【正文】 住狀況和商品房發(fā)展水平較低判斷，未來幾年內(nèi)，市場上都很難出現(xiàn)經(jīng)濟適用房。三. 城市居民住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu) 中國礦業(yè)大學(xué) 2022 屆本科生畢業(yè)設(shè)計 第 70 頁 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。2022年 城 市 居 民 住 房 產(chǎn) 權(quán) 結(jié) 構(gòu)%%%%40%租 賃 公 房租 賃 私 房原 有 私 房房 改 私 房準 商 品 房圖 2022 永城市年城市居民住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)圖從表中可以看出，私房在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)中占一半以上的比重，反映出永城市住宅建設(shè)以私人建房為主。私人所建房屋水平較低,配套落后，與本項目產(chǎn)品相比，相差較大。四. 城市居民住宅建筑式樣2022年 城 市 居 民 建 筑 套 型 及 式 樣4%44%14%38% 四 居 室三 居 室二 居 室平 房 及 其 它圖 2022 永城市年城市居民住宅式樣結(jié)構(gòu)從上圖可以看到，永城市的居民住宅以三居室的最多。整體住宅居住水平較低。五. 現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)公司狀況目前，永城市共有三家房地產(chǎn)開發(fā)公司，永城市發(fā)展投資公司、永城市房地產(chǎn)開發(fā)公司、光明房地產(chǎn)開發(fā)公司，這三家公司或帶有濃厚的政治背景，或依附于某大型集團，永城沒有完全市場化運作的開發(fā)公司。 三級市場一. 三級市場發(fā)展概述 中國礦業(yè)大學(xué) 2022 屆本科生畢業(yè)設(shè)計 第 70 頁 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)介紹，永城市房產(chǎn)交易費用，新房為 3 元/m 2，二手房為 6元/m 2，永城人購房以新房為主，二手房在整個房產(chǎn)交易中所占比例為 5%左右。二. 未來三級市場發(fā)展預(yù)測目前，從事二手房交易及房屋租賃置換的企業(yè)只有兩家，規(guī)模很小，業(yè)務(wù)量很小，主要的房屋交易及房屋出租業(yè)務(wù)是通過買賣雙方私自進行，三級市場處在萌芽階段。三級市場發(fā)展滯后，會對本項目的開發(fā)帶來一定的不利影響。 典型住宅房地產(chǎn)項目分析永城商品房經(jīng)濟剛剛啟動，房地產(chǎn)市場剛剛興起，與本項目有絕對競爭力的樓盤尚不存在，在本章中，對現(xiàn)有的兩個典型樓盤：即永城發(fā)展廣場和明珠花園進行了簡單分析，目的是為摸清該項目的本土化運營特點及作為先驅(qū)者初探市場的重要反饋，以借鑒經(jīng)驗教訓(xùn)，在比較分析后，尋求與本項目的共同點和不同點，以便運營本項目時能順應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌龅陌l(fā)展規(guī)律，填補現(xiàn)有市場空白，使項目在市場上實現(xiàn)價值最大化和利潤最大化。一. 永城發(fā)展廣場調(diào)查分析1. 開發(fā)商簡介永城市發(fā)展廣場投資公司成立于 2022 年 3 月，是永城市人民政府根據(jù)豫政【2022】3 號文件精神和省發(fā)改委的要求，為加快永城市城鎮(zhèn)化進程而成立的國有獨資公司，公司注冊資金 1000 萬元，實行政府規(guī)劃指導(dǎo)，投資法人獨立經(jīng)營，市場機制運作。2022 年 3 月 16 日該公司與廣東發(fā)展銀行鄭州分行文化路支行簽訂合作意向，融資 億元人民幣，共同建設(shè)發(fā)展廣場。2. 基本情況分類分析表 永城發(fā)展廣場基本資料項目名稱 永城發(fā)展廣場地址 永興街與雪楓路交叉口產(chǎn)品類別 為公寓式住宅、商業(yè)、商務(wù)綜合項目投資商 永城市恒發(fā)置業(yè)有限公司 發(fā)展商 永城市發(fā)展投資公司代銷商 開發(fā)商自銷 電話 03715166666銷售地點 永城市民廣場南側(cè) 電話 0371516688803715166999公司組成規(guī)劃設(shè)計 中國對外建設(shè)總公司城市規(guī)劃設(shè)計所 整合推廣 商丘 3A 廣告基本土地面積 37100 m2 建筑面積 96666 m2 中國礦業(yè)大學(xué) 2022 屆本科生畢業(yè)設(shè)計 第 70 頁 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。