房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)知識大全-資料下載頁
2025-06-27 15:03本頁面
【正文】 不可復(fù)制；93）影響每一棟單位的價格因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結(jié)構(gòu)；4）多層：7層以下，金三銀四銅五六；高層：7層以上，越往高上走價格越高，越往上景觀越好；5）影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場、定位（業(yè)態(tài)定位）、消費(fèi)群、品牌、人流量、物業(yè)管理。針對每一個鋪位影響因素：位置、面積（面積小、面積消費(fèi)群體多，價格高）、樓層、鋪型（柱、開間、阻擋）、配套設(shè)施。遞名片技巧：1）當(dāng)你與客戶談判時，客戶感興趣時，你遞上名片客戶對你印象深，認(rèn)知度；2）當(dāng)客戶快要起身時，遞上名片，你的客戶會準(zhǔn)確記住，認(rèn)知你；1遞資料準(zhǔn)確時間：1）當(dāng)你將重要內(nèi)容講解完畢，再遞上資料，請他了解；2）當(dāng)你遞名片時，一起遞給他；3）如果客戶已拿了資料時，你順著他資料內(nèi)容一條條講解下去，然后合上遞給他；1市場調(diào)查目的，其實(shí)反映市場現(xiàn)狀：1）了解競爭樓盤；2）了解消費(fèi)需求；3）了解消費(fèi)行情；4）為策劃、銷售提供依據(jù)具體調(diào)查內(nèi)容：a）產(chǎn)品調(diào)查：規(guī)模、占地面積、鋪位、功能定位（做什么，業(yè)態(tài)定位）、鋪型、配置（電梯、空調(diào)、水電表）、裝修、物業(yè)管理、經(jīng)營時間；b）配套調(diào)查：內(nèi)部配套、周邊環(huán)境配套、功能配套；c）價格調(diào)查：銷售價格、均價、不同樓層差價、付款方式、租金價格（臨街與內(nèi)街價格）；具體調(diào)查方式：問卷、街訪（入戶走訪、單層、左手入門、雙手右手入門）、專家訪談、市場客戶訪談；具體調(diào)查對象：市場、商城、專業(yè)街、步行街、專賣點(diǎn)具體配套調(diào)查：醫(yī)院、銀行、超市、休閑場所、酒店、學(xué)校、交通（人流、車流、公交車、長途車）1風(fēng)水與房地產(chǎn)營銷：南向房間特征（通風(fēng)時間長、日照時間長、不易發(fā)霉、冬暖夏涼）。風(fēng)水寶地：依山伴水，龍脈（建筑物的朝向的陰陽取舍。陰：山之南、水之北；陽：山之北、水之南；龍椅之地：綠色是生命色；中緯度：夏吹東南風(fēng)、西南風(fēng)）101建筑顏色：紅色象征權(quán)利、富貴、尊嚴(yán)、紅色鎮(zhèn)邪。1使用率=實(shí)用面積/建筑面積小高層的使用率小于多層：6070%高層的使用率小于小高層：80%以上寫字樓的使用率小于高層：5060%1產(chǎn)權(quán)證：土地使用證、房產(chǎn)證（集資房是沒有產(chǎn)權(quán)證的，福利房是有產(chǎn)權(quán)證，可以轉(zhuǎn)讓，在國家允許的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租）。1綠化：是生態(tài)內(nèi)的非常小的一個方面。環(huán)境：周邊所表現(xiàn)的元素：生態(tài)、人文、地理、交通。一個樓盤的環(huán)境包括：綠化、交通、密度、配套設(shè)施、日照、朝向。價格：昂貴、便宜1）加權(quán)比較法：在價格上及對手比較加X%或減X%，不超過1；如對方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡；反之1000元/㎡1000元/㎡*10%=900元/㎡；2）盈虧平衡法3）經(jīng)驗(yàn)評估法：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來測標(biāo)，價格阻力位針對顧客來說，內(nèi)容包括：均價、起價（作用，降低入市門檻、一般是低開高漲，只對于大型樓盤、而小規(guī)模樓盤不宜采用低開高走）、最高價（最好的樓層肯定是最高價）、垂直價格（一般金三銀四銅五鐵六，超過27米空氣質(zhì)量越差）、價格的可塑性（有品牌價值的空間）、目標(biāo)價格（自我實(shí)現(xiàn)的價格）。2價格構(gòu)成：1）土地出讓金：三通一平、拆遷、安置費(fèi)、勘查設(shè)計費(fèi)（了解地質(zhì)結(jié)構(gòu)）；2）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（統(tǒng)稱土地成本）；3）建安成本（土建成本）； 4）管理成本（包括營銷預(yù)算成本）；5）融資成本（利息）； 6）稅收費(fèi)用； 7）利潤；2銷控：內(nèi)部認(rèn)購：二八理論：好5%、次15%、差80%；三七理論：好10%、次20%、差70%；公開銷售：用于調(diào)節(jié)控制銷售進(jìn)度，先銷次的，留下一部分好的，用于最后沖刺。包括：強(qiáng)銷期（尋找熱銷勢頭）、持銷期（也叫調(diào)整期，合理安排）、沖刺期、掃尾期。2建筑品質(zhì)：1）施工方的資質(zhì)；2）圖紙：設(shè)計方案，采光通風(fēng)是否符合國家規(guī)定，規(guī)劃、設(shè)計院進(jìn)行調(diào)查，研究；3）建筑材料：質(zhì)量好壞，是否環(huán)保產(chǎn)品？2金字塔型：小盤：一般以快打慢，先奇制勝，制造與眾不同的特色；11營銷手法：營銷突圍，側(cè)翼進(jìn)攻，通路卡位，最多客戶消費(fèi)場所。如俱樂部、酒吧、歌舞廳、高爾夫、通過派人進(jìn)入上述場所與期接觸、吸引顧客、實(shí)行營銷，節(jié)省廣告費(fèi)及其它費(fèi)用。2項(xiàng)目定位：了解最大化的消費(fèi)群體再了解消費(fèi)型態(tài)得出需求市場產(chǎn)品2國家標(biāo)準(zhǔn)容積率：1）別墅，一般是 2）高檔小區(qū)3）中檔小區(qū)3； 4）低檔小區(qū)4；一類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局完整，整個環(huán)境良好；二類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局完整，環(huán)境不良好；三類小區(qū)：公共基礎(chǔ)設(shè)施布局不完整，環(huán)境差；1
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