【正文】 321141倉(cāng)儲(chǔ)312118辦公411118產(chǎn)品展示8112214其它0（2）柱狀圖比較（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：大多數(shù)商家對(duì)市場(chǎng)功能的使用，首先是用于貨物交易，其次是產(chǎn)品展示、辦公及倉(cāng)儲(chǔ)。作為商家，你對(duì)市場(chǎng)功能有什么要求？（ 多選）（1） 統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng) 地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)交易312211138倉(cāng)儲(chǔ)16311122商務(wù)51218辦公411118信息溝通911112物業(yè)管理415展示1611119其它0 （2）柱狀圖百分比（2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：綿陽(yáng)及周邊地區(qū)商家依然對(duì)市場(chǎng)所須具備的功能有明確的要求，他們認(rèn)為，市場(chǎng)功能的重要程度依次是：交易倉(cāng)儲(chǔ)展示信息溝通辦公商務(wù)物業(yè)管理。市場(chǎng)哪些配套服務(wù)比較重要？（多選）（1） 統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng) 地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)停車(chē)場(chǎng)24221421238物管922111218工商6121212稅務(wù)921214銀行121141120物流1532411126倉(cāng)儲(chǔ)912321119通信31241112裝卸121221119餐飲41122111環(huán)境5121110政府政策1611132125其它0 （2）柱狀圖比較（3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：市場(chǎng)的配套功能重要程度依次為：停車(chē)場(chǎng)物流政府政策銀行倉(cāng)儲(chǔ)裝卸物管稅務(wù)工商通信環(huán)境，因此可以看出，該地商家對(duì) 停車(chē)場(chǎng)、物流、政府政策三項(xiàng)是非常重視的。 1對(duì)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)環(huán)境是否滿意？（1） 統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng) 地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)滿意15121120不滿意1941111128（2）餅形圖百分比 （2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 盡管有成熟的口岸，但過(guò)半數(shù)的商家（58%）對(duì)目前市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境是不滿意的。五金機(jī)電商家主要集中綿興路及臨園路、劍南路一帶（數(shù)條沿街為市的街道），商家總數(shù)450家（包括一部分汽配商家）。據(jù)了解，此區(qū)域的商家?guī)缀鯖](méi)有自有產(chǎn)權(quán)的商鋪，完全靠租賃。但由于其自發(fā)形成的特點(diǎn)，自然缺乏必要的規(guī)劃和管理，其散亂無(wú)序和低層次的特點(diǎn)在短期內(nèi)將難以改變。綿陽(yáng)目前還沒(méi)有這樣的五金機(jī)電市場(chǎng)。他們也顯得很受傷，很無(wú)奈。縱觀省內(nèi)各地近年來(lái)的發(fā)展情況，生產(chǎn)資料交易市場(chǎng)與建材市場(chǎng)等大宗交易場(chǎng)所由市內(nèi)向市外整體搬遷已成為一種必然。三匯、藍(lán)田等開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)運(yùn)作無(wú)疑成為加速裂變的催化劑，同時(shí)不排除還將有開(kāi)發(fā)商介入。把握住最佳時(shí)機(jī)無(wú)疑會(huì)創(chuàng)造新的成功。綿陽(yáng)對(duì)江油的經(jīng)濟(jì)輻射比較強(qiáng)。該市機(jī)電商圈主要集中在汽車(chē)南站、東大街等地段較分散，商圈多為自發(fā)形成，有商家120余家。 （2）鹽亭縣：鹽亭地處綿陽(yáng)東南面，交通便捷，距離綿陽(yáng)市91公里。產(chǎn)品主要有泵業(yè)，電機(jī)，電線，電器及農(nóng)業(yè)機(jī)械。 （3）梓潼縣：梓桐縣位于綿陽(yáng)東北面，距綿陽(yáng)39公里。據(jù)了解，梓桐縣為農(nóng)業(yè)大縣，工業(yè)企業(yè)并不多。從構(gòu)成來(lái)看，普遍偏小，實(shí)力弱，銷(xiāo)售產(chǎn)品主要：五金工具、農(nóng)機(jī)及配件、水泵、電動(dòng)機(jī)設(shè)備。城市發(fā)展較快，已有省內(nèi)及國(guó)內(nèi)2家知名水泵制造企業(yè)，他們分別是劍門(mén)和蜀龍泵業(yè)。三臺(tái)多家有實(shí)力上商家對(duì)我們項(xiàng)目較感興趣，商家們目前進(jìn)貨大部分都在成都，部分在綿陽(yáng)。（5）安縣：安縣位于綿陽(yáng)西北面，距離44公里。工業(yè)企業(yè)比較少，只有少數(shù)礦業(yè)、水泥企業(yè)存在。綿陽(yáng)對(duì)該縣的輻射較強(qiáng)。