【正文】 關(guān)于在南昌市青云譜區(qū)廣州路口投資興建青云譜服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園（優(yōu)聯(lián)中央廣場商業(yè)中心）的前期策劃提案 —— 致力于以呼叫中心為平臺的服務(wù)外包、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)、軟件開發(fā)、低碳高科、總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的聚集提供一個環(huán)境最舒適、配套最完善、交通最便利、服務(wù)最周到的寫字樓宇產(chǎn)業(yè)園和高尚商業(yè)居住中心區(qū) 江西南昌青云譜服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園 優(yōu)聯(lián)中央廣場商業(yè)中心項目前期策劃提案 江西優(yōu)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司 2020 年 7 月 7 日 江西南昌青云譜服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園 優(yōu)聯(lián)中央廣場商業(yè)中心項目前期策劃提案 目 錄 第 1 章、南昌市市場環(huán)境分析 第 2 章、青云譜區(qū)商業(yè)調(diào)研與分析 第 3 章、南昌市寫字樓市場概況 第 4 章、南昌市目前寫字樓分布概況 第 5 章、南昌市寫字樓未來發(fā)展趨勢 第 6 章、項目的 SWOT 分析 第 7 章、項目選址、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)劃 第 8 章、項目結(jié)論和建議 第 9 章、附件 第一章 市場環(huán)境分析 宏觀環(huán)境 一、城市概況 南昌印象：江西省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，全國 35 個特大城市之一。地處江西省中部偏北地區(qū)，贛江 、撫河下游，鄱陽湖濱。王勃《滕王閣序》概括其地勢為“襟三江而帶五湖，控蠻荊而引甌越”。南昌國土面積為 7402平方公里，其中市區(qū)面積 617平方公里，共轄東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、青山湖區(qū)五區(qū)。建成區(qū)面積 65 平方公里，總?cè)丝?490 多萬人。 交通網(wǎng)絡(luò)：京九線中段最大的中心城市和綜合型交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢非常突出。 10 31320 等三條國道交匯于此，浙贛線與京九線在南昌形成鋼鐵 十字架 ，使南昌成為中國鐵路的重要樞紐。公路交通里程達(dá) 公里，汽車站 27 個，貨運(yùn)配載市場 3 個，立式碼頭 25 個，泊位 67 個，港口年吞吐能力在 800萬噸。民航可直達(dá)北京、上海、廣州、深圳、香港、福州、廈門、西安、昆明、珠海、?？诘龋玻競€城市，全年起降１ .１萬架次。道路運(yùn)輸面向全國各地，水路運(yùn)輸通達(dá)長江沿岸，遠(yuǎn)洋運(yùn)輸通達(dá)日韓等國及港臺地區(qū)。 二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)概況： 2020 年至 2020年全市ＧＤＰ的年均增長速度達(dá)到 14． 9％， 2020 年更是保持良好的經(jīng)濟(jì)增長勢頭，首次突破 1000 億大關(guān)。最近幾年來 GDP 增長幅度一直位居中部六省前 列。 三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值： 2020年至 2020年上半年南昌市三大產(chǎn)業(yè)值同時穩(wěn)步增長，增長勢頭令人欣喜；同時三者之間的比例也是隨著變化，第三產(chǎn)業(yè)的比例逐年增加，將會成為南昌市未來發(fā)展的主力支撐點(diǎn)。 