【導(dǎo)讀】地處江西省中部偏北地區(qū)，贛江、撫河下游，鄱陽(yáng)湖濱。王勃《滕王閣序》概括其地勢(shì)為“襟。南昌國(guó)土面積為7402平方公里，其中市區(qū)面積617平方。公里，共轄東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、青山湖區(qū)五區(qū)。建成區(qū)面積65平方公里，總?cè)丝?90多萬(wàn)人。為中國(guó)鐵路的重要樞紐。公路交通里程達(dá)公里，汽車(chē)站27個(gè)，貨運(yùn)配載市場(chǎng)3個(gè)，立式碼頭25個(gè)，泊位67個(gè)，港口年吞吐能力在800萬(wàn)噸。民航可直達(dá)北京、上海、廣州、深圳、香港、福州、廈門(mén)、西安、昆明、珠海、?？诘龋玻?jìng)€(gè)城市，全年起降１.１萬(wàn)架次。道路運(yùn)輸面向全國(guó)各地，水路運(yùn)輸通達(dá)長(zhǎng)江沿岸，遠(yuǎn)洋運(yùn)輸通達(dá)日韓等國(guó)及港臺(tái)地區(qū)。最近幾年來(lái)GDP增長(zhǎng)幅度一直位居中部六省前列。產(chǎn)業(yè)的比例逐年增加，將會(huì)成為南昌市未來(lái)發(fā)展的主力支撐點(diǎn)?！兑?guī)劃》提出，到2020年，南昌城市實(shí)際居住人口將達(dá)到350萬(wàn)，城市建設(shè)

　　

【正文】 字樓，承租人的需求有一定的過(guò)度階段，租戶(hù)的市場(chǎng)意識(shí)普遍覺(jué)醒，對(duì)商務(wù)空間“細(xì)節(jié)”的考察更為理性。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、就業(yè)趨勢(shì)對(duì)寫(xiě)字樓的需求產(chǎn)生很大影響，隨著南昌投資環(huán)境的日益改善，吸引了國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，而他們的進(jìn)駐對(duì)南昌高檔寫(xiě)字樓的需求與日俱增，需求催生了市場(chǎng)，南昌的寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)了一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。 南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)不少，需求不緊缺；廣場(chǎng)附近及中山路、勝利 路、及北京路、站前路、南京路、洪城路、撫河路已有新的寫(xiě)字樓出現(xiàn)，如今解放西路也將要增加這個(gè)隊(duì)伍之中。 南昌目前的寫(xiě)字樓形態(tài)結(jié)構(gòu)不合理，呈“兩極化”。 南昌寫(xiě)字樓消費(fèi)群分析 客戶(hù)辦公類(lèi)別調(diào)查分析 經(jīng)過(guò)對(duì)南昌市現(xiàn)有在運(yùn)營(yíng)的寫(xiě)字樓（商住樓）客戶(hù)進(jìn)行了詳細(xì)的匯總調(diào)查，得出以下結(jié)論： 目前南昌寫(xiě)字樓中從事 IT 及電子行業(yè)客戶(hù)群占據(jù)第一位，第二位的是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、中介等以及其相關(guān)的建筑、裝潢等之類(lèi)的行業(yè)。 客戶(hù)辦公面積調(diào)查分析 現(xiàn)有寫(xiě)字樓中，客戶(hù)辦公面積選擇集中在 100－ 200 平方米范圍內(nèi)， 占據(jù)第一位；其次是客戶(hù)選擇的辦公面積在 200－ 400 平方米的范圍內(nèi)。辦公面積在 100－ 200 平方米范圍內(nèi)的公司大多是本土中等型公司以及外來(lái)公司的一些辦事機(jī)構(gòu)，而辦公面積在 800 平方米以上的大多數(shù)是外來(lái)大型企業(yè)公司。 經(jīng)營(yíng)客戶(hù)群結(jié)構(gòu)、特征分析 本地成長(zhǎng)型小企業(yè)、小公司 此類(lèi)客戶(hù)群所占比例較高，約占該類(lèi)客戶(hù)群的 50%左右；且其所租賃的面積不大，多以45100 ㎡為主，對(duì)物業(yè)自身配套要求較高是其一大特點(diǎn)。 規(guī)?；笃髽I(yè)、大公司之分支機(jī)構(gòu) 規(guī)?；笃髽I(yè)、大公司資金實(shí)力雖然雄厚，但對(duì)其辦分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)化要求反而不是很 高，大部分以租賃為主，約占該類(lèi)客戶(hù)群的 15%左右。