【正文】 一般而言，我司采取的行之有效的房地產(chǎn)銷售渠道主要有：南昌報紙廣告、南昌市區(qū)及交通干道戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、現(xiàn)場銷售、SP促銷活動、業(yè)主直銷、業(yè)務(wù)員直銷。房源控制：在銷售過程中對房源進行適當(dāng)控制，使各個銷售時期的房源結(jié)構(gòu)和比例保持協(xié)調(diào)和均衡，以便于銷售調(diào)整，為各階段均能順利銷售奠定良好基礎(chǔ)，是保證銷售成功的營銷策略之一。 聯(lián)排洋房（16427平米）：聯(lián)排洋房實為聯(lián)排別墅，左右與隔壁單元相聯(lián)，主要建在小區(qū)地勢相對較低平坦處，所以用聯(lián)排洋房命名。立面塑造上強調(diào)“均質(zhì)化”，“精致化”，“細節(jié)豐富”的外觀效果。我司從現(xiàn)實條件入手，深度挖掘項目、企業(yè)的優(yōu)劣勢，以及面臨的機會與挑戰(zhàn)，然后結(jié)合本地市場態(tài)勢，整合企業(yè)內(nèi)外部資源，設(shè)計相應(yīng)的策略，從根本上指導(dǎo)整個項目的發(fā)展定位及營銷推廣。實現(xiàn)“以理服人”和“以情感人”相結(jié)合的領(lǐng)導(dǎo)方式，提倡事實求事、照章行事的工作作風(fēng)，尊重員工的地位、價值和尊嚴(yán)，以形成高素質(zhì)的積極性和決策機制。使之對事物的觀察、思維、判斷、決策等務(wù)實能力逐漸提高，才干逐漸增長，從而逐步成長為知識型人才。項目人力資源管理房地產(chǎn)業(yè)具有專業(yè)性強、風(fēng)險大、投資額大、投資回收期長、工作關(guān)系復(fù)雜等特點。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設(shè)備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)督和檢查。 項目質(zhì)量管理工程項目的質(zhì)量是設(shè)計意圖被實現(xiàn)的程度。在施工階段，要不斷進行直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。以單位工程為對象進行編制。按照工程項目階段劃分，進度計劃用以下三類方法進行控制：第一類，客觀進度計劃。項目公司在工程施工管理中的主要任務(wù)如下：項目組織與協(xié)調(diào)工作。要盡量減少設(shè)計變更次數(shù)，關(guān)鍵的是將風(fēng)險前移，概括的說，就是做好前述的設(shè)計任務(wù)書編制、設(shè)計過程控制和設(shè)計成果評審三項基本工作。設(shè)計部門應(yīng)指派專人及時跟蹤整個設(shè)計過程，在與設(shè)計單位的溝通交流中，做好詳細的過程記錄。我司項目管理,具體體現(xiàn)為八個模塊：項目產(chǎn)品定位在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的環(huán)境下，產(chǎn)品定位必須以客戶為先導(dǎo)，以“需求為導(dǎo)向”進行定位，打造高品質(zhì)兼具休閑度假及居住功能的生態(tài)社區(qū)。四、本項目主力客戶群定位目標(biāo)客戶定位⑴、按區(qū)域分第一目標(biāo)：南昌市區(qū)；第二目標(biāo)：外地來南昌市經(jīng)商、辦廠以及投資人士。項目劣勢區(qū)域形象：灣里區(qū)城市基礎(chǔ)建設(shè)落后，整體建筑品位低，城區(qū)建筑物陳舊（七、八十年代），缺少規(guī)劃性，住宅區(qū)缺少物業(yè)管理；交通環(huán)境：灣里區(qū)交通條件有待改善，進出梅嶺鎮(zhèn)的道路尚待拓寬。項目優(yōu)勢：項目離市區(qū)更近；小區(qū)具規(guī)模性，內(nèi)規(guī)劃有五星級酒店、高爾規(guī)球場，社區(qū)檔次較高；央企品牌開發(fā)商，其品牌受當(dāng)?shù)乜蛻粽J可。 