【正文】 啟動劣勢：（1）招商對象不明確，有兼收并蓄之嫌（2）招商宣傳缺乏力度（3）招商團(tuán)隊(duì)能力缺乏對手名稱及介紹市場優(yōu)劣勢分析三匯機(jī)電城介紹：位于原三匯建材市場舊址，市政府已立項(xiàng)，從6月開始拆遷，預(yù)計(jì)拆遷需1個月時(shí)間，修建7個月，2006年2月基本完工，主體為5層，1層為機(jī)電商鋪，2層為辦公，4層為住宅。關(guān)于兩個主要競爭對手的細(xì)致情況，見下表——（表一）對手名稱及介紹市場優(yōu)劣勢分析名稱：南田五金機(jī)電城介紹：投資商為綿陽南田房地產(chǎn)開發(fā)公司，該項(xiàng)目前期規(guī)劃為小商品批發(fā)市場，但招商效果不佳，近期轉(zhuǎn)項(xiàng)做機(jī)電、汽配等，目前仍處于招商狀態(tài)。藍(lán)田公司現(xiàn)有項(xiàng)目在區(qū)位和硬件上均具有相當(dāng)不錯的優(yōu)勢，只是由于運(yùn)作能力方面的原因，導(dǎo)致市場定位飄忽不定。目前機(jī)電商圈主要集中在北客站周圍，有商家10多家。三臺商家主要集中在新西門干道；該干道匯集了泵業(yè)，電器，電線電纜，軸承，電機(jī)及農(nóng)業(yè)機(jī)械。 （4）三臺縣：三臺縣地處綿陽南面，交通便捷，距離綿陽市區(qū)66公里。交通狀況良好，綿陽對該地的輻射作用很強(qiáng)。該縣地理位置限制了城區(qū)的發(fā)展；縣城區(qū)做五金機(jī)電及機(jī)械商家共14家。江油屬重工業(yè)城市，目前有長鋼、川北礦業(yè)、雙馬水泥、903等一大批國家重點(diǎn)企業(yè)，其工業(yè)比重占據(jù)綿陽市的重要地位。至此，全面裂變和提升綿陽五金機(jī)電行業(yè)的時(shí)機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)。依戀和突圍正是他們現(xiàn)在深藏在心底的矛盾心態(tài)。取而代之的勢必是規(guī)劃良好、有規(guī)模、上檔次、管理規(guī)范的新興市場。其中，具有相當(dāng)實(shí)力和品牌知名度的商家不足10%，商鋪面積在50平米以下的商家占整個商家群體的70%以上。 1市場的建筑規(guī)劃結(jié)構(gòu)哪一種更符合將來的發(fā)展？（1） 統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng) 地點(diǎn)綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計(jì)全鋼結(jié)構(gòu)21413231普通磚混511111212其它44 （2）餅狀圖百分比（5） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：過半數(shù)的商家（65%），對全鋼結(jié)構(gòu)是接受的。由此可見目前該地區(qū)商家對市場其它功能的要求不高。反之亦然，如果商家大多考慮短期租賃，則很難給市場的發(fā)展帶來真正的幫助，市場的前景將變得暗淡。超出這一價(jià)格底線，銷售難度將明顯加大。另外，31%的商家對租售結(jié)合的經(jīng)營思路是接受的。選項(xiàng) 地點(diǎn)綿陽城區(qū)江油廣元三臺鹽亭安縣梓桐總計(jì)樂山21122154綿陽13225103212175德陽8110596眉山12581228自貢77109197內(nèi)江4357155廣元12112其它85518沒填3030 在省二級城市建五金機(jī)電交易市場，你更愿意選擇以下哪些城市？（1）統(tǒng)計(jì)表（2）餅形圖（3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：如果二級城市興建五金機(jī)電交易市場，愿意選擇在綿陽做五金機(jī)電交易的占了被調(diào)查總數(shù)的33%，遙遙領(lǐng)先于其它二級城市。而選擇以后再說的商家也占到了被調(diào)查商家總數(shù)的15%，說明對二級市場的發(fā)展持觀望或考慮態(tài)度的也不在少數(shù)。1市場在招商過程中和開業(yè)后的培育期中，需要投放大量的廣告宣傳嗎？（1） 統(tǒng)計(jì)表格地點(diǎn) 選項(xiàng)要不要其它沒填西門生資一條街133284長久機(jī)電城138206金府機(jī)電城16155總 計(jì)4325315（2）餅狀圖 （2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：選需要投入廣告的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的86%，而選擇不需要或不太重視這個選項(xiàng)的商家僅占被調(diào)查商家的13%，這充分說明興建一個全新的并有一定規(guī)模的市場，廣告宣傳對入場商家商家來說是非常重要的。