【導讀】地處江西省中部偏北地區(qū)，贛江、撫河下游，鄱陽湖濱。王勃《滕王閣序》概括其地勢為“襟。南昌國土面積為7402平方公里，其中市區(qū)面積617平方。公里，共轄東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、青山湖區(qū)五區(qū)。建成區(qū)面積65平方公里，總人口490多萬人。為中國鐵路的重要樞紐。公路交通里程達公里，汽車站27個，貨運配載市場3個，立式碼頭25個，泊位67個，港口年吞吐能力在800萬噸。民航可直達北京、上海、廣州、深圳、香港、福州、廈門、西安、昆明、珠海、?？诘龋玻競€城市，全年起降１.１萬架次。道路運輸面向全國各地，水路運輸通達長江沿岸，遠洋運輸通達日韓等國及港臺地區(qū)。最近幾年來GDP增長幅度一直位居中部六省前列。產(chǎn)業(yè)的比例逐年增加，將會成為南昌市未來發(fā)展的主力支撐點?！兑?guī)劃》提出，到2020年，南昌城市實際居住人口將達到350萬，城市建設

　　

【正文】 字樓，承租人的需求有一定的過度階段，租戶的市場意識普遍覺醒，對商務空間“細節(jié)”的考察更為理性。 經(jīng)濟發(fā)展周期、產(chǎn)業(yè)結構變化、就業(yè)趨勢對寫字樓的需求產(chǎn)生很大影響，隨著南昌投資環(huán)境的日益改善，吸引了國內(nèi)外知名企業(yè)，而他們的進駐對南昌高檔寫字樓的需求與日俱增，需求催生了市場，南昌的寫字樓市場迎來了一個全新的發(fā)展時期。 南昌寫字樓市場的供應不少，需求不緊缺；廣場附近及中山路、勝利 路、及北京路、站前路、南京路、洪城路、撫河路已有新的寫字樓出現(xiàn)，如今解放西路也將要增加這個隊伍之中。 南昌目前的寫字樓形態(tài)結構不合理，呈“兩極化”。 南昌寫字樓消費群分析 客戶辦公類別調(diào)查分析 經(jīng)過對南昌市現(xiàn)有在運營的寫字樓（商住樓）客戶進行了詳細的匯總調(diào)查，得出以下結論： 目前南昌寫字樓中從事 IT 及電子行業(yè)客戶群占據(jù)第一位，第二位的是從事房地產(chǎn)開發(fā)、中介等以及其相關的建筑、裝潢等之類的行業(yè)。 客戶辦公面積調(diào)查分析 現(xiàn)有寫字樓中，客戶辦公面積選擇集中在 100－ 200 平方米范圍內(nèi)， 占據(jù)第一位；其次是客戶選擇的辦公面積在 200－ 400 平方米的范圍內(nèi)。辦公面積在 100－ 200 平方米范圍內(nèi)的公司大多是本土中等型公司以及外來公司的一些辦事機構，而辦公面積在 800 平方米以上的大多數(shù)是外來大型企業(yè)公司。 經(jīng)營客戶群結構、特征分析 本地成長型小企業(yè)、小公司 此類客戶群所占比例較高，約占該類客戶群的 50%左右；且其所租賃的面積不大，多以45100 ㎡為主，對物業(yè)自身配套要求較高是其一大特點。 規(guī)?；笃髽I(yè)、大公司之分支機構 規(guī)?；笃髽I(yè)、大公司資金實力雖然雄厚，但對其辦分物業(yè)的產(chǎn)權化要求反而不是很 高，大部分以租賃為主，約占該類客戶群的 15%左右。他們對物業(yè)自身要求非常高，更多的還要求該物業(yè)所處地理位置以及周邊配套成熟而齊全。 高科技資金密集型企業(yè) 高科技資金密集型企業(yè)不僅要求物業(yè)自身配套的現(xiàn)代化、智能化與信息化，更多的要求物業(yè)周邊交通便捷與信息豐富。 形象型高檔次服務性企業(yè) 該類客戶群更多的是關注物業(yè)本身的檔次、配套、定位及周邊進駐公司、企業(yè)的性質(zhì)，因為這些因素直接影響到該類以服務性為主要目的企業(yè)的形象化。另一方面就是周邊交通的便捷及信息服務的多渠道、多樣化 選擇以市中心地段為主 為了滿足其自身的辦 公營業(yè)需求，這類客戶群多以市中心或副市中心為主要置業(yè)地，且對物業(yè)周邊配套及自身配套要求甚高。 寫字樓房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 據(jù)工商部門統(tǒng)計，南昌每年新增注冊企業(yè)數(shù)量上萬家，這還不包括外地企業(yè)、外資企業(yè)以及本地企業(yè)擴張的數(shù)目。