【導讀】體的銷售狀況、市場總體平均價格、主流價格區(qū)間、商品房市場發(fā)展走勢等。第五節(jié)：以實圖為例，說明各類圖紙在銷售工作中的作用與識別方法。

　　

【正文】 對于一些與主要承重構件相聯(lián)系的次要 構件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編號可用分數(shù)表示。墳墓表示前一軸線的編號，分子表示附加軸線的編號。 2．標高 在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標高符號表示某一部位的高度。各種圖上所用的標高符號如下所示： 標高數(shù)值以米為單位（不標單位），一般標注至小數(shù)點后三位數(shù)。 標高有絕對標高和相對標高兩種。 絕對標高：我國把青島黃海的平均海平面定位絕對標高的零點，其他各地標高都以它作為基準，在總平面圖中的室外地面標高中采用的一般都是絕對標高。 相對標高：除了總平面圖外 ，一般都采用相對標高，即把首層室內(nèi)主要地面標高定位相對標高的零點，并在建筑工程的總說明中說明相對標高和絕對標高的關系。如室外地面標高 表示室外地面比室內(nèi)首層地面低 米。 deep 22 / 90 3．尺寸標注 施工圖中均應注明詳細的尺寸。尺寸標注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點和尺寸數(shù)字四個部分組成。根據(jù)《房屋建筑制圖統(tǒng)一標準》規(guī)定，除了標高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注明單位。 在圖形外面的尺寸界線是用細實線畫出， 一般應與被標注的長度垂直，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來代替。尺寸線必須用細實線畫出，而不能用其他線代替；應與被注長度平行，且不宜超過尺寸界線。尺寸線的起止點用 45176。的中粗斜短線表示，短線的方向應以所標注數(shù)字為準，自數(shù)字左下角向右上角傾斜。尺寸數(shù)字應標注在水平尺寸線的上方，垂直尺寸線作坊的中部。 4．常用圖例 名稱 圖例 名稱 圖例 新設計建筑物 原有的建筑物 計劃擴建的預留地或建筑物 地下建筑物或構筑物 拆除的建筑物 建筑物下 面的通道 散狀材料 露天堆場 5．建筑施工圖的識讀方法 一幢建筑物從施工到建成，需要有全套的建筑施工圖紙作指導，一般一套圖紙有幾十張到幾百張。閱讀這些施工圖紙要先從大方面看，然后再一次閱讀細小部分，先粗看，再細看，平面圖、立面圖、剖面圖和詳圖結(jié)合看。具體說，要先從建筑平面圖看起，若建筑施工圖第一張是總平面圖，要看清楚新建建筑物的具體位置和朝向，以及其周邊建筑物、構筑物、設施、道路、綠地等的分布或布置情況，以及各單元戶型情況；平面圖與立面圖對照，看外觀及材料做法；3000 標注數(shù)字 尺寸線 尺寸起止符號 尺寸界線 deep 23 / 90 配合 剖面圖看內(nèi)部分層結(jié)構；最后看詳圖了解必要的細部構造和具體尺寸與做法。 第三章 房地產(chǎn)交易 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格 一、房地產(chǎn)價格的特點： 房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是： A都是價格，用貨幣表示； B都有波動，受供求等因素的影響； C按質(zhì)論價，優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。房地產(chǎn)價格與一般物價的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的特征。 房地產(chǎn)價格的特征主要有下列四個： 房地產(chǎn)價格既可表示為代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金 房地產(chǎn)價格與租金的關系，猶如本金與利息的關系。若要求取價 格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。相反，若要求取租金，只要能把握價格及期待的資本化率，即可求得。 房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格 由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動性，結(jié)果其可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)實物本身，而是有關該房地產(chǎn)的所有權、使用權或其他權益，所以房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是這些無形的權益的價格。房地產(chǎn)的實物狀態(tài)與其權益狀況并不總是一致的。因此，房地產(chǎn)估價與對房地產(chǎn)權益的了解、分析之間有密切關系是必然的。由于每種權益均會影響價格，同一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權益不同，估價結(jié)果也會不同。 房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。 一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構成某一地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會經(jīng)濟位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價格是考慮該房地產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價格（或某特定時間的價格）。在估價時，應密切注意把握今日的價格為昨日的展開、明日的反映這一事實。 