【正文】 地。二. 神火集團(tuán)河南神火集團(tuán)有限公司是以煤炭、電力、電解鋁生產(chǎn)加工為主的跨行業(yè)、跨地區(qū)的國(guó)家大型企業(yè)集團(tuán)，系全國(guó) 520 家重點(diǎn)企業(yè)之一。借助“神火股份”A 股上市機(jī)遇，大膽實(shí)施產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，走煤、電、鋁一體化經(jīng)營(yíng)之路，很快壯大成為集多種產(chǎn)業(yè)為一體的跨行業(yè)、跨地區(qū)的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)，被列入國(guó)家重點(diǎn)企業(yè)和全省綜合效益百?gòu)?qiáng)企業(yè)，成為永城市經(jīng)濟(jì)的重要支撐?？墒枪こ塘看?、資金緊，規(guī)劃一直沒有實(shí)現(xiàn)，早日建設(shè)有規(guī)模、有特色、有品位的城市公園，是廣大市民盼望已久的事情。從此，拉開了清風(fēng)湖公園建設(shè)的序幕。金瀚集團(tuán)采取與政府合作，運(yùn)用市場(chǎng)化手段經(jīng)營(yíng)城市，造景增值，使昔日的荒洼地變成今日風(fēng)景秀美的“水上的香格里拉” ，此舉不僅提升了城市形象，塑造了企業(yè)信譽(yù)，也極大地挖掘了城市土地的潛在價(jià)值。家園，把公益性項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目進(jìn)行捆綁連接、背景轉(zhuǎn)換，使樂得家?金瀚家園與清風(fēng)湖公園有機(jī)互動(dòng)，兩者相互促進(jìn)、相得益彰，成為一種二元一體的開發(fā)模式。清風(fēng)湖公園的建設(shè)和投入運(yùn)營(yíng)，成為東營(yíng)市經(jīng)營(yíng)城市的一大妙筆，樂得家?金瀚家園以“清風(fēng)湖開發(fā)模式”為主導(dǎo)下的開發(fā)理念，并迅速興起和一路熱銷，為東營(yíng)城市建設(shè)錦上添花，妙筆生輝，取得了社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的三重唱，為政府利用市場(chǎng)化手段更好的經(jīng)營(yíng)城市，借助外來(lái)和民間資金興建大型城市公益設(shè)施提供了典型的經(jīng)營(yíng)模式，這是政府工作的新思路，也是企業(yè)獨(dú)具慧眼的選擇，是政府和企業(yè)實(shí)現(xiàn)“雙贏”的成功范例。近年來(lái)，永城市政府正在對(duì)外招商引資，金瀚集團(tuán)被永城市政府的誠(chéng)意所打動(dòng)，也看到了永城市的發(fā)展?jié)摿?，所以決定著手進(jìn)行本項(xiàng)目的調(diào)研策劃。力支持以及永城市人民的廣泛關(guān)注。項(xiàng)目所在地塊情況見下圖：圖 項(xiàng)目原始地況圖 項(xiàng)目規(guī)劃金瀚上河城總體規(guī)劃布局圖 進(jìn)度安排根據(jù)本用地的實(shí)際情況，結(jié)合本策劃的市場(chǎng)定位、目標(biāo)市場(chǎng)、開發(fā)主題、營(yíng)銷思路等，提出分期開發(fā)的設(shè)想。一期商業(yè)和住宅竣工日期為 2022 年 1 月，總開發(fā)期 年，建設(shè)期為 3 年。公園、設(shè)施、道路、停車場(chǎng) 萬(wàn)m178。多層 萬(wàn)m178。商業(yè)區(qū) 萬(wàn)m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。2. 商品房市場(chǎng)供銷兩旺，個(gè)人購(gòu)房比重提高2022 年，隨著住房制度改革深化和一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)信貸政策實(shí)施，市場(chǎng)消費(fèi)需求增加，商品房銷售看好，住房消費(fèi)、個(gè)人購(gòu)房已逐步取代商業(yè)用房和集團(tuán)購(gòu)房，個(gè)人購(gòu)房比重進(jìn)一步上升。3. 企業(yè)籌資能力增強(qiáng)，資金結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化2022 年，河南省房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集情況明顯好于往年，全年累計(jì)到位資金 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。集資、定金及預(yù)付款到位增幅高，比重增大，不僅說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)改變了過去國(guó)內(nèi)貸款、企業(yè)自籌、定金和預(yù)售收入三分天下的局面，而且也說(shuō)明市場(chǎng)銷售看好，資金周轉(zhuǎn)加快，企業(yè)籌集資金能力明顯增強(qiáng)。長(zhǎng)。