【正文】 1/7 左右。 按窗所處的位置分為側(cè) 窗和天窗。 （ 2）門(mén) 門(mén)的作用和類型： 作用 ：門(mén)是建筑物中不可缺少的部分。當(dāng)寬度在 1M 以內(nèi)時(shí)為單扇門(mén)， — 時(shí)為雙扇門(mén)，寬度大于 時(shí)為四扇門(mén)。 按開(kāi)啟方式分為：平開(kāi)門(mén)、彈簧門(mén)、折疊門(mén)、推拉門(mén)、轉(zhuǎn)門(mén)、圈簾門(mén)等。鉸鏈有單管式、雙管式和地彈簧等數(shù)種。此門(mén)開(kāi)啟時(shí)不占空間，受力合理，但構(gòu)造較為復(fù)雜，常用于工業(yè)建筑中的車(chē)庫(kù)、車(chē)間大門(mén)及壁櫥門(mén)等。 卷簾門(mén)： 由簾板、導(dǎo)軌及傳動(dòng)裝置組成。 門(mén)的構(gòu)造 平開(kāi)木門(mén)是當(dāng)前民用建筑中應(yīng)用最廣的一種形式，它是由門(mén)框、門(mén)扇、亮子及五金零件所組成。門(mén)扇與地面之間保持 5mm 空隙。 拼版門(mén)扇： 做法與鑲板門(mén)扇近似，先做木框，門(mén)芯板是由許多木條拼合而成。也有一些樓梯設(shè)置在室外。 按使用材料分：木樓梯、鋼筋混凝土樓梯和鋼樓梯。 雙跑樓 梯：是應(yīng)用最為廣泛的一種形式。 雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個(gè)較寬的樓梯段上至休息平臺(tái)，再分成兩個(gè)較窄的梯段上至樓層。其寬度應(yīng)根據(jù)人流量的大小、家具和設(shè)備的搬運(yùn)以及安全疏散的原則確定。休息平臺(tái)有臺(tái)梁和臺(tái)板組成。在欄板上面安置扶手，扶手的高度應(yīng)高出踏步 900mm左右。其按構(gòu)造的不同又分為板式樓梯和梁式樓梯兩種。根據(jù)預(yù)制構(gòu)件的形式，可分為小型構(gòu)件裝配式和大型構(gòu)件裝配式兩種。斜梁和踏步板可組成一塊整體，平臺(tái)板和平臺(tái)梁也可組成 一塊整板，在工地上用起重設(shè)備吊裝。因此，對(duì)屋頂?shù)囊笫菆?jiān)固耐久，自重要輕，具有防水、防火、保溫及隔熱的性能。一般是用現(xiàn)澆和預(yù)制的鋼筋混凝土梁板做承重結(jié)構(gòu)，屋面上做防水及保溫處理。常用屋架做承重結(jié)構(gòu)，用瓦材做屋面。折板厚約 60mm，折板的波長(zhǎng)為 2— 3M，跨度 9— 15M，折板的傾角為 30度 — 38 度之間。 公攤面積： 是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e。 deep 18 / 90 多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計(jì)算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計(jì)算。 用深基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 建筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過(guò) ，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 1突出墻面的門(mén)斗、眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 1建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積；無(wú)柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 三、不計(jì)算建筑面積的范圍 突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨罩等。 沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。在中軸線上采取橫向構(gòu)圖，把重要的建筑物布置在中軸線上，次要的建筑則對(duì)稱地列于 中軸線兩側(cè)。而北方的建筑物多色彩濃艷，對(duì)比強(qiáng)烈，如紅墻黃瓦的北京故宮，紅色的院墻，金光閃閃的屋頂，配上蔚藍(lán)色的天空作背景，強(qiáng)烈的對(duì)比，給人留下深刻的印象。 建筑物具有明顯的等級(jí)規(guī)定： 一般可從建筑物的屋頂式樣和檐來(lái)區(qū)別。 歇山式建筑： 采用四面坡和二面坡的結(jié)合，即東西兩側(cè)的屋面上部轉(zhuǎn)折成垂直的三角形，下部仍為斜坡。有正脊一條和垂脊 4條。羅馬式建筑線條簡(jiǎn)單明確，造型重厚、敦實(shí)，其中有一部分最有封建城堡的特征，是教會(huì)威力的化身。 哥特式建筑： 哥特式建筑也是歐洲中世紀(jì)的主要建筑風(fēng)格之一。其造型上排斥象征神權(quán)至上的哥特式建筑風(fēng)格，以人體美的對(duì)稱、和諧為其意表。如上海和平飯店，就具有巴洛克式建筑風(fēng)格。 西式現(xiàn)代建筑： 以新型的高層摩天大廈為代表。大廈設(shè)有觀光電梯，即使是在乘坐電梯的片刻也能欣賞到室外風(fēng)光。屋頂采用中國(guó)式的歇山式頂、懸山式頂、硬山式頂、墻面上的窗子仿照中國(guó)江南的花窗、漏窗建造。 二、 中西合璧 把西式建筑風(fēng)格和中式建筑風(fēng)格揉和在一起所建造的建筑物，如坐落在上海西區(qū)的龍柏飯店就是典型。大樓的北側(cè)，有一幽靜小道通向“小村”。 2．設(shè)計(jì)總說(shuō)明 主要說(shuō)明工程的概況和總的要求。表示建筑物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工要求等。表示上下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風(fēng)設(shè)備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。在平面圖上水平方向的編號(hào)采用阿拉伯?dāng)?shù)字，從左向右依次編寫(xiě)。 2．標(biāo)高 在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符號(hào)表示某一部位的高度。 相對(duì)標(biāo)高：除了總平面圖外 ，一般都采用相對(duì)標(biāo)高，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定位相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，并在建筑工程的總說(shuō)明中說(shuō)明相對(duì)標(biāo)高和絕對(duì)標(biāo)高的關(guān)系。根據(jù)《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。尺寸線的起止點(diǎn)用 45176。閱讀這些施工圖紙要先從大方面看，然后再一次閱讀細(xì)小部分，先粗看，再細(xì)看，平面圖、立面圖、剖面圖和詳圖結(jié)合看。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格的特征。 房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動(dòng)性，結(jié)果其可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)實(shí)物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益，所以房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是這些無(wú)形的權(quán)益的價(jià)格。 