房地產(chǎn)現(xiàn)實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體間的個別因素容易起作用 這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個別性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。一般商品可以開 展樣品交易、品名交易，其價格可以在交易市場上形成。而房地產(chǎn)則不能搬到一處作比較，要認識房地產(chǎn)，只有親自到所在地觀察。 二、房地產(chǎn)價格的種類： 進行房地產(chǎn)估價，必須弄清楚房地產(chǎn)價格的種類和每一種房地產(chǎn)價格的確切含義。不同的房地產(chǎn)價格，其所起的作用不盡相同，評估的原則、依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。 市場價格、理論價格、評估價格 A 市場價格 房地產(chǎn)的市場價格，簡稱市價，是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。它是已經(jīng)完成了的事實。這種價格通常隨著時間、供求關系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動。 市場價格可分為公平市價和非公平市價。公平市價，是指交易雙方在正常情況下的成交價格，不受一些不deep 24 / 90 良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。這個價格對交易雙方來說也是經(jīng)濟合理的。反之則為非公平市價。 公平市價又可以說是賣方只按其要求的價格出售，買方只按其愿付的價格購入，賣方認為是最高價而買方認為是最低價，雙方均認為該項交易對己有益而自愿成交所形成的價格。 公平市價形成的條件歸納起來有下列七個 (a)公開市場； (b)交易對象具備市場性 (c)交易雙方具備充分信息 (d)交易雙方不受任何壓力 (e)理性的經(jīng) 濟行為 (f)適當?shù)钠陂g完成交易 (g)正常合理的付款方式 B 理論價格 房地產(chǎn)的理論價格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場上交易，它應該實現(xiàn)的價格。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。 C 評估價格 房地產(chǎn)的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。評估價格也不是事實。 在評估市價時，房地產(chǎn)的評估價與市價有著密切的關系。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場，在許可買賣的制度下，專門有估價機構為交易雙方提供服務，這種情況下的評估價往往會成為市價。值得注意的是，由于估價者的經(jīng)驗、知識、愛好、 利害關系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價者評估出來的價格可能不完全相同。所以為求評估價格客觀合理，必須建立健全估價制度，制定估價技術標準和估價人員的職業(yè)道德準則。一般來說，具有豐富經(jīng)驗的估價人員評估出的價格，較接近于市價。 評估價還可根據(jù)評估時采用的評估方法不同而有不同的稱呼。如用市場比較法評估求得的價格稱為比準價格，用成本法評估求得的價格稱為積算價格，用收益法評估求得的價格稱為收益價格。 由上可見，需要評估的是客觀合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場 上真正交易起來的成交價格不同。但從理論上所，一個良好的評估價格 =公平市價 =理論價格 土地價格、建筑物價格、房地價格 這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。房地產(chǎn)價格通常有土地價格、建筑物價格、房地價格之分。 A 土地價格 土地價格，簡稱地價。如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價格。 同一塊土地，在估價時考慮（或假設）的“生熟”程度不同，會有不同的價格。土地的“生熟”程度主要有 下列六種： (a)未征用補償?shù)霓r(nóng)地。購此土地者需進行征用補償，支付征地補償費； (b)已征用補償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋?。所謂“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場地平整； (c)已做三通一平的土地 (e) 已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地?！捌咄ā笔侵妇邆淞说缆贰⒔o水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等設施和條件，“一平”是指土地平整； (d)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。購此土地者需進行拆遷安置，支付拆遷補償安置費 (f)已做拆遷安置的城市空地。 Ｂ建筑物價格 deep 25 / 90 建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包 含其占用的土地的價格。人們平常所說的房價，如購買一套商品房的價格，購買一棟別墅的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格在內(nèi)，與這里的建筑物價格的含義不同。 Ｃ房地產(chǎn)價格 房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，往往同于上述人們平常所說的房價。 