【正文】 滿足生產(chǎn)企業(yè)駐外辦事處或異地經(jīng)商的中小型商家的需求而定制的。此模式在本項目中的面積僅次于1拖2家?guī)У昴Ｊ剑匚挥绕滹@赫，是招商的核心所在。在前期，它以形而上的旗幟角色界定著規(guī)劃與開發(fā)要求，描述著產(chǎn)品藍圖；在中期，它以居高臨下的地位決定著營銷策略，引領著傳播態(tài)勢；在后期，既定的品質與形象定位則最終成為務實的產(chǎn)品和務虛的品牌。 傾力造就一種與眾不同的文化底蘊，不斷強化品牌專業(yè)交易市場的市場感召力。，車流，物流，并合理解決商業(yè)建筑的垂直交通體系，同時滿足商業(yè)和住宅的停車位。，注重建筑體量的長寬比例、尺度限制、高度限制，使統(tǒng)一的建筑體量能達到空間上和視覺的一致性。商業(yè)、辦公、居家、倉儲、停車位應有盡有，使用功能齊全。定位，在這里確定了目的、描述了效果，也對開發(fā)商及相關機構提出了總體要求；其次，對于項目營銷而言，品質與形象定位確定了項目的營銷資源、傳播起點、推廣標的，正是基于正確的定位，才會有清晰的營銷主題、推廣思路、傳播方向。我們認為，此模式的銷售難度不大。開發(fā)方之所以這樣考慮，主要基于以下幾個方面的緣故：（1）、A宗地呈倒三角型，且緊靠另一房地產(chǎn)開發(fā)的大型住宅小區(qū)，適合住宅開發(fā)；（2）、溫州商貿(mào)廣場一、二期對住宅的成功銷售，增強了投資者的信心；（3）、與本項目僅一墻之隔的一大型新建住宅項目，在近期把握政府搬遷的重大利好迅速提高銷售價格獲得良好回報，成為一個現(xiàn)實的榜樣。這一模式集產(chǎn)品展示、辦公、倉儲和居家于一體，擁有相應獨立的商務空間，在成都被商家稱之為“獨立式黃金商鋪”。開發(fā)條件分析機會點：l 隨著成德綿經(jīng)濟走廊及成渝經(jīng)濟圈的逐步推進，以及高新區(qū)招商引資步伐的明顯加快，項目所在地勢必形成以長虹、新希望物流中心與生資物流基地為開發(fā)熱點的黃金商圈；l 項目開發(fā)前期，該區(qū)域已有萬向市場的成功運作，在此基礎上提升商圈形象，增值潛力巨大；l 市委市政府搬遷到高新區(qū)原管委會所在地——火炬大廈，高新區(qū)管委會搬遷到溫州商貿(mào)廣場——本項目所在地的街對面，這一重大的政治重心變化，勢必給高新區(qū)經(jīng)濟環(huán)境的迅速改變創(chuàng)造難得的機會，當然也為本項目的開發(fā)奠定了更好的環(huán)境基礎；l 目前的競爭對手所有項目在規(guī)模及運作思路上均有一定局限性，客觀上為本項目的運營留下了“后門”；l 鑒于本項目為行業(yè)升級換代的初步設想，在一定程度上避免了和本地區(qū)域內(nèi)的競爭對手進行低層次的區(qū)位及價格等方面的競爭，從而鎖定在運營方面的策略優(yōu)勢；l 商業(yè)地產(chǎn)的定位特征及專業(yè)運營策略，加上強大的廣告支撐，為本項目獲得更大的成功奠定了堅實的基礎。但要以市場的定位來綜合考慮。 ■ 市場的功能重要程度依次是：交易倉儲展示信息溝通辦公商務物業(yè)管理 ■ 市場的配套功能重要程度依次為：停車場物流政府政策銀行倉儲裝卸物管稅務工商通信環(huán)境因此可以看出，該地商家對 停車場、物流、政府政策三項是非常重視的?！? 租（41%）買（14%），說明該地商家在經(jīng)濟實力上的不足，但也有14%的商家是具備信心和實力的。 ■ 市場配套服務重要程度的依次是：停車銀行物流物管政府政策倉儲稅務裝卸餐飲工商■ 選需要投入廣告的商家占被調查商家總數(shù)的86%，而選擇不需要或不太重視這個選項的商家僅占被調查商家的11%,這充分說明興建一個全新的并有一定規(guī)模的市場，廣告宣傳對入場商家商家來說是非常重要的。 ■ 對購買作出判斷的商家，認定價格應該控制在3000元每平米左右的占整個被調查商家數(shù)的43%，而認定可以接受3500元每平米的商家僅占整個被調查商家數(shù)的28%。優(yōu)勢：（1）政府已立項，并開始建設 （2）有一定市場品牌影響力 （3）具有一定的市場運作經(jīng)驗 （4）距離原成熟商圈近劣勢： （1） 地址仍受交通、倉儲的制約（2） 規(guī)模小，后期發(fā)展困難（3） 難以吸引外地品牌商家（4） 難以形成壟斷性地位盛元機電城優(yōu)勢：位于老商圈，目前消費成熟劣勢：市場容量比較小，房屋結構老舊，交通受局限，形象比較差劍門五金機電管材市場優(yōu)勢：位于老商圈，目前消費成熟劣勢：規(guī)模相對較小，建筑結構差，商家結構比較雜亂（表二）D、調查對象的綜合分析 成都調查數(shù)據(jù)表明: ■ 76% 的業(yè)內(nèi)人士認為：在川內(nèi)二級城市建設五金機電城是可行的。究其失敗原因，我們發(fā)現(xiàn)，該市場之所以出現(xiàn)目前這樣的尷尬情況，主要是其缺乏具有專業(yè)運作能力的運作團隊，加之公司高層意見不統(tǒng)一，使招商難度人為加大。交通便利。目前機電商圈主要聚集在縣汽車站文豐樓附近，約31家商家。商家經(jīng)營缺乏規(guī)范，進貨渠道比較廣，成都、重慶、綿陽、外省廠家。照此推論，綿陽機電商圈的裂變正即將開始。該商圈由于地處鬧市區(qū)，加之多年積淀而成，在消費者心目中還是具有一定的知曉度。關于這一點，與成都的商家觀點大體一致。采用租賃的形式，你愿意一次簽定幾年租賃合同？（1） 統(tǒng)計表 選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計1年611192年41163年112112174年05年1121216其它11（2）餅形圖百分比 （3）數(shù)據(jù)分析結論 數(shù)據(jù)顯示： 贊成一次性租賃5年的商家占了被調查商家總數(shù)的33%，而贊成一次性租賃3年的商家則占了被調查商家總數(shù)的35%，由此說明，打算租賃的商家，大多喜歡租賃的時間長一點，以避免市場方的短期調價而帶來的經(jīng)營成本增加。他們認為，具備的條件的重要程度依次是：有一定規(guī)模交通方便良好的政策產(chǎn)品質量可靠足夠的消費能力管理規(guī)范經(jīng)營成本低。1你愿意到二級市場去發(fā)展嗎？ （1） 統(tǒng)計表地點 選項愿意不愿意以后再說沒填西門生資一條街885520長久機電城985829金府機電城7650281總 計262160771（2） 餅狀圖 （3） 數(shù)據(jù)分析結論 數(shù)據(jù)顯示：本次調查選定的目標商家，已有53%的商家愿意到二級城市發(fā)展，其中首選綿陽的商家被調查商家的35%，如果算上其它二級城市及部分縣級城市的商家，這一比例還會更高。如果市場啟動成功的話，租賃2年以上的商家保守估計也將達到62%以上。這是商家能普遍接受的價格范圍。要求租賃的商家占被調查商家總數(shù)的53%,而表示在適宜情況下可以考慮購買的商家竟然占被調查商家總數(shù)的32%，這是五金機電行業(yè)從來沒有過的事。本次調查列出的十小項調查內(nèi)容，無疑是引起了被調查五金機電商家的普遍關注。整個調研工作，調研人員都圍繞如下問題展開—— 目前階段在除成都之外還有比較適合建五金機電交易市場的城市嗎？（1） 統(tǒng)計表：地點 選項有沒有不清楚沒填西門生資一條街11491910長久機電城12871918金府機電城14012204總 計382285832（2）餅形分析圖圖形說明：認為在二級市場已經(jīng)能有機會建設五金機電城的商家占76%；認為還不具備建設能力的商家占6%；對二級市場情況不了解的占到12%；沒填此項占6% 。