他們對(duì)物業(yè)自身要求非常高，更多的還要求該物業(yè)所處地理位置以及周邊配套成熟而齊全。 高科技資金密集型企業(yè) 高科技資金密集型企業(yè)不僅要求物業(yè)自身配套的現(xiàn)代化、智能化與信息化，更多的要求物業(yè)周邊交通便捷與信息豐富。 形象型高檔次服務(wù)性企業(yè) 該類(lèi)客戶(hù)群更多的是關(guān)注物業(yè)本身的檔次、配套、定位及周邊進(jìn)駐公司、企業(yè)的性質(zhì)，因?yàn)檫@些因素直接影響到該類(lèi)以服務(wù)性為主要目的企業(yè)的形象化。另一方面就是周邊交通的便捷及信息服務(wù)的多渠道、多樣化 選擇以市中心地段為主 為了滿(mǎn)足其自身的辦 公營(yíng)業(yè)需求，這類(lèi)客戶(hù)群多以市中心或副市中心為主要置業(yè)地，且對(duì)物業(yè)周邊配套及自身配套要求甚高。 寫(xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 據(jù)工商部門(mén)統(tǒng)計(jì)，南昌每年新增注冊(cè)企業(yè)數(shù)量上萬(wàn)家，這還不包括外地企業(yè)、外資企業(yè)以及本地企業(yè)擴(kuò)張的數(shù)目。這數(shù)以萬(wàn)計(jì)的中小型公司，客觀上每年為南昌的商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)提供了巨大的需求空間。 目前南昌的租賃市場(chǎng)不是很活躍，租金不高，寫(xiě)字樓市場(chǎng)不夠成熟，有很大的發(fā)展空間和潛力。房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，而寫(xiě)字樓最能反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。隨著南昌投資環(huán)境日益改善，吸引了國(guó) 內(nèi)外知名企業(yè)紛紛涌進(jìn)。他們的進(jìn)駐對(duì)南昌高檔寫(xiě)字樓的需求與日俱增，需求催生了市場(chǎng)，南昌的寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)了一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。 板 塊 板塊特征 主要客戶(hù) 城中心板塊 城市中央生活區(qū)、商業(yè)區(qū)，濃厚的商業(yè)氛圍，中高檔寫(xiě)字樓 江信國(guó)際大廈地理位置優(yōu)越、硬件設(shè)施優(yōu)良、服務(wù)周到，得到國(guó)內(nèi)外不少知名企業(yè)的青睞。大廈內(nèi)國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)云集，其中有諾基亞、 ABB、西門(mén)子、北大方正、中美史克、東大阿爾派、美的電器、 TCL、申銀萬(wàn)國(guó)證券、太平人壽保險(xiǎn)等 50 多家公司。 紅谷灘板塊 南昌市新崛起的城市中 央 CBD 商務(wù)區(qū)，高檔寫(xiě)字樓 主要有聯(lián)發(fā)大廈、泰耐克國(guó)際金融大廈以及未來(lái)江西第一高樓新地中心大廈；主要將有法國(guó)多家知名大型購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)際星級(jí)大酒店，還有國(guó)內(nèi)外的大中型各行業(yè)的企業(yè)； 京東板塊 高新產(chǎn)業(yè)和大學(xué)城的綜合區(qū)，京東 IBD，商住綜合樓，高層寫(xiě)字樓 主要以高新科技產(chǎn)業(yè)為主，眾多如泰豪、金鼎、統(tǒng)一、 TCL 等知名企業(yè)也已經(jīng)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐。 從銷(xiāo)售、出租情況來(lái)看，板塊市場(chǎng)需求比較分析如下表： 分析： 城中心板塊高檔寫(xiě)字樓，江信國(guó)際大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、太平洋商務(wù)大廈等寫(xiě)字樓，入駐機(jī)構(gòu)多 為外企，包括：諾基亞、 ABB、西門(mén)子、中美史克、東大阿爾派；國(guó)內(nèi)知名企業(yè)，包括：美的電器、北大方正、 TCL、申銀萬(wàn)國(guó)證券、太平人壽保險(xiǎn)等。 城中心板塊一些早期的寫(xiě)字樓，中寰廣場(chǎng)、長(zhǎng)欣樓、強(qiáng)威大廈等，主要入駐的是江西本地的中小企業(yè)，規(guī)模不大，不大要求門(mén)面，包括：裝修公司、小規(guī)模的服務(wù)公司、外地公司分支構(gòu)等。 