【正文】 當(dāng)大的麻煩。因此必須通過合同來確保主體之間的的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。只有通過權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確定化，才能保證各方在開發(fā)行為為盡職盡責(zé)，規(guī)避防范風(fēng)險(xiǎn)，共同推動(dòng)開發(fā)行為的前進(jìn)。項(xiàng)目人力資源管理房地產(chǎn)業(yè)具有專業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)大、投資額大、投資回收期長、工作關(guān)系復(fù)雜等特點(diǎn)。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)從業(yè)人員必須要有扎實(shí)的專業(yè)知識，良好的心理素質(zhì)，長遠(yuǎn)的眼光及很強(qiáng)的綜合能力。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的推動(dòng)，人才競爭已成為房地產(chǎn)企業(yè)較量的焦點(diǎn)。因此，項(xiàng)目公司必須強(qiáng)化人力資源管理，制定一系列相關(guān)制度。在任用、選人、留人、培訓(xùn)、薪酬管理等方面應(yīng)尤為重視。具體措施如下：首先，對現(xiàn)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng)，使一般的企業(yè)經(jīng)營者上升為知識型領(lǐng)導(dǎo)。通過在職培訓(xùn)、脫產(chǎn)進(jìn)修等各種形式，學(xué)習(xí)各種所需的專業(yè)知識。同時(shí)，讓他們加強(qiáng)實(shí)際鍛煉，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。使之對事物的觀察、思維、判斷、決策等務(wù)實(shí)能力逐漸提高，才干逐漸增長，從而逐步成長為知識型人才。其次，對決策層人員實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制。規(guī)定年度或項(xiàng)目利潤指標(biāo)，這樣做既增加了他們的壓力，也增強(qiáng)了他們的活力。這種外在壓力轉(zhuǎn)化為內(nèi)在動(dòng)力，可成為激發(fā)他們活力的源泉。使他們在實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了自身價(jià)值。第三，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的人際交往和情感交流，淡化人與人之間的戒備心理。沒有暢通的信息溝通渠道和有效的溝通方式，不可能形成穩(wěn)定、持久、完善的合作與工作群體。第四，加強(qiáng)企業(yè)管理中的民主氣氛，建立民主監(jiān)督和決策制度。實(shí)現(xiàn)“以理服人”和“以情感人”相結(jié)合的領(lǐng)導(dǎo)方式，提倡事實(shí)求事、照章行事的工作作風(fēng)，尊重員工的地位、價(jià)值和尊嚴(yán)，以形成高素質(zhì)的積極性和決策機(jī)制。第五，加強(qiáng)企業(yè)管理人員政策和理論上的學(xué)習(xí)，提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)，減少工作中的盲目性和決策失誤。在選拔和培養(yǎng)人才時(shí)既要注意對年輕干部的選拔和培養(yǎng)，又要適時(shí)、適度的掌握培養(yǎng)和選拔的范圍，除基礎(chǔ)的理論學(xué)習(xí)，應(yīng)以經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)為基礎(chǔ)。第六，豐富現(xiàn)有的激勵(lì)手段，建立一個(gè)多維交叉的人員激勵(lì)體系，使物質(zhì)激勵(lì)與精神激勵(lì)實(shí)現(xiàn)有機(jī)整合。即既要用工資、獎(jiǎng)金、津貼及福利等物質(zhì)激勵(lì)手段，又要建立明確的組織目標(biāo)，通過、給予富有挑戰(zhàn)性的工作、鼓勵(lì)職工參與等精神激勵(lì)手段來激發(fā)員工的工作熱情和創(chuàng)造力。公司組織架構(gòu)：董事長總工程師下屬公司財(cái)務(wù)部子公司財(cái)務(wù)辦公室開發(fā)部工程部總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)副總經(jīng)理人力資源第五部分 項(xiàng)目設(shè)計(jì)構(gòu)想一、項(xiàng)目規(guī)劃思路在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，人們越來越認(rèn)識到前期市場定位對規(guī)劃設(shè)計(jì)的引導(dǎo)作用。