同時，基于商業(yè)物業(yè)與商務公寓在本案開發(fā)中的難點與不確定性， 分別就相關區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟趨勢、業(yè)界態(tài)勢、可比物業(yè)狀況等立項指標，進行了全面、科學的再次調研與深入分析，進一步得出二者以及二者統(tǒng)一的市場定位、產(chǎn)品規(guī)劃、經(jīng)營分析及銷售控制等結論。三市計委共同探討了在市場經(jīng)濟體制下，該由政府解決的，加快經(jīng)濟發(fā)展的平臺建設問題，對三城市基礎設施、能源、現(xiàn)代物流、通訊信息、金融、專業(yè)化協(xié)作等問題進行了討論，對建立通訊本地化、金融協(xié)作、城際快速通道、輕軌建設提出了積極的建議。綿陽堅持“工業(yè)強市”戰(zhàn)略，深入實施“工業(yè)千億工程”，堅定不移走新型工業(yè)化道路。投資、策劃、設計、工程建設計劃的可行性、合理性、準確性均已進行了詳實的論述，項目可以實施。: 作為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目，五金機電城項目成為我公司主營業(yè)務拓寬的一個標志性項目，從此，可以通過自營、聯(lián)營、招租、出售等一系列方式對物業(yè)使用權限進行經(jīng)營。通過創(chuàng)立商業(yè)建筑品牌，提高綿陽市在省內(nèi)外商業(yè)領域的認知度。本項目坐落于綿陽城西高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶，東與萬向裝飾建材城、汽車城呼應；西接永興工業(yè)園，北倚科創(chuàng)園，新希望集團大商匯物流中心、長虹家電城、溫州商貿(mào)廣場等大型商業(yè)物流集散地近在咫尺。:綿陽市從城市規(guī)劃來看，原有的一環(huán)路沿線商圈已經(jīng)遠遠不能滿足經(jīng)濟發(fā)展的需要，各種大型的交易市場、物流中心在交通上已受到很大的制約；從經(jīng)營方式看，市場的發(fā)展趨勢已向著專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展；從綿陽目前的五金機電行業(yè)現(xiàn)狀看，仍處在沿街為市的原始經(jīng)營狀態(tài)；從市場環(huán)境看，綿陽已形成長虹電器、九洲電器集團、川西北礦業(yè)、九零三、長鋼等一大批工業(yè)企業(yè)，因此該項目作為一個填補綿陽市場空白的項目，作為一個為川西北地區(qū)工業(yè)企業(yè)配套的項目是很有價值的。張學忠書記、張中偉省長對五金機電行業(yè)的發(fā)展也十分關心，多次指示，要求以“三個代表”重要思想為指導，發(fā)揚“求真務實”精神，迎頭趕上發(fā)達地區(qū)的水平。作為西部地區(qū)的老工業(yè)基地，工業(yè)高地，在推進新型工業(yè)化進程中，將起到重要的作用。就全國而言，中國是一個全球加工基地，政府十分重視這類市場的發(fā)展，現(xiàn)在全國各地如廣州、深圳、福建、上海、重慶等地都出現(xiàn)了不少的機電大市場。本項目的開發(fā)，將從一定程度上提高高新區(qū)特別是項目所在區(qū)域附近居民的經(jīng)濟收入，將大幅度增加國家及地方稅收收入。:預計本項目可直接與綿陽市再就業(yè)工程接軌，安置解決下崗、待業(yè)、榮轉軍人等 200 余人就業(yè)，間接提供更多的就業(yè)發(fā)展機會，為政府排優(yōu)解難。: 本項目的開發(fā)，在為我公司帶來巨大的經(jīng)濟收益基礎上，還將會在其它方面產(chǎn)生巨大的效益，如:提升我公司在省內(nèi)外同業(yè)態(tài)商業(yè)領域的地位；提高我公司在省內(nèi)外的知名度、美譽度；拓寬我公司主營業(yè)務的領域；創(chuàng)造我公司商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的初級模式及開發(fā)流程，為我公司發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)專業(yè)管理人才。