【正文】 B 租賃價(jià)格 租賃價(jià)格常稱租金，在土地場(chǎng)合稱地租，在房地混合場(chǎng)合俗稱房租。容積率 弄清樓面地價(jià)的作用有著十分重要的意義。 Ｃ房地產(chǎn)價(jià)格 房地價(jià)格又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，往往同于上述人們平常所說的房?jī)r(jià)。 評(píng)估價(jià)還可根據(jù)評(píng)估時(shí)采用的評(píng)估方法不同而有不同的稱呼。它是已經(jīng)完成了的事實(shí)。 房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列四個(gè)： 房地產(chǎn)價(jià)格既可表示為代價(jià)的價(jià)格，同時(shí)也可表示為使用和收益代價(jià)的租金 房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系，猶如本金與利息的關(guān)系。如室外地面標(biāo)高 表示室外地面比室內(nèi)首層地面低 米。 4．結(jié)構(gòu)施工圖 包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖?；彝甙讐?，色彩淡雅別致，多走廊，擁有精巧的庭園，充滿了江南書卷氣息。如矗立在上海外灘的浦東發(fā)展銀行大樓，大理石外墻，古典式圓柱、半圓形拱穹，以拱穹為中心的對(duì)稱的建筑形式，顯示出莊重、華貴、典雅的審美趣味。 攢尖式建筑： 平面是圓形或多邊形，上為錐形的屋頂。 deep 19 / 90 第四節(jié) 中西建筑風(fēng)格概述 隨著改革開放，各種特色的建筑如雨后春筍般在中華大地上聳立起來(lái)。 1封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 二、 計(jì)算建筑面積的范圍： 單層建筑物無(wú)論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計(jì)算。同時(shí)要求構(gòu)件簡(jiǎn)單、施工方便、并能與建筑物整體配合，具有良好的外觀。 （ 3）樓梯的構(gòu)造 鋼筋混凝土樓梯是目前應(yīng)用最廣泛的一種樓梯，它有較高的強(qiáng)度和耐久性、防火性。在兩個(gè)樓板層之間，包括兩個(gè)平行而方向相反的梯段和一個(gè)中間休息平臺(tái)。 夾板門扇： 它是用較小方木組成骨架，兩面貼以三合板，四周用小木條鑲邊制成的。單管式彈簧鉸鏈適用于向內(nèi)或向外一個(gè)方向開啟的門上；雙管式適用于內(nèi)外兩個(gè)方向都能開啟的門上。側(cè)窗是安裝在墻上的窗，開在屋頂上的窗稱為天窗，在工業(yè)建筑中應(yīng)用較多。它的優(yōu)點(diǎn)是可以節(jié)省模板，改善制作時(shí)的勞動(dòng)條件，加快施工進(jìn) 度；但整體性較差，并需要一定的起重安裝設(shè)備。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。 deep 14 / 90 磚砌過梁：常見的有平拱磚過梁和弧拱磚過梁。外墻主要起圍護(hù)作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。 按構(gòu)造形式可分為條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、滿堂基礎(chǔ)和樁基礎(chǔ)。此外，外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對(duì)建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護(hù)作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間，起分割作用。多孔磚的規(guī)格deep 12 / 90 為 240 mm 115 mm 90 mm，每立方米約重 1400 Kg。 板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。 （ 2）建筑木材的性能與用途 紅松：材質(zhì)較軟，紋理順直，不易翹曲、開裂，樹脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作門窗、屋架、檁條、模板等。 標(biāo)準(zhǔn)稠度用水量：指水泥沙漿達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)稠度時(shí)的用水量。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。 （ 2）城市人口增長(zhǎng)及生活水平 城市的發(fā)展，其人口也會(huì)相應(yīng)增加，加之生活水平的提高，對(duì)城市土地的消費(fèi)就越來(lái)越大了。 消費(fèi)型： 主要是由國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和個(gè)人為了消費(fèi)使用。 三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類 （ 1）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) ：是土地交易市場(chǎng)，是 土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營(yíng)。 