【導(dǎo)讀】體的銷售狀況、市場(chǎng)總體平均價(jià)格、主流價(jià)格區(qū)間、商品房市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)等。第五節(jié)：以實(shí)圖為例，說(shuō)明各類圖紙?jiān)阡N售工作中的作用與識(shí)別方法。

　　

【正文】 對(duì)于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要 構(gòu)件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編號(hào)可用分?jǐn)?shù)表示。墳?zāi)贡硎厩耙惠S線的編號(hào)，分子表示附加軸線的編號(hào)。 2．標(biāo)高 在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符號(hào)表示某一部位的高度。各種圖上所用的標(biāo)高符號(hào)如下所示： 標(biāo)高數(shù)值以米為單位（不標(biāo)單位），一般標(biāo)注至小數(shù)點(diǎn)后三位數(shù)。 標(biāo)高有絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高兩種。 絕對(duì)標(biāo)高：我國(guó)把青島黃海的平均海平面定位絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)，在總平面圖中的室外地面標(biāo)高中采用的一般都是絕對(duì)標(biāo)高。 相對(duì)標(biāo)高：除了總平面圖外 ，一般都采用相對(duì)標(biāo)高，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定位相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，并在建筑工程的總說(shuō)明中說(shuō)明相對(duì)標(biāo)高和絕對(duì)標(biāo)高的關(guān)系。如室外地面標(biāo)高 表示室外地面比室內(nèi)首層地面低 米。 deep 22 / 90 3．尺寸標(biāo)注 施工圖中均應(yīng)注明詳細(xì)的尺寸。尺寸標(biāo)注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點(diǎn)和尺寸數(shù)字四個(gè)部分組成。根據(jù)《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注明單位。 在圖形外面的尺寸界線是用細(xì)實(shí)線畫(huà)出， 一般應(yīng)與被標(biāo)注的長(zhǎng)度垂直，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來(lái)代替。尺寸線必須用細(xì)實(shí)線畫(huà)出，而不能用其他線代替；應(yīng)與被注長(zhǎng)度平行，且不宜超過(guò)尺寸界線。尺寸線的起止點(diǎn)用 45176。的中粗斜短線表示，短線的方向應(yīng)以所標(biāo)注數(shù)字為準(zhǔn)，自數(shù)字左下角向右上角傾斜。尺寸數(shù)字應(yīng)標(biāo)注在水平尺寸線的上方，垂直尺寸線作坊的中部。 4．常用圖例 名稱 圖例 名稱 圖例 新設(shè)計(jì)建筑物 原有的建筑物 計(jì)劃擴(kuò)建的預(yù)留地或建筑物 地下建筑物或構(gòu)筑物 拆除的建筑物 建筑物下 面的通道 散狀材料 露天堆場(chǎng) 5．建筑施工圖的識(shí)讀方法 一幢建筑物從施工到建成，需要有全套的建筑施工圖紙作指導(dǎo)，一般一套圖紙有幾十張到幾百?gòu)?。閱讀這些施工圖紙要先從大方面看，然后再一次閱讀細(xì)小部分，先粗看，再細(xì)看，平面圖、立面圖、剖面圖和詳圖結(jié)合看。具體說(shuō)，要先從建筑平面圖看起，若建筑施工圖第一張是總平面圖，要看清楚新建建筑物的具體位置和朝向，以及其周邊建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、道路、綠地等的分布或布置情況，以及各單元戶型情況；平面圖與立面圖對(duì)照，看外觀及材料做法；3000 標(biāo)注數(shù)字 尺寸線 尺寸起止符號(hào) 尺寸界線 deep 23 / 90 配合 剖面圖看內(nèi)部分層結(jié)構(gòu)；最后看詳圖了解必要的細(xì)部構(gòu)造和具體尺寸與做法。 第三章 房地產(chǎn)交易 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格 一、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)： 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是： A都是價(jià)格，用貨幣表示； B都有波動(dòng)，受供求等因素的影響； C按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格的特征。 房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列四個(gè)： 房地產(chǎn)價(jià)格既可表示為代價(jià)的價(jià)格，同時(shí)也可表示為使用和收益代價(jià)的租金 房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系，猶如本金與利息的關(guān)系。若要求取價(jià) 格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。相反，若要求取租金，只要能把握價(jià)格及期待的資本化率，即可求得。 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動(dòng)性，結(jié)果其可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)實(shí)物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益，所以房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是這些無(wú)形的權(quán)益的價(jià)格。房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)與其權(quán)益狀況并不總是一致的。