【正文】 0xx 崛起中的渭南房地產業(yè) 作者：扁勇軍 添加時間： 20xx316 11:06:36 地處西北內陸的渭水之南，秦嶺以北，一座現(xiàn)代化的中型都市 渭南正悄然崛起。 十幾年間，渭南的房地產發(fā)展經歷了三個階段。全市房地產市場呈持續(xù)快速發(fā)展的勢頭，總體形勢是：供需兩旺，基本平衡；商品房價格穩(wěn)中有升，持續(xù)發(fā)展；普通商品房、經濟適用房、集資建房結構合理。 渭南是中小城市 ,商品房價格一直是穩(wěn)定的增長，保持在 2％到 4％之間，但是從 20xx 年開始，渭南商品房價格突然飚升，在那一年里房價漲幅達到 10％到 15％之間，達到均價 1100 元左右。 房地產交易部門提供的數(shù)據(jù)顯示， 04 年商品房交易過戶 1120 戶，面積 萬平方米， 05 年商品房交易過戶 1754 戶，面積 萬平方米。從預售的數(shù)量上看， 05 年的面積大大小于 04 年，這樣就知道 06 年的商品房供應量會減少，雖然二手房市場開放，提供了住房的供應量，但需要了解的是二手房交易以前就存在私下交易的現(xiàn)象，放開以后體現(xiàn)出來的只是在過戶登記上的量的增加，實質上增加的供應量不會有多大。 中心區(qū)是城市經濟文化中心 ，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。 ■ 社區(qū)配套簡單 渭南在開發(fā)或已開發(fā)的房地產項目都普遍存在配套設施不完善的缺點。 1900/平方米 獨立三棟 金水園 96—155 平方米 多層 ，小高層 外圍商鋪，內置多層，小高層住宅樓。 價格：處于渭南市場價格高端。 宣傳手段：戶外，車體，口碑宣傳等。 綠化；有一定的綠化面積 配套：外圍商鋪，內置住宅。 基本結論及相關數(shù)據(jù)： 居住面積： 市場調查結果顯示 ,渭南居民的居住面積多集中于 70——130 平方米之間。調查結果顯示：選擇 60—80 的占總人數(shù)的 21％，選擇 80—100 的占總人數(shù)的 18％，選擇 100—120 之間的占 21％。選擇 25—30 或 30以上的各占 ％。選擇1200—1300 元 /平方米的占總人數(shù)的 12％。 （ 2 ） 客 車 除 微 型 客 車 外 ， 其 他 生 產 廠 家 相 當 分 散 且 所 占 比 例 甚 小 。 1998 年 汽 車 工 業(yè) 企 業(yè) 按 汽 車 生 產 量 劃 分 ： 產 量 在 1000 ～ 20xx 輛 以 下 的 汽 車 企 業(yè) 有 14 個 ； 20xx ～ 5000 輛 以 下 的 汽 車 企 業(yè) 有 16 個 ， 5 萬 輛 以 上 的 汽 車 企 業(yè) 有 10 個 。 近 年 來 ， 隨 著 汽 車 工 業(yè) 的 迅 猛 發(fā) 展 以 及 國 家 投 資 力 度 的 加 大 ， 汽 車 工 業(yè) 固 定 資 產 呈 現(xiàn) 為 逐 年 增 長 趨 勢 。 隨 著 汽 車 工 業(yè) 生 產 能 力 的 不 斷 增 強 及 市 場 需 求 的 變 化 ， 汽 車 產 品 結 構 不 斷 調 整 ， 開 發(fā) 能 力 不 斷 增 強 。 （ 五 ） 銷 售 和 利 潤 隨 著 汽 車 工 業(yè) 的 持 續(xù) 穩(wěn) 定 發(fā) 展 ， 尤 其 是 近 年 來 汽 車 工 業(yè) 產 業(yè) 結 構 的 不 斷 調 整 以 及 人 民 生 活 水 平 的 不 斷 提 高 ， 購 買 力 不 斷 增 強 ， 形 成 了 潛 力 巨 大 的 消 費 市 場 ， 使 汽 車 工 業(yè) 產 品 的 銷 售 量 及 銷 售 總 額 呈 逐 年 上 升 趨 勢 。 1999 年 ， 汽 車 需 求 增 長 持 續(xù) 回 升 ， 汽 車 產 量 呈 現(xiàn) 同 比 增 長 趨 勢 。 近 幾 年 汽 車 工 業(yè) 取 得 了 迅 速 發(fā) 展 ， 生 產 能 力 不 斷 增 強 ， 產 量 逐 年 遞 增 ， 產 品 不 斷 增 多 ， 產 業(yè) 結 構 不 斷 調 整 。 （ 三 ） 固 定 資 產 和 工 業(yè) 總 產 值 近 20 年 來 ， 汽 車 產 品 在 中 國 從 緊 俏 商 品 、 賣 方 市 場 、 高 額 利 潤 逐 步 轉 向 買 方 市 場 、 以 銷 定 產 、 微 利 經 營 。 