【正文】 地政府的合作，建立了良好的企業(yè)與政府的合作關(guān)系，為公司在西南區(qū)域的發(fā)展，創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件，并在同業(yè)態(tài)商業(yè)企業(yè)目前在西南區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的市場(chǎng)環(huán)境中增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提供了有力的基礎(chǔ)，從而提高我公司在同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域里的商業(yè)地位。拓寬了以往只是自營(yíng)或招租等方式對(duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的經(jīng)營(yíng)模式。 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投資、策劃、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)各項(xiàng)計(jì)劃的可行性、合理性、準(zhǔn)確性等方面的研究，研究范圍為項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略；規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、原則及設(shè)計(jì)方案；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、前期、及施工進(jìn)度；投資分析及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)；項(xiàng)目組織管理與保障措施等。但鑒于本項(xiàng)目為我公司第一個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，確需進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)研。 繼2000年國(guó)家推出西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略方針之后，2001年11月,中國(guó)成功加入世界貿(mào)易組織。增加到2002年的453億，增長(zhǎng)26倍；，增長(zhǎng)14倍；工業(yè)上交稅金占地方財(cái)政收入的70%。成、德、綿經(jīng)濟(jì)總量占全省約48%，是的經(jīng)濟(jì)核心，成都的都市經(jīng)濟(jì)、德陽(yáng)的重型機(jī)械裝備、綿陽(yáng)的科技城建設(shè)，將構(gòu)建“十一五”期間最有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域，也是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)域最重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展組成部分，應(yīng)當(dāng)加快、加大經(jīng)濟(jì)協(xié)作。同時(shí)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與互補(bǔ)發(fā)展、優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間產(chǎn)業(yè)布局，加強(qiáng)跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)整合和協(xié)調(diào)，打破地區(qū)間的貿(mào)易壁壘，構(gòu)建與市場(chǎng)相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，形成統(tǒng)一的大市場(chǎng)，促進(jìn)區(qū)域間資源的流動(dòng)和共享進(jìn)行了討論。根據(jù)本項(xiàng)目的整體戰(zhàn)略計(jì)劃，公司針對(duì)其位于綿陽(yáng)城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)中心地帶，進(jìn)行了前期市場(chǎng)調(diào)研，在獲得大量市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)的前提下，以確立項(xiàng)目的營(yíng)銷與推廣核心、尊重市場(chǎng)客情與營(yíng)銷環(huán)境、顧及內(nèi)部資源與開(kāi)發(fā)實(shí)力為前提， 結(jié)合項(xiàng)目的地塊規(guī)劃特點(diǎn)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件，制定了較詳盡的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略與營(yíng)銷策略。 依據(jù)本案“1拖2商鋪”+“超市”+“住宅”的規(guī)劃主題；結(jié)合項(xiàng)目地塊的形狀特點(diǎn)及規(guī)劃條件，并顧及到本案開(kāi)發(fā)策略的制訂與實(shí)施。調(diào)查員在的調(diào)查過(guò)程中，采用典型調(diào)查和抽樣調(diào)查交錯(cuò)進(jìn)行的辦法廣泛收集來(lái)自一線目標(biāo)商家的不同看法。（3）數(shù)據(jù)分析 以上數(shù)據(jù)充分反映，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在川內(nèi)二級(jí)城市建設(shè)五金機(jī)電項(xiàng)目是切實(shí)可行的。這些城市都具有相應(yīng)的發(fā)展基礎(chǔ)。