建筑布局項目由小高層住宅、低層裙樓商業(yè)、高層商務(wù)酒店組成，建筑覆蓋率較高，綠化率較低；建筑物整體呈圍合式布局，南高北低，西低東高，充分考慮采光、通風(fēng)。容積率 2 .61檔次項目由極具現(xiàn)代感的小高層、高層商務(wù)酒店以及商業(yè)設(shè)施構(gòu)成，飄頂設(shè)計，淡藍色外墻涂料，整個項目視覺感覺較為高檔規(guī)劃功能功能 集居住、購物、旅游休閑于一體，以商業(yè)商務(wù)為主規(guī)劃戶數(shù) 138 戶 車位數(shù) 185 個，其中住戶車位 30 個資料交房期 廳室衛(wèi)格局二室二廳二衛(wèi) 建筑面積 108 m2，共 54 戶，占總戶數(shù) 39%三室二廳二衛(wèi) 建筑面積 126 m2，共 66 戶，占總戶數(shù) 48%復(fù)式 建筑面積 191 m197 m 216 m 2，共 18 戶，占總戶數(shù) 13%戶型儲藏室 無儲藏空間設(shè)計購物 項目現(xiàn)周邊有華聯(lián)超市等商業(yè)，配套完善；且項目有大型商業(yè)配套，購物生活較為方便教育 項目周邊兩公里處是永城市第一小學(xué)網(wǎng)點出行 4 路公交車門前經(jīng)過，且緊依市政府，交通便捷外立面 淡藍色外墻漆、局部面磚處理窗 中空玻璃塑鋼窗廚房 毛墻毛地衛(wèi)、浴 僅作防水處理電梯 國內(nèi)知名品牌電梯，品牌尚未確定建材標準分戶門、單元門 防盜門入戶，對講單元門景觀設(shè)計 建筑覆蓋率較高，基本未作社區(qū)景觀建設(shè)的考慮3. 銷售情況分析表 永城發(fā)展廣場售價分析均 價 1680 元/ m 2 最高價 1838 元/ m 2 最低價 1488 元/ m 2售價 車位單價 待定，估計在 20220 元/個左右 中國礦業(yè)大學(xué) 2022 屆本科生畢業(yè)設(shè)計 第 70 頁 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。商鋪價格 一層 6000 元/ m 2，二層 4000 元/ m 2定 金 10000 元 簽約 總房款 40%物業(yè)管理費 元/ m 2月付款方式及優(yōu)惠 一次性付款，分期付款，準備實施銀行抵押貸款A(yù). 銷售率：兩個多月已完成銷售率 90%以上，其中一棟已售罄，另兩棟還剩10 套左右未售；B. 付款方式：采用一次性付清和分期付款兩種方式，目前主要以定金形式進行預(yù)定，定金 1 萬元，具體付款方式尚未出臺。C. 客源分析：主要為永城新城區(qū)高收入階層，職業(yè)分布以私營業(yè)主、公務(wù)員以及外來投資者為主；在購買形式上以集體購買為主要形態(tài)；D. 購買動機：一是小高層建筑，建筑外立面、形態(tài)較好，永城第一高度，身份象征性較強；二是項目所處區(qū)域升值前景看好；三是政府形象工程，產(chǎn)品質(zhì)量、工期有保證：四是數(shù)量不多，奇貨可居；E. 購買抗性：一是大部分購房者認為該物業(yè)售價及管理費較高；二是購房者渴望購置現(xiàn)樓，對期房信心不足。4. 營銷手段及效果以售樓處現(xiàn)場包裝及戶外廣告為主，其中售樓處與建筑工地分離，相距約 1公里，售樓處為臨街鋪面改造，包裝簡單，銷售人員不夠?qū)I(yè)，戶外廣告主要分布在東方大道兩側(cè)的燈桿旗和路面拱門之上。另外在項目工地可見簡單圍墻廣告，制作粗糙，表現(xiàn)單一。媒體廣告主要是當(dāng)?shù)氐挠莱请娨暸_。主題：打造永城經(jīng)典，提高城市品位；發(fā)展廣場，理性投資；完美造型，人性設(shè)計；投資潛力，炙手可熱；新發(fā)展，新希望，新天地。5. 項目優(yōu)勢分析一是建筑風(fēng)格現(xiàn)代化，集酒店、商住三位一體，是政府重點形象工程，為永城首創(chuàng)。二是地理位置較好，位于雪楓路與永興街交叉口，毗鄰市委、市政府辦公區(qū)及永城最大的中心廣場，屬市區(qū)中心位置。三是在推廣手法上，成功利用政府公關(guān)與活動營銷進行炒作和銷售，從而達到較高的銷售率。值得借鑒之處：借勢造勢的推廣手法。6. 項目劣勢分析一是開發(fā)商經(jīng)驗不足，從業(yè)人員資歷短淺，銷售人員專業(yè)性較差，項目營銷包裝粗糙；二是所定位的大型商業(yè)，在后期招商與保證旺場經(jīng)營過程中可能會存在較大問題；三由于總體的定位檔次較高，但規(guī)模并不是很大，故與周圍建筑及商業(yè)區(qū)的協(xié)調(diào)性較差。 中國礦業(yè)大學(xué) 2022 屆本科生畢業(yè)設(shè)計 第 70 頁 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。二. 明珠花園調(diào)查分析1. 