【正文】 aCenti met er sToPoi ht Mar gi nnt imetersToPoi ut tent imetersToPoi eader DistaCentimetersToPerDistaCenti ar gi nwoPagesOnOookFol dPri ntialsokFol dRevPr inti nookFoldPr intPageHeader Footeer ti calAli gnme nt imetersToPointrstPageTrPri nt er Def ault Bther PagesTreingSheedGut terPosdLayoutModeLi neGri dersToPoieAlignVer ticalToppresEndnot ei ror Mteer ticalAli gnmeAlignVer tical ToppresEndnoteir rorMar gi 目 錄 第一章 總 論 ...................................... 5 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 ..................................... 5 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)理由 ................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 編制依據(jù) ..................................... 6 第四節(jié) 研究結(jié)論及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ..................... 8 第二章 需求分析 .................................. 12 第一節(jié) 我國五金機(jī)電市場發(fā)展趨勢及存在問題 ............ 12 第二節(jié) 我國建筑裝 飾市場現(xiàn)狀及前景簡析 .. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 本項(xiàng)目總體定位與營銷策略分析 .... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三章 場址選擇 .................................. 17 第一節(jié) 場址現(xiàn)狀 .................................... 17 第二節(jié) 場址條件 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第四章 建設(shè)內(nèi)容規(guī)模 ................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 電氣工程 ...................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第七章 節(jié)能方案 .................................. 38 第一節(jié) 概述 ........................................ 38 第二節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) .................................... 39 第三節(jié) 設(shè)計(jì)原則 .................................... 39 第四節(jié) 建筑節(jié)能 .................................... 40 第五節(jié) 設(shè)備節(jié)能 .................................... 41 第八章 環(huán)境影響評價(jià) .............................. 42 第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防 ........................... 46 第一節(jié) 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 ................................. 46 第二節(jié) 消 防 ....................................... 48 第十章 項(xiàng)目管理和進(jìn)度安排 .......................... 50 第一節(jié) 項(xiàng)目管理 .................................... 50 第二節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 ................................. 51 4 第十一章 工程項(xiàng)目的招標(biāo) ............................ 53 第十二章 投資估算與資金籌措 ....................... 57 第十三章 財(cái)務(wù)分析與評價(jià) ........................... 64 第十四章 結(jié)論與建議 .............................. 74 5 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱 巴中市五金機(jī)電批發(fā)市場 二、建設(shè)地點(diǎn) 建設(shè)的地點(diǎn)位于四川省巴中市巴中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)。 四、建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及功能 巴中市五金機(jī)電批發(fā)市場建設(shè)項(xiàng)目 分為普通交易區(qū)、倉儲區(qū) 、配套生活服務(wù)區(qū)及辦公區(qū)四大塊組成，其中辦公區(qū)沿南側(cè)規(guī)劃道路布置，提升整體形象，配套生活區(qū)布置于整個(gè)地塊東南側(cè)，形成相對較為獨(dú)立的區(qū)域，地塊沿街及中部為交易區(qū)，北側(cè)及東北側(cè)為倉儲區(qū)。