據(jù) 1999 年 國 家 統(tǒng) 計 局 關 于 汽 車 工 業(yè) 的 統(tǒng) 計 資 料 顯 示 ： 截 止 到 1998 年 底 ， 汽 車 行 業(yè) 汽 車 生 產 企 業(yè) 總 計 為 2426 個 ， 比 上 年 減 少 48 個 。 在 這 種 過 度 分 散 的 布 局 形 態(tài) 中 依 然 存 在 一 定 的 空 間 集 聚 性 ， 上 海 、 北 京 、 天 津 、 四 川 、 吉 林 、 湖 北 和 江 蘇 等 省 市 汽 車 工 業(yè) 的 地 域 集 中 程 度 和 專 業(yè) 化 程 度 較 高 ， 是 中 國 汽 車 工 業(yè) 的 主 要 力 量 所 在 ， 其 汽 車 總 產 量 占 全 國 的 3/4 。這略低于渭南中高檔樓盤的均價。 住宅朝向 顯然，渭南居民喜歡面朝南或南北通透的住宅，占調查總人數(shù)的 66％， 18％的居民選擇朝北， 16％的居民選擇東西方向。 戶型： 選擇兩房和三房的共占總人數(shù)的 72%，選擇四房的占 25％，渭南居民顯然復式結構的住宅過于陌生或不感興趣，選擇復式的僅占 1％。如何在規(guī)劃上超越綠景園，將成為下一個階段房地產開發(fā)所必須面對的問題。 宣傳手段：戶外。 價格：處于渭南市價格中高端。 綠化： 園區(qū)與大片的城市綠化帶接壤，并通過將售樓處建于城市綠化代外側，形成了事實上對整個綠化帶的納入。 樂天大街與前進路交叉口，屬于渭南的城市新區(qū)。 結論三：一般而言，隨著產業(yè)的拉動，開發(fā)區(qū)必然會成為房地產開發(fā)的熱點，土地價格隨之升值，精品大盤和高檔住宅將不斷出現(xiàn)。 明清時代的渭南城區(qū)圖 建 國初期的渭南 80 年代初期的渭南市區(qū) 20xx——20xx年渭南市區(qū)規(guī)劃 房地產的發(fā)展總是以城市的改造，擴建，重心偏移為發(fā)展契機，根據(jù)以上資料我們可以看出，渭南市城市發(fā)展的總趨勢是城市重心一再西移，這說明將渭南房地產發(fā)展的總趨向也將是不斷西移 .。 預計 20xx 年國家政策還是以調整為主，而渭南的房價應該還前兩年一樣，漲幅不會有很大 的變化，不會出現(xiàn)人們所期待的大幅下降。就是在上述地區(qū)也可以發(fā)現(xiàn)，在 05 年國家眾多政策的調控下，房價也沒有像人們期待的那樣下降，只是增幅比例有所降低。 輝煌的業(yè)績來自于房地產人的求實創(chuàng)新和埋頭苦干及無私奉獻的精神。從初期的樂天小區(qū)，龍源小區(qū)、西潼路市直機關住宅小區(qū)、惠園小區(qū)、西五路商務住宅小區(qū)；開發(fā)企業(yè)開發(fā)的光運綠景圓小區(qū)、恒昌小區(qū)。 隨著住房制度的深化和經濟可持續(xù)發(fā)展，渭南 房地產市場體系逐步建立。如果開發(fā)商把利益放到了最大化，而對安全、采光、環(huán)境、適用、耐久、物業(yè)服務等不顧，那么你就不能贏得消費都的信任；另一方面是提升產品的品質，房子是特殊產品，在開發(fā)商看來，消費者買走的是一套房子，而在消費者看來，他們買走的是在城市生活的一個平臺，他們要通過這個平臺去感受生命，包括度過人生命每一個幸福的階段。比如建設節(jié)約型住宅、安全型住宅、智能化住宅、適用型住宅、親情化住宅等； 二 、是開發(fā)企業(yè)有責任引導消費觀念。 三、總體發(fā)展形勢及我市房地產業(yè)發(fā)展的思考 從去年的兩個 “國八條 ”到今年的 “國六條 ”以及 9 月六日三部委召開的國房地產交易秩序專項整頓會議，其宗旨都是整頓規(guī)范房地產市場秩序，引導房地產走向持續(xù)、健康、規(guī)范發(fā)展的道路，但字里行間絲毫沒有改變中國房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中的支柱產業(yè)地位，這充分說明三個因素仍不可改變。 