【正文】 二級城市要想成功興建五金機電市場，你認為應(yīng)具備的基本條件是什么？（多選）（1） 統(tǒng)計表選項 地點西門生資一條街長久機電城金府機電城總 計良好的硬件142172166480足夠的消費能力150170164484管理規(guī)范140168147455有一定社會影響力120128152400產(chǎn)品質(zhì)量可靠120149160429服務(wù)水平不斷提高135141155431交通方便150147145442經(jīng)營成本低148162157467良好的政策環(huán)境112138120370有一定規(guī)模118126156400沒填64616（2）條形圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 根據(jù)上列統(tǒng)計表我們不難看出：商家對“足夠的消費能力”尤其關(guān)注，冠居各項之首；“良好的硬件設(shè)施”、“交通方便”和“經(jīng)營成本低”則充分吸引了被調(diào)查商家的注意力；“管理規(guī)范”及“服務(wù)水平不斷提高”則反映出的日漸強化的管理及服務(wù)意識。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我們不難判斷：市場運作初期的租金定在10—30元/月這一價格段，是不會讓商家感到多大意外的。這在很大程度決定了商家的去留，決定了市場的興衰，這是投資者必須高度引起重視的。當然，這一數(shù)據(jù)反映出的結(jié)論是并未將市場成功運作后的增值因數(shù)考慮在內(nèi)的，這需要特別注意。據(jù)了解，此區(qū)域的商家?guī)缀鯖]有自有產(chǎn)權(quán)的商鋪，完全靠租賃。該市機電商圈主要集中在汽車南站、東大街等地段較分散，商圈多為自發(fā)形成，有商家120余家。（5）安縣：安縣位于綿陽西北面，距離44公里。占地約12畝?！?市場的功能，交易及產(chǎn)品展示功能加起來占整個功能需求的69%。 ■ 直接用于批零貨物交易的占主要，其次是產(chǎn)品展示，可見目前該地區(qū)商家對其它功能的要求不高。隨著該區(qū)域開發(fā)土地量的減少，其區(qū)位優(yōu)勢市場開發(fā)潛力將更加明顯；l 項目一期、二期以7萬平米左右的容量開發(fā)，已形成一定規(guī)模效應(yīng)，具有規(guī)模優(yōu)勢；l 地塊所處位置交通便捷，距離新希望等物流基地、火車貨站（待建）及高速路近在咫尺…..劣 勢：l 項目周邊區(qū)域配套不夠完善，居民購買力有限；l 項目區(qū)域流動人口稀少，商業(yè)氛圍嚴重不足；l 項目地塊瘦長（A宗低呈倒三角型、B、C宗地呈梯形）不規(guī)則，且有兩組高壓線從中穿過，加之A宗地塊和C宗地塊均緊臨居民區(qū)，交通及拓展空間受到一定限制；l 項目啟動后，同業(yè)競爭對手勢必競爭更加激烈；l 如果不整合一二期已經(jīng)建成的溫州商貿(mào)廣場,則顯得規(guī)模不足。 住宅住宅是本項目的一個重要組成部分，約占整個項目建筑面積的1/4。戶型結(jié)構(gòu)及主力戶型及比例統(tǒng)計表　區(qū)域　　戶型　占總商業(yè)面積12明確項目的品質(zhì)與形象定位,其作用體現(xiàn)在兩個方面:首先，對于項目開發(fā)而言,品質(zhì)與形象定位界定了項目的開發(fā)方向、檔次級別、規(guī)劃效果、規(guī)模功能、區(qū)域文化等。，根據(jù)地段的實際情況合理地組織和控制各個功能分區(qū)的位置、面積及層高，滿足容積率、建筑高度、及退縮距離的控制，從而合理控制用地規(guī)模和建設(shè)規(guī)模。房地產(chǎn)項目營銷策略的制訂、推廣與實施，從來就是一個復(fù)雜、全面、講究邏輯性、科學(xué)性的過程；本案的立項規(guī)模與開發(fā)周期，更使營銷推廣策略既要顧全項目的整體開發(fā)進程，也要充分顧及到各階段的企劃戰(zhàn)術(shù)；企劃推廣與營銷組織，是實施營銷策略的兩條主要線索，是界定傳播策劃與行銷實施的重要依據(jù)，是確定執(zhí)行方法與工作分工的必要條件；就本案而言，營銷組織與企劃推廣的規(guī)劃要素，既覆蓋了項目開發(fā)全程，又存在于開發(fā)策略與營銷推廣的各個階段中。