對(duì)這些作為一個(gè)成功市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)必須的條件持無(wú)所謂態(tài)度的商家則僅有16家，說(shuō)明現(xiàn)在的商家對(duì)市場(chǎng)運(yùn)作的要求已經(jīng)大大提高，完全可用今非昔比來(lái)描繪。 在二級(jí)城市建五金機(jī)電交易市場(chǎng)，你更愿意選擇以下哪些城市？（1） 統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng) 地點(diǎn)西門生資一條街長(zhǎng)久機(jī)電城金府機(jī)電城總 計(jì)樂(lè)山554851154綿陽(yáng)577174202德陽(yáng)283441103眉山10233366自貢324148131內(nèi)江25273183廣元12203365其它2125沒(méi)填1381233 （2）柱形圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)：接受調(diào)查的成都大商家普遍認(rèn)為,在具備建設(shè)專業(yè)機(jī)電市場(chǎng)的前三名城市分別為 綿陽(yáng)、樂(lè)山、自貢，其中選擇綿陽(yáng)的占到愿意到二級(jí)城市發(fā)展的商家（233家）%，遠(yuǎn)高出樂(lè)山和自貢。業(yè)界資深人士認(rèn)為,這一購(gòu)買愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好水平。如果你入住二級(jí)城市的新建的五金機(jī)電市場(chǎng)，你對(duì)商鋪的租金價(jià)格的期望值是多少？（1） 租金統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)10元以內(nèi)10—20元20—30元30—40元40元以上沒(méi)填西門生資市場(chǎng)188037151317長(zhǎng)久機(jī)電城15682034219金府機(jī)電城204348271610總計(jì)53190105765026（2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：39%的商家接受10—20元/月的租金，21%的商家接受20—30元/月 的租金；二者之間具有一定差距。如果你入住二級(jí)城市的新建的五金機(jī)電市場(chǎng)，你對(duì)商鋪的銷售價(jià)格的期望值是多少？（1） 銷售統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)3000元左右3500元左右4000元左右5000元左右其它沒(méi)填西門生資市場(chǎng)9838101322長(zhǎng)久機(jī)電城754161133金府機(jī)電城4262115448總計(jì)2151412778103（2） 餅狀圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：對(duì)購(gòu)買作出判斷的商家，認(rèn)定價(jià)格應(yīng)該控制在3000元每平米左右的占整個(gè)被調(diào)查商家數(shù)的43%，而認(rèn)定可以接受3500元每平米的商家僅占整個(gè)被調(diào)查商家數(shù)的28%。由此可見(jiàn)，商鋪面積在40—100㎡是最容易被五金機(jī)電商家接受的；需求500㎡以上商鋪的商家達(dá)到7%，說(shuō)明成都的商家實(shí)力偏強(qiáng)，對(duì)面積的要求要比二級(jí)城市商家的大。你使用商鋪的主要功能是什么？（1） 統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)批發(fā)貨物倉(cāng)儲(chǔ)辦公產(chǎn)品展示其它沒(méi)填西門生資市場(chǎng)8922344303長(zhǎng)久機(jī)電城7626272704金府機(jī)電城8712233036總計(jì)2524884100313（2）餅形圖圖表說(shuō)明：批發(fā)貨物占49%；倉(cāng)儲(chǔ)占10%；產(chǎn)品展示占20%；辦公占17%（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示 ：對(duì)準(zhǔn)備入住新建市場(chǎng)的商家來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)設(shè)施真正吸引他們的,依然還是批發(fā)貨物及產(chǎn)品展示這兩項(xiàng)主要功能，兩項(xiàng)功能加起來(lái)占整個(gè)功能需求的69%。在此項(xiàng)調(diào)查中，一個(gè)8萬(wàn)平米的市場(chǎng)，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)達(dá)到300戶商家的占了被調(diào)查商家總數(shù)的41%，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在400戶左右的商家占了被調(diào)查商家總數(shù)的13%，而認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在500戶以上的商家僅占被調(diào)查商家的7%。這和我們展開(kāi)調(diào)查前所估計(jì)的情況大體一致。這些資料的把握，對(duì)于本項(xiàng)目的確立與否，將起到至關(guān)重要的重用。對(duì)商鋪的需求你更愿意租還是購(gòu)買？（1） 統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng) 地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)租85132221買5117租售結(jié)合141116說(shuō)不清楚617（2）餅形圖選項(xiàng)百分比（3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：租（41%）買（14%），說(shuō)明該地商家在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上的不足，但也有14%的商家是具備信心和實(shí)力的。