政府的規(guī)劃 中心城區(qū)總體規(guī)劃 ： 遠(yuǎn)期規(guī)劃： 2020 年 11 月 6 日，南昌市規(guī)劃委員會審議通過了《南 昌市 2020 年－ 2020年城市總體規(guī)劃》。《規(guī)劃》提出，到 2020年，南昌城市實際居住人口將達(dá)到 350萬，城市建設(shè)用地從 2020 年的 165平方公里擴(kuò)大到 350 平方公里；集中形成“一江兩岸、一核五區(qū)、沿著贛江、兩頭延伸、多點(diǎn)多組團(tuán)推進(jìn)”（含一個中心城，五個外圍城市組團(tuán)）的格局部署。 從區(qū)域分布來看，南昌市發(fā)展呈南 西北走向的弧形發(fā)展趨勢，贛江北岸的昌北成為南昌擴(kuò)張的方向。南昌市委、市政府、市人大、市政協(xié)幾套班子遷至昌北紅谷灘后，紅谷灘成為南昌市的新中心 ,青云譜區(qū)成為城市副中心，為把南昌的框架做好，南昌市委市 政府正在籌劃環(huán)南昌的高速公路，使大昌北形成一個 150 平方公里的新城區(qū)。 規(guī)劃分析： 首先，由于贛江的穿市而過，老城區(qū)的擴(kuò)張無疑首當(dāng)其沖，向正北，是贛江兩大分支，是一條絕路，而昌北 紅谷灘其區(qū)位優(yōu)勢（指大交通）明顯，上北京，下廣東、東到上海、福建和浙江都很方便。 其次，朝向東南的幾大園區(qū)阻止了城區(qū)向東南推進(jìn)的可能，而昌北不存在著這方面的限制。 但從長遠(yuǎn)來看，為了更好的做好城市的協(xié)調(diào)發(fā)展和功能布局，未來幾年南昌的發(fā)展中心將是整個青云譜昌南片區(qū)的建設(shè)，這必將帶動整個南昌的發(fā)展已是大勢所趨。 青云譜昌南板 塊：已經(jīng)形成以城市市場文化產(chǎn)業(yè)資源為核心的新興中心區(qū)，住宅類地產(chǎn)大舉進(jìn)駐。大型的商務(wù)地產(chǎn)項目也接踵而至，一些商業(yè)地產(chǎn)項目如國貿(mào)廣場、玉河明珠等中高檔寫字樓，這將使青云譜初具 CBD 中心區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的雛形。到時將進(jìn)駐的商業(yè)態(tài)基本上要圍繞銀行、風(fēng)險投資、基金、證券、金融租賃以及保險等形成關(guān)聯(lián)度很高的“產(chǎn)業(yè)鏈”。青云譜做為南昌城市新組團(tuán)的相繼崛起，不僅孕育了巨大的商機(jī)，也引領(lǐng)著新的投資領(lǐng)域和市場的資本流向，從這個意義上說，城市新組團(tuán)的誕生也考驗著投資者的魄力和敏銳的眼光。 微觀環(huán)境 房地產(chǎn)狀況 ① 社會固定資 產(chǎn)投資： 04 年 05 年 06 年上半年 社會總投資額 350 億元 520 億元 億元 房地產(chǎn)投資額 億元 億元 億元 所占比例 24% 21% % 近年房地產(chǎn)投資在 2020 年達(dá)到一個高峰，在 2020年有所趨緩，受多種因素的影響，投資商多處于觀望狀態(tài)，致使供應(yīng)量較往年有所減少，在供需方面對項目的推出有利。 ② 南昌市區(qū)商品房價格走勢：商品房的均價從 2020 年 1560 元，到 2020 年的 3669 元，呈明顯的上升 趨勢，上升的幅度較為平緩，沒有大的間隔跳躍，有助于行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。預(yù)計接下來的 5 年至十年之內(nèi)，南昌市的商品房價格還將呈緩慢上升的趨勢。 商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 眾多大型項目的陸續(xù)投資運(yùn)行，翻升了青云譜的人氣指數(shù)，也使青云譜商業(yè)項目的競爭提早上演了。 第二章 青云譜區(qū)商業(yè)調(diào)查與分析 青云譜現(xiàn)狀及前景 一、概況 青云譜區(qū)位于南昌城區(qū)的南端，北沿建設(shè)路與西湖區(qū)接壤，南至青云譜火車站與南昌縣毗連，整個青云譜全區(qū)面積為 平方公里，居民 萬戶，總?cè)丝? 萬人，其中常住人口 萬人 。 