【正文】 在地區(qū)的勞動就業(yè)狀況，提高地區(qū)商業(yè)的知名度及美譽度。因此，近幾年來，一直將五金機電產(chǎn)業(yè)作為重點產(chǎn)業(yè)加以扶持。省委省政府在新形勢下提出的“三個轉(zhuǎn)變”更對走新型工業(yè)化道路、加快工業(yè)化進(jìn)程、加快城市化進(jìn)程有指導(dǎo)和助推的作用。本項目的建設(shè)目標(biāo)，根據(jù)綿陽五金機電行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r看，是可以設(shè)定為具有一定規(guī)模和檔次的五金機電專業(yè)交易市場的。相信歷經(jīng)三到五年的精心培育后，本項目可為綿陽高新區(qū)的地方財政帶來每年數(shù)千萬元的可持續(xù)稅收，創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效益。本項目屬勞動密集型產(chǎn)業(yè)，設(shè)置勞動崗位數(shù)目相當(dāng)可觀。房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長始終是社會經(jīng)濟增長中較為重要的一個組成部分，在我們國家進(jìn)一步擴大內(nèi)需的政策基礎(chǔ)上，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)是目前社會經(jīng)濟的熱點，也是許多資本追捧的熱點行業(yè)，結(jié)合我公司企業(yè)發(fā)展的特點、優(yōu)勢，本項目的成功運作將會實現(xiàn)我公司商業(yè)運作的根本利益并最大化，從而達(dá)到公司資本的升值。：本項目可行性研究報告編制的依據(jù)是《綿高管委函（2005）19號》的有關(guān)精神，將項目用地建成五金機電產(chǎn)品專業(yè)市場。第二章 項目商業(yè)市場環(huán)境分析及營銷戰(zhàn)略本部分將對目前綿陽市的宏觀政策及經(jīng)濟環(huán)境進(jìn)行分析。會議認(rèn)為：（1） 成德綿地區(qū)是省乃至西部最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，也是國家“十一五”規(guī)劃中提出需要整合提高的城市密集區(qū)。 積極融入成渝經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展綿陽市四屆五次會議第3號提案中提出的《主動融入成渝經(jīng)濟區(qū)，建立“成綿經(jīng)濟合作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系”》的建議案受到廣泛的重視，結(jié)合“十一五”規(guī)劃的制定，市計委已將“綿陽在成渝經(jīng)濟區(qū)的地位和作用”作為一個重大課題進(jìn)行研究，并在編制綿陽“十一五”規(guī)劃時，將綿陽加入成渝經(jīng)濟區(qū)作為重要內(nèi)容之一編入規(guī)劃，在形成綿陽、成都、重慶三個區(qū)域經(jīng)濟的組成結(jié)構(gòu)。此區(qū)域相當(dāng)一部分商家實力雄厚，信譽良好，在成都乃至整個都具有影響力和代表性，具有相應(yīng)的調(diào)查價值。總數(shù)不低于20家的知名商家在接受調(diào)查時甚至毫不避諱的告訴調(diào)查員，如果真有具備一定實力的開發(fā)商要在省內(nèi)二級城市建五金機電市場，那綿陽、自貢、樂山應(yīng)該是首先要考慮的城市。在此需要特別指出的是，調(diào)查人員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，表明不愿到二級城市去發(fā)展的商家，除了自身實力不濟外，其文化素質(zhì)、風(fēng)險意識、發(fā)展愿望、企業(yè)規(guī)模及業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)等方面均存在一定的局限性。商家對商鋪產(chǎn)生不小的購買欲望，這對投資開發(fā)者來說無疑是個好消息，因為這在一定程度上可以確保市場的進(jìn)一步穩(wěn)定和繁榮，同時也對完全依靠普通投資者而產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險起到了相應(yīng)的遏止作用。你對商鋪面積的需求是多少平方米？（1） 統(tǒng)計表地點 選項40㎡80㎡100㎡200㎡500㎡1000㎡以上其它沒填西門生資市場905917136412長久機電城643423158206金府機電城57452375856總計21113863351914614（2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 選擇40㎡商鋪的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的41%，選擇80㎡商鋪的占被調(diào)查商家總數(shù)的28%；選擇100㎡的占13%。1一個8萬平米規(guī)模的五金機電市場最好能容納多少商家？ （1）統(tǒng)計表格 地點 選項1002003004005001000其它沒填西門生資市場212966241081長久機電城15417925881金府機電城18525518156總計541222006733222 （2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：在一個經(jīng)濟比較發(fā)達(dá)，工業(yè)基礎(chǔ)條件相應(yīng)較好的二級城市發(fā)展五金機電市場，吸引外地商家注意力的一個不容忽視的重要因素是市場本身的規(guī)模。B、綿陽地區(qū)及周邊調(diào)查(綿陽城區(qū)、江油、三臺、安縣、梓潼、廣元、德陽、) 由于項目本身的特殊性及出于保密方面的原因，加之競爭對手的突然增加，使調(diào)研組一行在綿陽本地收集商家數(shù)據(jù)具有了相應(yīng)的難度，因而導(dǎo)致了本次調(diào)查在綿陽城區(qū)收集的直接數(shù)據(jù)顯得不夠充分，好在調(diào)查員及時改變調(diào)查策略，通過與商家的反復(fù)交流，還是掌握了比較詳盡的一手資料。你對商鋪的銷售價格的期望值是多少？ （1）統(tǒng)計表 選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計3000元左右11221412233500元左右1932244000元左右05000元左右0其它224 （2）餅狀圖百分比 圖表說明：3500元左右占47%；3000元左右占45%；4000—5000元無選；其它占8%。因此在這個地區(qū)的中小規(guī)模商家的商鋪需求在40—200㎡范圍，其中80㎡為最受歡迎的面積。1現(xiàn)有經(jīng)營環(huán)境的優(yōu)勢表現(xiàn)在（多選）： （1）統(tǒng)計表格 選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計租金12221121122口岸1942421133物流72413消費1342120管理3418（2）柱狀圖比較（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 目前商家對其經(jīng)營環(huán)境的滿意重要程度依次為：口岸租金市場消費物流管理1現(xiàn)有市場的劣勢表現(xiàn)在：（1） 統(tǒng)計表格 選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計市場規(guī)劃1322411225交通81111113租金718政府政策14411211134倉儲1021114 （2）柱狀圖比較（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 當(dāng)前經(jīng)營環(huán)境的主要問題按嚴(yán)重的程度依次為：政府政策市場規(guī)劃倉儲交通租金A、綿陽及周邊區(qū)域商圈分析 （一）綿陽市區(qū)商圈情況 綿陽五金機電商圈的形成呈現(xiàn)出自發(fā)的特點。由于該商圈口岸早已經(jīng)形成，一部分在此發(fā)展起來的商家盡管面臨嚴(yán)峻的競爭形勢，盡管居高不下的房租早以讓他們怨聲載道，但由于沒有新的更好的發(fā)展機會和空間，他們也很難從這里走出去?！?商家分類統(tǒng)計表序號產(chǎn)品類型數(shù)量備注1電動工具49沖氣鉆 切割機 刨木機2軸承配件163閥門164水泵165量、刃具76勞保用品67電線電纜348電氣開關(guān)配件25開關(guān) 配電箱9電機及農(nóng)機23工程電機 升降電機 農(nóng)業(yè)機械10五金配件26鋼絲嵌 標(biāo)準(zhǔn)件 11水暖材料1512日雜工程產(chǎn)品1313氣壓工具6空壓機 氣泵14鋼篩網(wǎng)材1015橡膠制品16密封圈 三角帶 傳送帶17鋼絲繩7大 小 有色18儀器儀表8實驗室器材 電氣表19消防器材6消防栓 滅火器20發(fā)電機4工程用 私用21工業(yè)風(fēng)機422工程機械設(shè)備31攪拌機 震動綁 礦山機23園林機械2 總 計：450家B、綿陽周邊市縣調(diào)查情況: （1）江油市：江油市位于綿陽北面，距離42公里。商家經(jīng)營場地較亂；商家們進(jìn)貨大部分都在成都。在調(diào)查時了解，該縣作五金機電及機械經(jīng)營的商家共37家。C綿陽城區(qū)競爭對手調(diào)查據(jù)目前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，綿陽高新五金機電即將面臨的兩個主要競爭對手是三匯和南田兩家公司。意向性入住的五金機電商家約10余家，其他商家至今沒有明確的態(tài)度?！?要求租和買的商家比例較之以往發(fā)生了相當(dāng)深刻的變化。 ■ 商家對租賃期限要求至少在兩年以上，其中需注意兩個問題：一是租賃期定為5年,商家可以接受的比例竟然高達(dá)24%；二是4年是個特殊數(shù)字，有忌諱。而選擇以后再說的商家也占到了被調(diào)查商家總數(shù)的15%，說明對二級市場的發(fā)展持觀望或考慮態(tài)度的也不在少數(shù)。 ■ 傾向租賃期5年的商家占33%；3年的占35%，三到五年的租賃期最受商家歡迎。 ■ 10—30元/月的范圍內(nèi)是普遍能接受的租金價格。本項目作為商業(yè)地產(chǎn)在綿陽高新區(qū)綿興路西段展開運作，算是要硬生生地在此造出一個全新的、充滿活力的黃金商業(yè)口岸來，難度是可想而知的。（3）、充分引進(jìn)外地有口皆碑的優(yōu)勢企業(yè)入駐本項目，形成品牌企業(yè)陣營，凸顯狼群效應(yīng)。它應(yīng)該只是一個概念，是為代理眾多品牌的實力商家量身定做的展示中心 ，是滿足“細(xì)化產(chǎn)品門類的齊全化”這一業(yè)態(tài)特色的具體體現(xiàn)。此模式商鋪雖然在本項目中占有相當(dāng)大的比重，但應(yīng)該不是招商的難點所在。（2）、銷售：結(jié)合項目開發(fā)及經(jīng)營方先期達(dá)成的共識，以及此模式商鋪在本項目的運營中具有十分重要的作用，應(yīng)對其銷售進(jìn)行全面控制。本項目的品質(zhì)定位，綜合開發(fā)方和經(jīng)營管理方的開發(fā)思路和策略，擬定為綿陽地區(qū)檔次最高、規(guī)模最大、功能最全、理念最新、底蘊最深的五金機電專業(yè)市場，對綿陽周邊具有較強的輻射能力。第三章 規(guī)劃設(shè)計條件、原則及設(shè)計方案、設(shè)計原則、設(shè)計原則規(guī)劃設(shè)計從現(xiàn)代商業(yè)基本特征出發(fā)，力求城市、項目、人三者的和諧共贏。 各功能分區(qū)均有各自獨立的平面交通體系本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。并力求遵從綿陽市規(guī)劃管理局最新制定的《綿陽市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》。商業(yè)使用面積不低于3200平米的規(guī)劃，無疑是綿陽地區(qū)目前規(guī)模最大的五金機電專業(yè)交易市場。本項目所開發(fā)住宅，由于數(shù)量不大，加之套型布局合理，區(qū)位優(yōu)越，不存在太大的銷售難度，一直為開發(fā)及經(jīng)營方所看好。由于1拖2商鋪（單個獨立式商鋪）總面積控制在90平方米以下，很適合中小投資者進(jìn)行投資。鑒于“超市”良好的展示效果，將是品牌大商家的追逐對象。（5）、強化開發(fā)商在硬件投入上的超前思維，充分滿足經(jīng)營商家和投資者對項目環(huán)境和功能的挑剔心理。A項目地塊條件及開發(fā)條件分析 地塊條件分析 優(yōu) 勢：l 項目地塊與綿陽市高新區(qū)管委會僅一街之隔，與綿陽市委、市人民政府所在地———原火炬大廈也僅三個公交站臺，處于未來綿陽市政治經(jīng)濟中心地帶，口岸位置上佳；l 地處綿陽高新區(qū)綿興路西段，緊臨長虹廠，與萬向裝飾建材市場同一大道，相隔幾分鐘車程，具有一定的市場基礎(chǔ)。 ■ 3—5年是最受歡迎的租賃期限。因此在這個地區(qū)的中小規(guī)模商家的商鋪需求在40—200㎡范圍，其中80㎡為最受歡迎的面積。E、綿陽及周邊地區(qū)調(diào)查數(shù)據(jù)表明: ■ 愿意選擇在綿陽做五金機電交易的占了被調(diào)查商家總數(shù)的33%,遙遙領(lǐng)先于其它二級城市。如果市場啟動成功的話，租賃2年以上的商家保守估計也將達(dá)到62%以上。業(yè)界資深人士認(rèn)為,這一購買愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好水平。優(yōu)勢：（1）位于平政汽車站，交通地理位置比較好（2）市場為現(xiàn)房（3）建筑結(jié)構(gòu)合理，配套設(shè)施基本齊全，適合作市場（4）招商價格具有一定優(yōu)勢（5）招商已啟動劣勢：（1）招商對象不明確，有兼收并蓄之嫌（2）招商宣傳缺乏力度（3）招商團隊能力缺乏對手名稱及介紹市場優(yōu)劣勢分析三匯機電城介紹：位于原三匯建材市場舊址，市政府已立項，從6月開始拆遷，預(yù)計拆遷需1個月時間，修建7個月，2006年2月基本完工，主體為5層，1層為機電商鋪，2層為辦公，4層為住宅。藍(lán)田公司現(xiàn)有項目在區(qū)位和硬件上均具有相當(dāng)不錯的優(yōu)勢，只是由于運作能力方面的原因，導(dǎo)致市場定位飄忽不定。三臺商家主要集中在新西門干道；該干道匯集了泵業(yè)，電器，電線電纜，軸承，電機及農(nóng)業(yè)機械。交通狀況良好，綿陽對該地的輻射作用很強。江油屬重工業(yè)城市，目前有長鋼、川北礦業(yè)、雙馬水泥、903等一大批國家重點企業(yè)，其工業(yè)比重占據(jù)綿陽市的重要地位。依戀和突圍正是他們現(xiàn)在深藏在心底的矛盾心態(tài)。其中，具有相當(dāng)實力和品牌知名度的商家不足10%，商鋪面積在50平米以下的商家占整個商家群體的70%以上。由此可見目前該地區(qū)商家對市場其它功能的要求不高。超出這一價格底線，銷售難度將明顯加大。選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元三臺鹽亭安縣梓桐總計樂山21122154綿陽13225103212175德陽8110596眉山12581228自貢77