1入住商家對市場功能有什么要求？ （1） 統(tǒng)計(jì)表格 地點(diǎn) 選項(xiàng)交易展示商務(wù)辦公信息溝通物業(yè)管理沒選西門生資市場592927271951長久機(jī)電城3738103219126金府機(jī)電城6727162128137總計(jì)163945380663014（2）柱形圖（2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：接受本次調(diào)查的商家，對市場的交易功能提出明確要求，其次才是展示、辦公及信息溝通功能，這幾項(xiàng)要求占據(jù)主要的功能。如果采用租賃形式，你愿意一次簽定幾年租賃合同？（1）統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)1年2年3年4年5年其它沒填西門生資市場32561902933長久機(jī)電城27611803666金府機(jī)電城32751734241總計(jì)911926931221310（2）餅狀圖圖表說明：1年占18%；2年占24%；3年占14%；4年占1%；5年占24%（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：商家對租賃期限要求至少在兩年以上，其中需注意兩個問題：一是租賃期定為5年,商家可以接受的比例竟然高達(dá)38%；二是4年是個特殊數(shù)字，有忌諱。值得重視的是，有21%的商家對此沒做選擇，這說明商家對買商鋪比租商鋪更加謹(jǐn)慎。其中5%的商家沒有填，說明具體的價(jià)格，還需要看市場建設(shè)后的具體情況而定。這說明，即便是按照運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的方式直接銷售商鋪，目前的大多數(shù)商家無論在心理上抑或是潛意識中還是能接受的，同時(shí)也說明不少商家通過自己持續(xù)不斷的苦心經(jīng)營已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，具有營銷和置業(yè)的雙重能力。作為五金機(jī)電商家，你的客戶群體最集中的城市是哪些？（1） 統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)成都樂山綿陽德陽眉山自貢瀘州內(nèi)江廣元宜賓其它沒填西門生資一條街271419129119881084長久機(jī)電城4118182012121010131065金府機(jī)電城44153210129911991313總 計(jì)1124769423332282930292722 （2）柱狀圖（3）數(shù)據(jù)分析 從商家客戶的集中情況可以看出：成都商家的銷售渠道輻射相當(dāng)廣泛，遍及省內(nèi)各地；在省內(nèi)二級城市中，排在首先位置的依然是綿陽，其次是樂山，德陽、眉山、自貢、廣元。這在一定程度上增加了市場運(yùn)作的難度。盡管綿陽地處成廣高速中段，位置尷尬，但其作為省會城市副中心的發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)也作為一個聞名全國的科技城市，其巨大的發(fā)展?jié)摿κ侨魏紊碳叶疾荒茌p易忽視的。盡管有12%的商家在接受調(diào)查時(shí)表示出對二級市場不是很了解，不便發(fā)表意見,同時(shí)也有約6%的商家直接持反對意見,但并不影響命題本身的可行性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次調(diào)查僅調(diào)查表發(fā)放一項(xiàng)就達(dá)到1200份，收回調(diào)查表642份，經(jīng)篩選后確定有效調(diào)查表500份。對項(xiàng)目的規(guī)劃與商業(yè)的定位結(jié)合提出適合本項(xiàng)目的規(guī)劃及建筑形式設(shè)計(jì)要求。為明確營銷資源和傳播，本章節(jié)進(jìn)一步總結(jié)、界定了項(xiàng)目的產(chǎn)品總體規(guī)劃特點(diǎn)與項(xiàng)目品質(zhì)形象定位。2005年1月31日，省發(fā)改委正式批復(fù)同意編制《成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃》（川發(fā)改規(guī)劃[2005]43號）文件，編制和實(shí)施成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，不僅對統(tǒng)籌成德綿地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮其龍頭和骨干作用，而且對于促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)社會的跨越式發(fā)展和綿陽科技城建設(shè)，都具有十分重要的作用。