【正文】 市場(chǎng)、電器批發(fā)市場(chǎng)、蘭村皮鞋城等專業(yè)市場(chǎng)，有利群、佳樂(lè)家兩大型超市，市場(chǎng)建設(shè)居全國(guó)前列，享有“江北最大市場(chǎng)群”的美譽(yù)。城市居民人均消費(fèi)性支出7685元,農(nóng)村居民人均消費(fèi)性支出3364元。即墨市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在全國(guó)最發(fā)達(dá)百?gòu)?qiáng)縣（市）中列第43位。即墨位于青島市北部，東瀕黃海，南依嶗山，是青島近郊市，素有青島后院之稱。08ˊ，北緯36176?？傊撌袌?chǎng)的建設(shè)解決了蔬菜供應(yīng)產(chǎn)、供、銷銜接不合理，農(nóng)民賣菜難和城鎮(zhèn)居民吃菜問(wèn)題，起到了穩(wěn)定菜價(jià)、調(diào)劑余缺的作用，對(duì)于促進(jìn)農(nóng)民增收、引導(dǎo)農(nóng)村消費(fèi)，發(fā)展壯大蔬菜產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整、確保農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展、完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，都具有重要意義。此外，即墨市是青島的近郊市，素有“青島后院”之稱，是青島通往全國(guó)的陸上咽喉要道，地理位置顯著，省內(nèi)外的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，例如煙臺(tái)水果、濰坊蔬菜、濟(jì)寧姜蒜等進(jìn)入青島都必須經(jīng)由即墨。種植面積及產(chǎn)量居全國(guó)前列。隨著農(nóng)村蔬菜交易量的迅速增長(zhǎng)以及農(nóng)民合作組織的逐步壯大，即墨市迫切需要一處大型現(xiàn)代化的蔬菜批發(fā)市場(chǎng)。有在全國(guó)、地區(qū)聞名的青島服裝批發(fā)市場(chǎng)、小商品城、廚具商城、副食品批發(fā)市場(chǎng)、布匹床上用品批發(fā)市場(chǎng)、電器批發(fā)市場(chǎng)等，它們?cè)诖龠M(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高人民生活水平上起到了重要作用。農(nóng)村市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，前景廣闊。2004年和2005年兩個(gè)中央1號(hào)文件、《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見(jiàn)》（中發(fā)〔2006〕1號(hào)）、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2005〕19號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部等部門〈關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村商品流通工作的意見(jiàn)〉的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2004〕57號(hào)）、商務(wù)部《全國(guó)商品市場(chǎng)體系建設(shè)綱要》、商務(wù)部《農(nóng)村市場(chǎng)體系建設(shè)“十一五”規(guī)劃》及其他十幾個(gè)相關(guān)文件，對(duì)農(nóng)村商品流通和市場(chǎng)體系建設(shè)從政策、目標(biāo)、方針和戰(zhàn)略上都予以了明確的闡述。 48 第二章 背景及必要性第二章 背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景農(nóng)村市場(chǎng)是我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分。 《2007年產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、投資參股項(xiàng)目申報(bào)指南》 《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫大綱》 商務(wù)部《農(nóng)村市場(chǎng)體系建設(shè)“十一五”規(guī)劃》 建設(shè)部《農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》 財(cái)政部《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)資金和項(xiàng)目管理辦法》 綜合評(píng)價(jià)該項(xiàng)目針對(duì)當(dāng)前即墨市蔬菜市場(chǎng)建設(shè)運(yùn)行不規(guī)范，農(nóng)民賣菜難和城鎮(zhèn)居民吃菜問(wèn)題，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)一處大型現(xiàn)代化蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，起到了穩(wěn)定菜價(jià)、調(diào)劑余缺、連接城鄉(xiāng)、平衡產(chǎn)銷的作用，對(duì)于促進(jìn)農(nóng)民增收、引導(dǎo)農(nóng)村消費(fèi)，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整、確保農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，都具有重要意義。項(xiàng)目投資利潤(rùn)率19％，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（10％）290萬(wàn)元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率12％。