該項(xiàng)目的建成，將成為科學(xué)規(guī)劃、完善配套、一流管理、創(chuàng)新運(yùn)營、輻射四川、影響西南的五金機(jī)電產(chǎn)品集散中心。 六、項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目計(jì)劃于 年 月開工建設(shè)，預(yù)計(jì) 年 月交付使用， 6 建設(shè)期為 年。 八、效益預(yù)測 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤總額 萬元，上繳所得稅 萬元，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)稅后利潤 萬元。 第二節(jié) 規(guī)劃建設(shè)理由 四川作為西部地區(qū)的老工業(yè)基地，工業(yè)高地，在推進(jìn)新型工業(yè)化進(jìn)程中，將起到重要的作用。因此，近幾年來，四川一直將五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)加以扶持。順應(yīng)國家及省政府大勢，巴中也規(guī)劃用 35年時(shí)間形成產(chǎn)值 100億元的機(jī)械制造業(yè)生產(chǎn)基地。是市場發(fā)展的必然趨勢。 第四節(jié) 研究結(jié)論及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 一：研究結(jié)論 近年來我國南方經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度趨緩，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出“北上西近”趨勢。 在這樣的形勢下， 公司根據(jù)巴中市建筑業(yè)、工業(yè)等行業(yè)近些年的發(fā)展情況，及對當(dāng)?shù)胤稚⒌奈褰饳C(jī)電市場進(jìn)行了調(diào)察與研究，決定建設(shè)五金機(jī)電城以形成統(tǒng)一的規(guī)?；氖袌鲆员阌谡腺Y源、系統(tǒng)化市場運(yùn)作，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、工業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。另 外本項(xiàng)目的建設(shè)不僅可以將巴中地區(qū)零散的、不成規(guī)模的五金機(jī)電市場整合為一體。所以本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的，也是必要的。近些年，中國機(jī)電行業(yè)經(jīng)過一系列改造建設(shè)，已經(jīng)形成了一定規(guī)模。專家通過對市場總體狀況分析，五金機(jī)電市場有兩大現(xiàn)狀。據(jù)測算，每年全國五金機(jī)電銷售額的一半以上是通過這些專業(yè)市場實(shí)現(xiàn)的，可見專業(yè)市場在我國五金機(jī)電商品流通中的地位和作用。 首先，從專業(yè)市場的功能檔次上區(qū)劃分析，可分為三類：一類是“街場結(jié)合”，以街為主的市場，或稱“一代市場”，約占總量的 30%；另一類是“ 場的市場 ”，以賣場為主，獨(dú)立商鋪為輔的市場，或稱“二代市場”，約占總量的 45%；再一類 是“城的市場”，以獨(dú)立商鋪為主，賣場為輔，配套服務(wù)設(shè)施齊備，功能齊全的市場，或稱“三代市場”，約占總量的 25%。 再次，從市場經(jīng)營門類主體上區(qū)劃分析，可分為二類：一類是“專業(yè)型市場”，大多在產(chǎn)業(yè)基地，約占總量的 15%；另一類是“綜合型市場”，約占總量的 85%。 在對五金機(jī)電專業(yè)市場進(jìn)行總體分析后，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前五金機(jī)電專業(yè)市場的兩點(diǎn)現(xiàn)狀： 第一、近幾年專業(yè)市場的建設(shè)速度比較快，全國絕大多數(shù)的省級行政區(qū)域和一級城市或一級市場均被覆蓋，就總體而言，發(fā)展是均衡的，布局是合理的，總量及類型也是與產(chǎn)業(yè)規(guī)模、市場容量以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相匹配的。 14 二、 五金機(jī)電發(fā)展展望 相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料表明，西部制造業(yè)占全國 %，五金機(jī)電業(yè)占全國%，金屬制品業(yè) (小五金 )占全國 %?？傮w上西部五金機(jī)電業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，總量規(guī)模小，質(zhì)量檔次不高，但預(yù)示著 發(fā)展空間和潛力較大。工業(yè)化推進(jìn)主要表現(xiàn)在西部實(shí)施的資源就地轉(zhuǎn)化戰(zhàn)略，將拉長西部產(chǎn)業(yè)鏈，使西部的工業(yè)從初級產(chǎn)品進(jìn)一步向制成品延伸，如有色金屬和黑色金屬的深加工。 “住”和“行”的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級和西部購買力的提高，將拉動(dòng)西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步帶動(dòng)建筑五金、裝飾五金 、日用五金等發(fā)展。并產(chǎn)生對建筑裝飾五金等產(chǎn)品的需求。外商在中國的 投資出現(xiàn)“北上西進(jìn)”加快的趨勢，目前一部分外資包括跨國公司總部和研發(fā)中心繼續(xù)向環(huán)渤海地區(qū)和東北地區(qū)轉(zhuǎn)移，同時(shí)，也有一部分外 15 商和東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)中的資源依賴型、勞動(dòng)密集型、高能耗型產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)向西部轉(zhuǎn)移的趨勢。企業(yè)外遷和資金外流最活躍的是浙江，據(jù)悉，浙江絕大部分地方都面臨無地可供的局面，電力缺口最大；估計(jì)約有數(shù)千億的民間資本在向外找出路。 