【正文】 陽高新五金機電城項目可行性研究報告目 錄第一章 總論、目標及意義第二章 項目商業(yè)市場環(huán)境分析及營銷戰(zhàn)略第三章 規(guī)劃設計條件、原則及設計方案、設計原則第四章 項目開發(fā)、前期及施工進度第五章 投資分析及項目經濟效益評價報告正文、目標及意義通過對建設背景及建設目標的描述，將闡述項目開發(fā)對社會、政府、企業(yè)本身的積極意義。作為西部地區(qū)的老工業(yè)基地，工業(yè)高地，在推進新型工業(yè)化進程中，將起到重要的作用。省委省政府在新形勢下提出的“三個轉變”更對走新型工業(yè)化道路、加快工業(yè)化進程、加快城市化進程有指導和助推的作用。省副省長楊志文指出，是一個資源大省，結合全省工業(yè)工作會議提出的工業(yè)強省的宏偉目標，對我省資源進行大開發(fā)與國內國際大市場進行對接，西部和都需要高規(guī)格大手筆的五金機電交易平臺。五金機電產業(yè)是事關國計民生的基礎產業(yè)之一，同時也是與許多重要行業(yè)關系十分密切的基礎產業(yè)，搞好五金機電產業(yè)的發(fā)展是一個迫切而重要的問題。因此，近幾年來，一直將五金機電產業(yè)作為重點產業(yè)加以扶持。張學忠書記、張中偉省長對五金機電行業(yè)的發(fā)展也十分關心，多次指示，要求以“三個代表”重要思想為指導，發(fā)揚“求真務實”精神，迎頭趕上發(fā)達地區(qū)的水平。工業(yè)在整個國民經濟中占的比重是最大的，據不完全統(tǒng)計，2001年機電行業(yè)進出口比例達到了50%以上，2002年機電進出口首次突破10億美元，名列全國十強。這樣的發(fā)展態(tài)勢，也反映出了的機電行業(yè)正在向國際市場邁進。就全國而言，中國是一個全球加工基地，政府十分重視這類市場的發(fā)展，現(xiàn)在全國各地如廣州、深圳、福建、上海、重慶等地都出現(xiàn)了不少的機電大市場。本項目的建設目標，根據綿陽五金機電行業(yè)的發(fā)展狀況看，是可以設定為具有一定規(guī)模和檔次的五金機電專業(yè)交易市場的。從硬件設施上看，須充分體現(xiàn)其外型的現(xiàn)代建筑美感，且在功能布局上符合五金機電業(yè)的特殊需求：集展示、交易、辦公、居家、倉儲為一體的現(xiàn)代物流中心。從經營管理上看，側重“先商業(yè)，后地產”的營銷模式，努力達到甲乙雙方共同期待的雙贏：擁有一個管理規(guī)范、商業(yè)氛圍濃郁的現(xiàn)代化專業(yè)交易市場，同時又能在規(guī)定時間內達到資本變效益的終極目的。、政府、群眾及地方經濟的發(fā)展提高帶來廣泛的社會效益、經濟效益、環(huán)境效益，改善項目所在地區(qū)的勞動就業(yè)狀況，提高地區(qū)商業(yè)的知名度及美譽度。:綿陽市從城市規(guī)劃來看，原有的一環(huán)路沿線商圈已經遠遠不能滿足經濟發(fā)展的需要，各種大型的交易市場、物流中心在交通上已受到很大的制約；從經營方式看，市場的發(fā)展趨勢已向著專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展；從綿陽目前的五金機電行業(yè)現(xiàn)狀看，仍處在沿街為市的原始經營狀態(tài)；從市場環(huán)境看，綿陽已形成長虹電器、九洲電器集團、川西北礦業(yè)、九零三、長鋼等一大批工業(yè)企業(yè)，因此該項目作為一個填補綿陽市場空白的項目，作為一個為川西北地區(qū)工業(yè)企業(yè)配套的項目是很有價值的。:商業(yè)的發(fā)展勢必會促進地區(qū)經濟的發(fā)展。本項目具有相當規(guī)模、功能完善、配套齊全，其本身既可產生巨大的經濟效益，同時，隨著地區(qū)商品貿易的繁榮，又可帶動周邊交通、金融、服務及房地產等第三產業(yè)的發(fā)展。本項目的開發(fā)，將從一定程度上提高高新區(qū)特別是項目所在區(qū)域附近居民的經濟收入，將大幅度增加國家及地方稅收收入。相信歷經三到五年的精心培育后，本項目可為綿陽高新區(qū)的地方財政帶來每年數(shù)千萬元的可持續(xù)稅收，創(chuàng)造巨大的經濟效益。