總投資中申請(qǐng)中央財(cái)政資金160萬(wàn)元，地方財(cái)政配套資金320萬(wàn)元，企業(yè)自籌300萬(wàn)元。項(xiàng)目完成后由青島恒生源集團(tuán)控股成立青島恒生源蔬菜批發(fā)市場(chǎng)有限公司，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，規(guī)范化管理。 項(xiàng)目實(shí)施方案項(xiàng)目將按照建設(shè)部《農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)劃建設(shè)。該市場(chǎng)規(guī)劃占地30畝，建筑面積9350平方米，內(nèi)設(shè)600個(gè)標(biāo)準(zhǔn)柜臺(tái)攤位，并設(shè)有冷藏庫(kù)、電子結(jié)算中心、農(nóng)藥殘留檢測(cè)中心、電子信息發(fā)布中心、治安消防中心、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電子計(jì)量系統(tǒng)、室外大型停車場(chǎng)等附屬機(jī)構(gòu)與設(shè)施。：新建。企業(yè)被評(píng)為全國(guó)誠(chéng)信守法鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、國(guó)家星火計(jì)劃龍頭企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新中心、省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)、青島市高新技術(shù)企業(yè)等，銀行信用AAA級(jí)。第一章 總論即墨市恒生源500噸蔬菜批發(fā)市場(chǎng)新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總論 項(xiàng)目提要 項(xiàng)目單位基本情況項(xiàng)目單位青島恒生源集團(tuán)是一個(gè)以建筑施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)，以生態(tài)農(nóng)業(yè)為科技龍頭的多元化私營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)現(xiàn)有總資產(chǎn)1億元，實(shí)現(xiàn)利稅1016萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：恒生源500噸蔬菜批發(fā)市場(chǎng)新建項(xiàng)目。：青島市即墨市通濟(jì)街道辦事處：項(xiàng)目擬新建一處布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、管理先進(jìn)、服務(wù)規(guī)范的500噸蔬菜批發(fā)市場(chǎng)。日交易蔬菜500噸，年交易18萬(wàn)噸以上。整個(gè)建設(shè)期一年，自2007年1月至2007年12月。 投資概算及資金來(lái)源項(xiàng)目計(jì)劃總投資780萬(wàn)元，其中項(xiàng)目前期費(fèi)用18萬(wàn)元，土建投資560萬(wàn)元，設(shè)備投資140萬(wàn)元，建設(shè)期利息26萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用24萬(wàn)元,技術(shù)培訓(xùn)12萬(wàn)元。 預(yù)期效益項(xiàng)目進(jìn)入正常生產(chǎn)期后年均銷售收入506萬(wàn)元。項(xiàng)目運(yùn)行后，恒生源蔬菜批發(fā)市場(chǎng)日可交易蔬菜500噸，年交易18萬(wàn)噸以上，可帶動(dòng)蔬菜種植基地50000畝以上，種植戶10000戶以上，年可為種植戶增收5000萬(wàn)元以上。項(xiàng)目符合國(guó)家十一五規(guī)劃要求，市場(chǎng)前景廣闊，經(jīng)濟(jì)效益顯著，輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)，實(shí)施過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目切實(shí)可行。中央關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的戰(zhàn)略部署，明確要求加強(qiáng)農(nóng)村市場(chǎng)流通體系建設(shè)。“萬(wàn)村千鄉(xiāng)市場(chǎng)工程”“雙百市場(chǎng)工程”等具體措施也在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施，充分發(fā)揮著市場(chǎng)在連接生產(chǎn)與消費(fèi)、農(nóng)民與市場(chǎng)之間的橋梁和紐帶作用。即墨市作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，農(nóng)牧業(yè)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)建設(shè)居全國(guó)前列，是全國(guó)聞名的商貿(mào)名城。但是，目前即墨市尚沒(méi)有一處蔬菜集散中心，現(xiàn)有的大棚市場(chǎng)、露天市場(chǎng)、馬路市場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不完善，交易手段落后，運(yùn)營(yíng)管理還停留在出租鋪位的簡(jiǎn)單物業(yè)管理層次上，缺乏統(tǒng)一結(jié)算、信息傳遞、價(jià)格形成、運(yùn)輸、保管、包裝、加工等各種輔助性功能，農(nóng)民賣菜仍以沿街叫賣、沿街為市為主，蔬菜供應(yīng)的產(chǎn)、供、銷銜接不合理。