只要對這類商家制定足夠優(yōu)惠的價格政策，就目前所掌握的情況看，來自成都等地的商家還是表現(xiàn)出相當?shù)呐d趣。 超市本項目中提到的“超市”，是與“泊來品”洋超市有本質(zhì)區(qū)別的。就上述綜合分析來看，本項目的開發(fā)在面臨多方面威脅的同時，也面臨諸多機會。 ■ 3000—3500元/㎡這個范圍是商家普遍接受的價格。由此可見，商鋪面積在40—100㎡是最容易被五金機電商家接受的；需求500㎡以上商鋪的商家達到7%，說明成都的商家實力偏強，對面積的要求要比二級城市商家的大。最新調(diào)查顯示，該市場目前的招商工作也遇到了一定的困難，機電商家正式入住的還沒有，倒是有16家汽配商家入住了。城市發(fā)展較快，已有省內(nèi)及國內(nèi)2家知名水泵制造企業(yè)，他們分別是劍門和蜀龍泵業(yè)。把握住最佳時機無疑會創(chuàng)造新的成功。 1對現(xiàn)有經(jīng)營環(huán)境是否滿意？（1） 統(tǒng)計表 選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計滿意15121120不滿意1941111128（2）餅形圖百分比 （2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 盡管有成熟的口岸，但過半數(shù)的商家（58%）對目前市場經(jīng)營環(huán)境是不滿意的。你對商鋪的租賃價格的期望值是多少？（1） 統(tǒng)計表選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計10元以內(nèi)/月612111110—20元/月8121311620—30元/月1331111930—40元/月4440元以上/月0（3） 餅狀圖百分比（4） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 上列數(shù)據(jù)可以看出，超出30元每平米以后，是商家難以接受的；而在10—30元每平米的范圍內(nèi)則是商家普遍能接受的；低價對22%的商家有一定誘惑力。1單項調(diào)查：市場運作過程中，哪些配套服務(wù)在商家心目中比較重要？（可多選）（1） 統(tǒng)計表 地點 選項停車物管工商稅務(wù)銀行物流倉儲通信裝卸餐飲環(huán)境政策其它沒填西門生資市場331391426191911111011201長久機電城3230141728321616171311222金府機電城4939192345402119242119391總計11482425499915646524441814(2)柱狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 此單項調(diào)查顯示：商家對市場的配套服務(wù)普遍重視，其重要程度的依次是：停車銀行物流物管政府政策倉儲稅務(wù)裝卸餐飲工商。有12%的商家對此問題不能說清楚，說明對該項目及市場消費還持有觀望的態(tài)度，看其發(fā)展的情況而定。畢竟絕對值太過懸殊。編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，推進成德綿區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，得到省發(fā)改委的贊同，將成德綿區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展寫入了2005年省人大工作報告。人員專業(yè)、資金充實、決策及時和政策環(huán)境良好是我公司目前的客觀狀況，希望天時、地利、人和以及特殊的歷史條件，讓項目成為公司再造的一個輝煌。