:在項目設計上，我們力求吸取國內經濟較發(fā)達地區(qū)的先進商業(yè)模式，并結合綿陽本地區(qū)域的實際情況，立足于人們生活的客觀需求，建設一座具有社會價值、高品位文化底蘊和符合公眾利益的現(xiàn)代化商業(yè)建筑。本項目的設計立意新穎、思路超前、環(huán)境優(yōu)美、氣勢不凡，是體現(xiàn)多主題的功能完善的綜合型購物場所，將購物、休閑、娛樂完美地融為一體。項目的建成，將為綿陽高新區(qū)的城市建設又平添了一座以自然生態(tài)為主題的具有現(xiàn)代都市氣息的標志性建筑。本項目坐落于綿陽城西高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶，東與萬向裝飾建材城、汽車城呼應；西接永興工業(yè)園，北倚科創(chuàng)園，新希望集團大商匯物流中心、長虹家電城、溫州商貿廣場等大型商業(yè)物流集散地近在咫尺。與此同時，本項目還緊鄰市政府規(guī)劃中的二環(huán)路、綿興東路，扼守綿陽西大門，直通成綿高速路；與綿陽市高新區(qū)管委會僅一街之隔，與綿陽市人民政府所在地——原高新區(qū)火炬大廈也就三個公交站的路程，其交通之便捷，物流之順暢，路網之四通八達是有目共睹的。由此可鑒，高成本的投入將會給項目所在區(qū)域創(chuàng)造巨大的環(huán)境效益。:預計本項目可直接與綿陽市再就業(yè)工程接軌，安置解決下崗、待業(yè)、榮轉軍人等 200 余人就業(yè)，間接提供更多的就業(yè)發(fā)展機會，為政府排優(yōu)解難。本項目屬勞動密集型產業(yè)，設置勞動崗位數(shù)目相當可觀。崗位技能涉及高、中、低三個層面，主要是中、低層面，職能技術的掌握相對容易，適合中青年多個年齡段的就業(yè)。同時也為綿陽市職工下崗再就業(yè)提供寬廣的理想化平臺，對綿陽市社會的安定團結也起到積極正面的影響。:本項目引領綿陽在商業(yè)建筑領域與經濟發(fā)達地區(qū)同步。通過創(chuàng)立商業(yè)建筑品牌，提高綿陽市在省內外商業(yè)領域的認知度。隨著在改革開放后的飛速發(fā)展，現(xiàn)正成為省內大城市中一顆耀眼的新星。山不在高，有仙則靈；水不在深，有龍則名，該項目的成功運作必將營造一個完美的現(xiàn)代專業(yè)市場購物環(huán)境。: 本項目的開發(fā)，在為我公司帶來巨大的經濟收益基礎上，還將會在其它方面產生巨大的效益，如:提升我公司在省內外同業(yè)態(tài)商業(yè)領域的地位；提高我公司在省內外的知名度、美譽度；拓寬我公司主營業(yè)務的領域；創(chuàng)造我公司商業(yè)房地產開發(fā)的初級模式及開發(fā)流程，為我公司發(fā)展商業(yè)房地產業(yè)培養(yǎng)專業(yè)管理人才。房地產經濟的增長始終是社會經濟增長中較為重要的一個組成部分，在我們國家進一步擴大內需的政策基礎上，商業(yè)房地產的開發(fā)是目前社會經濟的熱點，也是許多資本追捧的熱點行業(yè)，結合我公司企業(yè)發(fā)展的特點、優(yōu)勢，本項目的成功運作將會實現(xiàn)我公司商業(yè)運作的根本利益并最大化，從而達到公司資本的升值。在目前國內商業(yè)環(huán)境條件下，通過本項目的開發(fā)運作，會為我們公司在今后與合作企業(yè)合作時提供良好的資產結構業(yè)績，產生更多的合作機會；另一方面，本項目的建設開發(fā)及運營過程增近了公司與當?shù)卣暮献?，建立了良好的企業(yè)與政府的合作關系，為公司在西南區(qū)域的發(fā)展，創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件，并在同業(yè)態(tài)商業(yè)企業(yè)目前在西南區(qū)域競爭較為激烈的市場環(huán)境中增加企業(yè)競爭力提供了有力的基礎，從而提高我公司在同業(yè)態(tài)商業(yè)領域里的商業(yè)地位。、美譽度通過對商業(yè)項目的運作，會有大量的專業(yè)信息、媒體進行關注，同時我們也對項目的推廣進行了一系列策劃營銷活動，筑壩蓄水。