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性即墨市地處全國(guó)五大蔬菜種植基地之一的“環(huán)渤海—山東”圈內(nèi)，蔬菜種植歷史悠久，全市有15萬(wàn)以上的農(nóng)民以蔬菜種植為主業(yè)，靠種菜為生。巨大的產(chǎn)量要求有大型現(xiàn)代化蔬菜批發(fā)市場(chǎng)與之相匹配。青島恒生源蔬菜批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)，不但能方便外地優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品進(jìn)入青島，滿足整個(gè)青島市區(qū)的需求，而且能促進(jìn)本地產(chǎn)品走出去，推動(dòng)本地蔬菜業(yè)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程。第三章 建設(shè)條件第三章 建設(shè)條件 項(xiàng)目區(qū)概況該項(xiàng)目位于山東青島即墨市，地理座標(biāo)為東經(jīng)120176。38ˊ。全市總面積1780平方公里，轄18個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處、1個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、1個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)，1033個(gè)村莊，109萬(wàn)人口。全年社會(huì)職工平均工資12568元,城市居民人均可支配收入11384元；農(nóng)村居民人均純收入5736元。收入、支出總量及人均水平均達(dá)到較高水平。 項(xiàng)目建設(shè)條件優(yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目符合國(guó)家農(nóng)村政策導(dǎo)向自2003年以來(lái)，隨著流通體制改革的深化，政府為了豐富市民的菜籃子，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品流通走規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展之路，陸續(xù)出臺(tái)了2004年和2005年兩個(gè)中央1號(hào)文件、《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見(jiàn)》（中發(fā)〔2006〕1號(hào)）、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)流通業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2005〕19號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部等部門〈關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村商品流通工作的意見(jiàn)〉的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2004〕57號(hào)）、商務(wù)部《全國(guó)商品市場(chǎng)體系建設(shè)綱要》、商務(wù)部《農(nóng)村市場(chǎng)體系建設(shè)“十一五”規(guī)劃》及其他十幾個(gè)相關(guān)文件，加大了農(nóng)村市場(chǎng)建設(shè)的力度。 即墨市區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)。建設(shè)地點(diǎn)距流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)不足15公里，距青島港40公里；西到藍(lán)村、即墨火車站分別為24公里和15公里。區(qū)位、交通條件為恒生源蔬菜批發(fā)市場(chǎng)的建設(shè)運(yùn)行提供了最具優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)條件。種植面積及產(chǎn)量居全國(guó)前列。，運(yùn)營(yíng)規(guī)范恒生源蔬菜批發(fā)市場(chǎng)將全面引進(jìn)電子結(jié)算系統(tǒng)、電子信息發(fā)布系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電子計(jì)量系統(tǒng)、農(nóng)藥殘留檢測(cè)系統(tǒng)等先進(jìn)設(shè)備設(shè)施，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高。綜上所述，該項(xiàng)目符合國(guó)家十一五規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)地理位置優(yōu)越，交通方便快捷，貨源供應(yīng)充足，運(yùn)行管理規(guī)范，具備了項(xiàng)目設(shè)施的條件。下設(shè)建筑公司、房地產(chǎn)公司、生態(tài)農(nóng)業(yè)公司、食品公司等，集建筑工程承包、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、畜牧養(yǎng)殖、有機(jī)肥生產(chǎn)、生物技術(shù)開(kāi)發(fā)、生豬屠宰加工、水產(chǎn)品加工于一體。成為國(guó)家星火計(jì)劃龍頭企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新中心、全國(guó)誠(chéng)信守法企業(yè)、省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭企業(yè)、省級(jí)“守合同重信用單位”，青島市高新技術(shù)企業(yè)、百?gòu)?qiáng)民營(yíng)企業(yè)等，銀行信用AAA級(jí)。 