渭南市經濟指標 省份 陜西 城市 渭南 綜合分值 城市等級 九級 市總人口 (萬人 ) 非農人口（萬人） GDP（萬元） 283548 社消零售（萬元） 70814 居民儲蓄（萬元） 169170 人均GDP（元） 職工工資（元） 6023 人均儲蓄（元） 人均零售（元） 非農比重（ %） .25 第二比重（ %） 第三比重（ %） 淺談當前 渭南 房地產業(yè)的發(fā)展趨勢 作者：王 耀 利 添加時間： 20xx1016 8:44:56 在房地產業(yè)新政來臨和市場出現(xiàn)變局的時候，對房地產開發(fā)企業(yè)而言，有人在為自己下地獄的命運而傷心失落，有人在為自己上天堂的結局而充滿信心，但更多的人則站在廬山迷霧的山巔上慌恐迷惑。經營場地的長期化也有利于維護市場秩序，減少偽劣商品。 根據(jù)長沙市建設規(guī)劃，機動車輛不進入城區(qū)，但目前我市幾乎所有機電五金集中經營地區(qū)都在二環(huán)之內，發(fā)展起來對于城市交通的壓力會越來越大，而且高度分散，不便于企業(yè) 集中采購并形成輻射力，也不便于市場管理。 資金流與金融服務： 主要包含兩個方面的內容：結算支付和融資支持。應該把市場建設成為我市經濟工作中的一個標志工程和核心項目、重點工程。 我們認為湖南（國際）機電五金博覽交易中心的整體定位為： 國際、國內機電五金一流產品和先進技術的集中展示窗口和匯集通道 湖南（國際）機電五金博覽 交易中心是國際機電五金產業(yè)鏈條中的重要一環(huán)，是中國機電五金發(fā)展特別是中南省份機電五金發(fā)展的核心市場。市場交易人員素質更是參差不齊，只注重眼前利益，缺乏長遠的發(fā)展眼光。 小五金是我省的一個傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)，但是由于處于長期自我發(fā)展的狀態(tài)，產業(yè)的規(guī)范化和發(fā)展層次比較低，以邵東等地為代表的五金產業(yè)發(fā)展速度明顯有所滯緩，與東部省份的快速發(fā)展呈現(xiàn)鮮明對比。 同時我國機電五金產業(yè)在未來國際中的地位也越來越受到發(fā)達國家行業(yè)協(xié)會和跨國企業(yè)的重視，中國五金制品協(xié)會理事長張東立當選 國 際五金聯(lián)合會（ IHA）執(zhí)委會委員。由于勞動力價格優(yōu)勢和入世后政策的穩(wěn)定，發(fā)達國家的品牌五金企業(yè)紛紛把生產能力轉移中國，或者直接對中國產品進行 OEM 采購，促進了中國五金生產技術的提高。 而近年整合優(yōu)勢談得最多的是，整合大中華經濟圈的制造業(yè)優(yōu)勢。 有研究指出與先進國家相比，我國機電五金行業(yè)的 差距集中反映在三個方面： l）組織結構散、生產集中度低。 發(fā)展前景 我國五金機電產品進出口工作雖然已經取得很大成績 ，但增長的質量和效益還需要進一步提高。其中，工程機械、通用基礎件、機床工具、農業(yè)機械內需增長分別高出出口增長 、 、 和 個百分點。 20xx 年全行業(yè)工業(yè)總產值 230 億美圓，出口額達 80 億美元，進口額 30 億美圓。 其中，居民儲蓄存款達到 億元，增長 %。正如張云川省長在 “731”會議上指出： “我們第一個要考慮的是機械制造業(yè)的凈產值占整個工業(yè)凈產值中的比重 ”；鄭茂清副省長《在全省機械工業(yè)工作會上的講話》中也明確指出：我省機電產業(yè)的水平不高， “已經成為 工業(yè)化進程中一個至關重要的問題 ”。如：儀器儀表 及電器制造業(yè)， 20xx年的產品市場占有率比 1990 年下降了 %；電子及通信設備制造業(yè)的產品市場占有率下降了 60%；機械工業(yè)的產品市場占有率下降了 %；材料加工業(yè)的產品市場占有率下降了 %。也就是說工業(yè)化是欠發(fā)達地區(qū)現(xiàn)代化的必由之路。 從出口和國際競爭力來看，湖南出口工業(yè)品雖然在粗加工產品上積累了一定的競爭優(yōu)勢，但在最能反映工業(yè) 競爭實力和潛力的機電產品和高新技術產品上則明顯處于劣勢。 2．投資示范和帶動效應 當前我省工業(yè)化進程中的另一個重要瓶頸就是投資不足，尤其與廣東、江蘇、浙江等發(fā)達省份相比，民間投資熱情很低成為投資不足的關鍵問題。我省近期確定的吸引外資工作中臺資是一個吸納重點，而機電一直是臺灣的核心產業(yè)，目前臺灣最熱門的 “產業(yè)轉移 ”就是指將機電產業(yè)向人力成本低廉、 人員素質較高的大陸轉移，因此我們認為市場的建立對于更好地服務臺商、進一步吸納臺資也具有重大而積極的作用。隨著我國政府近年來采取的積極財政政策的落實，各地基礎設