紅谷灘板塊，寫(xiě)字樓目前還沒(méi)有企業(yè)入駐。 京東板塊，目前京東高新技術(shù)區(qū)以有一些知名企業(yè)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，包括泰豪、金鼎、統(tǒng)一、 TCL等。 第四章 南昌市目前寫(xiě)字樓分布情況 第一節(jié) 南昌商業(yè)寫(xiě) 字樓分布圖 第二節(jié) 寫(xiě)字樓分布分析 從寫(xiě)字樓分布圖可以看出，目前南昌市寫(xiě)字樓大多集中在市中心廣場(chǎng)中山路一代，在這個(gè)區(qū)域集中了財(cái)富廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、華龍國(guó)際大廈、太平洋商務(wù)廣場(chǎng)等一批及具代表性的寫(xiě)字樓，這些區(qū)域相對(duì)來(lái)說(shuō)，商業(yè)氛圍濃郁，這就導(dǎo)致人員相對(duì)復(fù)雜，交通較為擁擠，停車(chē)較為困難，特別是高峰期，出行較為不便，這樣對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)的辦事效率將帶來(lái)影響，從發(fā)展的角度來(lái)看，市中心繁華地段并不適合一個(gè)公司作為辦公場(chǎng)所；在前 2 年，企業(yè)較多的高新區(qū)和南昌新城區(qū)紅谷灘寫(xiě)字樓較少，只有豐源和正在建設(shè)的南昌世貿(mào)中心兩個(gè)寫(xiě)字樓 （目前土地已被政府收回），在 2020 年，紅谷灘寫(xiě)字樓已開(kāi)始大量的涌現(xiàn)，樓盤(pán)有：聯(lián)發(fā)大廈、泰耐克國(guó)際金融大廈、博泰江濱、豐和新城等，但目前這兩個(gè)區(qū)域的交通、生活配套等相對(duì)較不完善，這也是在現(xiàn)有情況下，大多數(shù)企業(yè)、公司選擇市中心區(qū)域的主要原因。 目前，南昌市寫(xiě)字樓的分布和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的城市初期大體相似，當(dāng)城市經(jīng)濟(jì)和建設(shè)發(fā)展到一定水平，較為集中的商務(wù)區(qū)將出現(xiàn)，而這些商務(wù)區(qū)大多在新城區(qū)，周邊配套完善，交通便利。 隨著市政府的遷移，紅谷灘建設(shè)速度的加快，南昌市政府決心把紅谷灘新區(qū)建設(shè)成為南昌的商務(wù)區(qū)，這些因素將對(duì) 決定南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展方向。 第三節(jié) 寫(xiě)字樓輻射分析 從上圖可以看出，一批成長(zhǎng)型的中小企業(yè)、公司正成為寫(xiě)字樓的消費(fèi)主力，在本次調(diào)查的寫(xiě)字樓數(shù)據(jù)顯示， IT電子類(lèi)企業(yè)租住寫(xiě)字樓的比例最高，占 %；房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)其次，占%；調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，金融保險(xiǎn)類(lèi)占的比重較低，這主要是因?yàn)檫@些企業(yè)、公司基本上都是自建辦公樓的居多，所以目前寫(xiě)字樓的輻射行業(yè)，針對(duì)的將是一批正在成長(zhǎng)型的中小企業(yè)及公司。 從目前寫(xiě)字樓的輻射來(lái)看，大多數(shù)公司的寫(xiě)字樓基本上都選擇在市中心一帶，市中心一帶的寫(xiě)字樓輻射的范圍較廣，很多公司都選擇 市中心；而其他區(qū)域的寫(xiě)字樓基本上只能輻射本區(qū)域，這些寫(xiě)字樓只能通過(guò)對(duì)自身的完善，低廉的價(jià)格來(lái)吸引寫(xiě)字樓的消費(fèi)群體。 第五章 南昌市寫(xiě)字樓未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 第一節(jié) 寫(xiě)字樓升級(jí)換代突顯 在南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)，目前雖有恒貿(mào)國(guó)際中心、江信國(guó)際大廈、財(cái)富廣場(chǎng)以及紅谷灘區(qū)等一批甲級(jí)寫(xiě)字樓的出現(xiàn)，但更多寫(xiě)字樓仍處在中低檔次，有些甚至商住混雜。一些寫(xiě)字樓名頭很響，但配套設(shè)施、樓高、辦公面積等都與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)，外形上體現(xiàn)不出實(shí)力企業(yè)的檔次，內(nèi)部設(shè)計(jì)滿(mǎn)足不了企業(yè)辦公需求。