（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：如果按照商業(yè)地產(chǎn)的操作模式興建產(chǎn)權(quán)式機(jī)電交易市場(chǎng)，對(duì)商鋪產(chǎn)權(quán)的銷售價(jià)格而言，興建初期的售價(jià)定在3000—3500元/㎡這個(gè)范圍，需要購(gòu)買的商家或其他投資者是能夠普遍接受的。而這是建立在商家對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展普遍看好的前提下的一種心態(tài)。使用商鋪的主要功能是什么？（多選） （1）統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng) 地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)批零貨物2851321141倉(cāng)儲(chǔ)312118辦公411118產(chǎn)品展示8112214其它0（2）柱狀圖比較（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：大多數(shù)商家對(duì)市場(chǎng)功能的使用，首先是用于貨物交易，其次是產(chǎn)品展示、辦公及倉(cāng)儲(chǔ)。市場(chǎng)哪些配套服務(wù)比較重要？（多選）（1） 統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng) 地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)停車場(chǎng)24221421238物管922111218工商6121212稅務(wù)921214銀行121141120物流1532411126倉(cāng)儲(chǔ)912321119通信31241112裝卸121221119餐飲41122111環(huán)境5121110政府政策1611132125其它0 （2）柱狀圖比較（3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：市場(chǎng)的配套功能重要程度依次為：停車場(chǎng)物流政府政策銀行倉(cāng)儲(chǔ)裝卸物管稅務(wù)工商通信環(huán)境，因此可以看出，該地商家對(duì) 停車場(chǎng)、物流、政府政策三項(xiàng)是非常重視的。五金機(jī)電商家主要集中綿興路及臨園路、劍南路一帶（數(shù)條沿街為市的街道），商家總數(shù)450家（包括一部分汽配商家）。但由于其自發(fā)形成的特點(diǎn)，自然缺乏必要的規(guī)劃和管理，其散亂無(wú)序和低層次的特點(diǎn)在短期內(nèi)將難以改變。他們也顯得很受傷，很無(wú)奈。三匯、藍(lán)田等開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)運(yùn)作無(wú)疑成為加速裂變的催化劑，同時(shí)不排除還將有開(kāi)發(fā)商介入。綿陽(yáng)對(duì)江油的經(jīng)濟(jì)輻射比較強(qiáng)。 （2）鹽亭縣：鹽亭地處綿陽(yáng)東南面，交通便捷，距離綿陽(yáng)市91公里。 （3）梓潼縣：梓桐縣位于綿陽(yáng)東北面，距綿陽(yáng)39公里。從構(gòu)成來(lái)看，普遍偏小，實(shí)力弱，銷售產(chǎn)品主要：五金工具、農(nóng)機(jī)及配件、水泵、電動(dòng)機(jī)設(shè)備。三臺(tái)多家有實(shí)力上商家對(duì)我們項(xiàng)目較感興趣，商家們目前進(jìn)貨大部分都在成都，部分在綿陽(yáng)。工業(yè)企業(yè)比較少，只有少數(shù)礦業(yè)、水泥企業(yè)存在。三匯公司具有一定的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也在綿陽(yáng)具有相應(yīng)的實(shí)力和品牌知名度，是本項(xiàng)目運(yùn)作最強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?？梢赃@樣說(shuō)，這是一個(gè)還沒(méi)有睡醒的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。從現(xiàn)在的招商情況來(lái)看，該市場(chǎng)最終是百貨商場(chǎng)還是汽配商城抑或是五金機(jī)電城，很難說(shuō)清楚?！?在二級(jí)城市建設(shè)五金機(jī)電城需要具備的最重要的五項(xiàng)條件包括：足夠的消費(fèi)能力交通方便 好的政策管理規(guī)范有一定規(guī)模 ■ 接近半數(shù)的商家（%），認(rèn)為省內(nèi)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的二級(jí)城市已有條件做五金機(jī)電城；還有約占被調(diào)查商家總數(shù)28%的商家對(duì)二級(jí)城市做五金機(jī)電市場(chǎng)持觀望態(tài)度。要求租賃的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的53%,而表示在適宜情況下可以考慮購(gòu)買的商家竟然占被調(diào)查商家總數(shù)的32%,這是從來(lái)沒(méi)有過(guò)的事。值得重視的是，有21%的商家對(duì)此沒(méi)做選擇，這說(shuō)明商家對(duì)買商鋪比租商鋪更加謹(jǐn)慎。有18%的商家選1年，這部分商家很明顯是對(duì)市場(chǎng)能否運(yùn)作成功持觀望態(tài)度。