【正文】 加入 WTO 以后，中國(guó)五金產(chǎn)品進(jìn)出口關(guān)稅，特別是進(jìn)口關(guān)稅將大幅 度降低，非關(guān)稅保護(hù)措施也將減少，預(yù)計(jì)加入 WTO 后，我國(guó)五金產(chǎn)品的進(jìn)口額將有一個(gè)顯著的增長(zhǎng)，超過(guò) 30% 。與此同時(shí) ,由于中國(guó)五金生產(chǎn)技術(shù)的提高和勞動(dòng)力價(jià)格優(yōu)勢(shì)，世界著名五金企業(yè)在中國(guó)投資建廠以及在中國(guó)進(jìn)行定牌(OEM)生產(chǎn)和采購(gòu)將更為可行。產(chǎn)業(yè)集中度和核心企業(yè)的市場(chǎng)占有率普遍地來(lái)看還很低，全國(guó)性、國(guó)際性的知名品牌很少。 3）技術(shù)裝備水平低、開(kāi)發(fā)能力弱，主導(dǎo)產(chǎn)品技術(shù)來(lái)源主要依賴(lài)國(guó)外。 通過(guò)整合相關(guān)優(yōu)勢(shì)，把我國(guó)建成 “世界工廠 ” 從全國(guó)范圍總的來(lái)看 ， “小而全 ”、 “小而散 ”、 “小而弱 ”、 “小而多 ”的企業(yè)組成是目前我國(guó)機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)。在做強(qiáng)做大的諸多建議中， “通過(guò)整合相關(guān)優(yōu)勢(shì)，把我國(guó)建成世界工廠 ”的見(jiàn)解受到業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。特別是臺(tái)灣、香港、新加坡等地的制造業(yè)、加工業(yè)優(yōu)勢(shì)，形成更大的競(jìng)爭(zhēng)力。但臺(tái)灣自身的市場(chǎng)狹小，同時(shí)生產(chǎn)成本又在不斷攀升。借助祖國(guó)大陸極賦競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)制造能力和生產(chǎn)成本，結(jié)合臺(tái)灣的研發(fā)技術(shù)和行銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，打造大中華經(jīng)濟(jì)圈 “世界工廠 ”的品牌應(yīng)該指日可待。 在五金方面建設(shè) 世界工廠 中國(guó)的產(chǎn)品也有著極強(qiáng)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。較好的質(zhì)量和極低的價(jià)格，加上加入 WTO 后國(guó)際市場(chǎng)更加開(kāi)放，中國(guó)五金產(chǎn)品的出口也將面臨又一個(gè)快速增長(zhǎng)的黃金機(jī)遇。由于機(jī)電產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的制造業(yè)關(guān)聯(lián)度和很強(qiáng)的帶動(dòng)性，加之機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)密集的特點(diǎn)，對(duì)于吸納就業(yè)保持社會(huì)穩(wěn)定具有很大作用，很多東部和中部發(fā)達(dá)省市都幾乎同時(shí)將其確定為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭予以高度重視、重點(diǎn)培養(yǎng)。各地政府也積極引導(dǎo)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)走出國(guó)門(mén)，參加國(guó)際頂級(jí)專(zhuān)業(yè)博覽會(huì)。各地政府和企業(yè)都意識(shí)到目前是機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要時(shí)機(jī)，而在這樣的背景下，誰(shuí)能借鑒國(guó)內(nèi)外最成功的經(jīng)驗(yàn)，誰(shuí)就最有可能搶先獲得成功。上海在 20xx 年 4 月 7 日第 47 屆世界五金大會(huì)正式獲得 20xx 年第 49 屆世界五金大會(huì)的舉辦權(quán)。 我省不是機(jī)電的強(qiáng)省，發(fā)展一直處于比較低的水平。正如張?jiān)拼ㄊ?長(zhǎng)在 “731”會(huì)議上指出： “我們第一個(gè)要考慮的是機(jī)械制造業(yè)的凈產(chǎn)值占整個(gè)工業(yè)凈產(chǎn)值中的比重 ”；鄭茂清副省長(zhǎng)《在全省機(jī)械工業(yè)工作會(huì)上的講話(huà)》中也明確指出：我省機(jī)電產(chǎn)業(yè)的水平不高， “已經(jīng)成為工業(yè)化進(jìn)程中一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題 ”?！