南昌市寫(xiě)字樓升級(jí)換代呼之欲來(lái)，而這種升級(jí)已經(jīng)在紅谷灘 CBD 區(qū)開(kāi)始突顯。 第二節(jié) 地段拼搶更加激烈 由于土地的不可再生性，地段對(duì)于寫(xiě)字樓而言具有永久性的現(xiàn)實(shí)意義。隨著時(shí)間推進(jìn)，寫(xiě)字樓的地段概念將得到前所未有的強(qiáng)化。一個(gè)城市的 CBD 區(qū)將成為寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商家交火最為激烈的之地。 南昌市紅谷灘 CBD 區(qū)有臨江 平方公里核心地區(qū)和 6 平方公里的周邊地區(qū)組成，以豐和中大道以東為紅谷灘中心區(qū)為核心區(qū)，由紅谷三路至紅谷六路之間規(guī)劃為辦公區(qū)，紅谷三路以北為金融、貿(mào)易、信息區(qū)、布置了金融中心、信息中心、購(gòu)物中心以及商務(wù)寫(xiě)字樓等 CBD功能建筑，紅谷六路以南為濱江 居住區(qū)，周邊地區(qū)以核心區(qū)為依托。整個(gè)紅谷灘區(qū)有 114個(gè)進(jìn)區(qū)項(xiàng)目，開(kāi)工建設(shè)的有 78 個(gè)，房地產(chǎn)在建面積約 437 萬(wàn)平方米，住宅占了 280 萬(wàn)平方米，非住宅類(lèi)占 157 萬(wàn)平方米。這種競(jìng)爭(zhēng)源于對(duì)寫(xiě)字樓建造的高規(guī)格要求；紅谷灘 CBD 區(qū)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)少量真正甲級(jí)寫(xiě)字樓，但大多數(shù)寫(xiě)字樓仍然不能與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌。 高智能化發(fā)展成必然趨勢(shì) 高智能化寫(xiě)字樓將成為南昌甲級(jí)寫(xiě)字樓的發(fā)展方向。雖然目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些這樣的寫(xiě)字樓，但其發(fā)展還沒(méi)成為規(guī)模，因此還不能完全滿(mǎn)足相關(guān)高端企業(yè)的需求。目前一些有實(shí)力開(kāi)發(fā)商都已將打造高智能化寫(xiě)字樓作為目 標(biāo)，包括：廈門(mén)聯(lián)發(fā)集團(tuán)、泰耐克集團(tuán)等。 簡(jiǎn)而言之，寫(xiě)字樓的智能化就是通過(guò)一系列國(guó)際領(lǐng)先技術(shù)的通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化管理系統(tǒng)等的設(shè)備安裝，使每棟樓都變成一個(gè)蘊(yùn)涵有巨大能量的信息化坐標(biāo)，而入駐企業(yè)可以隨心所欲應(yīng)用相關(guān)信息轉(zhuǎn)換 .這不僅指大廈的水、電、空調(diào)、電梯、消防、安保的精密監(jiān)測(cè)與控制 ,而且通過(guò)語(yǔ)音與數(shù)據(jù)的高速通訊接入 ,使企業(yè)的辦公效率得到全面提升 ,并在一棟樓里就可以完成全球化溝通；一個(gè)最簡(jiǎn)單的方面 ,比如通訊，高智能化的寫(xiě)字樓絕不會(huì)因?yàn)樯碓陔娞莼蛘叽髽巧钐幎屖謾C(jī)信號(hào)受損， 從而影響業(yè)務(wù)聯(lián)系。 第四節(jié) 甲級(jí)寫(xiě)字樓審核入駐資格 隨著社會(huì)分工明確化、細(xì)分化速度的日益加快，寫(xiě)字樓客戶(hù)的行業(yè)特性也更為突出。因此，在巨大的市場(chǎng)需求面前，部分高品質(zhì)的寫(xiě)字樓會(huì)充分利用入駐企業(yè) (客戶(hù) )的知名度、檔次來(lái)提升自身的品牌優(yōu)勢(shì)。在企業(yè)入駐之前，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商將會(huì)對(duì)該企業(yè)的實(shí)力、信譽(yù)等各方面進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，以保證入駐企業(yè)的水平都?jí)虻蒙先腭v的檔次。 