【正文】 售期工作一覽表 項目負(fù)責(zé)單位備注公眾廣告銷售、廣告推廣代理商提供方案；銷售填寫廣告評估表。A12500參照權(quán)重30%70%加權(quán)均價11978經(jīng)過測算本案各類物業(yè)當(dāng)前市場價格如下：公寓價格約4000元/平方米別墅價格約12000元/平米商業(yè)價格約12000元/平米 五、開發(fā)與銷售進(jìn)度六、現(xiàn)金流量表第七部分 項目收支測算第八部分 總結(jié)通過對整個南昌房地產(chǎn)市場及灣里板塊的分析和預(yù)測，經(jīng)過多次實地專項市場調(diào)查，在充分了解消費(fèi)者對多層公寓、山地別墅、商業(yè)的需求后，設(shè)計出最切合消費(fèi)者需求的樓盤，在施工過程中對整個項目的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格成本與質(zhì)量控制，在營銷過程中整合運(yùn)用各種傳播手段，以順利完成企業(yè)的銷售與利潤目標(biāo)。 ⑶、人為控制 人為控制就是內(nèi)部人員對一些戶型位置較好，數(shù)量又較少的房源進(jìn)行保留，即內(nèi)部控制。216。項目設(shè)計效果圖：山地洋房（雙拼別墅） 山地聯(lián)排（類獨幢別墅）聯(lián)排洋房(聯(lián)排別墅) 陽光公寓（多層）會所 商業(yè)注：本項目為了報批規(guī)避“別墅”的叫法，在物業(yè)類型取名中不提別墅字眼，主要物業(yè)類型叫法如下：216。為此我司先后聘請北京中華建筑設(shè)計研究院、上海筑漢建筑設(shè)計研究所、加拿大KFS國際建筑師事務(wù)所斯旦建筑設(shè)計咨詢（上海）有限公司對興宸?山水藝墅的整體規(guī)劃、建筑風(fēng)格進(jìn)行了反復(fù)研究，大量吸收法式傳統(tǒng)建筑的元素和精華，以期營造出南昌首席坡地、生態(tài)、環(huán)保、現(xiàn)代化甲級住宅社區(qū)。第六，豐富現(xiàn)有的激勵手段，建立一個多維交叉的人員激勵體系，使物質(zhì)激勵與精神激勵實現(xiàn)有機(jī)整合。這種外在壓力轉(zhuǎn)化為內(nèi)在動力，可成為激發(fā)他們活力的源泉。因此，項目公司必須強(qiáng)化人力資源管理，制定一系列相關(guān)制度。⑷、建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項：⑴、對原材料的檢驗。對直接費(fèi)用逐月提出統(tǒng)計報表?！斑M(jìn)度滑動”雖然是一種司空見慣的現(xiàn)象，但應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。第二類，總進(jìn)度計劃。進(jìn)度控制：主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時地調(diào)整計劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟(jì)活動，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標(biāo)的最終實現(xiàn)。設(shè)計評審是房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計變更和工程簽證的多少，因此項目公司應(yīng)給予高度的重視。一方面設(shè)計直接決定了公司產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者的需求，決定了產(chǎn)品為公司帶來的收益率高低；另一方面設(shè)計決定了公司產(chǎn)品70%以上的成本支出（建安成本），二者基本決定了公司項目開發(fā)的成敗。⑵、第二客戶群描述他們在南昌有著穩(wěn)定的收入，想改善居住條件，但資金有限，隨著市政規(guī)劃及灣里房地產(chǎn)的發(fā)展，他們淺淺將目光投向灣里，看重灣里的自然環(huán)境，相比市區(qū)較低的房價和發(fā)展空間。小戶型住宅、花園洋房、產(chǎn)權(quán)式公寓成為主要戶型選擇。岳飛、王安石、歐陽修等230多位歷史名人曾到此游歷，留下名詩佳作480多篇。