截止到 2022 年底，全省商品房空置面積為 萬(wàn)平方米，比上年下降 %。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全省商品房平均銷售價(jià)格為 1242 元／平方米，與上年基本持平，其中：商品住宅平均銷售價(jià)格 1180 元／平方米，比上年同期略漲 %；上漲幅度最大的是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，平均價(jià)格為 2255 元／平方米，上漲 %；寫字樓平均銷售價(jià)格為1646 元／平方米，下降 %。而 1992—1994 年期間最高增速為 %，最低增速也在 65%以上，平均增速在一倍以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民購(gòu)買能力。而 1992 年和 1993 年商品房主要是集團(tuán)消費(fèi)，個(gè)人購(gòu)買 中國(guó)礦業(yè)大學(xué) 2022 屆本科生畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 70 頁(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。2022 年全省商品房銷售價(jià)格與上年基本持平，而 1992 年全省商品房銷售價(jià)格平均上漲30%,1993 年平均上漲 36%，個(gè)別市地漲幅更高。2022 年全省已經(jīng)登記注冊(cè)從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的企業(yè)和單位共1541 個(gè)，而實(shí)際有開發(fā)工作量的企業(yè)為 706 個(gè)，占 %，即河南省在 2022 年沒有開發(fā)工作量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位高達(dá) %，完成的開發(fā)投資占全國(guó)的比重僅為 %，在全國(guó)的位次為 16 位。出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的有兩個(gè)省轄市，分別是南陽(yáng)市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年下降 %，商丘市完成投資額 億元，下降 %。經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格較上年也有所下降，其平均銷售價(jià)格為 914 元／平方米，比上年同期下降 38%。二. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)顯著 中國(guó)礦業(yè)大學(xué) 2022 屆本科生畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 70 頁(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。第二產(chǎn)業(yè)作為永城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其占 GDP 的比例將會(huì)持續(xù)增加。2. 年齡構(gòu)成 中國(guó)礦業(yè)大學(xué) 2022 屆本科生畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 70 頁(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這一群體是本項(xiàng)目的重要客戶群體。五. 職工年平均工資列前五位的行業(yè)2022 年在國(guó)民經(jīng)濟(jì)十六大行業(yè)中，職工年平均工資列前五名的行業(yè)，見下表：表 2022 年職工年薪前五位的行業(yè)位次 行業(yè) 在崗職工人數(shù) 職工年平均工資第一位 金融、電力、保險(xiǎn)業(yè) 815 人 11663 元第二位 教育（中小學(xué)、職業(yè)教育） 1005 人 11167 元第三位 交通運(yùn)輸、郵電通信業(yè) 178 人 10725 元第四位 煤炭采掘業(yè) 16221 人 10599 元第五位 建筑業(yè)（公路、房屋等建設(shè)） 1614 人 9656 元以上五大行業(yè)的在崗職工具有較強(qiáng)的購(gòu)買力，應(yīng)當(dāng)作為本項(xiàng)目的重點(diǎn)目標(biāo)消費(fèi)群體加以考慮。地資源浪費(fèi)。其余有 800 畝的土地屬于單位或個(gè)人擅自改變用途、非法占有、長(zhǎng)期閑置等情況，政府正在清查之中，尚未出臺(tái)治理措施。據(jù)建設(shè)銀行永城支行業(yè)務(wù)部主任介紹，在建設(shè)銀行商丘分行授權(quán)批準(zhǔn)下根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定可以發(fā)放開發(fā)貸款。3. 個(gè)人住房按揭貸款A(yù). 