【正文】 人大工作報告。根據(jù)本項目的整體戰(zhàn)略計劃，公司針對其位于綿陽城西高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶，進行了前期市場調研，在獲得大量市場信息數(shù)據(jù)的前提下，以確立項目的營銷與推廣核心、尊重市場客情與營銷環(huán)境、顧及內部資源與開發(fā)實力為前提， 結合項目的地塊規(guī)劃特點與項目開發(fā)條件，制定了較詳盡的項目開發(fā)策略與營銷策略。 依此提煉產品賣點與策劃要點，總結項目的核心理念與營銷主題，確立項目總體推廣思路，并本著近細遠疏、循序漸進的原則，對不同階段的戰(zhàn)術特征與企劃思路予以界定和描述，從而保障營銷推廣方案的可執(zhí)行性、可持續(xù)性、可整合性、可拓展性。 依據(jù)本案“1拖2商鋪”+“超市”+“住宅”的規(guī)劃主題；結合項目地塊的形狀特點及規(guī)劃條件，并顧及到本案開發(fā)策略的制訂與實施。A、 成都市場各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)本次調研在成都地區(qū)的調查范圍，主要以成都西門生資一條街、長久機電城、金府機電城為重點。調查員在的調查過程中，采用典型調查和抽樣調查交錯進行的辦法廣泛收集來自一線目標商家的不同看法。與此同時，與調研人員進行深入交流的大商家也高達百余人，其意見和建議自始自終引起調研人員的高度重視。（3）數(shù)據(jù)分析 以上數(shù)據(jù)充分反映，業(yè)內人士認為在川內二級城市建設五金機電項目是切實可行的。畢竟絕對值太過懸殊。這些城市都具有相應的發(fā)展基礎。 在二級城市要想成功興建五金機電市場，你認為應具備的基本條件是什么？（多選）（1） 統(tǒng)計表選項 地點西門生資一條街長久機電城金府機電城總 計良好的硬件142172166480足夠的消費能力150170164484管理規(guī)范140168147455有一定社會影響力120128152400產品質量可靠120149160429服務水平不斷提高135141155431交通方便150147145442經營成本低148162157467良好的政策環(huán)境112138120370有一定規(guī)模118126156400沒填64616（2）條形圖（3）數(shù)據(jù)分析結論 根據(jù)上列統(tǒng)計表我們不難看出：商家對“足夠的消費能力”尤其關注，冠居各項之首；“良好的硬件設施”、“交通方便”和“經營成本低”則充分吸引了被調查商家的注意力；“管理規(guī)范”及“服務水平不斷提高”則反映出的日漸強化的管理及服務意識。對這些作為一個成功市場運營必須的條件持無所謂態(tài)度的商家則僅有16家，說明現(xiàn)在的商家對市場運作的要求已經大大提高，完全可用今非昔比來描繪。 成都五金機電商家及外地川內銷售商家的入住打算：（1） 統(tǒng)計表 地點 選項愿意不愿意以后再說沒填西門生資一條街6821504長久機電城6735496金府機電城9858413總 計23311414013（2） 餅形圖 （3） 數(shù)據(jù)分析結論 由上表可以看出：接近半數(shù)的商家(即46%)愿意到經濟比較發(fā)達的二級城市所興建的五金機電市場去發(fā)展；有28%的商家對二級市場持觀望態(tài)度。 在二級城市建五金機電交易市場，你更愿意選擇以下哪些城市？（1） 統(tǒng)計表選項 地點西門生資一條街長久機電城金府機電城總 計樂山554851154綿陽577174202德陽283441103眉山10233366自貢324148131內江25273183廣元12203365其它2125沒填1381233 （2）柱形圖 （3）數(shù)據(jù)分析結論 統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)：接受調查的成都大商家普遍認為,在具備建設專業(yè)機電市場的前三名城市分別為 綿陽、樂山、自貢，其中選擇綿陽的占到愿意到二級城市發(fā)展的商家（233家）%，遠高出樂山和自貢。如果入住一個新建的五金機電交易市場，對商鋪的需求你更愿意租還是購買？（1） 統(tǒng)計表地點 選項租買說不清楚沒填西門生資一條街10251108長久機電城7248226金府機電城8861302總計2621606216（2）餅形圖 （3）數(shù)據(jù)分析結論數(shù)據(jù)顯示：要求租和買的商家比例較之以往發(fā)生了相當深刻的變化。業(yè)界資深人士認為,這一購買愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好水平。有12%的商家對此問題不能說清楚，說明對該項目及市場消費還持有觀望的態(tài)度，看其發(fā)展的情況而定。如果你入住二級城市的新建的五金機電市場，你對商鋪的租金價格的期望值是多少？（1） 租金統(tǒng)計表地點 選項10元以內10—20元20—30元30—40元40元以上沒填西門生資市場188037151317長久機電城15682034219金府機電城204348271610總計53190105765026（2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結論 數(shù)據(jù)顯示：39%的商家接受10—20元/月的租金，21%的商家接受20—30元/月 的租金；二者之間具有一定差距。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我們不難判斷：市場運作初期的租金定在10—30元/月這一價格段，是不會讓商家感到多大意外的。如果你入住二級城市的新建的五金機電市場，你對商鋪的銷售價格的期望值是多少？