【正文】 在地區(qū)的勞動(dòng)就業(yè)狀況，提高地區(qū)商業(yè)的知名度及美譽(yù)度。因此，近幾年來，一直將五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)加以扶持。省委省政府在新形勢(shì)下提出的“三個(gè)轉(zhuǎn)變”更對(duì)走新型工業(yè)化道路、加快工業(yè)化進(jìn)程、加快城市化進(jìn)程有指導(dǎo)和助推的作用。本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)，根據(jù)綿陽五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r看，是可以設(shè)定為具有一定規(guī)模和檔次的五金機(jī)電專業(yè)交易市場(chǎng)的。相信歷經(jīng)三到五年的精心培育后，本項(xiàng)目可為綿陽高新區(qū)的地方財(cái)政帶來每年數(shù)千萬元的可持續(xù)稅收，創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目屬勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，設(shè)置勞動(dòng)崗位數(shù)目相當(dāng)可觀。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)始終是社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中較為重要的一個(gè)組成部分，在我們國(guó)家進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需的政策基礎(chǔ)上，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)是目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)，也是許多資本追捧的熱點(diǎn)行業(yè)，結(jié)合我公司企業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目的成功運(yùn)作將會(huì)實(shí)現(xiàn)我公司商業(yè)運(yùn)作的根本利益并最大化，從而達(dá)到公司資本的升值。：本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)是《綿高管委函（2005）19號(hào)》的有關(guān)精神，將項(xiàng)目用地建成五金機(jī)電產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)。第二章 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略本部分將對(duì)目前綿陽市的宏觀政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行分析。會(huì)議認(rèn)為：（1） 成德綿地區(qū)是省乃至西部最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，也是國(guó)家“十一五”規(guī)劃中提出需要整合提高的城市密集區(qū)。 積極融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展綿陽市四屆五次會(huì)議第3號(hào)提案中提出的《主動(dòng)融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)，建立“成綿經(jīng)濟(jì)合作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系”》的建議案受到廣泛的重視，結(jié)合“十一五”規(guī)劃的制定，市計(jì)委已將“綿陽在成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的地位和作用”作為一個(gè)重大課題進(jìn)行研究，并在編制綿陽“十一五”規(guī)劃時(shí)，將綿陽加入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)作為重要內(nèi)容之一編入規(guī)劃，在形成綿陽、成都、重慶三個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的組成結(jié)構(gòu)。此區(qū)域相當(dāng)一部分商家實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，在成都乃至整個(gè)都具有影響力和代表性，具有相應(yīng)的調(diào)查價(jià)值?？倲?shù)不低于20家的知名商家在接受調(diào)查時(shí)甚至毫不避諱的告訴調(diào)查員，如果真有具備一定實(shí)力的開發(fā)商要在省內(nèi)二級(jí)城市建五金機(jī)電市場(chǎng)，那綿陽、自貢、樂山應(yīng)該是首先要考慮的城市。