所以，要想成功地開發(fā)和運(yùn)營一個(gè)城市房地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目，就必須在具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)之前進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)研，進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，并以此來指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)和地產(chǎn)開發(fā)。通過前期市場調(diào)研，我們在宏觀上，研究了城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、整體房地產(chǎn)規(guī)劃和區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展情況；在微觀上，研究了終端消費(fèi)人群的構(gòu)成和消費(fèi)需求，以及消費(fèi)需求滿足的情況；在時(shí)間上，結(jié)合了項(xiàng)目的建設(shè)周期，以前瞻性的眼光預(yù)測項(xiàng)目建成后的消費(fèi)市場狀況。我司從現(xiàn)實(shí)條件入手，深度挖掘項(xiàng)目、企業(yè)的優(yōu)劣勢，以及面臨的機(jī)會與挑戰(zhàn)，然后結(jié)合本地市場態(tài)勢，整合企業(yè)內(nèi)外部資源，設(shè)計(jì)相應(yīng)的策略，從根本上指導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展定位及營銷推廣。通過對現(xiàn)場的了解觀察，我們從包括地理位置、周圍景觀、交通條件、市政配套、環(huán)境污染、相鄰樓盤素質(zhì)等方面評判了地塊價(jià)值：可以清晰的感覺到地塊周邊自然環(huán)境優(yōu)越，市政配套基礎(chǔ)設(shè)施也較為齊全，這些都使得項(xiàng)目有著得天獨(dú)厚的開發(fā)條件。那么如何充分利用這些有利因素，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上都要綜合考慮。為此我司先后聘請北京中華建筑設(shè)計(jì)研究院、上海筑漢建筑設(shè)計(jì)研究所、加拿大KFS國際建筑師事務(wù)所斯旦建筑設(shè)計(jì)咨詢（上海）有限公司對興宸?山水藝墅的整體規(guī)劃、建筑風(fēng)格進(jìn)行了反復(fù)研究，大量吸收法式傳統(tǒng)建筑的元素和精華，以期營造出南昌首席坡地、生態(tài)、環(huán)保、現(xiàn)代化甲級住宅社區(qū)。二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)興宸?山水藝墅項(xiàng)目對地中海風(fēng)格傳統(tǒng)住宅形式進(jìn)行了現(xiàn)代手法的演繹。大量吸取了地中海傳統(tǒng)建筑的元素和精華，文化特色一目了然。展現(xiàn)了項(xiàng)目對實(shí)現(xiàn)浪漫主義人文及自然的現(xiàn)代居住觀的追求與探索，整個(gè)項(xiàng)目給人以一種浪漫，典雅又不失現(xiàn)代的親和感。將地中海風(fēng)格與現(xiàn)代很好的嫁接和結(jié)合，以期既可營造出適合當(dāng)代中國人居住的宜居環(huán)境。立面塑造上強(qiáng)調(diào)“均質(zhì)化”，“精致化”，“細(xì)節(jié)豐富”的外觀效果。運(yùn)用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓诺錃W式構(gòu)圖和比例關(guān)系塑造立面形體，同時(shí)追求簡潔、流暢的體量和造型細(xì)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)舒適、典雅的視覺效果，符合當(dāng)代人的居住心里和審美體驗(yàn)。注重小區(qū)整體輪廓，天際的變化與高低錯(cuò)落。項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果圖：山地洋房（雙拼別墅） 山地聯(lián)排（類獨(dú)幢別墅）聯(lián)排洋房(聯(lián)排別墅) 陽光公寓（多層）會所 商業(yè)注：本項(xiàng)目為了報(bào)批規(guī)避“別墅”的叫法，在物業(yè)類型取名中不提別墅字眼，主要物業(yè)類型叫法如下：216。 山地洋房（31,）：山地洋房戶型實(shí)為雙拼別墅，主要建在小區(qū)地勢較高處，所以用山地洋房命名。216。 山地聯(lián)排（6700平米）：山地聯(lián)排實(shí)為類獨(dú)幢別墅，左右兩邊只有部分結(jié)構(gòu)與隔壁單元相聯(lián)，主要建在小區(qū)地勢較高的山地，所以用山地聯(lián)排命名。216。 聯(lián)排洋房（16427平米）：聯(lián)排洋房實(shí)為聯(lián)排別墅，左右與隔壁單元相聯(lián)，主要建在小區(qū)地勢相對較低平坦處，所以用聯(lián)排洋房命名。216。 疊加洋房（）：疊加洋房實(shí)為疊加別墅，為一樓復(fù)二樓一戶，三樓復(fù)四樓一戶，共四層，主要建在小區(qū)地勢相對較低平坦處，所以用疊加洋房命名。216。 