: 本項目的開發(fā)，在為我公司帶來巨大的經(jīng)濟收益基礎(chǔ)上，還將會在其它方面產(chǎn)生巨大的效益，如:提升我公司在省內(nèi)外同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域的地位；提高我公司在省內(nèi)外的知名度、美譽度；拓寬我公司主營業(yè)務(wù)的領(lǐng)域；創(chuàng)造我公司商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的初級模式及開發(fā)流程，為我公司發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)專業(yè)管理人才。本項目的開發(fā)，將從一定程度上提高高新區(qū)特別是項目所在區(qū)域附近居民的經(jīng)濟收入，將大幅度增加國家及地方稅收收入。作為西部地區(qū)的老工業(yè)基地，工業(yè)高地，在推進新型工業(yè)化進程中，將起到重要的作用。:綿陽市從城市規(guī)劃來看，原有的一環(huán)路沿線商圈已經(jīng)遠遠不能滿足經(jīng)濟發(fā)展的需要，各種大型的交易市場、物流中心在交通上已受到很大的制約；從經(jīng)營方式看，市場的發(fā)展趨勢已向著專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展；從綿陽目前的五金機電行業(yè)現(xiàn)狀看，仍處在沿街為市的原始經(jīng)營狀態(tài)；從市場環(huán)境看，綿陽已形成長虹電器、九洲電器集團、川西北礦業(yè)、九零三、長鋼等一大批工業(yè)企業(yè)，因此該項目作為一個填補綿陽市場空白的項目，作為一個為川西北地區(qū)工業(yè)企業(yè)配套的項目是很有價值的。通過創(chuàng)立商業(yè)建筑品牌，提高綿陽市在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域的認知度。投資、策劃、設(shè)計、工程建設(shè)計劃的可行性、合理性、準確性均已進行了詳實的論述，項目可以實施。三市計委共同探討了在市場經(jīng)濟體制下，該由政府解決的，加快經(jīng)濟發(fā)展的平臺建設(shè)問題，對三城市基礎(chǔ)設(shè)施、能源、現(xiàn)代物流、通訊信息、金融、專業(yè)化協(xié)作等問題進行了討論，對建立通訊本地化、金融協(xié)作、城際快速通道、輕軌建設(shè)提出了積極的建議。整個調(diào)研工作，調(diào)研人員都圍繞如下問題展開—— 目前階段在除成都之外還有比較適合建五金機電交易市場的城市嗎？（1） 統(tǒng)計表：地點 選項有沒有不清楚沒填西門生資一條街11491910長久機電城12871918金府機電城14012204總 計382285832（2）餅形分析圖圖形說明：認為在二級市場已經(jīng)能有機會建設(shè)五金機電城的商家占76%；認為還不具備建設(shè)能力的商家占6%；對二級市場情況不了解的占到12%；沒填此項占6% 。要求租賃的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的53%,而表示在適宜情況下可以考慮購買的商家竟然占被調(diào)查商家總數(shù)的32%，這是五金機電行業(yè)從來沒有過的事。如果市場啟動成功的話，租賃2年以上的商家保守估計也將達到62%以上。他們認為，具備的條件的重要程度依次是：有一定規(guī)模交通方便良好的政策產(chǎn)品質(zhì)量可靠足夠的消費能力管理規(guī)范經(jīng)營成本低。關(guān)于這一點，與成都的商家觀點大體一致。照此推論，綿陽機電商圈的裂變正即將開始。目前機電商圈主要聚集在縣汽車站文豐樓附近，約31家商家。究其失敗原因，我們發(fā)現(xiàn)，該市場之所以出現(xiàn)目前這樣的尷尬情況，主要是其缺乏具有專業(yè)運作能力的運作團隊，加之公司高層意見不統(tǒng)一，使招商難度人為加大。 ■ 對購買作出判斷的商家，認定價格應(yīng)該控制在3000元每平米左右的占整個被調(diào)查商家數(shù)的43%，而認定可以接受3500元每平米的商家僅占整個被調(diào)查商家數(shù)的28%?！? 