這在很大程度決定了商家的去留，決定了市場(chǎng)的興衰，這是投資者必須高度引起重視的。但有一點(diǎn)是可以肯定的，省會(huì)中心城市的實(shí)力商家對(duì)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的二級(jí)城市的商機(jī)是普遍看好的。另外，31%的商家對(duì)租售結(jié)合的經(jīng)營(yíng)思路是接受的。 ■ 通過(guò)對(duì)商鋪面積的需求，可以分析出該地區(qū)商家實(shí)力的基本機(jī)構(gòu)，40—80㎡屬中小規(guī)模商家，占49%；100200㎡屬中等規(guī)模商家，占43%；500—1000㎡屬大規(guī)模商家占8%。■過(guò)半數(shù)的商家（65%），對(duì)全鋼結(jié)構(gòu)是接受的。 ■ 在銷售價(jià)格的調(diào)查上，成都商家表現(xiàn)出對(duì)綿陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)的普遍不了解，因此以綿陽(yáng)商家的選擇為標(biāo)準(zhǔn)更加準(zhǔn)確，即3500元左右。 ■ 從成都商家的客戶輻射面看，綿陽(yáng)居首位，表明綿陽(yáng)地區(qū)市場(chǎng)的五金機(jī)電消費(fèi)容量在省內(nèi)二級(jí)城市中是最大的。建議開(kāi)發(fā)商從運(yùn)做一開(kāi)始即以“塑造”和“培育”為核心，穩(wěn)扎穩(wěn)打，既不失大氣，也不浮躁冒進(jìn)。威 脅：l 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已然先行蠶食原本就相當(dāng)有限的行業(yè)資源，增加了本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本和難度；l 未來(lái)政治經(jīng)濟(jì)中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，可能在一定程度上導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理公司盲目樂(lè)觀，從而出現(xiàn)不理智的短期行為；l 真正的威脅不在項(xiàng)目本身，而在于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者的意識(shí)和經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)機(jī)遇的把握能力。（4）、投入大量資本進(jìn)行品牌整合推廣，本著“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的原則作大市場(chǎng)，留住商家，發(fā)展商家，滿足投資者的利益回報(bào)。這一模式尤其受到異地經(jīng)商商家的喜愛(ài)（據(jù)了解，即便是綿陽(yáng)本地，做五金機(jī)電產(chǎn)品貿(mào)易的商家，也有超過(guò)60%的商家是來(lái)自外地的）。“超市”建筑空間完全可以根據(jù)商家的實(shí)際需求自由隔斷，但商家所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的類別必須符合項(xiàng)目自身功能分區(qū)的要求。 1拖2家?guī)У晟啼伣Y(jié)論（1）、租賃：商鋪?zhàn)赓U是本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)上的主要方式，其狀況怎樣，將直接關(guān)系到本項(xiàng)目的成敗。（2）、銷售：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，只要很好的解決了商業(yè)部分運(yùn)作，對(duì)投資者的吸引力就顯得難以抗拒了。 超市結(jié)論（1）、租賃：鑒于“超市”是作為品牌企業(yè)的展示中心來(lái)推出的，因而從一開(kāi)始就備受開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)方關(guān)注。具體做法是：在市場(chǎng)正式對(duì)外營(yíng)業(yè)的前三年主要考慮只租不售的策略，但密切關(guān)注有需求的買家。故，品質(zhì)與形象定位在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷的過(guò)程中，是目的、是起點(diǎn)、是要求。新穎、獨(dú)到的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，充分體現(xiàn)了本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方在專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)上的審美造詣和對(duì)建筑檔次的不懈追求。融多業(yè)態(tài)于一體，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一管理，精心打造市場(chǎng)品牌、商家品牌。尊重城市規(guī)劃要求，解讀城市區(qū)域控規(guī)實(shí)質(zhì)，本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)不追求量的極大擴(kuò)張，而著眼于質(zhì)的內(nèi)在增長(zhǎng)，綜合考慮社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益的統(tǒng)一。并特別注意建筑天際線的形式，以達(dá)到完美的都市景觀。 水源為城市自來(lái)水供用管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200，由市政管網(wǎng)預(yù)留口接入，并按建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：