陽光公寓（42185平米）：陽光公寓實(shí)為多層公寓，主要建在地勢相對較低的平坦處。第六部分 營銷工作一、銷售策略本項(xiàng)目以區(qū)域自然資源、山地項(xiàng)目稀缺性、產(chǎn)品建筑及景觀規(guī)劃為賣點(diǎn)，借紅灣公路開通后的契機(jī)，將項(xiàng)目定位于兼具休閑度假功能和第一居所功能的生態(tài)社區(qū)。商鋪可實(shí)行租售并舉的策略。先租（或經(jīng)營）后售，可極大增加商鋪對投資者的吸引力，促成成交；并使開發(fā)商獲取更大利潤。房源控制：在銷售過程中對房源進(jìn)行適當(dāng)控制，使各個(gè)銷售時(shí)期的房源結(jié)構(gòu)和比例保持協(xié)調(diào)和均衡，以便于銷售調(diào)整，為各階段均能順利銷售奠定良好基礎(chǔ)，是保證銷售成功的營銷策略之一。 ⑴、“好位置”房源 在熱銷期間對項(xiàng)目好位置的房子（商鋪）要進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂?，便于后期銷售調(diào)整。 ⑵、“好戶型”房源 為更好地開展后期銷售工作，在銷售過程中要適當(dāng)控制一些戶型好的房源。 ⑶、人為控制 人為控制就是內(nèi)部人員對一些戶型位置較好，數(shù)量又較少的房源進(jìn)行保留，即內(nèi)部控制。 ⑷、價(jià)格控制 實(shí)際上是一種公開的市場調(diào)節(jié)與控制，將好房源的價(jià)格做到位，保障實(shí)現(xiàn)更多投資利潤的實(shí)現(xiàn)。 銷售期工作一覽表 項(xiàng)目負(fù)責(zé)單位備注公眾廣告銷售、廣告推廣代理商提供方案；銷售填寫廣告評估表。 依媒體計(jì)劃至少提前7天完成 公關(guān)活動(dòng)促銷活動(dòng)策劃部負(fù)責(zé)活動(dòng)方案的籌劃以及相關(guān)設(shè)計(jì)工作執(zhí)行 活動(dòng)之前7天完成 銷售基礎(chǔ)工作銷售部 完成本階段的銷售任務(wù) 二、項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)考慮 來自市場的：金融危機(jī)影響下，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整； 來自政策的：政府對購房及開發(fā)政策宏觀調(diào)控； 來自項(xiàng)目自身的：產(chǎn)品規(guī)劃與定位、工程進(jìn)度等。 三、銷售基于本項(xiàng)目客戶群的地域特殊性，從消費(fèi)者的需求出發(fā)，突出樓盤獨(dú)特的賣點(diǎn)，綜合運(yùn)用營銷手段。一般而言，我司采取的行之有效的房地產(chǎn)銷售渠道主要有：南昌報(bào)紙廣告、南昌市區(qū)及交通干道戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、現(xiàn)場銷售、SP促銷活動(dòng)、業(yè)主直銷、業(yè)務(wù)員直銷。 四、銷售價(jià)格測算 通過本項(xiàng)目與周邊在售項(xiàng)進(jìn)行價(jià)格影響因素比較得出當(dāng)前售價(jià)。公寓價(jià)格：對比個(gè)案本案九洲伊云郡永惠漫谷乾茂宮園因素指標(biāo)權(quán)重評分評分評分評分交通狀況30%1自然環(huán)境40%11產(chǎn)品規(guī)劃20%1周邊配套10%1加權(quán)總評分1個(gè)案近期成交均價(jià)330042003600本案對比參照均價(jià)366744684090個(gè)案權(quán)重40%30%30%權(quán)重價(jià)格1227加權(quán)均價(jià)4034別墅價(jià)格：對比項(xiàng)目本案乾茂宮園保利半山國際因素指標(biāo)權(quán)重評分評分評分交通狀況20%1自然環(huán)境20%1產(chǎn)品規(guī)劃20%1周邊配套20%1品牌價(jià)值20%11A加權(quán)總評分1B個(gè)案別墅均價(jià)950013000本案參照對比價(jià)=B247。A12500參照權(quán)重30%70%加權(quán)均價(jià)11978經(jīng)過測算本案各類物業(yè)當(dāng)前市場價(jià)格如下：公寓價(jià)格約4000元/平方米別墅價(jià)格約12000元/平米商業(yè)價(jià)格約12000元/平米 五、開發(fā)與銷售進(jìn)度六、現(xiàn)金流量表第七部分 項(xiàng)目收支測算第八部分 總結(jié)通過對整個(gè)南昌房地產(chǎn)市場及灣里板塊的分析和預(yù)測，經(jīng)過多次實(shí)地專項(xiàng)市場調(diào)查，在充分了解消費(fèi)者對多層公寓、山地別墅、商業(yè)的需求后，設(shè)計(jì)出最切合消費(fèi)者需求的樓盤，在施工過程中對整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格成本與質(zhì)量控制，在營銷過程中整合運(yùn)用各種傳播手段，以順利完成企業(yè)的銷售與利潤目標(biāo)。我們確信，山水藝墅項(xiàng)目是一個(gè)非常優(yōu)秀的項(xiàng)目，在互惠互利的基礎(chǔ)上，貴方與我們的合作一定能夠獲得雙贏！