爸新?lián) ”、 “三一 ”、 “山河 ”等一批新興企業(yè)的崛起，老牌國(guó)有企業(yè) “浦沅 ”、 “江麓 ”制度創(chuàng)新，企業(yè)的銷(xiāo)售收入大幅增加，全省幾家主要工程機(jī)械企業(yè) 20xx 年產(chǎn)值和銷(xiāo)售也很喜人，去年湖南省工程機(jī)械銷(xiāo)售收入、增加值、利 潤(rùn)已分別躍居全國(guó)同行第 5 位、 2 位和首位。政府支持和宏觀指導(dǎo)成為不同地區(qū)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)重要因素 現(xiàn)有的長(zhǎng)沙機(jī)電五金批發(fā)市場(chǎng)主要有以下幾個(gè)方面的問(wèn)題： 1）批發(fā)市場(chǎng)法規(guī)滯后，導(dǎo)致 “散、小、亂、差 ” 由于我國(guó)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)法律體系不夠健全，直接導(dǎo)致了批發(fā)市場(chǎng)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻很低，批發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)。 2）統(tǒng)籌規(guī)劃、集中管理的力度不夠 3）市場(chǎng)投資方重建設(shè)、輕管理，重守業(yè)、輕創(chuàng)新。市場(chǎng)管理機(jī)制缺乏創(chuàng)新，在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中仍采用過(guò)去老一套管理辦法和營(yíng)銷(xiāo)方式，市場(chǎng)間低水平競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈。管理人員對(duì)現(xiàn)代流通模式和現(xiàn)代企業(yè)管理方式了解得少。 4）經(jīng)營(yíng)戶(hù)素質(zhì)有待提高，假冒偽劣泛濫 數(shù)目眾多但是規(guī)模都很小，經(jīng)營(yíng)水平參差不齊，市場(chǎng)提供的交易方式比較原始，攤位制仍是大多數(shù)市場(chǎng)普遍采用的辦法，經(jīng)營(yíng)戶(hù)主要的進(jìn)駐方式仍是短期租賃。 第四部分 湖南（國(guó)際）機(jī)電五金博覽交易中心整體定位 總之，在與發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)達(dá)地區(qū)的市場(chǎng)對(duì)比研究后我們認(rèn)為，我市機(jī)電五金批發(fā)業(yè)的特點(diǎn)是原始型的中小市場(chǎng)雖然數(shù)量很多，但是各市場(chǎng)定位模糊、缺乏差異性，目前絕大多數(shù)市場(chǎng)集中在家用五金和部分軸、銷(xiāo)等標(biāo)準(zhǔn)件、水暖器等，機(jī)電企業(yè)在工業(yè)專(zhuān)業(yè)產(chǎn)品（尤其是較大型母機(jī)、機(jī)床、以及品類(lèi)繁多的密封件、橡膠件、液壓設(shè)備）等方面很難一次集中采購(gòu)到、采購(gòu)成本也明顯偏高；由于流通渠道不暢一個(gè)方面不利于我省制造業(yè)采用最先進(jìn)的技術(shù)和設(shè)備，最快地提高工作效率； 另一個(gè)方面導(dǎo)致我省企業(yè)在高科技新產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)與促銷(xiāo)費(fèi)用都很高，已經(jīng)成為我省機(jī)電五金以及其他制造業(yè)企業(yè)相當(dāng)頭痛的一個(gè)問(wèn)題，成為我省制造業(yè)發(fā)展的一大阻滯。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯 ?專(zhuān)業(yè)性、綜合性強(qiáng)， “一站式購(gòu)齊 ”，經(jīng)營(yíng)品牌檔次較高，市場(chǎng)服務(wù)水平高、的高水平現(xiàn)代化機(jī)電五金大市場(chǎng)需求已經(jīng)十分強(qiáng)烈，特別是從整體規(guī)劃到外在建 筑形式 ；從內(nèi)在管理方式到現(xiàn)代物流組織；從一般產(chǎn)品交易到高科技新產(chǎn)品展示、演示與人員培訓(xùn)及信息發(fā)布都集中于一體；交易與展示相互協(xié)同相互促進(jìn)的真正規(guī)范、有序、高效的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，對(duì)于機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)迫在眉睫。