永城市個(gè)人住房按揭貸款現(xiàn)狀由于商品房建設(shè)起步較晚，目前永城各商業(yè)銀行尚未開展個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。本項(xiàng)目若實(shí)行按揭付款，可以降低消費(fèi)者購(gòu)房門檻，刺激購(gòu)房需求，促進(jìn)房屋銷售。三. 稅收政策環(huán)境在稅費(fèi)方面，企業(yè)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)需要交納的主要稅種有：1. 營(yíng)業(yè)稅納稅人在建設(shè)房屋時(shí)，應(yīng)按合同標(biāo)的金額的 3%征收營(yíng)業(yè)稅；在對(duì)外銷售商品房時(shí)，按售價(jià)或預(yù)收款的 5%征收營(yíng)業(yè)稅。不能減免的部分在正常情況下，可以緩交三個(gè)月。依照《永城市主城區(qū)總體規(guī)劃》 ，2022 年新城區(qū)人口規(guī)模為 12 萬(wàn)人，2020 年新城區(qū)人口規(guī)模為 30 萬(wàn)人。3. 2022 年新城人口實(shí)際增長(zhǎng)情況根據(jù)永城市公安局戶籍科統(tǒng)計(jì)資料，2022 年新城區(qū)共增加非農(nóng)業(yè)人口 8328人。五. 城市發(fā)展規(guī)劃與項(xiàng)目建設(shè)1. 城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的有利方面A. 沱河、雪楓溝治理。與景觀規(guī)劃》中，關(guān)于沱河、雪楓溝的治理已經(jīng)有了明確規(guī)劃，并列入近年政府工作計(jì)劃。濱河文化休閑軸即沱濱公園的建設(shè)，將大大提高本項(xiàng)目的綜合居住環(huán)境。2. 城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的不利方面A. 根據(jù)永城市發(fā)展規(guī)劃，新城區(qū)城市用地重點(diǎn)向北發(fā)展，不利于本項(xiàng)目商業(yè)中心、娛樂中心、休閑中心、居住中心的形成與發(fā)展，尤其不利于商業(yè)中心的形成。六. 交通狀況1. 城市道路規(guī)劃根據(jù)新城區(qū)城市道路交通規(guī)劃，中原路、東環(huán)路兩條城市主干路將跨越沱河，向南與永宿路連接，這將大大改善項(xiàng)目地塊的交通狀況，增強(qiáng)項(xiàng)目對(duì)沱河南岸區(qū)域的輻射力。32 號(hào)文規(guī)定，5 個(gè)縣（市）被賦予的相當(dāng)于省轄市的權(quán)限包括：計(jì)劃直接上報(bào)、財(cái)政直接結(jié)算、經(jīng)費(fèi)直接劃撥、項(xiàng)目直接審批、用地直接報(bào)批、證照直接發(fā)放、統(tǒng)計(jì)直接報(bào)送、政策直接享有、信息直接獲得等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 永城市住宅市場(chǎng)分析 一級(jí)市場(chǎng)一. 建設(shè)初期的粗放式供應(yīng)1990 年選址開發(fā)建設(shè)新城區(qū)，1996 年永城市撤縣設(shè)市，政府行政辦公區(qū)搬遷到新城區(qū)。新城區(qū)建設(shè)初期的粗放式土地供應(yīng)，使大量土地掌握在單位或個(gè)人手中，政府存量土地減少，從而政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力極其薄弱，商品房市場(chǎng)化進(jìn)程嚴(yán)重受阻，同時(shí)大量的單位集資建房與私人建房導(dǎo)致供應(yīng)大于需求，大量同質(zhì)低檔房屋閑置，造成有價(jià)無(wú)市的局面。用途為綜合用地，使用年限 50 年，成交價(jià)： 萬(wàn)元（合 33 萬(wàn)/畝），容積率 ，建筑密度最大 35%，綠化率不少于 30%，由一家溫州公司拍得。四. 土地價(jià)格 中國(guó)礦業(yè)大學(xué) 2022 屆本科生畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 70 頁(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。C. 在新城主干道兩側(cè)長(zhǎng) 12 米、寬 8 米的商住用地，兩年前約 2 萬(wàn)，目前在土地二級(jí)市場(chǎng)上交易價(jià)格為 7 萬(wàn)左右，折合每畝 50 萬(wàn)元。如采用拍賣方式獲取該地塊，價(jià)格極有可能超過 20 萬(wàn)/畝。2022 年，由永城市房地產(chǎn)管理局以經(jīng)濟(jì)適用房名義開發(fā)的明珠花園面世，其為永城市第一個(gè)商品房住宅區(qū)，總占地 170 畝，規(guī)劃總建筑面積 13 萬(wàn) m2，其中動(dòng)工的一期為 5 萬(wàn) m2。