在此需要特別指出的是，調(diào)查人員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，表明不愿到二級(jí)城市去發(fā)展的商家，除了自身實(shí)力不濟(jì)外，其文化素質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、發(fā)展愿望、企業(yè)規(guī)模及業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)等方面均存在一定的局限性。商家對(duì)商鋪產(chǎn)生不小的購(gòu)買欲望，這對(duì)投資開發(fā)者來說無疑是個(gè)好消息，因?yàn)檫@在一定程度上可以確保市場(chǎng)的進(jìn)一步穩(wěn)定和繁榮，同時(shí)也對(duì)完全依靠普通投資者而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)起到了相應(yīng)的遏止作用。你對(duì)商鋪面積的需求是多少平方米？（1） 統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)40㎡80㎡100㎡200㎡500㎡1000㎡以上其它沒填西門生資市場(chǎng)905917136412長(zhǎng)久機(jī)電城643423158206金府機(jī)電城57452375856總計(jì)21113863351914614（2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 選擇40㎡商鋪的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的41%，選擇80㎡商鋪的占被調(diào)查商家總數(shù)的28%；選擇100㎡的占13%。1一個(gè)8萬平米規(guī)模的五金機(jī)電市場(chǎng)最好能容納多少商家？ （1）統(tǒng)計(jì)表格 地點(diǎn) 選項(xiàng)1002003004005001000其它沒填西門生資市場(chǎng)212966241081長(zhǎng)久機(jī)電城15417925881金府機(jī)電城18525518156總計(jì)541222006733222 （2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：在一個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，工業(yè)基礎(chǔ)條件相應(yīng)較好的二級(jí)城市發(fā)展五金機(jī)電市場(chǎng)，吸引外地商家注意力的一個(gè)不容忽視的重要因素是市場(chǎng)本身的規(guī)模。B、綿陽地區(qū)及周邊調(diào)查(綿陽城區(qū)、江油、三臺(tái)、安縣、梓潼、廣元、德陽、) 由于項(xiàng)目本身的特殊性及出于保密方面的原因，加之競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的突然增加，使調(diào)研組一行在綿陽本地收集商家數(shù)據(jù)具有了相應(yīng)的難度，因而導(dǎo)致了本次調(diào)查在綿陽城區(qū)收集的直接數(shù)據(jù)顯得不夠充分，好在調(diào)查員及時(shí)改變調(diào)查策略，通過與商家的反復(fù)交流，還是掌握了比較詳盡的一手資料。你對(duì)商鋪的銷售價(jià)格的期望值是多少？ （1）統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng) 地點(diǎn)綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)3000元左右11221412233500元左右1932244000元左右05000元左右0其它224 （2）餅狀圖百分比 圖表說明：3500元左右占47%；3000元左右占45%；4000—5000元無選；其它占8%。因此在這個(gè)地區(qū)的中小規(guī)模商家的商鋪需求在40—200㎡范圍，其中80㎡為最受歡迎的面積。1現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在（多選）： （1）統(tǒng)計(jì)表格 選項(xiàng) 地點(diǎn)綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)租金12221121122口岸1942421133物流72413消費(fèi)1342120管理3418（2）柱狀圖比較（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 目前商家對(duì)其經(jīng)營(yíng)環(huán)境的滿意重要程度依次為：口岸租金市場(chǎng)消費(fèi)物流管理1現(xiàn)有市場(chǎng)的劣勢(shì)表現(xiàn)在：（1） 統(tǒng)計(jì)表格 選項(xiàng) 地點(diǎn)綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)市場(chǎng)規(guī)劃1322411225交通81111113租金718政府政策14411211134倉(cāng)儲(chǔ)1021114 （2）柱狀圖比較（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 當(dāng)前經(jīng)營(yíng)環(huán)境的主要問題按嚴(yán)重的程度依次為：政府政策市場(chǎng)規(guī)劃倉(cāng)儲(chǔ)交通租金A、綿陽及周邊區(qū)域商圈分析 （一）綿陽市區(qū)商圈情況 綿陽五金機(jī)電商圈的形成呈現(xiàn)出自發(fā)的特點(diǎn)。