同時(shí)我們也希望市場(chǎng)的建設(shè)能夠?yàn)槲沂∥沂袡C(jī)電五金流通業(yè)的規(guī)范、發(fā)展和全面升級(jí)作出有益的嘗試。 市場(chǎng)是國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的機(jī)電五金產(chǎn)品、機(jī)電五金技術(shù)、機(jī)電五金設(shè)備、機(jī)電五金材料、知名品牌進(jìn)入我國(guó)、我省的重要窗口和通道；是我國(guó)機(jī)電五金生產(chǎn)技術(shù)、生產(chǎn)結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)質(zhì)量和流通分銷(xiāo)全面升級(jí)的信息庫(kù)和支持系統(tǒng)，是我省、我國(guó)機(jī)電五金企業(yè)了解國(guó)外產(chǎn)品市場(chǎng)需求的窗口和通道。而沒(méi)有強(qiáng)大的制造業(yè)的工業(yè)化 進(jìn)程是無(wú)法想象的。因此我們認(rèn)為大市場(chǎng)是全省工業(yè)化進(jìn)程現(xiàn)實(shí)、顯著和強(qiáng)有力的推進(jìn)器。 成為我市的一個(gè)標(biāo)志工程和典型項(xiàng)目 今年和一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，我 市經(jīng)濟(jì)工作的戰(zhàn)略重點(diǎn)是 “工業(yè)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化 ”，而市場(chǎng)是一個(gè) “三化合一 ”的典型工程。 第四部分 服務(wù)功能設(shè)計(jì) 服務(wù)是市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，因此為市場(chǎng)設(shè)計(jì)服務(wù)功能對(duì)于市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展是十分必要的。 信息流服務(wù)： 主要是針對(duì)客商目前在經(jīng)營(yíng)決策過(guò)程中信息上的一些關(guān)鍵弊病，比如信息零碎、信息滯后、信息不全、信息失真和信息 靜止等方面，在條件成熟的時(shí)候針對(duì)一些產(chǎn)品，逐步引入大型采購(gòu)企業(yè)拍賣(mài)制度、信息沙龍、定期市場(chǎng)分類(lèi)報(bào)告、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性特征分析等制度，以客商為中心全面規(guī)劃市場(chǎng)的信息系統(tǒng)組織，在交易信息生成、整合、加工、提供、以及幫助客戶(hù)信息挖掘、輔導(dǎo)利用等方面提供全程服務(wù)，切實(shí)幫助經(jīng)營(yíng)戶(hù)擴(kuò)寬信息渠道來(lái)源、提高信息時(shí)效性和信息質(zhì)量，減低經(jīng)營(yíng)決策中的信息風(fēng)險(xiǎn)（決策失誤是最大的經(jīng)營(yíng)失誤），同時(shí)逐步完善和推動(dòng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的電子商務(wù)系統(tǒng)提高經(jīng)營(yíng)效益。 物流服務(wù)： 物流服務(wù)是實(shí)現(xiàn)成本降低目標(biāo)的一個(gè)重要手段，因?yàn)樵谏唐窂纳a(chǎn)到消費(fèi)的整個(gè)流通過(guò)程中，物流成本占總成本比例可達(dá)到 30%以上，通過(guò)加強(qiáng)物流管理來(lái)降低成本的空間很大。 商流服務(wù)： 經(jīng)營(yíng)戶(hù)需要尋找上下游企業(yè)，上下游企業(yè)需要尋找合作伙伴，商流服務(wù)是通過(guò)有關(guān)的會(huì)展等方式，幫助經(jīng)營(yíng)戶(hù)尋找、甄別、厘定和開(kāi)發(fā)商流，為經(jīng)營(yíng)企業(yè)和中外同行開(kāi)拓更大的商機(jī)，引入外貿(mào)和海關(guān)服務(wù)，引入海外市場(chǎng)研究不定期專(zhuān)家、客商報(bào)告會(huì)，為經(jīng)營(yíng)戶(hù)開(kāi)發(fā)海外市場(chǎng)提供切實(shí)的幫助，引入相關(guān)工商服務(wù)機(jī)構(gòu)和金融輔助服務(wù)機(jī)構(gòu)，為經(jīng)營(yíng)戶(hù)提供商業(yè)信用方面的支持幫助。