（1） 銷售統(tǒng)計表地點 選項3000元左右3500元左右4000元左右5000元左右其它沒填西門生資市場9838101322長久機電城754161133金府機電城4262115448總計2151412778103（2） 餅狀圖 （3）數(shù)據(jù)分析結論 數(shù)據(jù)顯示：對購買作出判斷的商家，認定價格應該控制在3000元每平米左右的占整個被調查商家數(shù)的43%，而認定可以接受3500元每平米的商家僅占整個被調查商家數(shù)的28%。行業(yè)專家認為,新建市場商浦的銷售價格,在實際運作中還需要看很多因素，在此不作深入論述。由此可見，商鋪面積在40—100㎡是最容易被五金機電商家接受的；需求500㎡以上商鋪的商家達到7%，說明成都的商家實力偏強，對面積的要求要比二級城市商家的大。有18%的商家選1年，這部分商家很明顯是對市場能否運作成功持觀望態(tài)度。你使用商鋪的主要功能是什么？（1） 統(tǒng)計表地點 選項批發(fā)貨物倉儲辦公產品展示其它沒填西門生資市場8922344303長久機電城7626272704金府機電城8712233036總計2524884100313（2）餅形圖圖表說明：批發(fā)貨物占49%；倉儲占10%；產品展示占20%；辦公占17%（3）數(shù)據(jù)分析結論 數(shù)據(jù)顯示 ：對準備入住新建市場的商家來說，市場設施真正吸引他們的,依然還是批發(fā)貨物及產品展示這兩項主要功能，兩項功能加起來占整個功能需求的69%。1單項調查：市場運作過程中，哪些配套服務在商家心目中比較重要？（可多選）（1） 統(tǒng)計表 地點 選項停車物管工商稅務銀行物流倉儲通信裝卸餐飲環(huán)境政策其它沒填西門生資市場331391426191911111011201長久機電城3230141728321616171311222金府機電城4939192345402119242119391總計11482425499915646524441814(2)柱狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結論 此單項調查顯示：商家對市場的配套服務普遍重視，其重要程度的依次是：停車銀行物流物管政府政策倉儲稅務裝卸餐飲工商。在此項調查中，一個8萬平米的市場，認為應當達到300戶商家的占了被調查商家總數(shù)的41%，認為應當在400戶左右的商家占了被調查商家總數(shù)的13%，而認為應當在500戶以上的商家僅占被調查商家的7%。這在很大程度決定了商家的去留，決定了市場的興衰，這是投資者必須高度引起重視的。這和我們展開調查前所估計的情況大體一致。但有一點是可以肯定的，省會中心城市的實力商家對經濟相對發(fā)達的二級城市的商機是普遍看好的。這些資料的把握，對于本項目的確立與否，將起到至關重要的重用。 在二級城市要想成功興建五金機電市場，你認為應具備的基本條件是什么？（多選）（1） 統(tǒng)計表選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計良好的硬件7111411117足夠的消費能力1433121管理規(guī)范121411120有一定社會影響力1031418產品質量可靠1511411225服務水平不斷提高6141113交通方便1641421129經營成本低10341119良好的政策環(huán)境163114126有一定規(guī)模202241231沒填（2）柱狀圖（2） 數(shù)據(jù)分析結論 數(shù)據(jù)顯示：興建五金機電交易市場應當具備的條件這一命題引起了接受調查的絕大部分商家的高度重視。對商鋪的需求你更愿意租還是購買？（1） 統(tǒng)計表選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計租85132221買5117租售結合141116說不清楚617（2）餅形圖選項百分比（3） 數(shù)據(jù)分析結論 數(shù)據(jù)顯示：租（41%）買（14%），說明該地商家在經濟實力上的不足，但也有14%的商家是具備信心和實力的。你對商鋪的租賃價格的期望值是多少？（1） 統(tǒng)計表選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計10元以內/月612111110—20元/月8121311620—30元/月1331111930—40元/月4440元以上/月0（3） 餅狀圖百分比（4） 數(shù)據(jù)分析結論 上列數(shù)據(jù)可以看出，超出30元每平米以后，是商家難以接受的；而在10—30元每平米的范圍內則是商家普遍能接受的；低價對22%的商家有一定誘惑力。（3）數(shù)據(jù)分析結論 數(shù)據(jù)顯示：如果按照商業(yè)地產的操作模式興建產權式機電交易市場，對商鋪產權的銷售價格而言，興建初期的售價定在3000—3500元/㎡這個范圍，需要購買的商家或其他投資者是能夠普遍接受的。當然，這一數(shù)據(jù)反映出的結論是并未將市場成功運作后的增值因數(shù)考慮在內的，這需要特別注意。而這是建立在商家對市場的發(fā)展普遍看好的前提下的一種心態(tài)。對商鋪面積的需求是多少平方米？ （1）統(tǒng)計表 選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計40㎡41121980㎡10112115100㎡9211114200㎡5117500㎡11131000㎡以上11其它0 （2）餅狀圖百分比圖表說明：40㎡占18%；80㎡占31%；100㎡占29%；200㎡占14%；500㎡占6%；1000㎡以上占2%；其它無選（2） 數(shù)據(jù)分析結論 數(shù)據(jù)顯示： 通過對商鋪面積的需求，可以分析出該地區(qū)商家實力的基本機構，40—80㎡屬中小規(guī)模商家，占49%；100200㎡屬中等規(guī)模商家，占43%；500—1000㎡屬大規(guī)模商家占8%。使用商鋪的主要功能是什么？（多選） （1）統(tǒng)計表 選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計批零貨物2851