目前永城并沒有真正的經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)永城當(dāng)前的居民居住狀況和商品房發(fā)展水平較低判斷，未來(lái)幾年內(nèi)，市場(chǎng)上都很難出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房。私人所建房屋水平較低,配套落后，與本項(xiàng)目產(chǎn)品相比，相差較大。 三級(jí)市場(chǎng)一. 三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展概述 中國(guó)礦業(yè)大學(xué) 2022 屆本科生畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 70 頁(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展滯后，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)帶來(lái)一定的不利影響。2. 基本情況分類分析表 永城發(fā)展廣場(chǎng)基本資料項(xiàng)目名稱 永城發(fā)展廣場(chǎng)地址 永興街與雪楓路交叉口產(chǎn)品類別 為公寓式住宅、商業(yè)、商務(wù)綜合項(xiàng)目投資商 永城市恒發(fā)置業(yè)有限公司 發(fā)展商 永城市發(fā)展投資公司代銷商 開發(fā)商自銷 電話 03715166666銷售地點(diǎn) 永城市民廣場(chǎng)南側(cè) 電話 0371516688803715166999公司組成規(guī)劃設(shè)計(jì) 中國(guó)對(duì)外建設(shè)總公司城市規(guī)劃設(shè)計(jì)所 整合推廣 商丘 3A 廣告基本土地面積 37100 m2 建筑面積 96666 m2 中國(guó)礦業(yè)大學(xué) 2022 屆本科生畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 70 頁(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。4. 營(yíng)銷手段及效果以售樓處現(xiàn)場(chǎng)包裝及戶外廣告為主，其中售樓處與建筑工地分離，相距約 1公里，售樓處為臨街鋪面改造，包裝簡(jiǎn)單，銷售人員不夠?qū)I(yè)，戶外廣告主要分布在東方大道兩側(cè)的燈桿旗和路面拱門之上。5. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析一是建筑風(fēng)格現(xiàn)代化，集酒店、商住三位一體，是政府重點(diǎn)形象工程，為永城首創(chuàng)。6. 項(xiàng)目劣勢(shì)分析一是開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不足，從業(yè)人員資歷短淺，銷售人員專業(yè)性較差，項(xiàng)目營(yíng)銷包裝粗糙；二是所定位的大型商業(yè)，在后期招商與保證旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過程中可能會(huì)存在較大問題；三由于總體的定位檔次較高，但規(guī)模并不是很大，故與周圍建筑及商業(yè)區(qū)的協(xié)調(diào)性較差。2. 基本情況分類分析表 明珠花園基本資料項(xiàng)目名稱 永城明珠花園地址 芒山大道與建設(shè)路交匯處西北角產(chǎn)品類別 多層、小高層商品房投資商 明珠置業(yè)有限公司 發(fā)展商 永城市房管局、永城房地產(chǎn)開 發(fā)公司代銷商 開發(fā)企業(yè)自銷 地址電話 5126665126999銷售地點(diǎn) 芒碭路與建設(shè)路交匯處 電 話 5126665126999公司組成整合推廣 直線地產(chǎn)咨詢公司物業(yè)管理 24 小時(shí)保安/清潔衛(wèi)生/綠化維護(hù)/水電維修/設(shè)備維護(hù)出讓年限 70 年 出讓方式 劃撥土地面積 170 畝 總建筑面 積 13 萬(wàn) m2建筑布局 多層住宅 49 棟，小高層商務(wù)樓 2 棟，臨主干道分布有街鋪?zhàn)魃鐓^(qū)商業(yè)，小區(qū)整體規(guī)劃中軸對(duì)開，路網(wǎng)呈魚骨刺，建筑行列式南北向布局容積率 樓間距 20 米檔次 中檔居住社區(qū)規(guī)劃功能功能 以居住為主，局部考慮商務(wù)、商業(yè)功能規(guī)劃戶數(shù) 1260 戶 車位數(shù)集中露天停車場(chǎng)與地面車庫(kù)停車結(jié)合，車位數(shù)目前規(guī)劃位確定基本資料交房期 04 年底廳室衛(wèi)格局二室二廳二衛(wèi) 無(wú)戶型集錦三室二廳二衛(wèi)建筑面積 102 m2的有 120 戶，占一期總戶數(shù) 25%建筑面積 126 m2的有 160 戶，占一期總戶數(shù) 33%建筑面積 135 m2的有 60 戶，占一期總戶數(shù) % 中國(guó)礦業(yè)大學(xué) 2022 屆本科生畢業(yè)設(shè)計(jì) 第 70 頁(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)