市 場(chǎng)通過(guò)提供更高效的結(jié)算服務(wù)， 逐步實(shí)現(xiàn)交易的非現(xiàn)金化，通過(guò)融資服務(wù)解決企業(yè)的短期金融困難、幫助企業(yè)提高資金周轉(zhuǎn)率、做大做強(qiáng)。 管理流服務(wù)： 通過(guò)幫助經(jīng)營(yíng)戶(hù)企業(yè)化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)中小型企業(yè)，特別是民營(yíng)企業(yè)的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)軌，提高經(jīng)營(yíng)戶(hù)的企業(yè)組織規(guī)范、降低企業(yè)因?yàn)樽陨砉芾硭?、管理素質(zhì)不高造成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，幫助企業(yè)更快 地騰飛，塑造一代新的機(jī)電五金工商巨子。 第五部分 博覽交易中心在我市其他機(jī)電五金市場(chǎng)中的核心比較優(yōu)勢(shì) 與我市其他機(jī)電五金專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)相比，湖南（國(guó)際）機(jī)電五金博覽交易中心的核心比較優(yōu)勢(shì)在于以下幾個(gè)方面：區(qū)位優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)、規(guī)模協(xié)同優(yōu)勢(shì)、服務(wù)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)考慮到市場(chǎng)對(duì)于全省、特別是對(duì)于衡陽(yáng)、郴州、婁底、邵陽(yáng)等地的輻射力強(qiáng)，對(duì)全省經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大。我市場(chǎng)建設(shè)在二環(huán)之外，同時(shí)交通便利，可以確保貨暢其流。 可以說(shuō)，這一地區(qū)是我省機(jī)電五金大流通系統(tǒng)中最理想、最合適的建設(shè)地點(diǎn)。 買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)方式 市場(chǎng)為經(jīng)營(yíng)戶(hù)提供了永久買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)的方式，無(wú)論是從投資還是置業(yè)的角度，這一方式具有明顯的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)由于產(chǎn)權(quán)歸屬清楚，可以降低經(jīng)營(yíng)戶(hù)的租金成本，地理位置具有強(qiáng)大的升值功能。 規(guī) 模協(xié)同優(yōu)勢(shì) 第三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是規(guī)模協(xié)同優(yōu)勢(shì)，大市場(chǎng)分三期開(kāi)發(fā)，總面積超過(guò) 3660 畝，是長(zhǎng)沙市最大的機(jī)電五金集中經(jīng)營(yíng)地。市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶(hù)之間、經(jīng)營(yíng)戶(hù)與生產(chǎn)和需求企業(yè)之間大量的客商資源、信息資源、物流資源、資金資源集中，可以實(shí)現(xiàn)資源的整合。 服務(wù)優(yōu)勢(shì) 最后 一個(gè)核心優(yōu)勢(shì)是大市場(chǎng)的服務(wù)優(yōu)勢(shì)。 服務(wù)優(yōu)勢(shì)是整個(gè)市場(chǎng)策劃和設(shè)計(jì)的核心要點(diǎn)，也是項(xiàng)目招商的關(guān)鍵賣(mài)點(diǎn)。為此，筆者就當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)如何貫徹新政、調(diào)整思路談幾點(diǎn)個(gè)人看法 ,其目的就是學(xué)習(xí)新政，廓清迷霧，論道發(fā)展，探索未來(lái)。