（2） 為加快成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建立經(jīng)濟(jì)協(xié)作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，指導(dǎo)三市“十一五”規(guī)劃編制工作，三市計(jì)委將聯(lián)合組建《“十一五”期間成德綿區(qū)域合作與開發(fā)思路研究》課題小組，就三市共同關(guān)心的問題進(jìn)行深入研究。由此可見，以科技聞名全國的綿陽，工業(yè)依然是其經(jīng)濟(jì)的重要支柱。在我國，尤其是成都的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了持續(xù)三年的快速增長的今天，西部開發(fā)和入世無疑是綿陽房地產(chǎn)發(fā)展的兩大利好。在此前提下，我公司將竭盡所能地選擇提供公司自身的各種有效資源及社會優(yōu)勢資源，全面、深入、標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)、高效的對項(xiàng)目加以定位開發(fā)。溫州商貿(mào)廣場—綿陽高新五金機(jī)電城項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表11表11項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)總規(guī)劃用地面積其中1代征綠地面積2建設(shè)用地面積總占地面積總建筑面積其中123456789容積率停車位指標(biāo)分析總建筑面積1商鋪2精品專賣店3餐飲娛樂休閑會所4住 宅5配套設(shè)施經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1總投資額包含住宅開發(fā)萬元不包含住宅開發(fā)萬元2投資利潤率包含住宅開發(fā)%不包含住宅開發(fā)%3全部投資回收期(不含建設(shè)期)包含住宅開發(fā)年不包含住宅開發(fā)年在本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中，我們系統(tǒng)地將溫州商貿(mào)廣場—綿陽高新五金機(jī)電城項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃、條件等進(jìn)行了論述，將項(xiàng)目開發(fā)的前、中、后等各個時(shí)期需要解決的工作及將會出現(xiàn)的具體問題的解決，提供了詳細(xì)的計(jì)劃進(jìn)度安排。： 溫州商貿(mào)廣場——綿陽高新五金機(jī)電城：綿陽市綿興路西段，現(xiàn)綿陽高新區(qū)管委會對面：綿陽高新建設(shè)開發(fā)有限公司：國有：梁勇：陸原：：一年：項(xiàng)目開發(fā)資金由綿陽高新建設(shè)開發(fā)有限公司、尚高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和綿陽市高新區(qū)邁特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三方共同投資。、美譽(yù)度通過對商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作，會有大量的專業(yè)信息、媒體進(jìn)行關(guān)注，同時(shí)我們也對項(xiàng)目的推廣進(jìn)行了一系列策劃營銷活動，筑壩蓄水。山不在高，有仙則靈；水不在深，有龍則名，該項(xiàng)目的成功運(yùn)作必將營造一個完美的現(xiàn)代專業(yè)市場購物環(huán)境。同時(shí)也為綿陽市職工下崗再就業(yè)提供寬廣的理想化平臺，對綿陽市社會的安定團(tuán)結(jié)也起到積極正面的影響。由此可鑒，高成本的投入將會給項(xiàng)目所在區(qū)域創(chuàng)造巨大的環(huán)境效益。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)立意新穎、思路超前、環(huán)境優(yōu)美、氣勢不凡，是體現(xiàn)多主題的功能完善的綜合型購物場所，將購物、休閑、娛樂完美地融為一體。本項(xiàng)目具有相當(dāng)規(guī)模、功能完善、配套齊全，其本身既可產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)，隨著地區(qū)商品貿(mào)易的繁榮，又可帶動周邊交通、金融、服務(wù)及房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從經(jīng)營管理上看，側(cè)重“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的營銷模式，努力達(dá)到甲乙雙方共同期待的雙贏：擁有一個管理規(guī)范、商業(yè)氛圍濃郁的現(xiàn)代化專業(yè)交易市場，同時(shí)又能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)達(dá)到資本變效益的終極目的。