乾茂宮園項目位于磨盤山南路69號 ,占地約110畝，物業(yè)類型為多層和少量聯(lián)排、雙拼別墅,目前在售主力房型為90㎡左右的二房。項目劣勢：項目建筑品質(zhì)不高，建筑立面及小區(qū)環(huán)境較一般。灣里區(qū)域市場分析1）土地市場灣區(qū)近期成交土地一覽表地塊編號地址土地性質(zhì)容積率面積（畝）成交單價萬元/畝樓面地價（元/M2）競得人成交時間JDG1012翠巖路55號居住、商業(yè)76江西利雅實業(yè)投資有限公司10年11月JDP1049長春湖景區(qū)南側(cè)、規(guī)劃王家路北側(cè)居住、旅館1116．8358869．92江西省灣里長春湖景房地產(chǎn)有限公司10年12月JDP1052磨盤山南路（原江西防爆電機廠）居住、商業(yè)55687．50南昌市田資置業(yè)有限公司11年1月南昌市政府因打造灣里區(qū)及梅嶺國家級風(fēng)景區(qū)，大力開發(fā)旅游資源，對區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)加以嚴(yán)格控制，基本停止新的住宅用地供應(yīng)，去年底及今年1月份灣里出讓的三塊土地都是之前已與政府達成出讓協(xié)議的用地。4月份南昌市推出7幅地塊,%%。 中心城區(qū)： 傳統(tǒng)的商業(yè)、娛樂、休閑中心；178。 限購對市場的影響： 南昌本地舊版限購令2月1日開始執(zhí)行，2月恰又逢春節(jié)傳統(tǒng)淡季，受限購及春節(jié)效應(yīng)雙重影響，南昌市2月成交量大幅下滑，環(huán)比下降86%，南昌加強版限購令于3月1日開始執(zhí)行，然而3月份的成交量卻沒有持續(xù)下降，并開始回升，4月份成交量更是大幅回升，已接近1月份限購政策出臺前的水平。2011年1月新國八條限購開始，本地居民可新購一套住房，已有2套及以上住房的暫停在本行政區(qū)內(nèi)購房。其中。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出13899元，%。全年全市城鎮(zhèn)投資施工項目5236個，%。全年居民消費價格總水平（CPI）%。山頂洗藥湖 翠巖禪寺小橋流水 梅林主峰發(fā)展?jié)摿Υ竽喜姓畬忱飬^(qū)定位為“休閑新城” 。灣里具有豐富的自然資源?；A(chǔ)配套設(shè)施齊全該區(qū)域是灣里區(qū)大部分政府機構(gòu)所在地，不但擁有大、中、小學(xué)校及幼兒園、老干部活動中心等城市公共設(shè)施，而且商業(yè)、金融業(yè)發(fā)達。分析1：北端山溝本地塊東、北、西均為山梁，地勢東北高，西南低，溝壑深約300米左右，溝寬30米到90米不等。二、地理位置興宸?山水藝墅項目地處南昌城西北部的西山山脈中段，位于南昌市灣里城區(qū)中心區(qū)域、招賢路（翠園文化廣場）以北，是灣里區(qū)建設(shè)高品位住宅、旅游、度假社區(qū)的絕佳地塊。第四季度基本能達到開盤銷售條件要求。昌灣大道、云灣公路、紅灣公路的開通，打通了與南昌市區(qū)的交通瓶頸，灣里也正處在一個全新的開拓發(fā)展時期。灣里區(qū)面積250平方公里，人口約8萬。是集休閑、度假、養(yǎng)身、居住為一體的多功能生態(tài)智能化甲級社區(qū)。區(qū)政府非常重視，一方面，加大力度安排拆遷工作；另一方面，于2011年4月底與我公司簽訂協(xié)議，明確在5月底完成拆遷工作，6月底之前掛牌出讓，并全力支持我公司確保取得28畝土地的使用權(quán)。本項目所在位置三、項目地質(zhì)地貌地貌狀況地塊呈南北走向，北高南低，東高西低，向西南傾斜。遠期規(guī)劃將貫穿城區(qū)南部的灣里支線鐵路改造成輕軌，連接南昌市區(qū)，提升灣里旅游景點的可達性。1993年經(jīng)國家林業(yè)部批準(zhǔn)為國家森林公園。岳飛、王安石、歐陽修等230多位歷史名人曾到此山游歷，留下名詩佳作480多篇。在全市生產(chǎn)總值中，%。提高 。同時，借助“七城會”，還投入大量資金進行全民健身體育設(shè)施建設(shè)。 %；旅游創(chuàng)匯 ，%。216。