尤其是今年房控政策和相關(guān)舉措頻頻出臺(tái)： 3 月 5 日，溫家寶總理在政府工作報(bào)中明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題，表明了中央政府對(duì)今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)主要政策指向。 對(duì)以上政策措施的出臺(tái)和實(shí)施，主要涉及到房?jī)r(jià)、投資規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)秩序四個(gè)方面，筆者認(rèn)為有三方面的意義：一是充分說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新發(fā)展階段的一個(gè)重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)；二是國(guó)家一些量化指標(biāo)的出臺(tái)（比如 90 平方米中小套型和 70％的比率），并 非單一是滿(mǎn)足中低收入家庭的需求，而是站在更高、更宏觀的角度出臺(tái)的一項(xiàng)戰(zhàn)略政策，是針對(duì)我國(guó)土地稀缺、自然資源有限、人口眾多等問(wèn)題的綜合考慮；三是針對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在的一些突出問(wèn)題，采取集中查處一批群眾意見(jiàn)大、社會(huì)反響強(qiáng)烈的典型案例，并公開(kāi)處理、公開(kāi)曝光，營(yíng)造 “有信者榮，失信者恥，無(wú)信者憂(yōu) ”的市場(chǎng)氛圍，以達(dá)到進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。但經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，中以城 市正在走向成熟，縣、市城市開(kāi)始起步；價(jià)格穩(wěn)中有升，結(jié)構(gòu)基本合理，供求基本平衡；中以城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已由過(guò)去的盲目、粗房轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇?、審慎，縣、市城市已由過(guò)去的空白市場(chǎng)走向發(fā)展市場(chǎng)。首先， 房地產(chǎn)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的重要支柱作用不會(huì)改變，而且是其它產(chǎn)業(yè)無(wú)法比擬的；第二，中國(guó)城市化進(jìn)程不會(huì)倒退；第三，老百姓購(gòu)房需求不會(huì)改變。由此可以推斷，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前進(jìn)的車(chē)輪不是讓停止，而是要求穩(wěn)步前進(jìn)程、持續(xù)發(fā)展、規(guī)范經(jīng)營(yíng)、依法管理的。 針對(duì)當(dāng)前國(guó)家新政的出臺(tái)和我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，我們即要堅(jiān)定不移地貫徹國(guó)家方針政策，又要全面認(rèn)真地領(lǐng)會(huì)國(guó)家政策的精神實(shí)質(zhì)，充分結(jié)合渭南的實(shí)際，搞好渭南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與整頓。每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該把構(gòu)建和諧社會(huì)作為企業(yè)的最高境界，把認(rèn)真履行企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，作為參與和諧社會(huì)建設(shè)的重要內(nèi)容和重要途徑。一個(gè)事物 得以被人們認(rèn)識(shí)并了解，往往是通過(guò)其對(duì)立面的映照及對(duì)比。最近全國(guó)許多大型企業(yè)都在研究 90 平方米小套型問(wèn)題，如何把 “大 ”與 “小 ”如何統(tǒng)一起來(lái)。作為一企業(yè)有社會(huì)責(zé)任感和成就大業(yè)的型發(fā)商，擔(dān)負(fù)著引導(dǎo)消費(fèi)觀念的任務(wù)，這需要市場(chǎng)和金錢(qián)，更需要智慧和勇氣。一方面是提升企業(yè)管理者的品質(zhì)，當(dāng)你跨入開(kāi)發(fā)商的行列，那么你就承擔(dān)了至高無(wú)上的責(zé)任，你一個(gè)人蓋的房子要為成千上萬(wàn)的人提供生活平臺(tái)。