房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的。一般商品可以開(kāi) 展樣品交易、品名交易，其價(jià)格可以在交易市場(chǎng)上形成。 市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格 A 市場(chǎng)價(jià)格 房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，簡(jiǎn)稱市價(jià)，是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。公平市價(jià)，是指交易雙方在正常情況下的成交價(jià)格，不受一些不deep 24 / 90 良因素，如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響。 公平市價(jià)形成的條件歸納起來(lái)有下列七個(gè) (a)公開(kāi)市場(chǎng)； (b)交易對(duì)象具備市場(chǎng)性 (c)交易雙方具備充分信息 (d)交易雙方不受任何壓力 (e)理性的經(jīng) 濟(jì)行為 (f)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易 (g)正常合理的付款方式 B 理論價(jià)格 房地產(chǎn)的理論價(jià)格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場(chǎng)上交易，它應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。 在評(píng)估市價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)與市價(jià)有著密切的關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)人員評(píng)估出的價(jià)格，較接近于市價(jià)。但從理論上所，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)格 =公平市價(jià) =理論價(jià)格 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格 這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來(lái)劃分的價(jià)格。如果是一塊無(wú)建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價(jià)格。所謂“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場(chǎng)地平整； (c)已做三通一平的土地 (e) 已做三通一平以上的開(kāi)發(fā)土地，如已做七通一平的土地。人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)，如購(gòu)買(mǎi)一套商品房的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)一棟別墅的價(jià)格，通常是含有該建筑物占用的土地的價(jià)格在內(nèi)，與這里的建筑物價(jià)格的含義不同。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價(jià)格的內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為 500m２ 的土地價(jià)格，一套面積為 200m２ 的高級(jí)公寓的價(jià)格，或一片１ km２ 的土地的價(jià)格，也可能是一個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價(jià)格，或者是一國(guó)全部房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格可以反映房地產(chǎn)價(jià) 格水平的高低。有時(shí)土地面積單位還采用畝、公頃等。建筑總面積 由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即： 樓面地價(jià)＝土地單價(jià)247。同一房地產(chǎn)，在交易中交易的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、采伐權(quán)、采石權(quán)、耕作權(quán)等 。如根據(jù)“權(quán)利束“理論，所有權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和，但若在所有權(quán)上設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，其價(jià)格因deep 26 / 90 此而降低。”據(jù)此，從國(guó)家那里獲得的土地使用權(quán)的價(jià)格的法定名稱為出讓金。 買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格 A 買(mǎi)賣(mài)價(jià)格 買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，是以買(mǎi)賣(mài)方 式支付或收取的貨幣額，實(shí)物或其他有價(jià)物，簡(jiǎn)稱買(mǎi)賣(mài)價(jià)或買(mǎi)價(jià)、賣(mài)價(jià)。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，抵押價(jià)格的評(píng)估應(yīng)基于： (a)到期不能償還需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值可達(dá)到的數(shù)額。 D 課稅價(jià)格 課稅價(jià)格是指政府為課征賦稅，由估價(jià)人員估定的作為房地。故一般要比市價(jià)低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。中國(guó)目前的房租有市場(chǎng)租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。土地使用權(quán)可因使用權(quán)年限的長(zhǎng)短區(qū)分為各種使用權(quán)價(jià)格，如 30年、50年、 70年的使用權(quán)價(jià)格。以土地為例，目前中國(guó)有償出讓土地的價(jià)格都是土地使用權(quán)價(jià)格。 Ａ所有權(quán)價(jià)格 房地產(chǎn)的所有權(quán)價(jià)格，是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能說(shuō)明土地價(jià)格水平的高低。 Ｃ樓面地價(jià) 樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是平 均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。以土地為例，土地單位價(jià)格與土地總價(jià)格的關(guān)系為： 土地單位價(jià)格＝土地總價(jià)格247。 Ｂ單位價(jià)格 房地產(chǎn)的單位價(jià)格，簡(jiǎn)稱單價(jià)。 