開發(fā)商簡介永城市房地產(chǎn)開發(fā)公司及明珠置業(yè)有限公司隸屬于永城市房地產(chǎn)管理局，成立于 2022 年，具有房地產(chǎn)開發(fā)四級資質(zhì)，主要領(lǐng)導(dǎo)由原相關(guān)政府部門官員擔(dān)任。2. 基本情況分類分析表 明珠花園基本資料項目名稱 永城明珠花園地址 芒山大道與建設(shè)路交匯處西北角產(chǎn)品類別 多層、小高層商品房投資商 明珠置業(yè)有限公司 發(fā)展商 永城市房管局、永城房地產(chǎn)開 發(fā)公司代銷商 開發(fā)企業(yè)自銷 地址電話 5126665126999銷售地點 芒碭路與建設(shè)路交匯處 電 話 5126665126999公司組成整合推廣 直線地產(chǎn)咨詢公司物業(yè)管理 24 小時保安/清潔衛(wèi)生/綠化維護/水電維修/設(shè)備維護出讓年限 70 年 出讓方式 劃撥土地面積 170 畝 總建筑面 積 13 萬 m2建筑布局 多層住宅 49 棟，小高層商務(wù)樓 2 棟，臨主干道分布有街鋪作社區(qū)商業(yè)，小區(qū)整體規(guī)劃中軸對開，路網(wǎng)呈魚骨刺，建筑行列式南北向布局容積率 樓間距 20 米檔次 中檔居住社區(qū)規(guī)劃功能功能 以居住為主，局部考慮商務(wù)、商業(yè)功能規(guī)劃戶數(shù) 1260 戶 車位數(shù)集中露天停車場與地面車庫停車結(jié)合，車位數(shù)目前規(guī)劃位確定基本資料交房期 04 年底廳室衛(wèi)格局二室二廳二衛(wèi) 無戶型集錦三室二廳二衛(wèi)建筑面積 102 m2的有 120 戶，占一期總戶數(shù) 25%建筑面積 126 m2的有 160 戶，占一期總戶數(shù) 33%建筑面積 135 m2的有 60 戶，占一期總戶數(shù) % 中國礦業(yè)大學(xué) 2022 屆本科生畢業(yè)設(shè)計 第 70 頁 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。四室二廳二衛(wèi) 建筑面積 160 m2，有 60 戶，占一期總戶數(shù) %復(fù)式 有 80 戶，占一期總戶數(shù) 17%儲藏室 樓體下層有儲藏間，合理分割成六部分，400 元/ m 2，居室內(nèi)無儲物空間購物 目前項目周邊無商業(yè)網(wǎng)點，一期也無，待項目三期建成、社區(qū)成型后會有部分社區(qū)商業(yè)， 、生活購物較為不便教育 緊鄰一中新校址，教育環(huán)境較好網(wǎng)點出行 與汽車中心站較近，門前有 4 路公交車經(jīng)過，交通便捷外立面 高級防水涂料窗 塑鋼窗廚房 毛墻毛地衛(wèi)、浴 簡單裝修，作防水層處理扶手、圍欄 鐵藝木扶手建材分戶門、單元門 普通分戶門、單元門可對講景觀設(shè)計 魚骨刺路網(wǎng)，形成 中軸景觀帶，作休閑用，在小區(qū)中心，有中心水景3. 銷售情況分析A. 銷售價格及付款方式表 明珠花園售價分析均價 970 元/ m 2 最高價 1128 元/ m 2 最低價 839 元/ m 2樓層 1F 2F 3F 4F 5F 6F 閣樓價格（元/ m2）1128 1058 1058 950 839 839 隨六樓附送銷售價格車位單價 暫未出臺物業(yè)管理費 元/ m 2月付款方式及優(yōu)惠 僅有建筑分期付款一種，無優(yōu)惠；沒有銀行按揭付款這種方式B. 銷售情況分析 中國礦業(yè)大學(xué) 2022 屆本科生畢業(yè)設(shè)計 第 70 頁 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。銷售率：一期銷售率 80%以上，二期尚未上市；客源分析：主要為永城新城區(qū)中高收入階層，職業(yè)分布上以私營業(yè)主、公務(wù)員為主；購買動機：有統(tǒng)一的物業(yè)管理、有大社區(qū)氛圍、有環(huán)境建設(shè)，是商品房，住在小區(qū)里是身份的象征和社會價值的認可；購買抗性：周邊生活配套不完善，價格對普通市民而言略顯高。4. 營銷手段及效果除路牌廣告較發(fā)展廣場少外，其它包裝與推廣手法與之基本類似。 文案主題：明珠、帝脈、名邸/千年帝脈，典范人居/找尋生命中的那片綠/城北超大型生活社區(qū)5. 項目優(yōu)勢分析A. 項目作為永城第一家商品房項目，其成功之處在于抓住人們想改變目前生活狀態(tài)的心理變化，即時出現(xiàn)有環(huán)境、有景觀、有物業(yè)服務(wù)的大社區(qū)，切合市場機會點；B. 項目有房管局銜接開發(fā)，誠信度高；C. 項目周邊優(yōu)勢突出：與永城市第一高中一墻之隔，城市快速路、311 國道近在咫尺，入駐小區(qū)大型超市、幼兒園等；D. 項目在開發(fā)進度上，先做景觀做形象展示，再賣房，較可?。籈. 值得借鑒之處：借助于政府的知名度、誠信度，搞