研發(fā)能力青島恒生源集團(tuán)是國(guó)家星火計(jì)劃龍頭企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新中心，青島市高新技術(shù)企業(yè)，擁有專業(yè)技術(shù)人員近100人，科研開(kāi)發(fā)能力強(qiáng)，技術(shù)力量雄厚。（詳見(jiàn)附件6單位財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告） 法人代表基本情況青島恒生源集團(tuán)有限公司公司董事長(zhǎng)、法人代表、總經(jīng)理——吳德壽，男，漢族，1956年出生，山東省即墨市人，中共黨員，大學(xué)文化，高級(jí)工程師。個(gè)人信用良好，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，業(yè)績(jī)突出，分別榮獲青島市勞動(dòng)模范、青島市農(nóng)業(yè)科技工作先進(jìn)個(gè)人、青島市光彩事業(yè)先進(jìn)個(gè)人等稱號(hào)，被授予山東省科技進(jìn)步三等功一次，青島市科技星火二等獎(jiǎng)一次，是青島市第十三屆人大代表。第五章 市場(chǎng)分析與銷售方案第五章 市場(chǎng)分析與銷售方案 市場(chǎng)分析即墨市地處全國(guó)五大蔬菜種植基地之一的“環(huán)渤海—山東”圈內(nèi)，蔬菜種植歷史悠久，全市有15萬(wàn)以上的農(nóng)民以蔬菜種植為主業(yè)，靠種菜為生。但是，目前即墨市尚沒(méi)有一處蔬菜集散中心，現(xiàn)有的大棚市場(chǎng)、露天市場(chǎng)、馬路市場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不完善，交易手段落后，運(yùn)營(yíng)管理還停留在出租鋪位的簡(jiǎn)單物業(yè)管理層次上，缺乏統(tǒng)一結(jié)算、信息傳遞、價(jià)格形成、運(yùn)輸、保管、包裝、加工等各種輔助性功能，農(nóng)民賣菜仍以沿街叫賣、沿街為市為主，蔬菜供應(yīng)的產(chǎn)、供、銷銜接不合理。 銷售策略、方案和營(yíng)銷模式項(xiàng)目完成后，青島恒生源集團(tuán)將成立青島恒生源蔬菜批發(fā)市場(chǎng)有限公司，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。作為流通企業(yè)，公司將從開(kāi)端與終端兩個(gè)方向建立自己的客戶群體。并開(kāi)展經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍的培訓(xùn)與管理，為廣大種植戶提供產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后服務(wù)，協(xié)調(diào)有關(guān)部門為種植基地開(kāi)辟綠色通道，確保基地與市場(chǎng)貨源暢通。其次，與北京、上海的蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、廣饒蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、滕州蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、金鄉(xiāng)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、章丘蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、魯南農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)等省內(nèi)外大型蔬菜批發(fā)市場(chǎng)建立合作關(guān)系，互通有無(wú)，信息共享，加速地區(qū)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品的流通。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析該項(xiàng)目是一個(gè)流通設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，市場(chǎng)貨源充足，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通通訊便利，管理先進(jìn)規(guī)范，項(xiàng)目單位青島恒生源集團(tuán)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，因此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。該市場(chǎng)規(guī)劃占地30畝，建筑面積9350平方米，內(nèi)設(shè)600個(gè)標(biāo)準(zhǔn)柜臺(tái)攤位，日交易量500噸，年交易量18萬(wàn)噸以上。 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)青島恒生源蔬菜批發(fā)市場(chǎng)將按照建設(shè)部《農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施。 具體建設(shè)內(nèi)容 土建項(xiàng)目土建總面積9350平方米，其中：建設(shè)蔬菜交易大廳4800平方米，主體為鋼筋混凈土結(jié)構(gòu)，內(nèi)設(shè)攤位600個(gè)。售貨臺(tái)采用易清洗的瓷磚貼面；建設(shè)冷儲(chǔ)庫(kù)400平方米；建設(shè)電子結(jié)算中心100平方米；建設(shè)農(nóng)藥殘留檢測(cè)中心150平方米；建設(shè)電子信息發(fā)布中心150平方米；建設(shè)安全消防中心100平方米；建設(shè)庫(kù)房100平方米；建設(shè)動(dòng)力車間50平方米；建設(shè)室外大型停車場(chǎng)（含道路及綠化）350