，比較喜歡的平均戶型面積為 80110平方米。 ?未來主要酒店項目 ? 20232023年將有 2家五星級酒店和 1家 4星級酒店在開發(fā)區(qū)相繼投入使用，分別為： ? 薛家島旅游度假區(qū)的海景花園大酒店（ 5星） ? 雅高酒店管理集團下屬的一家酒店（ 5星，具體名稱不詳） ? 地豐大廈的酒店項目（ 4星）。 ?寫字樓主要集中在香江路東段地區(qū)，項目的開發(fā)規(guī)模在 75,0080,000平方米之間； ?寫字樓多以租為主，租金約在 /天 /平方米之間，平均入住率為 68%。 ?長江路沿線商業(yè)項目檔次中檔偏高； ?香江路商業(yè)項目多為中小型商場 ，整體檔次中等偏低，規(guī)模較小。 ? 平均每個項目的開發(fā)規(guī)模約為 76,000平方米。 ? 截至 2023年底，黃島區(qū)常住人口 23萬人，流動人口約 8萬人，人口密度 1,412人 /平方公里。 ? 已建或在建的地產(chǎn)項目主要集中在長江路和香江路南、北兩側以及保稅區(qū)周邊。 ?