這數(shù)以萬計的中小型公司，客觀上每年為南昌的商務地產(chǎn)市場以及房地產(chǎn)二級市場提供了巨大的需求空間。 目前南昌的租賃市場不是很活躍，租金不高，寫字樓市場不夠成熟，有很大的發(fā)展空間和潛力。房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，而寫字樓最能反映區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展狀況。隨著南昌投資環(huán)境日益改善，吸引了國 內(nèi)外知名企業(yè)紛紛涌進。他們的進駐對南昌高檔寫字樓的需求與日俱增，需求催生了市場，南昌的寫字樓市場迎來了一個全新的發(fā)展時期。 板 塊 板塊特征 主要客戶 城中心板塊 城市中央生活區(qū)、商業(yè)區(qū)，濃厚的商業(yè)氛圍，中高檔寫字樓 江信國際大廈地理位置優(yōu)越、硬件設施優(yōu)良、服務周到，得到國內(nèi)外不少知名企業(yè)的青睞。大廈內(nèi)國際、國內(nèi)知名企業(yè)云集，其中有諾基亞、 ABB、西門子、北大方正、中美史克、東大阿爾派、美的電器、 TCL、申銀萬國證券、太平人壽保險等 50 多家公司。 紅谷灘板塊 南昌市新崛起的城市中 央 CBD 商務區(qū)，高檔寫字樓 主要有聯(lián)發(fā)大廈、泰耐克國際金融大廈以及未來江西第一高樓新地中心大廈；主要將有法國多家知名大型購物廣場、國際星級大酒店，還有國內(nèi)外的大中型各行業(yè)的企業(yè)； 京東板塊 高新產(chǎn)業(yè)和大學城的綜合區(qū)，京東 IBD，商住綜合樓，高層寫字樓 主要以高新科技產(chǎn)業(yè)為主，眾多如泰豪、金鼎、統(tǒng)一、 TCL 等知名企業(yè)也已經(jīng)強勢進駐。 從銷售、出租情況來看，板塊市場需求比較分析如下表： 分析： 城中心板塊高檔寫字樓，江信國際大廈、財富廣場、國貿(mào)廣場、地王廣場、太平洋商務大廈等寫字樓，入駐機構多 為外企，包括：諾基亞、 ABB、西門子、中美史克、東大阿爾派；國內(nèi)知名企業(yè)，包括：美的電器、北大方正、 TCL、申銀萬國證券、太平人壽保險等。 城中心板塊一些早期的寫字樓，中寰廣場、長欣樓、強威大廈等，主要入駐的是江西本地的中小企業(yè)，規(guī)模不大，不大要求門面，包括：裝修公司、小規(guī)模的服務公司、外地公司分支構等。 紅谷灘板塊，寫字樓目前還沒有企業(yè)入駐。 京東板塊，目前京東高新技術區(qū)以有一些知名企業(yè)強勢進駐，包括泰豪、金鼎、統(tǒng)一、 TCL等。 第四章 南昌市目前寫字樓分布情況 第一節(jié) 南昌商業(yè)寫 字樓分布圖 第二節(jié) 寫字樓分布分析 從寫字樓分布圖可以看出，目前南昌市寫字樓大多集中在市中心廣場中山路一代，在這個區(qū)域集中了財富廣場、地王廣場、華龍國際大廈、太平洋商務廣場等一批及具代表性的寫字樓，這些區(qū)域相對來說，商業(yè)氛圍濃郁，這就導致人員相對復雜，交通較為擁擠，停車較為困難，特別是高峰期，出行較為不便，這樣對于現(xiàn)代企業(yè)的辦事效率將帶來影響，從發(fā)展的角度來看，市中心繁華地段并不適合一個公司作為辦公場所；在前 2 年，企業(yè)較多的高新區(qū)和南昌新城區(qū)紅谷灘寫字樓較少，只有豐源和正在建設的南昌世貿(mào)中心兩個寫字樓 （目前土地已被政府收回），在 2020 年，紅谷灘寫字樓已開始大量的涌現(xiàn)，樓盤有：聯(lián)發(fā)大廈、泰耐克國際金融大廈、博泰江濱、豐和新城等，但目前這兩個區(qū)域的交通、生活配套等相對較不完善，這也是在現(xiàn)有情況下，大多數(shù)企業(yè)、公司選擇市中心區(qū)域的主要原因。 目前，南昌市寫字樓的分布和經(jīng)濟發(fā)達城市的城市初期大體相似，當城市經(jīng)濟和建設發(fā)展到一定水平，較為集中的商務區(qū)將出現(xiàn)，而這些商務區(qū)大多在新城區(qū)，周邊配套完善，交通便利。 