對于同一宗房地產(chǎn)來說： 房地價格＝土地價格＋建筑物價格 土地價格＝房地價格－建筑物價格 建筑物價格＝房地價格－土地價格 總價格、單位價格、樓面地價 這是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。 Ａ總價格 房地產(chǎn)的總價格，簡稱總價，是指一宗房 地產(chǎn)的整體價格。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價格的內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為 500m２ 的土地價格，一套面積為 200m２ 的高級公寓的價格，或一片１ km２ 的土地的價格，也可能是一個地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價格，或者是一國全部房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能說明房地產(chǎn)價格水平的高低。 Ｂ單位價格 房地產(chǎn)的單位價格，簡稱單價。對土地的單位價格來說，是指單位土地面積的土地價格；對建筑物的單位價格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對房地的單位價格來說，是指單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的單位價格可以反映房地產(chǎn)價 格水平的高低。 認清單位價格，要認清貨幣單位、面積單位及面積含義。以土地為例，土地單位價格與土地總價格的關系為： 土地單位價格＝土地總價格247。土地總面積 由于各國或個地區(qū)的土地面積的計量單位不同，單位面積土地價格表示方式不盡相同，如我國內(nèi)地通常采用每平方米地價，香港采用每平方英尺地價（ 平方英尺合 1平方米），臺灣采用每坪地價（大約 坪和 1平方米）。有時土地面積單位還采用畝、公頃等。對于住宅來講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價格之分。 Ｃ樓面地價 樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平 均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價格的關系為： 樓面地價＝土地總價格247。建筑總面積 由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系，即： 樓面地價＝土地單價247。容積率 弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低。 所有權價格、使用權價格、其他權利價格 這是一組按照所交易的房地產(chǎn)的產(chǎn)權來劃分的價格。同一房地產(chǎn)，在交易中交易的可能是所有權，也可能是使用權，還可能是其他權利，如地上權、永佃權、地役權、典權、采伐權、采石權、耕作權等 。中國當前主要是所有權和使用權。 Ａ所有權價格 房地產(chǎn)的所有權價格，是指交易房地產(chǎn)所有權的價格。房地產(chǎn)所有權價格還可依據(jù)所有權是否完全再細分。如根據(jù)“權利束“理論，所有權為占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和，但若在所有權上設定了他項權利，則所有權變得不完全，其價格因deep 26 / 90 此而降低。 Ｂ使用權價格 房地產(chǎn)的使用權價格，是指交易房地產(chǎn)使用權的價格。以土地為例，目前中國有償出讓土地的價格都是土地使用權價格?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第 7 條規(guī)定：“土地使用權出讓，是指 國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為?！睋?jù)此，從國家那里獲得的土地使用權的價格的法定名稱為出讓金。但現(xiàn)實中有各種演變，多稱為地價款、各地的內(nèi)容也不盡相同。土地使用權可因使用權年限的長短區(qū)分為各種使用權價格，如 30年、50年、 70年的使用權價格。 C 其他權利價格 其他權利價格未具體列明，泛指除上述所有權價格和使用權價格以外的權利價格，如地上權的價格、永佃權的價格等。 買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格 A 買賣價格 買賣價格，是以買賣方 式支付或收取的貨幣額，實物或其他有價物，簡稱買賣價或買價、賣價。 B 租賃價格 租賃價格常稱租金，在土地場合稱地租，在房地混合場合俗稱房租。中國目前的房租有市場租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。 C 抵押價格 抵押價格，是為抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價格。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，抵押價格的評估應基于： (a)到期不能償還需要強制出售時該房地產(chǎn)的價值可達到的數(shù)額。因為是強制出售，不能將該房地產(chǎn)放在較理想的市場背景下評估。故一般要比市價低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。從 理論上講，抵押價格評估是一種預期價格的評估 (b)避免貸款人承擔任何不必要的風險，所以抵押價格應是扣除強制處置稅費后的價值，即 抵押價格 =預期價值 處置稅費 這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項仍然是有保障的，因為貸款人可以根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出的資金。 D 課稅價格 課稅價格是指政府為課征賦稅，由估價人員估定的