廣義概念： 包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。 港口碼頭用地：主要是貨運(yùn)、客運(yùn)碼頭、民用機(jī)場(chǎng)等用途的地產(chǎn)。 第四章：房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī) 一、凡涉及到商品房銷售中，客戶可能會(huì)提出問題的法規(guī)制度應(yīng)突出強(qiáng)調(diào)。 三、介紹本地的各個(gè)房地產(chǎn)級(jí)別市場(chǎng)的現(xiàn)狀，詳盡講解 二級(jí)市場(chǎng)的狀況，包括：新商品房的現(xiàn)上市量，總體的銷售狀況、市場(chǎng)總體平均價(jià)格、主流價(jià)格區(qū)間、商品房市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)等。 電路圖：正負(fù)極的區(qū)分、線路識(shí)別、用電器預(yù)留 位置標(biāo)識(shí)等。 交通用地：指城市對(duì)外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用地。包括工業(yè)、交通運(yùn)輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動(dòng)中所使用的廠房、倉(cāng)庫(kù)、實(shí)驗(yàn)室等 辦公用房： 指政府行政部門、事業(yè)部門、社會(huì)團(tuán)體以 及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。一方面是人口的不斷增加，需求也相應(yīng)增長(zhǎng)。 各檔次房產(chǎn)銷售概況 ：將現(xiàn)在售商品房以價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)分為低、中、高三個(gè)檔次，明確各檔次價(jià)格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。但從個(gè)人來(lái)說，由于房地產(chǎn)是耐用消費(fèi)品，一次購(gòu)買可以滿足長(zhǎng)期的消費(fèi)，不會(huì)象其他消費(fèi)品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場(chǎng)購(gòu)買，它是間斷地。 deep 9 / 90 第二章 建筑學(xué)基礎(chǔ)知識(shí) 第一節(jié) 建筑物的分類 一、建筑物的用途分類及特點(diǎn) 民用建筑： 供人們生活、居住、從事各種文化福利活動(dòng)的房屋。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。 變形鋼筋中Ⅱ級(jí)、Ⅲ級(jí)鋼筋的強(qiáng)度、塑性、焊接性能等綜合使用指標(biāo)較好，是普通鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中deep 11 / 90 用量最大的鋼筋品種，也可經(jīng)冷拉后做預(yù)應(yīng)力筋使用。主要用于制作模板及細(xì)木裝飾等。對(duì)混凝土除要求具有一定的強(qiáng)度安全承受荷載外，還應(yīng)具有耐久性，如抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風(fēng)化等。外觀無(wú)明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等缺陷，敲擊時(shí)發(fā)出清脆的金屬聲，色澤均勻一致。有的門兼有采光、通風(fēng)的作用。 伐形基礎(chǔ)：是埋在地下的連片基礎(chǔ)，適用于有地 下室或地基承載力較低、上部傳來(lái)的荷載較大的情況。如粘性土含水量增加則強(qiáng)度降低；當(dāng)?shù)叵滤幌陆?，土的含水量減少，則基礎(chǔ)將下降。磚墻的厚度一般以磚長(zhǎng)表示，例如半磚墻、 3/4磚墻、 1磚墻、 2磚墻等。 面層：是人們?nèi)粘Ｉ?、工作、生產(chǎn)直接接觸的地方，是直接承受各種物理和化學(xué)作用的地面與樓面表層。主梁可以由柱和墻來(lái)支撐。窗洞口面積與該房間地面面積之比稱為窗地比。各種木門使用仍然比較廣泛，鋼門在工業(yè)建筑中普遍應(yīng)用。開啟時(shí)，由門洞上部的轉(zhuǎn)動(dòng)軸旋轉(zhuǎn)將頁(yè)板卷起，將簾板卷在筒上。 樓梯按位置可分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯。 休息平臺(tái)：也稱中間平臺(tái)，是兩層樓面之間的平臺(tái)。這種形式的踏步板是由磚墻來(lái)支承而不用斜梁，隨砌磚隨安裝，可不用起重設(shè)備。承重結(jié)構(gòu)有網(wǎng)架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結(jié)構(gòu)等。 建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計(jì)算建筑面積。 穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺(tái)、層高在 。窗的形狀有方、圓、橢圓、花形、扇形、多角形等，窗中的格紋及種類更是多得無(wú) 法統(tǒng)計(jì)。樓座以黃、紅花磚砌成，上砌翠綠色圓肚形頂，檐下為半圓形拱窗，色彩對(duì)比鮮明。如深圳的國(guó)際貿(mào)易大樓，它高 160米，有 53層樓面。 第五節(jié) 建筑識(shí)圖 學(xué)會(huì)識(shí)別、使用建筑剖面圖、平面圖、立面圖、及水、電、暖圖。 對(duì)于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要 構(gòu)件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編號(hào)可用分?jǐn)?shù)表示。尺寸數(shù)字應(yīng)標(biāo)注在水平尺寸線的上方，垂直尺寸線作坊的中部。在估價(jià)時(shí)，應(yīng)密切注意把握今日的價(jià)格為昨日的展開、明日的反映這一事實(shí)。 C 評(píng)估價(jià)格 房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，簡(jiǎn)稱評(píng)估價(jià)，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的一種估計(jì)、推測(cè)或判斷。土地的“生熟”程度主要有 下列六種： (a)未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。以土地為例，土地單位價(jià)格與土地總價(jià)格的關(guān)系為： 土地單位價(jià)格＝土地總價(jià)格247。以土地為例，目前中國(guó)有償出讓土地的價(jià)格都是土地使用權(quán)價(jià)格。 D 課稅價(jià)格 課稅價(jià)格是指政府為課征賦稅，由估價(jià)人員估定的作為房地。如根據(jù)“權(quán)利束“理論，所有權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和，但若在所有權(quán)上設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，其價(jià)格因deep 26 / 90 此而降低。房地產(chǎn)的單位價(jià)格可以反映房地產(chǎn)價(jià) 格水平的高低。如果是一塊無(wú)建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價(jià)格。 公平市價(jià)形成的條件歸納起來(lái)有下列七個(gè) (a)公開市場(chǎng)； (b)交易對(duì)象具備市場(chǎng)性 (c)交易雙方具備充分信息 (d)交易雙方不受任何壓力 (e)理性的經(jīng) 濟(jì)行為 (f)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易 (g)正常合理的付款方式 B 理論價(jià)格 房地產(chǎn)的理論價(jià)格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場(chǎng)上交易，它應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。 房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的。尺寸線的起止點(diǎn)用 45176。在平面圖上水平方向的編號(hào)采用阿拉伯?dāng)?shù)字，從左向右依次編寫。大樓的北側(cè)，有一幽靜小道通向“小村”。 西式現(xiàn)代建筑： 以新型的高層摩天大廈為代表。羅馬式建筑線條簡(jiǎn)單明確，造型重厚、敦實(shí)，其中有一部分最有封建城堡的特征，是教會(huì)威力的化身。而北方的建筑物多色彩濃艷，對(duì)比強(qiáng)烈，如紅墻黃瓦的北京故宮，紅色的院墻，金光閃閃的屋頂，配上蔚藍(lán)色的天空作背景，強(qiáng)烈的對(duì)比，給人留下深刻的印象。 三、不計(jì)算建筑面積的范圍 突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨罩等。 用深基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。常用屋架做承重結(jié)構(gòu)，用瓦材做屋面。根據(jù)預(yù)制構(gòu)件的形式，可分為小型構(gòu)件裝配式和大型構(gòu)件裝配式兩種。其寬度應(yīng)根據(jù)人流量的大小、家具和設(shè)備的搬運(yùn)以及安全疏散的原則確定。也有一些樓梯設(shè)置在室外。 卷簾門： 由簾板、導(dǎo)軌及傳動(dòng)裝置組成。當(dāng)寬度在 1M 以內(nèi)時(shí)為單扇門， — 時(shí)為雙扇門，寬度大于 時(shí)為四扇門。 窗與門 （ 1） 窗 的作用與類型 窗的作用：主要是采光與通風(fēng)，并可作圍護(hù)和眺望之用，對(duì)建筑物的外觀也有一定的影響。 鋼筋混凝土肋型樓板 ：也稱梁板式樓板，是現(xiàn)澆式樓板中最常見的一種形式。對(duì)于有特殊要求的地面，還設(shè)有防潮層、保溫層、找平層等構(gòu)造層次。