青云譜區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利， 10 320 國道縱貫全區(qū)，年吞吐量數(shù)千萬噸的南昌南大型鐵路貨運(yùn)站坐落在區(qū)內(nèi)；該區(qū)是南昌市一個老工業(yè)城區(qū)，全區(qū)共有商品市場 16 個，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 1103 個，有 20 多家大中型中央、省、市屬企業(yè)，屬全國 500 強(qiáng)的企業(yè)有兩家（洪都集團(tuán)、江鈴集團(tuán)）；地區(qū)工業(yè)產(chǎn)品有摩托車、機(jī)床、建材、紡織服裝、電線電纜 、肉類制品等，并且有眾多的專業(yè)市場，南昌市的十大專業(yè)市場有五個在該區(qū)，南昌建材大市場、南昌肉類制品批發(fā)市場、南昌深圳農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場和南昌水果批發(fā)市場，顯示該區(qū)域正逐漸形成一個具有較 大規(guī)模的商業(yè)輻射網(wǎng)絡(luò)。 二、區(qū)域特點(diǎn) 城鄉(xiāng)結(jié)合 區(qū)內(nèi)有三店、洪都、徐坊、京山、岱山五個街辦，下轄 101個居委會；鄉(xiāng)村有有青云譜鄉(xiāng)（黃溪、萬溪、熊紡等村落）和青云譜農(nóng)場。 大交通網(wǎng)絡(luò)形成，區(qū)內(nèi)公交欠發(fā)達(dá) 地處南昌市的南大門，大交通網(wǎng)絡(luò)便捷，京九線縱貫全區(qū)，公路、水路、鐵路均較方便；但區(qū)內(nèi)公交線路較少。 商業(yè)相對落后 區(qū)內(nèi)商業(yè)相對落后，大部分為小型門市經(jīng)營、個體攤販，缺乏綜合性購物場所，購物環(huán)境較差，導(dǎo)致居民形成了進(jìn)城購物的習(xí)慣。 專業(yè)市場發(fā)展良好 區(qū)域特定的產(chǎn)業(yè)環(huán)境適合專業(yè)市場的發(fā)展。特別是在 政府的大力扶持下，專業(yè)市場發(fā)展較快、較良好。如深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、南昌建材大市場等。 三、區(qū)域大型企業(yè)概況 江鈴汽車集團(tuán)公司 集團(tuán)概況 經(jīng)過十年的勵精圖治，江鈴集團(tuán)已發(fā)展成擁有 12020名員工，占地面積 2130畝，凈資產(chǎn)總額 10 億元的國營大型企業(yè)，國家機(jī)械工業(yè)部重點(diǎn)企業(yè)。綜合經(jīng)濟(jì)效益居全國同行業(yè)第二位，由 1984 年前的連續(xù) 16 年共虧損 5600 萬元，轉(zhuǎn)變?yōu)?1993 年創(chuàng)利稅 億元，總資產(chǎn)由 1984年前不足二千萬元，發(fā)展到 1993 年 23 億元，十年增長 100 倍。員工收入、生活福利水平等方面得到巨大提 高。 江鈴集團(tuán)下面有 8 家子公司，包括股份公司和合資公司。股份公司有鑄造公司，合資公司包括合資車間（五十鈴），有南齒、江拖、水箱廠等。并且江鈴有自己的房地產(chǎn)開發(fā)公司，“景泰家園”就是江鈴自己開發(fā)的項目，并且也對外銷售，如江西印鈔廠就有許多職工在此買房。 江鈴集團(tuán)的住宅區(qū)共有 8000~9000 人，其中在小蘭鄉(xiāng)段江鈴分廠鑄造公司的職工共 600人左右、飾件廠共 500 人左右、專用車輛廠有 400 人左右、改裝總廠的職工也不少于 600人都在此居住。梨園小區(qū)總共 2020 多戶， 100 多棟樓，在京山小區(qū)和桃苑小區(qū)都有住宅。近期江鈴集團(tuán)準(zhǔn)備在昌南工業(yè)區(qū)建安居工程，價格便宜。 火電建設(shè)公司 公司概況 江西省火電建設(shè)公司始建于 1958 年，屬國家一級資質(zhì)建筑企業(yè)，具有電力工程施工總承包一級、管道工程專業(yè)承包一級、機(jī)電設(shè)備安裝工程專業(yè)承包一級、環(huán)保工程專業(yè)承包一級資質(zhì)。并承建了江西、廣東、天津、江蘇、浙江、湖北、安徽等?。ㄊ校┮淮笈蟆⒅?