由此看來我國西部地區(qū)五金機(jī)電業(yè)的發(fā)展將有長足勢頭。 三縱： 成都經(jīng)南部至巴中至陜西高速公路，重慶至巴中至陜西高速公路，南充至巴中至漢中快速鐵路。 兩環(huán)： 巴城繞城環(huán)線和連接縣 (區(qū) )的公路環(huán)線，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部快速通達(dá)。 二、超強(qiáng)的市場輻射優(yōu)勢 以巴中為中心的 300公里半徑范圍內(nèi)，有省會(huì)城市 3個(gè)（成都、重慶、西安），地級城市 9個(gè)，縣級城市 40個(gè)，人口 （城市人口 ），獨(dú)特地理區(qū)位，造就了巴中超強(qiáng)的市場輻射能力。五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)是事關(guān)國計(jì)民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是與許多重要行業(yè)關(guān)系十分密切 的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，搞好五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)迫切而重要的問題。就全國而言，中國是一個(gè)全球加工基地，政府十分重視這類市場的發(fā)展，現(xiàn)在全國各地都出現(xiàn)了不少的機(jī)電大市場。所以市場層次化、產(chǎn)品高端化、經(jīng)營集約化。 第四節(jié)：總體定位與營銷策略分析 根據(jù)巴中五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)，是可以設(shè)定為具有一定 規(guī)模和檔次的五金機(jī)電專業(yè)交易市場的。 從經(jīng)營管理上看，側(cè)重“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的營銷模式，努力達(dá)到甲乙雙方共同期待的雙贏：擁有一個(gè)管理規(guī)范、商業(yè)氛圍濃郁的現(xiàn)代化專業(yè)交易市場，同時(shí)又能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)達(dá)到資本變效益的終極目的。 第三章 場址選擇 第一節(jié) 場址現(xiàn)狀 一、 地點(diǎn)與地理位置 項(xiàng)目地點(diǎn)位于經(jīng)開區(qū)內(nèi)，整個(gè)地塊用地較為方正規(guī)整，整個(gè)市場南側(cè)和西側(cè)臨規(guī)劃道路，北側(cè)臨火車鐵路，東側(cè)為其他用地。 二、 場址土地權(quán)屬類別 及占地面積 本項(xiàng)目屬出讓土地，占地面積約 ㎡平方米，建筑面積 ㎡平方米。 考慮功能分區(qū)，整個(gè)市場分為普通交易區(qū)、倉儲區(qū)、配套生活服務(wù)區(qū)及辦公區(qū)四大塊組成，其中辦公區(qū)沿南側(cè)規(guī)劃道路布置，提升整體形象，配 套生活區(qū)布置于整個(gè)地塊東南側(cè)，形成相對較為獨(dú)立的區(qū)域，地塊沿街及中部為交易區(qū)，北側(cè)及東北側(cè)為倉儲區(qū)，整個(gè)用地分區(qū)明確，交通流線組織序列分明，便于使用。 （ 二）流程合理化原則 減少或者消除不必要的作業(yè)流程，是提高作業(yè)效率、加速貨物流動(dòng)、降低成本的有效辦法。流程合理化要求實(shí)現(xiàn)批發(fā)區(qū)內(nèi)商貿(mào)交易、存儲、裝卸搬運(yùn)等作業(yè)的一體化，并考慮未來與高速公路和鐵路建立起良好的銜接關(guān)系。規(guī)劃 20 設(shè)計(jì)所需的市場規(guī) 模、設(shè)施配備等，都必須遵循全社會(huì)的通用標(biāo)準(zhǔn)，并在未來的運(yùn)輸車輛、裝卸、包裝物的選擇方面做到批發(fā)市場的和諧。如大規(guī)模的處理貨物可以有效的降低服務(wù)成本；使用集約化方式運(yùn)輸貨物，可以有效的減少取送車次數(shù)，減少對城市交通的干擾，提高機(jī)電產(chǎn)品的物流效率。 (五 )以人為本原則 五金機(jī)電城的布局既要講究實(shí)效，同時(shí)也要強(qiáng) 調(diào)以人為本的布局思想和原則，在做到貨暢其流的同時(shí)，加強(qiáng)場區(qū)內(nèi)綠化以及配套設(shè)施的建設(shè)，以塑造一個(gè)現(xiàn)代化新型式的五金機(jī)電城。 除了上述原則，機(jī)電裝飾城內(nèi)的規(guī)劃還要遵循以下原則： ◆建筑物布置要符合防火、衛(wèi)生規(guī)范及各種安全規(guī)定和要求，滿足地上、地下管線敷設(shè)、綠化布置以及施工的要求。 二：總平面布置 （一）整體規(guī)劃布局 整個(gè)市場南側(cè)和西側(cè) 臨規(guī)劃道路，北側(cè)臨火車鐵路，東側(cè)為其他用地。 項(xiàng)目在用地西側(cè)及南側(cè)規(guī)劃道路設(shè)置市場主入口，西北側(cè)及東南側(cè)預(yù)留市場次入口，沿西側(cè)及南側(cè)規(guī)劃道路設(shè)置商業(yè)裙房，以滿足小區(qū)日常配套生活；交易區(qū)建筑盡可能按行列式布置，通過建筑之間的間距組織道路，使得整個(gè)交易區(qū)圍而不堵，空間通透，富有層次。 （二）、商鋪分布 本次設(shè)計(jì)考慮商鋪分區(qū)為沿街商鋪及地塊內(nèi)部普通交易商鋪兩大類。地塊內(nèi)部交易區(qū)為普通交易區(qū)，可根據(jù)實(shí)際招商 22 需求靈活劃分為五金、機(jī)電、農(nóng)機(jī)等幾個(gè)大區(qū)。方案實(shí)施后，將形成一個(gè)配套辦公、生活、倉儲各種功能齊備的綜合性交易市場。消防環(huán)道寬度 6 米，商鋪之間為 10 米的鋪裝道路，滿足消防及日常使用功能的需要。條形建筑體量結(jié)合沿街廣告位增加商業(yè)氛圍。在南側(cè)及西側(cè)主入口處采用構(gòu)架形式強(qiáng)調(diào)主入口，增強(qiáng)引導(dǎo)性。 3）、配套機(jī)電公寓及機(jī)電宿舍采用現(xiàn)代風(fēng)格，外墻采用高檔涂料提升整體形象。 4）、交易區(qū)采用外色外墻涂料，結(jié)合廣告位的設(shè)置，營造 有序的交 23 易區(qū)，便于管理，同時(shí)外立面簡潔、干凈，體現(xiàn)專業(yè)市場的規(guī)范