由于該商圈口岸早已經(jīng)形成，一部分在此發(fā)展起來的商家盡管面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，盡管居高不下的房租早以讓他們?cè)孤曒d道，但由于沒有新的更好的發(fā)展機(jī)會(huì)和空間，他們也很難從這里走出去?！?商家分類統(tǒng)計(jì)表序號(hào)產(chǎn)品類型數(shù)量備注1電動(dòng)工具49沖氣鉆 切割機(jī) 刨木機(jī)2軸承配件163閥門164水泵165量、刃具76勞保用品67電線電纜348電氣開關(guān)配件25開關(guān) 配電箱9電機(jī)及農(nóng)機(jī)23工程電機(jī) 升降電機(jī) 農(nóng)業(yè)機(jī)械10五金配件26鋼絲嵌 標(biāo)準(zhǔn)件 11水暖材料1512日雜工程產(chǎn)品1313氣壓工具6空壓機(jī) 氣泵14鋼篩網(wǎng)材1015橡膠制品16密封圈 三角帶 傳送帶17鋼絲繩7大 小 有色18儀器儀表8實(shí)驗(yàn)室器材 電氣表19消防器材6消防栓 滅火器20發(fā)電機(jī)4工程用 私用21工業(yè)風(fēng)機(jī)422工程機(jī)械設(shè)備31攪拌機(jī) 震動(dòng)綁 礦山機(jī)23園林機(jī)械2 總 計(jì)：450家B、綿陽周邊市縣調(diào)查情況: （1）江油市：江油市位于綿陽北面，距離42公里。商家經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地較亂；商家們進(jìn)貨大部分都在成都。在調(diào)查時(shí)了解，該縣作五金機(jī)電及機(jī)械經(jīng)營(yíng)的商家共37家。C綿陽城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查據(jù)目前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，綿陽高新五金機(jī)電即將面臨的兩個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是三匯和南田兩家公司。意向性入住的五金機(jī)電商家約10余家，其他商家至今沒有明確的態(tài)度。■ 要求租和買的商家比例較之以往發(fā)生了相當(dāng)深刻的變化。 ■ 商家對(duì)租賃期限要求至少在兩年以上，其中需注意兩個(gè)問題：一是租賃期定為5年,商家可以接受的比例竟然高達(dá)24%；二是4年是個(gè)特殊數(shù)字，有忌諱。而選擇以后再說的商家也占到了被調(diào)查商家總數(shù)的15%，說明對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展持觀望或考慮態(tài)度的也不在少數(shù)。 ■ 傾向租賃期5年的商家占33%；3年的占35%，三到五年的租賃期最受商家歡迎。 ■ 10—30元/月的范圍內(nèi)是普遍能接受的租金價(jià)格。本項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)在綿陽高新區(qū)綿興路西段展開運(yùn)作，算是要硬生生地在此造出一個(gè)全新的、充滿活力的黃金商業(yè)口岸來，難度是可想而知的。（3）、充分引進(jìn)外地有口皆碑的優(yōu)勢(shì)企業(yè)入駐本項(xiàng)目，形成品牌企業(yè)陣營(yíng)，凸顯狼群效應(yīng)。它應(yīng)該只是一個(gè)概念，是為代理眾多品牌的實(shí)力商家量身定做的展示中心 ，是滿足“細(xì)化產(chǎn)品門類的齊全化”這一業(yè)態(tài)特色的具體體現(xiàn)。此模式商鋪雖然在本項(xiàng)目中占有相當(dāng)大的比重，但應(yīng)該不是招商的難點(diǎn)所在。（2）、銷售：結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)及經(jīng)營(yíng)方先期達(dá)成的共識(shí)，以及此模式商鋪在本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)中具有十分重要的作用，應(yīng)對(duì)其銷售進(jìn)行全面控制。本項(xiàng)目的品質(zhì)定位，綜合開發(fā)方和經(jīng)營(yíng)管理方的開發(fā)思路和策略，擬定為綿陽地區(qū)檔次最高、規(guī)模最大、功能最全、理念最新、底蘊(yùn)最深的五金機(jī)電專業(yè)市場(chǎng)，對(duì)綿陽周邊具有較強(qiáng)的輻射能力。