因此，房地產(chǎn)估價(jià)與對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的了解、分析之間有密切關(guān)系是必然的。由于每種權(quán)益均會(huì)影響價(jià)格，同一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，估價(jià)結(jié)果也會(huì)不同。 房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的。 一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價(jià)格是考慮該房地產(chǎn)過(guò)去如何使用，將來(lái)能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價(jià)格（或某特定時(shí)間的價(jià)格）。在估價(jià)時(shí)，應(yīng)密切注意把握今日的價(jià)格為昨日的展開(kāi)、明日的反映這一事實(shí)。 房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格一般隨著交易的必要而個(gè)別形成，交易主體間的個(gè)別因素容易起作用 這是由于不可移動(dòng)性、數(shù)量固定性、個(gè)別性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。一般商品可以開(kāi) 展樣品交易、品名交易，其價(jià)格可以在交易市場(chǎng)上形成。而房地產(chǎn)則不能搬到一處作比較，要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)，只有親自到所在地觀察。 二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類： 進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，必須弄清楚房地產(chǎn)價(jià)格的種類和每一種房地產(chǎn)價(jià)格的確切含義。不同的房地產(chǎn)價(jià)格，其所起的作用不盡相同，評(píng)估的原則、依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。 市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格 A 市場(chǎng)價(jià)格 房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，簡(jiǎn)稱市價(jià)，是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。它是已經(jīng)完成了的事實(shí)。這種價(jià)格通常隨著時(shí)間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動(dòng)。 市場(chǎng)價(jià)格可分為公平市價(jià)和非公平市價(jià)。公平市價(jià)，是指交易雙方在正常情況下的成交價(jià)格，不受一些不deep 24 / 90 良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響。這個(gè)價(jià)格對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)也是經(jīng)濟(jì)合理的。反之則為非公平市價(jià)。 公平市價(jià)又可以說(shuō)是賣方只按其要求的價(jià)格出售，買(mǎi)方只按其愿付的價(jià)格購(gòu)入，賣方認(rèn)為是最高價(jià)而買(mǎi)方認(rèn)為是最低價(jià)，雙方均認(rèn)為該項(xiàng)交易對(duì)己有益而自愿成交所形成的價(jià)格。 公平市價(jià)形成的條件歸納起來(lái)有下列七個(gè) (a)公開(kāi)市場(chǎng)； (b)交易對(duì)象具備市場(chǎng)性 (c)交易雙方具備充分信息 (d)交易雙方不受任何壓力 (e)理性的經(jīng) 濟(jì)行為 (f)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易 (g)正常合理的付款方式 B 理論價(jià)格 房地產(chǎn)的理論價(jià)格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場(chǎng)上交易，它應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。理論價(jià)格不是事實(shí)，但又是客觀存在的。 C 評(píng)估價(jià)格 房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，簡(jiǎn)稱評(píng)估價(jià)，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的一種估計(jì)、推測(cè)或判斷。評(píng)估價(jià)格也不是事實(shí)。 在評(píng)估市價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)與市價(jià)有著密切的關(guān)系。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場(chǎng)，在許可買(mǎi)賣的制度下，專門(mén)有估價(jià)機(jī)構(gòu)為交易雙方提供服務(wù)，這種情況下的評(píng)估價(jià)往往會(huì)成為市價(jià)。值得注意的是，由于估價(jià)者的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)、愛(ài)好、 利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)者評(píng)估出來(lái)的價(jià)格可能不完全相同。所以為求評(píng)估價(jià)格客觀合理，必須建立健全估價(jià)制度，制定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)人員的職業(yè)道德準(zhǔn)則。