隨著市政府的遷移，紅谷灘建設速度的加快，南昌市政府決心把紅谷灘新區(qū)建設成為南昌的商務區(qū)，這些因素將對 決定南昌寫字樓市場發(fā)展方向。 第三節(jié) 寫字樓輻射分析 從上圖可以看出，一批成長型的中小企業(yè)、公司正成為寫字樓的消費主力，在本次調(diào)查的寫字樓數(shù)據(jù)顯示， IT電子類企業(yè)租住寫字樓的比例最高，占 %；房地產(chǎn)相關企業(yè)其次，占%；調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，金融保險類占的比重較低，這主要是因為這些企業(yè)、公司基本上都是自建辦公樓的居多，所以目前寫字樓的輻射行業(yè)，針對的將是一批正在成長型的中小企業(yè)及公司。 從目前寫字樓的輻射來看，大多數(shù)公司的寫字樓基本上都選擇在市中心一帶，市中心一帶的寫字樓輻射的范圍較廣，很多公司都選擇 市中心；而其他區(qū)域的寫字樓基本上只能輻射本區(qū)域，這些寫字樓只能通過對自身的完善，低廉的價格來吸引寫字樓的消費群體。 第五章 南昌市寫字樓未來發(fā)展趨勢 第一節(jié) 寫字樓升級換代突顯 在南昌寫字樓市場，目前雖有恒貿(mào)國際中心、江信國際大廈、財富廣場以及紅谷灘區(qū)等一批甲級寫字樓的出現(xiàn)，但更多寫字樓仍處在中低檔次，有些甚至商住混雜。一些寫字樓名頭很響，但配套設施、樓高、辦公面積等都與國際標準相差甚遠，外形上體現(xiàn)不出實力企業(yè)的檔次，內(nèi)部設計滿足不了企業(yè)辦公需求。南昌市寫字樓升級換代呼之欲來，而這種升級已經(jīng)在紅谷灘 CBD 區(qū)開始突顯。 第二節(jié) 地段拼搶更加激烈 由于土地的不可再生性，地段對于寫字樓而言具有永久性的現(xiàn)實意義。隨著時間推進，寫字樓的地段概念將得到前所未有的強化。一個城市的 CBD 區(qū)將成為寫字樓開發(fā)商家交火最為激烈的之地。 南昌市紅谷灘 CBD 區(qū)有臨江 平方公里核心地區(qū)和 6 平方公里的周邊地區(qū)組成，以豐和中大道以東為紅谷灘中心區(qū)為核心區(qū)，由紅谷三路至紅谷六路之間規(guī)劃為辦公區(qū)，紅谷三路以北為金融、貿(mào)易、信息區(qū)、布置了金融中心、信息中心、購物中心以及商務寫字樓等 CBD功能建筑，紅谷六路以南為濱江 居住區(qū)，周邊地區(qū)以核心區(qū)為依托。整個紅谷灘區(qū)有 114個進區(qū)項目，開工建設的有 78 個，房地產(chǎn)在建面積約 437 萬平方米，住宅占了 280 萬平方米，非住宅類占 157 萬平方米。這種競爭源于對寫字樓建造的高規(guī)格要求；紅谷灘 CBD 區(qū)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)少量真正甲級寫字樓，但大多數(shù)寫字樓仍然不能與國際標準接軌。 高智能化發(fā)展成必然趨勢 高智能化寫字樓將成為南昌甲級寫字樓的發(fā)展方向。雖然目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些這樣的寫字樓，但其發(fā)展還沒成為規(guī)模，因此還不能完全滿足相關高端企業(yè)的需求。目前一些有實力開發(fā)商都已將打造高智能化寫字樓作為目 標，包括：廈門聯(lián)發(fā)集團、泰耐克集團等。 簡而言之，寫字樓的智能化就是通過一系列國際領先技術的通訊自動化系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、保安自動化管理系統(tǒng)等的設備安裝，使每棟樓都變成一個蘊涵有巨大能量的信息化坐標，而入駐企業(yè)可以隨心所欲應用相關信息轉換 .這不僅指大廈的水、電、空調(diào)、電梯、消防、安保的精密監(jiān)測與控制 ,而且通過語音與數(shù)據(jù)的高速通訊接入 ,使企業(yè)的辦公效率得到全面提升 ,并在一棟樓里就可以完成全球化溝通；一個最簡單的方面 ,比如通訊，高智能化的寫字樓絕不會因為身在電梯或者大樓深處而讓手機信號受損， 從而影響業(yè)務聯(lián)系。 