在目前的商業(yè)領域里，項目的規(guī)模及投資額度在綿陽均已達到相當重量級的水平，所以本項目的成功開發(fā)及運做將會引起商業(yè)領域里的企業(yè)、專家、學者們的廣泛關注，從而提高我公司在省內外商業(yè)領域中的知名度及美譽度。: 作為商業(yè)房地產開發(fā)項目，五金機電城項目成為我公司主營業(yè)務拓寬的一個標志性項目，從此，可以通過自營、聯(lián)營、招租、出售等一系列方式對物業(yè)使用權限進行經營。拓寬了以往只是自營或招租等方式對物業(yè)運營管理的經營模式。： 溫州商貿廣場——綿陽高新五金機電城：綿陽市綿興路西段，現(xiàn)綿陽高新區(qū)管委會對面：綿陽高新建設開發(fā)有限公司：國有：梁勇：陸原：：一年：項目開發(fā)資金由綿陽高新建設開發(fā)有限公司、尚高房地產開發(fā)有限公司和綿陽市高新區(qū)邁特房地產開發(fā)有限公司三方共同投資。：（見下圖）：本項目在功能上集展示、交易、辦公、居家、倉儲、物流于一體，能充分滿足各種實力層次商家及消費者的多樣化需求。：本項目可行性研究報告編制的依據是《綿高管委函（2005）19號》的有關精神，將項目用地建成五金機電產品專業(yè)市場。 通過對項目建設開發(fā)過程中投資、策劃、設計、工程建設各項計劃的可行性、合理性、準確性等方面的研究，研究范圍為項目商業(yè)市場環(huán)境分析及營銷戰(zhàn)略；規(guī)劃設計條件、原則及設計方案；項目開發(fā)、前期、及施工進度；投資分析及項目經濟效益評價；項目組織管理與保障措施等。溫州商貿廣場—綿陽高新五金機電城項目經濟技術指標見表11表11項目技術指標總規(guī)劃用地面積其中1代征綠地面積2建設用地面積總占地面積總建筑面積其中123456789容積率停車位指標分析總建筑面積1商鋪2精品專賣店3餐飲娛樂休閑會所4住 宅5配套設施經濟指標1總投資額包含住宅開發(fā)萬元不包含住宅開發(fā)萬元2投資利潤率包含住宅開發(fā)%不包含住宅開發(fā)%3全部投資回收期(不含建設期)包含住宅開發(fā)年不包含住宅開發(fā)年在本項目可行性研究報告中，我們系統(tǒng)地將溫州商貿廣場—綿陽高新五金機電城項目的開發(fā)計劃、條件等進行了論述，將項目開發(fā)的前、中、后等各個時期需要解決的工作及將會出現(xiàn)的具體問題的解決，提供了詳細的計劃進度安排。研究結論為本項目屬綜合商業(yè)房地產綜合開發(fā)項目，對本項目的投資符合公司企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略要求。投資、策劃、設計、工程建設計劃的可行性、合理性、準確性均已進行了詳實的論述，項目可以實施。但鑒于本項目為我公司第一個開發(fā)運作的大型商業(yè)地產項目，確需進行深入細致的調研。在此前提下，我公司將竭盡所能地選擇提供公司自身的各種有效資源及社會優(yōu)勢資源，全面、深入、標準、優(yōu)質、高效的對項目加以定位開發(fā)。人員專業(yè)、資金充實、決策及時和政策環(huán)境良好是我公司目前的客觀狀況，希望天時、地利、人和以及特殊的歷史條件，讓項目成為公司再造的一個輝煌。第二章 項目商業(yè)市場環(huán)境分析及營銷戰(zhàn)略本部分將對目前綿陽市的宏觀政策及經濟環(huán)境進行分析。 繼2000年國家推出西部大開發(fā)的戰(zhàn)略方針之后，2001年11月,中國成功加入世界貿易組織。在我國，尤其是成都的房地產行業(yè)經過了持續(xù)三年的快速增長的今天，西部開發(fā)和入世無疑是綿陽房地產發(fā)展的兩大利好。綿陽市委政府確定了2005年全市奮斗目標 ：GDP完成526億元，增長14％；固定資產投資完成150億元，增長20％以上；社會消費品零售總額完成173億元，增長12％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加500元，達到8200元；農民人均純收入增加150元，達到3050元。綿陽堅持“工業(yè)強市”戰(zhàn)略，深入實施“工業(yè)千億工程”，堅定不移走新型工業(yè)化道路。