租（41%）買（14%），說明該地商家在經(jīng)濟實力上的不足，但也有14%的商家是具備信心和實力的。但要以市場的定位來綜合考慮。這一模式集產(chǎn)品展示、辦公、倉儲和居家于一體，擁有相應(yīng)獨立的商務(wù)空間，在成都被商家稱之為“獨立式黃金商鋪”。我們認為，此模式的銷售難度不大。商業(yè)、辦公、居家、倉儲、停車位應(yīng)有盡有，使用功能齊全。，車流，物流，并合理解決商業(yè)建筑的垂直交通體系，同時滿足商業(yè)和住宅的停車位。在前期，它以形而上的旗幟角色界定著規(guī)劃與開發(fā)要求，描述著產(chǎn)品藍圖；在中期，它以居高臨下的地位決定著營銷策略，引領(lǐng)著傳播態(tài)勢；在后期，既定的品質(zhì)與形象定位則最終成為務(wù)實的產(chǎn)品和務(wù)虛的品牌。1拖2家?guī)У晟啼?，是為滿足生產(chǎn)企業(yè)駐外辦事處或異地經(jīng)商的中小型商家的需求而定制的。B、項目開發(fā)建議（1）、盡可能地建一個有規(guī)模、上檔次，并在當?shù)貐^(qū)域內(nèi)從規(guī)劃設(shè)計上看可以領(lǐng)先五到十年的“生態(tài)型”五金機電物流中心，全面提升行業(yè)形象。 ■ 盡管有成熟的口岸，但過半數(shù)的商家（58%）對目前市場經(jīng)營環(huán)境是不滿意的?！?已有53%的商家愿意到二級城市發(fā)展，其中首選綿陽的商家被調(diào)查商家的33%，如果算上其它二級城市及部分縣級城市的商家，這一比例還會更高?！?具備建設(shè)五金機電專業(yè)市場的前三名城市分別為 綿陽、樂山、自貢，其中選擇綿陽的占到愿意到二級城市發(fā)展的商家（233家）%，遠高出樂山和自貢。目前機電商圈主要集中在北客站周圍，有商家10多家。該縣地理位置限制了城區(qū)的發(fā)展；縣城區(qū)做五金機電及機械商家共14家。取而代之的勢必是規(guī)劃良好、有規(guī)模、上檔次、管理規(guī)范的新興市場。反之亦然，如果商家大多考慮短期租賃，則很難給市場的發(fā)展帶來真正的幫助，市場的前景將變得暗淡。而選擇以后再說的商家也占到了被調(diào)查商家總數(shù)的15%，說明對二級市場的發(fā)展持觀望或考慮態(tài)度的也不在少數(shù)。值得重視的是，有21%的商家對此沒做選擇，這說明商家對買商鋪比租商鋪更加謹慎。這在一定程度上增加了市場運作的難度。對項目的規(guī)劃與商業(yè)的定位結(jié)合提出適合本項目的規(guī)劃及建筑形式設(shè)計要求。由此可見，以科技聞名全國的綿陽，工業(yè)依然是其經(jīng)濟的重要支柱。： 溫州商貿(mào)廣場——綿陽高新五金機電城：綿陽市綿興路西段，現(xiàn)綿陽高新區(qū)管委會對面：綿陽高新建設(shè)開發(fā)有限公司：國有：梁勇：陸原：：一年：項目開發(fā)資金由綿陽高新建設(shè)開發(fā)有限公司、尚高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和綿陽市高新區(qū)邁特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三方共同投資。由此可鑒，高成本的投入將會給項目所在區(qū)域創(chuàng)造巨大的環(huán)境效益。這樣的發(fā)展態(tài)勢，也反映出了的機電行業(yè)正在向國際市場邁進。工業(yè)在整個國民經(jīng)濟中占的比重是最大的，據(jù)不完全統(tǒng)計，2001年機電行業(yè)進出口比例達到了50%以上，2002年機電進出口首次突破10億美元，名列全國十強。與此同時，本項目還緊鄰市政府規(guī)劃中的二環(huán)路、綿興東路，扼守綿陽西大門，直通成綿高速路；與綿陽市高新區(qū)管委會僅一街之隔，與綿陽市人民政府所在地——原高新區(qū)火炬大廈也就三個公交站的路程，其交通之便捷，物流之順暢，路網(wǎng)之四通八達是有目共睹的。拓寬了以往只是自營或招租等方式對物業(yè)運營管理的經(jīng)營模式。增加到2002年的453億，增長26倍；，