所以，開(kāi)發(fā)企業(yè)們要把每一小區(qū)、每一幢建筑、每一種戶(hù)型、包括每一塊綠地和每一個(gè)雕塑都通過(guò)當(dāng)作藝術(shù)品去設(shè)計(jì)和建設(shè)。 置身于渭南，你隨時(shí)隨處都能感受到這座城市日新月異的變化：高樓林立的街景；人頭 攢動(dòng)的商務(wù)區(qū)；規(guī)劃整齊、綠地盎然的居民區(qū)，無(wú)不向人們?cè)V說(shuō)著渭南的發(fā)展。 渭南房地產(chǎn)業(yè)起身于上世紀(jì)八十年代末，初興于九十年代中期。人居水平，環(huán)境質(zhì)量明顯改善。無(wú)論是住宅建設(shè)總量，房屋開(kāi)發(fā)總量和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，還是住宅建設(shè)及營(yíng)銷(xiāo)管理水平均有了顯著的提高。第一階段（ 1992 年－－ 1997 年）主要是各單位職工集資自建房為主，在本單位院內(nèi)或新征地為職工建住宅，一個(gè)單位一個(gè)院落，無(wú)法形成規(guī)模小區(qū)，物業(yè)管理、基礎(chǔ)設(shè)施配套服務(wù)管理不到位。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)隨之興起，開(kāi)發(fā)投資、建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)也隨之有了較大的提高。 一批優(yōu)秀的住宅小區(qū)相繼開(kāi)發(fā)完工。從規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境布局，到小區(qū)功能、配套建設(shè)：水、 電、路、園林綠化等均有較大提高。公有住房絕大部分出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)房比重達(dá) 98％以上，極大地推進(jìn)了住宅建設(shè)發(fā)展，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)做出了不可磨滅的巨大貢獻(xiàn)。 在房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，物業(yè)管理市場(chǎng)也開(kāi)始起步發(fā)展， 20xx 年物業(yè)企業(yè)僅一兩家，規(guī)模較小，尚無(wú)管理經(jīng)驗(yàn)，正處于摸索時(shí)。隨著市場(chǎng)的逐步規(guī)范，渭南的物業(yè)管理水平也必將日益提高。在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在今后乃至更長(zhǎng)時(shí)間里，房地產(chǎn)人將為開(kāi)放的渭南塑造更和諧美好的明天。 探討其原因有四點(diǎn)：一是國(guó)家加強(qiáng)土地管理，大幅度縮減了土地供應(yīng)量； 規(guī)范土地交易行為，城市所有土地交易必須掛牌進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行拍賣(mài)，提高了土地價(jià)格。三是銀行加大按揭支持，降低了購(gòu)房的門(mén)檻，使很多年輕人和經(jīng)濟(jì)條件不好的人也有可能購(gòu)房置產(chǎn)。 還有個(gè)重要的前題大家要明白：房地產(chǎn)過(guò)熱和價(jià)格虛高只是體現(xiàn)在北京、上海、廣 州等大中城市以及經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，中小城市并沒(méi)有出現(xiàn)炒房的現(xiàn)象。我們自己也可以了解到，渭南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金還都是來(lái)自于商業(yè)銀行和開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金，并沒(méi)有外部資金的注入。 05 年的商品房銷(xiāo)售好于前一年，沒(méi)有明顯的積壓情況。從價(jià)格看，渭南市場(chǎng)并沒(méi)有受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響。幾乎沒(méi)有現(xiàn)房可以提供，就是有也是價(jià)格高出期房很多。這是因?yàn)?05 年全市商品房預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，而 04 年為 萬(wàn)平方米。而渭南的城市建設(shè)、城市規(guī)模在不斷增大，居住環(huán)境逐步改善，戶(hù)籍制度的改革，人們向中心城市遷移意愿，