項目優(yōu)勢：項目建在山坡上，小區(qū)自然環(huán)境好。5月份酒店式公寓報價1號樓4200元/㎡，2號樓4700元/㎡。周邊個案動態(tài)：216。本月南昌市共計25個樓盤開盤34次,推出房源3459套,%。 蓮塘板塊： 南昌市郊區(qū)住宅板塊，檔次較低；171。 政策小結(jié)：目前政策關(guān)鍵詞主要是限貸、限購、限價，主要從限制需求這樣一種帶有計劃經(jīng)濟(jì)色彩的行政手段來控制房價過快增長，政策主要針對投資需求。2011年3月南昌加強(qiáng)版限購令，擁有 2 套住房的本市居民家庭和擁有 1 套住房的非本市居民家庭及無法提供在本市滿一年納稅證明或社會保險繳納證明的非本地家庭將暫停在本市購房。南昌房地產(chǎn)政策環(huán)境分析2010年，國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)可謂迭出重拳，但房價并沒有像預(yù)期那樣。分行業(yè)看，%；，%。全市投入了大量資金于“七城會”建設(shè)中，加快了現(xiàn)有場館改造和新聞中心建設(shè)、各場館新聞發(fā)布廳及新建場館配套路網(wǎng)建設(shè)。3）工業(yè)生產(chǎn)：，%；，%；，%。第三部分 市場分析一、南昌房地產(chǎn)市場發(fā)展背景 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況1）綜合數(shù)據(jù)：據(jù)初步核算，%。灣里境內(nèi)的梅嶺清秀靜幽，滿目積翠、空氣清新，氣候宜人，是著名的風(fēng)景名勝區(qū)、國家級森林公園。區(qū)內(nèi)交通、水電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施一應(yīng)俱全，環(huán)境優(yōu)良，高含負(fù)離子的清新空氣，是生態(tài)人居、興辦生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游休閑業(yè)的理想場所。分析2：南端山溝本地塊地勢比較平緩，東、西、北三面為山梁，山谷頂部有一小水庫，可以改造為小溪水源，土壤適宜于種植楓香，可以建設(shè)花園洋房，就是目前在建的5棟聯(lián)排別墅的位置。數(shù)年后城際高速鐵路橫穿該區(qū)，屆時交通更加便利。但該宗土地中涉及28畝土地上有七戶住戶尚未拆遷，致使國土部門一時無法掛牌出讓，拖延了我公司取得使用權(quán)。第二部分 項目介紹一、 項目現(xiàn)狀項目簡介興宸?山水藝墅項目是由*******有限公司投資開發(fā)的綜合性小區(qū)。南昌 興宸?山水藝墅 項目可行性分析報告2011年5月有限公司目 錄一、 前言二、 項目介紹三、 市場分析四、 公司架構(gòu)和管理五、 項目設(shè)計構(gòu)想六、 營銷工作七、 開發(fā)收支預(yù)算八、 總結(jié)第一部分 前言南昌作為江西省會城市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，2010年地區(qū)國民生產(chǎn)總值增漲14%，房地產(chǎn)市場近年來也一路飄紅。灣里區(qū)發(fā)展?jié)摿皡^(qū)位價值不言而喻，這也給本項目帶來了巨大的發(fā)展前景。山水藝墅”，我公司對該宗土地的開發(fā)規(guī)劃設(shè)計方案也已經(jīng)通過灣里區(qū)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)。灣里交通干道東接南昌全線，南連320國道、北通昌九105高速公路；京九鐵路支線——灣里鐵路橫穿區(qū)域南部；昌北國際機(jī)場與之毗鄰，占有省會經(jīng)濟(jì)、政治、科技、文化和信息中心的地理優(yōu)勢。土壤適宜于種植毛竹，此處風(fēng)水絕佳，是開發(fā)花園洋房的不二場所。自然資源豐富灣里是南昌“一江兩岸 ”重點工程中的新興城區(qū)，國土面積250平方公里，轄一鄉(xiāng)三鎮(zhèn)兩街辦。毛竹立竹量上千萬根，%，有豐富的樹種、藥材資源、野生動物和礦產(chǎn)。今年3月6日南昌市政公用投資控股集團(tuán)與灣里區(qū)簽約，共同投資50億對梅嶺風(fēng)景區(qū)進(jìn)行旅游綜合開發(fā)，打造江西省都市旅游新名片。