對(duì)于同一宗房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)： 房地價(jià)格＝土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格 土地價(jià)格＝房地價(jià)格－建筑物價(jià)格 建筑物價(jià)格＝房地價(jià)格－土地價(jià)格 總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià) 這是一組按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位來(lái)劃分的價(jià)格。購(gòu)此土地者需進(jìn)行拆遷安置，支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi) (f)已做拆遷安置的城市空地。土地的“生熟”程度主要有 下列六種： (a)未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。房地產(chǎn)價(jià)格通常有土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格之分。如用市場(chǎng)比較法評(píng)估求得的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格，用成本法評(píng)估求得的價(jià)格稱為積算價(jià)格，用收益法評(píng)估求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。值得注意的是，由于估價(jià)者的經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)、愛(ài)好、 利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)者評(píng)估出來(lái)的價(jià)格可能不完全相同。 C 評(píng)估價(jià)格 房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，簡(jiǎn)稱評(píng)估價(jià)，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的一種估計(jì)、推測(cè)或判斷。反之則為非公平市價(jià)。這種價(jià)格通常隨著時(shí)間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動(dòng)。 二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類： 進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，必須弄清楚房地產(chǎn)價(jià)格的種類和每一種房地產(chǎn)價(jià)格的確切含義。在估價(jià)時(shí)，應(yīng)密切注意把握今日的價(jià)格為昨日的展開(kāi)、明日的反映這一事實(shí)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)與對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的了解、分析之間有密切關(guān)系是必然的。若要求取價(jià) 格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。 第三章 房地產(chǎn)交易 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格 一、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)： 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)既有共同之處，也有不同的地方。尺寸數(shù)字應(yīng)標(biāo)注在水平尺寸線的上方，垂直尺寸線作坊的中部。 在圖形外面的尺寸界線是用細(xì)實(shí)線畫(huà)出， 一般應(yīng)與被標(biāo)注的長(zhǎng)度垂直，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來(lái)代替。 deep 22 / 90 3．尺寸標(biāo)注 施工圖中均應(yīng)注明詳細(xì)的尺寸。 標(biāo)高有絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高兩種。 對(duì)于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要 構(gòu)件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編號(hào)可用分?jǐn)?shù)表示。 定位軸線采用細(xì)點(diǎn)劃線表示。表示承重結(jié)構(gòu)的布置情況，構(gòu)件類型，尺寸大小及構(gòu)造做法。 deep 21 / 90 以上各項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)于簡(jiǎn)單的工程，也可以分別在各 專業(yè)圖紙上寫(xiě)成文字說(shuō)明。 第五節(jié) 建筑識(shí)圖 學(xué)會(huì)識(shí)別、使用建筑剖面圖、平面圖、立面圖、及水、電、暖圖。主樓周?chē)且黄G色的大草坪，上面有數(shù)只白色的躺椅，供旅客休憩。它的內(nèi)部設(shè)施卻很現(xiàn)代化，如溢香廳，上用透明玻璃頂，充分運(yùn)用電腦、空調(diào)、光感應(yīng)等新技術(shù)。如北京香山飯店是庭院式建筑物的代表。如深圳的國(guó)際貿(mào)易大樓，它高 160米，有 53層樓面。色彩運(yùn)用也十分大膽，以紅色和白色為主調(diào)。建筑物的內(nèi)頂及回音壁上有展示宗教故事的作品，表現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期所提倡的人文主義思想。如黑龍江哈爾濱市的南崗尼古拉教堂，為哥特式全木結(jié)構(gòu)的建筑，它的外表是兩根交叉曲線復(fù)雜結(jié)合，線條輕快的尖拱形拱門(mén)，內(nèi)部具有龐大的空間，頂上是巨大的蒼隆，光線通過(guò)彩色玻璃窗射入，變作血紅、紫石英和黃玉的華彩，造成一種向上的、天國(guó)的神秘幻覺(jué)，從而突出上帝的至高無(wú)上的權(quán)威。樓座以黃、紅花磚砌成，上砌翠綠色圓肚形頂，檐下為半圓形拱窗，色彩對(duì)比鮮明。屋脊同懸山式。多見(jiàn)于壇、閣、亭、塔之頂。它是四面斜坡、一正脊、四斜脊。窗的形狀有方、圓、橢圓、花形、扇形、多角形等，窗中的格紋及種類更是多得無(wú) 法統(tǒng)計(jì)。 講究色彩的搭配。從建筑風(fēng)格上來(lái)看，有新穎、豪華的現(xiàn)代建筑風(fēng)格、獨(dú)樹(shù)一幟的中國(guó)建筑風(fēng)格以及西式建筑風(fēng)格等。 地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬 梯設(shè)置的安全出入口。 穿過(guò)建筑物的通道、住宅的首層平臺(tái)、層高在 。 1建筑物內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一般計(jì)算建筑面積。 有柱雨罩，按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積，門(mén)廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計(jì)算建筑面積。 地下室、半地下室、地下車(chē)間、倉(cāng)庫(kù)