第三章 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、原則及設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)原則、設(shè)計(jì)原則規(guī)劃設(shè)計(jì)從現(xiàn)代商業(yè)基本特征出發(fā)，力求城市、項(xiàng)目、人三者的和諧共贏。 各功能分區(qū)均有各自獨(dú)立的平面交通體系本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。并力求遵從綿陽市規(guī)劃管理局最新制定的《綿陽市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》。商業(yè)使用面積不低于3200平米的規(guī)劃，無疑是綿陽地區(qū)目前規(guī)模最大的五金機(jī)電專業(yè)交易市場(chǎng)。本項(xiàng)目所開發(fā)住宅，由于數(shù)量不大，加之套型布局合理，區(qū)位優(yōu)越，不存在太大的銷售難度，一直為開發(fā)及經(jīng)營(yíng)方所看好。由于1拖2商鋪（單個(gè)獨(dú)立式商鋪）總面積控制在90平方米以下，很適合中小投資者進(jìn)行投資。鑒于“超市”良好的展示效果，將是品牌大商家的追逐對(duì)象。（5）、強(qiáng)化開發(fā)商在硬件投入上的超前思維，充分滿足經(jīng)營(yíng)商家和投資者對(duì)項(xiàng)目環(huán)境和功能的挑剔心理。A項(xiàng)目地塊條件及開發(fā)條件分析 地塊條件分析 優(yōu) 勢(shì)：l 項(xiàng)目地塊與綿陽市高新區(qū)管委會(huì)僅一街之隔，與綿陽市委、市人民政府所在地———原火炬大廈也僅三個(gè)公交站臺(tái)，處于未來綿陽市政治經(jīng)濟(jì)中心地帶，口岸位置上佳；l 地處綿陽高新區(qū)綿興路西段，緊臨長(zhǎng)虹廠，與萬向裝飾建材市場(chǎng)同一大道，相隔幾分鐘車程，具有一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 ■ 3—5年是最受歡迎的租賃期限。因此在這個(gè)地區(qū)的中小規(guī)模商家的商鋪需求在40—200㎡范圍，其中80㎡為最受歡迎的面積。E、綿陽及周邊地區(qū)調(diào)查數(shù)據(jù)表明: ■ 愿意選擇在綿陽做五金機(jī)電交易的占了被調(diào)查商家總數(shù)的33%,遙遙領(lǐng)先于其它二級(jí)城市。如果市場(chǎng)啟動(dòng)成功的話，租賃2年以上的商家保守估計(jì)也將達(dá)到62%以上。業(yè)界資深人士認(rèn)為,這一購(gòu)買愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好水平。優(yōu)勢(shì)：（1）位于平政汽車站，交通地理位置比較好（2）市場(chǎng)為現(xiàn)房（3）建筑結(jié)構(gòu)合理，配套設(shè)施基本齊全，適合作市場(chǎng)（4）招商價(jià)格具有一定優(yōu)勢(shì)（5）招商已啟動(dòng)劣勢(shì)：（1）招商對(duì)象不明確，有兼收并蓄之嫌（2）招商宣傳缺乏力度（3）招商團(tuán)隊(duì)能力缺乏對(duì)手名稱及介紹市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析三匯機(jī)電城介紹：位于原三匯建材市場(chǎng)舊址，市政府已立項(xiàng)，從6月開始拆遷，預(yù)計(jì)拆遷需1個(gè)月時(shí)間，修建7個(gè)月，2006年2月基本完工，主體為5層，1層為機(jī)電商鋪，2層為辦公，4層為住宅。藍(lán)田公司現(xiàn)有項(xiàng)目在區(qū)位和硬件上均具有相當(dāng)不錯(cuò)的優(yōu)勢(shì)，只是由于運(yùn)作能力方面的原因，導(dǎo)致市場(chǎng)定位飄忽不定。三臺(tái)商家主要集中在新西門干道；該干道匯集了泵業(yè)，電器，電線電纜，軸承，電機(jī)及農(nóng)業(yè)機(jī)械。交通狀況良好，綿陽對(duì)該地的輻射作用很強(qiáng)。江油屬重工業(yè)城市，目前有長(zhǎng)鋼、川北礦業(yè)、雙馬水泥、903等一大批國(guó)家重點(diǎn)企業(yè)，其工業(yè)比重占據(jù)綿陽市的重要地位。依戀和突圍正是他們現(xiàn)在深藏在心底的矛盾心態(tài)。其中，具有相當(dāng)實(shí)力和品牌知名度的商家不足10%，商鋪面積在50平米以下的商家占整個(gè)商家群體的70%以上。由此可見目前該地區(qū)商家對(duì)市場(chǎng)其它功能的要求不高。超出這一價(jià)格底線，銷售難度將明顯加大。選項(xiàng) 地點(diǎn)綿陽城區(qū)江油廣元三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)樂山21122154綿陽13225103212175德陽8110596眉山12581228自貢77