第四節(jié) 甲級寫字樓審核入駐資格 隨著社會分工明確化、細分化速度的日益加快，寫字樓客戶的行業(yè)特性也更為突出。因此，在巨大的市場需求面前，部分高品質(zhì)的寫字樓會充分利用入駐企業(yè) (客戶 )的知名度、檔次來提升自身的品牌優(yōu)勢。在企業(yè)入駐之前，寫字樓開發(fā)商將會對該企業(yè)的實力、信譽等各方面進行詳細調(diào)查，以保證入駐企業(yè)的水平都夠得上入駐的檔次。 南昌寫字樓個案分析 恒茂國際中心 物業(yè)地址：東湖區(qū)廣場南路 333 號 開發(fā)商：江西恒茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)類型：高層 27 層， 1— 3 樓為大 型商業(yè)裙樓 801400 平方米 容 積 率： 停 車 位：地下 1000 個 交通狀況：便捷的交通網(wǎng)絡： 50％以上的公交路線近在咫尺，高速鏈接火車站、長途汽車站、昌北機場 建筑面積： 72020 ㎡ 裝修狀況：全裝修 6 部高速電梯、 24 小時空調(diào) 租售價格：均價： 8000 元 /平方米，租金 50 元 /平米以上 出 租 率：恒茂國際中心 A座（ 27F），為整層或半層出售，整層面積 1600 ㎡左右，半層面積 800 ㎡左右，目前銷售和招商形勢良好。 物業(yè)管理：英國世邦魏仕物業(yè)顧問公司（ 4 元 /月） 項目介紹： 1） 首推數(shù)字化智能寫字樓，地處八一廣場黃金地段； 2）內(nèi)部配套設施比較完善，周邊配套也比較成熟，有咖啡廳、餐廳、酒店得方便日后企業(yè)員工的生活； 3）品牌開發(fā)商，營銷推廣力度大，注重品牌形象傳播； 4）地下兩層配備 1000 個寬敞車位，為企業(yè)解決停車難題； 5）便捷的交通網(wǎng)絡， 50％以上的公交路線近在咫尺，高速鏈接火車站、長途汽車站； 6） A、 B棟各配置多達 6 部的品牌高速電梯，轎廂特采豪華軟裝設計，輕松搭乘商務“捷運快車”最大程度地提高了商務效率，鎖定了國際企業(yè)榮耀入駐的便捷網(wǎng)絡； 7）預計寫字樓將于年底 交房，部分企業(yè)將陸續(xù)進駐。 財富廣場 物業(yè)地址：江西省南昌市市中心八一廣場北側 開發(fā)商：江西華特實業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)類型：高層， 35 層 商場，休閑，商務公寓，寫字辦公，會議中心 容 積 率： 交通狀況：交通便捷 ,有 7 、 1 1 26 等多路公交 占地面積： 萬㎡ 建筑面積： 萬㎡ 裝修狀況：普通裝修 租售價格：月 40— 60 元 /㎡左右（不含水、電、空調(diào)費用） 1 層：產(chǎn)權式鋪面，售價 2500045000 元 / ㎡； 25 層：整體招租主力商業(yè)店； 630 層： 5000 元 / ㎡（均價） 出 租 率： 70% 物業(yè)管理：香港樓宇管理集團 元 /月 /平米 水費： 2 元 /噸 電費： 元 /度 項目介紹： 優(yōu)勢： 財富廣場由五層裙樓和兩棟高 30 層的東樓和西樓組成，均為框剪式結構，是南昌市的標志性建筑之一； 財富廣場首層總建筑面積 6000 余平方米，可出售商鋪 88 個，里面裝修高檔，進駐企業(yè)多為國內(nèi)外大品牌；每天有數(shù)萬的人流量及數(shù)十萬元的營業(yè)額； 4 部訊達電梯 ,美國約克中央空調(diào)，每層有 6 個單元 ,面積在 120160 ㎡之間； 財富廣場周邊有萬達和麗新 2 個大型購物廣場，并且正 對八一廣場、臨近中山路，因此周邊商業(yè)氣氛十分濃郁； 離市區(qū)的政府服務部門近，方便企業(yè)正常開展工作； 與緊鄰的江信國際寫字樓相比，價格低，裝修更高檔等優(yōu)勢，性價比更高。 劣勢： 該區(qū)域車流量巨大，上下班比較擁擠； 雖然地段優(yōu)勢明顯，但是總體出租率不高，可以看出物業(yè)管理方式力度存在問題； 華龍國際大廈 物業(yè)地址：西湖區(qū)老福山八一大道 98 號 開發(fā)商：華龍物業(yè) 物