一般來(lái)說(shuō)，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)人員評(píng)估出的價(jià)格，較接近于市價(jià)。 評(píng)估價(jià)還可根據(jù)評(píng)估時(shí)采用的評(píng)估方法不同而有不同的稱呼。如用市場(chǎng)比較法評(píng)估求得的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格，用成本法評(píng)估求得的價(jià)格稱為積算價(jià)格，用收益法評(píng)估求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。 由上可見(jiàn)，需要評(píng)估的是客觀合理的價(jià)格，而實(shí)際評(píng)估出的可能是帶有估價(jià)人員主觀因素的價(jià)格，這兩者又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng) 上真正交易起來(lái)的成交價(jià)格不同。但從理論上所，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)格 =公平市價(jià) =理論價(jià)格 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格 這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來(lái)劃分的價(jià)格。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。房地產(chǎn)價(jià)格通常有土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格之分。 A 土地價(jià)格 土地價(jià)格，簡(jiǎn)稱地價(jià)。如果是一塊無(wú)建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價(jià)格。 同一塊土地，在估價(jià)時(shí)考慮（或假設(shè)）的“生熟”程度不同，會(huì)有不同的價(jià)格。土地的“生熟”程度主要有 下列六種： (a)未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。購(gòu)此土地者需進(jìn)行征用補(bǔ)償，支付征地補(bǔ)償費(fèi)； (b)已征用補(bǔ)償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋亍Ｋ^“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場(chǎng)地平整； (c)已做三通一平的土地 (e) 已做三通一平以上的開(kāi)發(fā)土地，如已做七通一平的土地?！捌咄ā笔侵妇邆淞说缆?、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等設(shè)施和條件，“一平”是指土地平整； (d)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。購(gòu)此土地者需進(jìn)行拆遷安置，支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi) (f)已做拆遷安置的城市空地。 Ｂ建筑物價(jià)格 deep 25 / 90 建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不包 含其占用的土地的價(jià)格。人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)，如購(gòu)買(mǎi)一套商品房的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)一棟別墅的價(jià)格，通常是含有該建筑物占用的土地的價(jià)格在內(nèi)，與這里的建筑物價(jià)格的含義不同。 Ｃ房地產(chǎn)價(jià)格 房地價(jià)格又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，往往同于上述人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)。 對(duì)于同一宗房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)： 房地價(jià)格＝土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格 土地價(jià)格＝房地價(jià)格－建筑物價(jià)格 建筑物價(jià)格＝房地價(jià)格－土地價(jià)格 總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià) 這是一組按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位來(lái)劃分的價(jià)格。 Ａ總價(jià)格 房地產(chǎn)的總價(jià)格，簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指一宗房 地產(chǎn)的整體價(jià)格。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價(jià)格的內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為 500m２ 的土地價(jià)格，一套面積為 200m２ 的高級(jí)公寓的價(jià)格，或一片１ km２ 的土地的價(jià)格，也可能是一個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價(jià)格，或者是一國(guó)全部房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。 Ｂ單位價(jià)格 房地產(chǎn)的單位價(jià)格，簡(jiǎn)稱單價(jià)。對(duì)土地的單位價(jià)格來(lái)說(shuō)，是指單位土地面積的土地價(jià)格；對(duì)建筑物的單位價(jià)格來(lái)說(shuō)，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對(duì)房地的單位價(jià)格來(lái)說(shuō)，是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格可以反映房地產(chǎn)價(jià) 格水平的高低。 