其中，%；，%；，%；，%；，%。5）城市建設(shè)：2010年我市投資更加向民生和基礎(chǔ)設(shè)施傾斜，%。分地域看，%；，%。其中。2011年2月南昌版限購令，本市及外地居民家庭只能新購一套新建商品住房，限購區(qū)域是東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、紅谷灘新區(qū)。從限購政策3月分出臺前后南昌房地產(chǎn)市場表現(xiàn)看，政策僅在剛出臺的2月份又恰逢春節(jié)期間起到了一定的效果，從3月份開始整個南昌市場已開始漸漸回暖，這說明一是購房者對政策信心的動搖，二是本地首次及改善型置業(yè)的剛性需求依然強(qiáng)烈，所以有理由相信，如果政府沒有進(jìn)一步調(diào)控政策出臺，南昌房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升的趨勢。 紅谷灘板塊：南昌市政府行政區(qū)、居住區(qū)；178。2)新國八條出臺百天、供銷回升截止4月底,國八條出臺接近百天,政策也逐步被消化吸收。而區(qū)域房價總體比較平穩(wěn)，在3000元每/平米左右，但從3月份后受市場回暖及紅灣公路5月通車消息利好，4月份區(qū)域均價已接近3500元/平米。 永惠漫谷項目位于招賢大道555號, 占地20萬平方米，物業(yè)類型有多層、小高層、酒店式公寓和聯(lián)排別墅,目前在售房源為30到70㎡的酒店式公寓,因價位偏高,4月份每月只有2套左右的成交,4月實際成交均價約4200元/㎡。4月公寓實際成交均價約3600元/㎡,5月多層報價3600元/㎡，在售少量聯(lián)排報價7500元/㎡，雙拼別墅均價約12000元/㎡，沿街商業(yè)暫未推出。三、項目優(yōu)劣勢分析項目優(yōu)勢自然環(huán)境：本案位于灣里區(qū)核心地段，氣候溫和，自然環(huán)境優(yōu)美，適宜人居；旅游資源：南昌市將對灣里區(qū)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加大投入，支持灣里區(qū)建設(shè)旅游環(huán)行公路，并對梅嶺風(fēng)景名勝區(qū)旅游環(huán)行景觀公路進(jìn)行拓寬改造，促進(jìn)梅嶺風(fēng)景區(qū)整體開發(fā)；人文底蘊(yùn)：自南宋到明清以來，灣里區(qū)域人文底蘊(yùn)深厚，是中國古典音律和舞蹈的發(fā)祥地、也是道教凈明派和道教一脈——德教的發(fā)祥地。綜述近幾年灣里區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，主要樓盤主打品牌均為旅游、度假、養(yǎng)身主題。到灣里來買房，以便節(jié)假日、星期日到灣里來休息度假；人過中年，想得最多的還是子女和養(yǎng)老問題，南昌的房讓給子女，老兩口子到灣里養(yǎng)老，優(yōu)美的環(huán)境有利于身體健康。產(chǎn)品定位歸根結(jié)底是在對市場細(xì)分、客戶細(xì)分、抓住需求和市場機(jī)會點的前提下，對于產(chǎn)品設(shè)計和營銷推廣功能的創(chuàng)新，只有在競爭中樹立差異化，以充分的獨特性訴求、創(chuàng)新力和執(zhí)行力，才能最終打動客戶實現(xiàn)品牌與利潤的雙贏.項目設(shè)計管理設(shè)計是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一。設(shè)計成果評審是設(shè)計意圖得以圖紙化的另一重要手段。項目建設(shè)管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是指從項目開工準(zhǔn)備到竣工驗收的全過程所進(jìn)行的管理。費(fèi)用控制：主要包括編制費(fèi)用計劃，審核費(fèi)用支出，研究節(jié)支途徑。理順各項工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計劃執(zhí)行過程中進(jìn)行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標(biāo)任務(wù)。定期取得工程實際