，增加到2002年的453億，增長26倍；，增長14倍；工業(yè)上交稅金占地方財政收入的70%。由此可見，以科技聞名全國的綿陽，工業(yè)依然是其經濟的重要支柱。政府出面多方聯(lián)手打造成、德、綿經濟走廊 為搞好綿陽“十一五”規(guī)劃編制工作，配合國家做好成渝地區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，2004年8月13日，在省委的倡議下，綿陽、成都、德陽三市發(fā)展計劃委員會就提升成、德、綿區(qū)域經濟競爭力，以及如何搞好“十一五”規(guī)劃和構建成德綿經濟區(qū)等共同關注的問題專門召開了會議。會議認為：（1） 成德綿地區(qū)是省乃至西部最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，也是國家“十一五”規(guī)劃中提出需要整合提高的城市密集區(qū)。成、德、綿經濟總量占全省約48%，是的經濟核心，成都的都市經濟、德陽的重型機械裝備、綿陽的科技城建設，將構建“十一五”期間最有發(fā)展?jié)摿Φ慕洕鲩L區(qū)域，也是成渝經濟區(qū)域最重要的經濟發(fā)展組成部分，應當加快、加大經濟協(xié)作。（2） 為加快成德綿區(qū)域經濟發(fā)展，建立經濟協(xié)作戰(zhàn)略伙伴關系，指導三市“十一五”規(guī)劃編制工作，三市計委將聯(lián)合組建《“十一五”期間成德綿區(qū)域合作與開發(fā)思路研究》課題小組，就三市共同關心的問題進行深入研究。（3） 三市計委達成了“情況互通、信息互通、相互促進”的意向，將進一步加強相互間的溝通和學習。三市計委共同探討了在市場經濟體制下，該由政府解決的，加快經濟發(fā)展的平臺建設問題，對三城市基礎設施、能源、現(xiàn)代物流、通訊信息、金融、專業(yè)化協(xié)作等問題進行了討論，對建立通訊本地化、金融協(xié)作、城際快速通道、輕軌建設提出了積極的建議。同時，從產業(yè)結構調整與互補發(fā)展、優(yōu)化區(qū)域產業(yè)結構和空間產業(yè)布局，加強跨區(qū)域產業(yè)整合和協(xié)調，打破地區(qū)間的貿易壁壘，構建與市場相適應的產業(yè)網絡，形成統(tǒng)一的大市場，促進區(qū)域間資源的流動和共享進行了討論。2005年1月31日，省發(fā)改委正式批復同意編制《成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃》（川發(fā)改規(guī)劃[2005]43號）文件，編制和實施成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，不僅對統(tǒng)籌成德綿地區(qū)經濟社會發(fā)展，進一步發(fā)揮其龍頭和骨干作用，而且對于促進全省經濟社會的跨越式發(fā)展和綿陽科技城建設，都具有十分重要的作用。編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，推進成德綿區(qū)域經濟發(fā)展，得到省發(fā)改委的贊同，將成德綿區(qū)域經濟發(fā)展寫入了2005年省人大工作報告。 積極融入成渝經濟區(qū)的發(fā)展綿陽市四屆五次會議第3號提案中提出的《主動融入成渝經濟區(qū)，建立“成綿經濟合作戰(zhàn)略伙伴關系”》的建議案受到廣泛的重視，結合“十一五”規(guī)劃的制定，市計委已將“綿陽在成渝經濟區(qū)的地位和作用”作為一個重大課題進行研究，并在編制綿陽“十一五”規(guī)劃時，將綿陽加入成渝經濟區(qū)作為重要內容之一編入規(guī)劃，在形成綿陽、成都、重慶三個區(qū)域經濟的組成結構。根據本項目的整體戰(zhàn)略計劃，公司針對其位于綿陽城西高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶，進行了前期市場調研，在獲得大量市場信息數(shù)據的前提下，以確立項目的營銷與推廣核心、尊重市場客情與營銷環(huán)境、顧及內部資源與開發(fā)實力為前提， 結