（因相關(guān)政府部門考慮到灣里區(qū)作為風(fēng)景度假區(qū)，其商品住房功能主要以休閑度假及投資為主，其價格上漲并不會影響到普通百姓的民生問題，另外灣里網(wǎng)上房地產(chǎn)信息系統(tǒng)與南昌市不聯(lián)網(wǎng)，所以對灣里區(qū)內(nèi)部作不限購處理。南昌本地首次置業(yè)、改善型置業(yè)剛性需求及5+2度假型生活方式的需求，另外加之通脹壓力預(yù)期，南昌房地產(chǎn)市場需求依然旺盛。南昌房地產(chǎn)市場動態(tài)1）土地供求下降、開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎,成為南昌新的成交單價地王,比原中順大酒店用地高出262萬元/畝。4月通宵排隊,日光盤等再次回到人們視線。3月份持續(xù)保持著每月40多套的銷售速度，4月份更是達到70套,目前少量尾盤銷售。項目優(yōu)勢：項目依山而建，小區(qū)自然環(huán)境好。項目劣勢：項目周邊道路兩邊環(huán)境較差。具有相當(dāng)?shù)臍v史人文價值；品牌優(yōu)勢：本案的產(chǎn)品定位是灣里區(qū)精品樓盤，在消費者心目中能夠形成相當(dāng)?shù)挠绊懥Γ袑嵙Φ姆康禺a(chǎn)企業(yè)加入本案，將大大提高本項目的知名度；項目機會：交通環(huán)境：紅灣公路5月份通車，至市區(qū)只需15分鐘,云灣公路改造工程將在8月完工，區(qū)域交通條件的提升將利于本項目導(dǎo)入更多客源，也利于項目價值提升。從康都到恒茂，梅嶺度假型產(chǎn)品越做越精，越做越好，保利的進駐使也使更多人關(guān)注灣里，灣里的區(qū)域形象及價值得到進一步提升。在灣里年輕人可以擁有自己的第一套房子，在灣里中年人可以換一套更大的房子。設(shè)計任務(wù)書首先是設(shè)計的輸入，要想有好的設(shè)計輸出，充分的設(shè)計輸入則是起點。只有每一步驟都做到位了，評審才能真正發(fā)揮把關(guān)作用。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。合同管理：對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃。衡量工程進度的指標(biāo)有實物量、形象進度、工作量（完成投資額）或者工時數(shù)。⑵、間接費用監(jiān)測分析。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。由于在房地產(chǎn)開發(fā)活動中涉及到土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計與勘察設(shè)計成果審核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復(fù)性）特點，建設(shè)周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項目造成相當(dāng)大的麻煩。具體措施如下：首先，對現(xiàn)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng)，使一般的企業(yè)經(jīng)營者上升為知識型領(lǐng)導(dǎo)。第三，加強企業(yè)內(nèi)部的人際交往和情感交流，淡化人與人之間的戒備心理。公司組織架構(gòu)：董事長總工程師下屬公司財務(wù)部子公司財務(wù)辦公室開發(fā)部工程部總經(jīng)理財務(wù)總監(jiān)副總經(jīng)理人力資源第五部分 項目設(shè)計構(gòu)想一、項目規(guī)劃思路在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，人們越來越認識到前期市場定位對規(guī)劃設(shè)計的引導(dǎo)作用。大量吸取了地中海傳統(tǒng)建筑的元素和精華，文化特色一目了然。216。第六部分 營銷工作一、銷售策略本項目以區(qū)域自然資源、山地項目稀缺性、產(chǎn)品建筑及景觀規(guī)劃為賣點，借紅灣公路開通后的契機，將項目定位于兼具休閑度假功能和第一居所功能的生態(tài)社區(qū)。 銷