實(shí)體墻由普通黏土磚或其它實(shí)心磚砌筑而成；空體墻是由實(shí)心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復(fù)合墻是指由磚與其它材料組合成的墻體?；A(chǔ)埋深與土層構(gòu)造有密切關(guān)系。 滿堂基礎(chǔ)： 當(dāng)上部結(jié)構(gòu)傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨(dú)立基礎(chǔ)不能滿足地基要求時(shí)，常將這個(gè)建筑deep 13 / 90 物的下部做成整塊鋼筋混凝土基礎(chǔ)，成為滿堂基礎(chǔ)。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱；同時(shí)又起到保溫、防水等作用。抗凍性由實(shí)驗(yàn)作出。 混凝土的強(qiáng)度：抗壓強(qiáng)度是混凝土的主要強(qiáng)度指標(biāo)，它比混凝土的其它強(qiáng)度高得多，工程中主要是利用其抗壓強(qiáng)度，也是進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的主要依據(jù)。主要用于制作屋架、檁條、門窗、腳手桿等。 （ 2）建筑用鋼筋的應(yīng)用 Ⅰ級(jí)鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強(qiáng)度較低，塑性及焊接性能較好。終凝為水泥漿開始拌合時(shí)到水泥完全失去可塑性開始產(chǎn)生強(qiáng)度的時(shí)間。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。 （ 6）消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)預(yù)測(cè) 消費(fèi)者的消費(fèi)會(huì)受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實(shí)支付能力能否得到實(shí)現(xiàn)。 連續(xù)性與間斷性： 房地產(chǎn)消費(fèi)的普遍性和不可替代性以及其使用價(jià)值的耐久 性決定了房地產(chǎn)消費(fèi)的連續(xù)性和間斷性。 供求關(guān)系狀況： 商品房供應(yīng)量與本市年度預(yù)計(jì)購(gòu)買量的比值。由于其性質(zhì)和其所處的城市區(qū)域不同，其市場(chǎng)供求狀況和價(jià)格水平也往往會(huì)有大的落差。 四、房產(chǎn)的分類 住宅建筑物： 可細(xì)分為普通住宅、高級(jí)公寓、花園別墅等。 工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動(dòng)力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉(cāng)庫(kù)、鐵路專用線和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。 deep 2 / 90 第五節(jié)：以實(shí)圖為例，說明各類圖紙?jiān)阡N售工作中的作用與識(shí)別方法。‘ 二、建筑物多層、中高層、高層和超高層的層數(shù)界限。 deep 3 / 90 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)教程 第一章、 房地產(chǎn)基本概念 第一節(jié)：房產(chǎn)與地產(chǎn) 第二節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng) 第三節(jié)：房地產(chǎn)消費(fèi) 第二章、建筑學(xué)基礎(chǔ)知識(shí) 第一節(jié)：建筑物分類 第二節(jié)：建筑物構(gòu)造概述 第三節(jié)：房屋面積計(jì)算 第四節(jié)：中西建筑風(fēng)格概述 第五節(jié)：建筑識(shí)圖 第三章、房地產(chǎn)交易知識(shí) 第一節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格 第二節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 deep 4 / 90 第三節(jié)：挑選房地產(chǎn)應(yīng)考慮的問題 第四節(jié)：各類房地產(chǎn)的特點(diǎn)比較 第五節(jié)：房地產(chǎn)交易 第六節(jié)：房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi) 第七節(jié)：購(gòu)房貸款 第八節(jié)：房地產(chǎn)保險(xiǎn) 第四章、房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī) 人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法 城市私有房屋管理?xiàng)l理 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 城市商品房預(yù)售管理辦法 個(gè)人住房貸款管理辦法 住房公積金管理?xiàng)l例 中華人民共和國(guó)物權(quán)法