這樣的發(fā)展態(tài)勢，也反映出了的機(jī)電行業(yè)正在向國際市場邁進(jìn)。五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)是事關(guān)國計(jì)民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是與許多重要行業(yè)關(guān)系十分密切的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，搞好五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個迫切而重要的問題。陽高新五金機(jī)電城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論、目標(biāo)及意義第二章 項(xiàng)目商業(yè)市場環(huán)境分析及營銷戰(zhàn)略第三章 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、原則及設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)原則第四章 項(xiàng)目開發(fā)、前期及施工進(jìn)度第五章 投資分析及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)報(bào)告正文、目標(biāo)及意義通過對建設(shè)背景及建設(shè)目標(biāo)的描述，將闡述項(xiàng)目開發(fā)對社會、政府、企業(yè)本身的積極意義。省副省長楊志文指出，是一個資源大省，結(jié)合全省工業(yè)工作會議提出的工業(yè)強(qiáng)省的宏偉目標(biāo)，對我省資源進(jìn)行大開發(fā)與國內(nèi)國際大市場進(jìn)行對接，西部和都需要高規(guī)格大手筆的五金機(jī)電交易平臺。工業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)中占的比重是最大的，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2001年機(jī)電行業(yè)進(jìn)出口比例達(dá)到了50%以上，2002年機(jī)電進(jìn)出口首次突破10億美元，名列全國十強(qiáng)。從硬件設(shè)施上看，須充分體現(xiàn)其外型的現(xiàn)代建筑美感，且在功能布局上符合五金機(jī)電業(yè)的特殊需求：集展示、交易、辦公、居家、倉儲為一體的現(xiàn)代物流中心。:商業(yè)的發(fā)展勢必會促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。:在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，我們力求吸取國內(nèi)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的先進(jìn)商業(yè)模式，并結(jié)合綿陽本地區(qū)域的實(shí)際情況，立足于人們生活的客觀需求，建設(shè)一座具有社會價(jià)值、高品位文化底蘊(yùn)和符合公眾利益的現(xiàn)代化商業(yè)建筑。與此同時(shí)，本項(xiàng)目還緊鄰市政府規(guī)劃中的二環(huán)路、綿興東路，扼守綿陽西大門，直通成綿高速路；與綿陽市高新區(qū)管委會僅一街之隔，與綿陽市人民政府所在地——原高新區(qū)火炬大廈也就三個公交站的路程，其交通之便捷，物流之順暢，路網(wǎng)之四通八達(dá)是有目共睹的。崗位技能涉及高、中、低三個層面，主要是中、低層面，職能技術(shù)的掌握相對容易，適合中青年多個年齡段的就業(yè)。隨著在改革開放后的飛速發(fā)展，現(xiàn)正成為省內(nèi)大城市中一顆耀眼的新星。在目前國內(nèi)商業(yè)環(huán)境條件下，通過本項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作，會為我們公司在今后與合作企業(yè)合作時(shí)提供良好的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)業(yè)績，產(chǎn)生更多的合作機(jī)會；另一方面，本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)及運(yùn)營過程增近了公司與當(dāng)