、小型電站工程，共安裝火電機(jī)組 71 臺，裝機(jī)總?cè)萘窟_(dá) 7100MW。 職工及收入狀況 火電建設(shè)公司現(xiàn)有員工近 3000 人，職工的月均收入約 1200 元。公司職工在 38 歲就內(nèi)退，每月工資為在職期的 60%左右，大約 400 元。 公司給予每個人分房的福利，進(jìn)公司的新職工都能享受到單位的福利房，例如：每平方米1500 元的房子，單位職工只需要每平方米 800 元就可以買到。 洪都集團(tuán) 集團(tuán)概況 洪都集團(tuán)為大型國營企業(yè)，是國家二級軍工企業(yè)，整個洪都集團(tuán)占地面積相當(dāng)于一個澳門的面積。 洪都集團(tuán)正式職工 2 萬余人，生活區(qū)內(nèi)職工及家屬近十萬人。洪都職工的工資平均為10001200 左右。洪都集團(tuán)內(nèi)文化、商業(yè)設(shè)施較齊全，有占地 36 畝的洪都公園和建筑面積3000 平方米的體育館、藏書 13萬冊的大型圖書館、電影院和標(biāo)準(zhǔn)足球 場，生活區(qū)內(nèi)的超市、商業(yè)街為職工提供日常生活所需。 昌南工業(yè)區(qū) 南昌昌南工業(yè)園于 2020 年 10 月經(jīng)市政府批準(zhǔn)成立，總規(guī)劃 340 公頃，一期規(guī)劃面積 220公頃。東至青云譜萬溪村，西至洪都鐵路專線，南至朱橋東路，北至包佛公路。園區(qū)于 2020年 11 月 28 日正式奠基，各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)于 2020 年 2 月開始全面鋪開，現(xiàn)各項工作進(jìn)展順利。 昌南工業(yè)園自開園以來，憑借自身獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、獨(dú)有的投資模式和較快的建設(shè)速度，形成了一個良好的招商態(tài)勢。昌南工業(yè)園成功引進(jìn)江鈴集團(tuán)全資子公司江鈴建業(yè)公司合作開發(fā)工業(yè)園區(qū)， 2020 年底，合同引進(jìn)資金 。截止2020 年 1 月底，江鈴建業(yè)公司在園區(qū)已投入一億一千多萬元。到目前為止，已有 29 家企業(yè)正式入園，涉及機(jī)械、服裝、針織、食品、汽配、印刷等諸多行業(yè)，其中包括江鈴汽車工業(yè)區(qū)集團(tuán)，寧波華翔集團(tuán)、洪都股份公司、香港和寶國際（控股）公司、江西新地實業(yè)公司等知名企業(yè)和上市公司，項目合同金額達(dá) 億元，其中外資 810 萬美元。園區(qū)簽訂正式合同的土地面積，占可出讓面積 66%。達(dá)成土地出讓意向的有二十多家。其中：南昌深圳農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場有限公司與園區(qū)意向簽 訂土地出讓協(xié)議書，用地面積達(dá) 500 畝，目前正在洽談中，意向性用地總面積上為可用地面積的 28%。寧波華翔、新地實業(yè)、東勁實業(yè)、江鍋動力、協(xié)中汽配、青云譜醫(yī)療器械、立特麗公司等八家企業(yè)已開工建設(shè)。 優(yōu)惠政策 入園企業(yè)可采取購買、租賃、吸股等方式取得土地使用權(quán)； 園內(nèi)土地以每畝起價 12 萬元優(yōu)惠出讓土地使用權(quán) 50 年； 投資規(guī)模大、購地面積多或有很大發(fā)展前景的高新科技業(yè)和國內(nèi)知名企業(yè)有優(yōu)先選地權(quán)； 在園區(qū)可租賃土地使用權(quán)、廠房和寫字樓等。 三店工業(yè)園 園區(qū)內(nèi)企業(yè)一攬表 企業(yè)名稱 廠區(qū)面積（㎡） 職 工人數(shù) 職工工資水平 南昌億盛汽配廠 200300 3040 人 7001000 元 南昌市紅菱實業(yè)有限公司 300350 2030 人 8001200 元 江西省綠?？萍加邢薰? 800 900 1530 人 8002020 元 青云譜醫(yī)院設(shè)備廠 200300 2030 人 10003000 元 青云譜風(fēng)機(jī)廠 200300 1530 人 6001000 元