認(rèn)清單位價(jià)格，要認(rèn)清貨幣單位、面積單位及面積含義。以土地為例，土地單位價(jià)格與土地總價(jià)格的關(guān)系為： 土地單位價(jià)格＝土地總價(jià)格247。土地總面積 由于各國(guó)或個(gè)地區(qū)的土地面積的計(jì)量單位不同，單位面積土地價(jià)格表示方式不盡相同，如我國(guó)內(nèi)地通常采用每平方米地價(jià)，香港采用每平方英尺地價(jià)（ 平方英尺合 1平方米），臺(tái)灣采用每坪地價(jià)（大約 坪和 1平方米）。有時(shí)土地面積單位還采用畝、公頃等。對(duì)于住宅來(lái)講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價(jià)格之分。 Ｃ樓面地價(jià) 樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是平 均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)格的關(guān)系為： 樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格247。建筑總面積 由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即： 樓面地價(jià)＝土地單價(jià)247。容積率 弄清樓面地價(jià)的作用有著十分重要的意義。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能說(shuō)明土地價(jià)格水平的高低。 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格 這是一組按照所交易的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來(lái)劃分的價(jià)格。同一房地產(chǎn)，在交易中交易的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、采伐權(quán)、采石權(quán)、耕作權(quán)等 。中國(guó)當(dāng)前主要是所有權(quán)和使用權(quán)。 Ａ所有權(quán)價(jià)格 房地產(chǎn)的所有權(quán)價(jià)格，是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格還可依據(jù)所有權(quán)是否完全再細(xì)分。如根據(jù)“權(quán)利束“理論，所有權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和，但若在所有權(quán)上設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，其價(jià)格因deep 26 / 90 此而降低。 Ｂ使用權(quán)價(jià)格 房地產(chǎn)的使用權(quán)價(jià)格，是指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格。以土地為例，目前中國(guó)有償出讓土地的價(jià)格都是土地使用權(quán)價(jià)格?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第 7 條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指 國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！睋?jù)此，從國(guó)家那里獲得的土地使用權(quán)的價(jià)格的法定名稱為出讓金。但現(xiàn)實(shí)中有各種演變，多稱為地價(jià)款、各地的內(nèi)容也不盡相同。土地使用權(quán)可因使用權(quán)年限的長(zhǎng)短區(qū)分為各種使用權(quán)價(jià)格，如 30年、50年、 70年的使用權(quán)價(jià)格。 C 其他權(quán)利價(jià)格 其他權(quán)利價(jià)格未具體列明，泛指除上述所有權(quán)價(jià)格和使用權(quán)價(jià)格以外的權(quán)利價(jià)格，如地上權(quán)的價(jià)格、永佃權(quán)的價(jià)格等。 買(mǎi)賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格 A 買(mǎi)賣價(jià)格 買(mǎi)賣價(jià)格，是以買(mǎi)賣方 式支付或收取的貨幣額，實(shí)物或其他有價(jià)物，簡(jiǎn)稱買(mǎi)賣價(jià)或買(mǎi)價(jià)、賣價(jià)。 B 租賃價(jià)格 租賃價(jià)格常稱租金，在土地場(chǎng)合稱地租，在房地混合場(chǎng)合俗稱房租。中國(guó)目前的房租有市場(chǎng)租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。 C 抵押價(jià)格 抵押價(jià)格，是為抵押貸款而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，抵押價(jià)格的評(píng)估應(yīng)基于： (a)到期不能償還需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值可達(dá)到的數(shù)額。因?yàn)槭菑?qiáng)制出售，不能將該房地產(chǎn)放在較理想的市場(chǎng)背景下評(píng)估。故一般要比市價(jià)低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。從 理論上講，抵押價(jià)格評(píng)估是一種預(yù)期價(jià)格的評(píng)估 (b)避免貸款人承擔(dān)任何不必要的風(fēng)險(xiǎn)，所以抵押價(jià)格應(yīng)是扣除強(qiáng)制處置稅費(fèi)后的價(jià)值，即 抵押價(jià)格 =預(yù)期價(jià)值 處置稅費(fèi) 這樣，在抵押貸款中借款人即使無(wú)力償還，貸款人的款項(xiàng)仍然是有保障的，因?yàn)橘J款人可以根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出的資金。 D 課稅價(jià)格 課稅價(jià)格是指政府為課征賦稅，由估價(jià)人員估定的