：（見下圖）：本項目在功能上集展示、交易、辦公、居家、倉儲、物流于一體，能充分滿足各種實力層次商家及消費者的多樣化需求。人員專業(yè)、資金充實、決策及時和政策環(huán)境良好是我公司目前的客觀狀況，希望天時、地利、人和以及特殊的歷史條件，讓項目成為公司再造的一個輝煌。政府出面多方聯(lián)手打造成、德、綿經(jīng)濟走廊 為搞好綿陽“十一五”規(guī)劃編制工作，配合國家做好成渝地區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，2004年8月13日，在省委的倡議下，綿陽、成都、德陽三市發(fā)展計劃委員會就提升成、德、綿區(qū)域經(jīng)濟競爭力，以及如何搞好“十一五”規(guī)劃和構建成德綿經(jīng)濟區(qū)等共同關注的問題專門召開了會議。編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，推進成德綿區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，得到省發(fā)改委的贊同，將成德綿區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展寫入了2005年省人大工作報告。A、 成都市場各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)本次調研在成都地區(qū)的調查范圍，主要以成都西門生資一條街、長久機電城、金府機電城為重點。畢竟絕對值太過懸殊。 成都五金機電商家及外地川內(nèi)銷售商家的入住打算：（1） 統(tǒng)計表 地點 選項愿意不愿意以后再說沒填西門生資一條街6821504長久機電城6735496金府機電城9858413總 計23311414013（2） 餅形圖 （3） 數(shù)據(jù)分析結論 由上表可以看出：接近半數(shù)的商家(即46%)愿意到經(jīng)濟比較發(fā)達的二級城市所興建的五金機電市場去發(fā)展；有28%的商家對二級市場持觀望態(tài)度。有12%的商家對此問題不能說清楚，說明對該項目及市場消費還持有觀望的態(tài)度，看其發(fā)展的情況而定。行業(yè)專家認為,新建市場商浦的銷售價格,在實際運作中還需要看很多因素，在此不作深入論述。1單項調查：市場運作過程中，哪些配套服務在商家心目中比較重要？（可多選）（1） 統(tǒng)計表 地點 選項停車物管工商稅務銀行物流倉儲通信裝卸餐飲環(huán)境政策其它沒填西門生資市場331391426191911111011201長久機電城3230141728321616171311222金府機電城4939192345402119242119391總計11482425499915646524441814(2)柱狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結論 此單項調查顯示：商家對市場的配套服務普遍重視，其重要程度的依次是：停車銀行物流物管政府政策倉儲稅務裝卸餐飲工商。但有一點是可以肯定的，省會中心城市的實力商家對經(jīng)濟相對發(fā)達的二級城市的商機是普遍看好的。你對商鋪的租賃價格的期望值是多少？（1） 統(tǒng)計表選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計10元以內(nèi)/月612111110—20元/月8121