南昌寫(xiě)字樓個(gè)案分析 恒茂國(guó)際中心 物業(yè)地址：東湖區(qū)廣場(chǎng)南路 333 號(hào) 開(kāi)發(fā)商：江西恒茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)類(lèi)型：高層 27 層， 1— 3 樓為大 型商業(yè)裙樓 801400 平方米 容 積 率： 停 車(chē) 位：地下 1000 個(gè) 交通狀況：便捷的交通網(wǎng)絡(luò)： 50％以上的公交路線(xiàn)近在咫尺，高速鏈接火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站、昌北機(jī)場(chǎng) 建筑面積： 72020 ㎡ 裝修狀況：全裝修 6 部高速電梯、 24 小時(shí)空調(diào) 租售價(jià)格：均價(jià)： 8000 元 /平方米，租金 50 元 /平米以上 出 租 率：恒茂國(guó)際中心 A座（ 27F），為整層或半層出售，整層面積 1600 ㎡左右，半層面積 800 ㎡左右，目前銷(xiāo)售和招商形勢(shì)良好。 物業(yè)管理：英國(guó)世邦魏仕物業(yè)顧問(wèn)公司（ 4 元 /月） 項(xiàng)目介紹： 1） 首推數(shù)字化智能寫(xiě)字樓，地處八一廣場(chǎng)黃金地段； 2）內(nèi)部配套設(shè)施比較完善，周邊配套也比較成熟，有咖啡廳、餐廳、酒店得方便日后企業(yè)員工的生活； 3）品牌開(kāi)發(fā)商，營(yíng)銷(xiāo)推廣力度大，注重品牌形象傳播； 4）地下兩層配備 1000 個(gè)寬敞車(chē)位，為企業(yè)解決停車(chē)難題； 5）便捷的交通網(wǎng)絡(luò)， 50％以上的公交路線(xiàn)近在咫尺，高速鏈接火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站； 6） A、 B棟各配置多達(dá) 6 部的品牌高速電梯，轎廂特采豪華軟裝設(shè)計(jì)，輕松搭乘商務(wù)“捷運(yùn)快車(chē)”最大程度地提高了商務(wù)效率，鎖定了國(guó)際企業(yè)榮耀入駐的便捷網(wǎng)絡(luò)； 7）預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓將于年底 交房，部分企業(yè)將陸續(xù)進(jìn)駐。 財(cái)富廣場(chǎng) 物業(yè)地址：江西省南昌市市中心八一廣場(chǎng)北側(cè) 開(kāi)發(fā)商：江西華特實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)類(lèi)型：高層， 35 層 商場(chǎng)，休閑，商務(wù)公寓，寫(xiě)字辦公，會(huì)議中心 容 積 率： 交通狀況：交通便捷 ,有 7 、 1 1 26 等多路公交 占地面積： 萬(wàn)㎡ 建筑面積： 萬(wàn)㎡ 裝修狀況：普通裝修 租售價(jià)格：月 40— 60 元 /㎡左右（不含水、電、空調(diào)費(fèi)用） 1 層：產(chǎn)權(quán)式鋪面，售價(jià) 2500045000 元 / ㎡； 25 層：整體招租主力商業(yè)店； 630 層： 5000 元 / ㎡（均價(jià)） 出 租 率： 70% 物業(yè)管理：香港樓宇管理集團(tuán) 元 /月 /平米 水費(fèi)： 2 元 /噸 電費(fèi)： 元 /度 項(xiàng)目介紹： 優(yōu)勢(shì)： 財(cái)富廣場(chǎng)由五層裙樓和兩棟高 30 層的東樓和西樓組成，均為框剪式結(jié)構(gòu)，是南昌市的標(biāo)志性建筑之一； 財(cái)富廣場(chǎng)首層總建筑面積 6000 余平方米，可出售商鋪 88 個(gè)，里面裝修高檔，進(jìn)駐企業(yè)多為國(guó)內(nèi)外大品牌；每天有數(shù)萬(wàn)的人流量及數(shù)十萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額； 4 部訊達(dá)電梯 ,美國(guó)約克中央空調(diào)，每層有 6 個(gè)單元 ,面積在 120160 ㎡之間； 財(cái)富廣場(chǎng)周邊有萬(wàn)達(dá)和麗新 2 個(gè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)，并且正 對(duì)八一廣場(chǎng)、臨近中山路，因此周邊商業(yè)氣氛十分濃郁； 離市區(qū)的政府服務(wù)部門(mén)近，方便企業(yè)正常開(kāi)展工作； 與緊鄰的江信國(guó)際寫(xiě)字樓相比，價(jià)格低，裝修更高檔等優(yōu)勢(shì)，性?xún)r(jià)比更高。 劣勢(shì)： 該區(qū)域車(chē)流量巨大，上下班比較擁擠； 雖然地段優(yōu)勢(shì)明顯，但是總體出租率不高，可以看出物業(yè)管理方式力度存在問(wèn)題； 華龍國(guó)際大廈 物業(yè)地址：西湖區(qū)老福山八一大道 98 號(hào) 開(kāi)發(fā)商：華龍物業(yè) 物