三匯公司具有一定的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也在綿陽(yáng)具有相應(yīng)的實(shí)力和品牌知名度，是本項(xiàng)目運(yùn)作最強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。該市場(chǎng)硬件設(shè)施良好，盡管已經(jīng)建成近兩年，但一直招商不成功?？梢赃@樣說(shuō)，這是一個(gè)還沒(méi)有睡醒的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。最新調(diào)查顯示，該市場(chǎng)目前的招商工作也遇到了一定的困難，機(jī)電商家正式入住的還沒(méi)有，倒是有16家汽配商家入住了。從現(xiàn)在的招商情況來(lái)看，該市場(chǎng)最終是百貨商場(chǎng)還是汽配商城抑或是五金機(jī)電城，很難說(shuō)清楚。占地約12畝?！?在二級(jí)城市建設(shè)五金機(jī)電城需要具備的最重要的五項(xiàng)條件包括：足夠的消費(fèi)能力交通方便 好的政策管理規(guī)范有一定規(guī)模 ■ 接近半數(shù)的商家（%），認(rèn)為省內(nèi)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的二級(jí)城市已有條件做五金機(jī)電城；還有約占被調(diào)查商家總數(shù)28%的商家對(duì)二級(jí)城市做五金機(jī)電市場(chǎng)持觀望態(tài)度。■ 從商家客戶的集中情況，可以看出成都商家的銷(xiāo)售渠道輻射情況，在二級(jí)城市中，川北的綿陽(yáng)、川南的樂(lè)山，排在首先的位置，其次是德陽(yáng)、眉山、自貢、廣元。要求租賃的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的53%,而表示在適宜情況下可以考慮購(gòu)買(mǎi)的商家竟然占被調(diào)查商家總數(shù)的32%,這是從來(lái)沒(méi)有過(guò)的事?！?租金在10—30元/月，這個(gè)范圍是商家能普遍接受的。值得重視的是，有21%的商家對(duì)此沒(méi)做選擇，這說(shuō)明商家對(duì)買(mǎi)商鋪比租商鋪更加謹(jǐn)慎。由此可見(jiàn)，商鋪面積在40—100㎡是最容易被五金機(jī)電商家接受的；需求500㎡以上商鋪的商家達(dá)到7%，說(shuō)明成都的商家實(shí)力偏強(qiáng)，對(duì)面積的要求要比二級(jí)城市商家的大。有18%的商家選1年，這部分商家很明顯是對(duì)市場(chǎng)能否運(yùn)作成功持觀望態(tài)度?！?市場(chǎng)的功能，交易及產(chǎn)品展示功能加起來(lái)占整個(gè)功能需求的69%。這在很大程度決定了商家的去留，決定了市場(chǎng)的興衰，這是投資者必須高度引起重視的。這和我們展開(kāi)調(diào)查前所估計(jì)的情況大體一致。但有一點(diǎn)是可以肯定的，省會(huì)中心城市的實(shí)力商家對(duì)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的二級(jí)城市的商機(jī)是普遍看好的。 ■ 認(rèn)為建五金機(jī)電城需具備的條件：有一定規(guī)模交通方便良好的政策產(chǎn)品質(zhì)量可靠足夠的消費(fèi)能力管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)成本低。另外，31%的商家對(duì)租售結(jié)合的經(jīng)營(yíng)思路是接受的。 ■ 3000—3500元/㎡這個(gè)范圍是商家普遍接受的價(jià)格。 ■ 通過(guò)對(duì)商鋪面積的需求，可以分析出該地區(qū)商家實(shí)力的基本機(jī)構(gòu)，40—80㎡屬中小規(guī)模商家，占49%；100200㎡屬中等規(guī)模商家，占43%；500—1000㎡屬大規(guī)模商家占8%。 ■ 直接用于批零貨物交易的占主要，其次是產(chǎn)品展示，可見(jiàn)目前該地區(qū)商家對(duì)其它功能的要求不高?！鲞^(guò)半數(shù)的商家（65%），對(duì)全鋼結(jié)構(gòu)是接受的。 ■ 目前商家對(duì)其經(jīng)營(yíng)環(huán)境的滿意重要程度依次為：口岸租金市場(chǎng)消費(fèi)物流管理 ■ 當(dāng)前經(jīng)營(yíng)環(huán)境的主要問(wèn)題:按嚴(yán)重的程度依次為：政府政策市場(chǎng)規(guī)劃倉(cāng)儲(chǔ)交通租金F、成都及綿陽(yáng)周邊地區(qū)綜合調(diào)查數(shù)據(jù)表明: ■ %的商家愿意到二級(jí)城市發(fā)展，%，遠(yuǎn)高出居第二的樂(lè)山；綿陽(yáng)地區(qū)周邊商家選擇綿陽(yáng)的占78%；因此說(shuō)明，綿陽(yáng)是川內(nèi)做五金機(jī)電最富吸引力的二級(jí)城市。 ■ 在銷(xiāo)售價(jià)格的調(diào)查上，成都商家表現(xiàn)出對(duì)綿陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)的普遍不了解，因此以綿陽(yáng)商家的選擇為標(biāo)準(zhǔn)更加準(zhǔn)確，即3500元左右。 ■ 40—100㎡是需求量最大的商鋪面積。 ■ 從成都商家的客戶輻射面看，綿陽(yáng)居首位，表明綿陽(yáng)地區(qū)市場(chǎng)的五金機(jī)電消費(fèi)容量在省內(nèi)二級(jí)城市中是最大的。就上述綜合分析來(lái)看，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在面臨多方面威脅的同時(shí)，也面臨諸多機(jī)會(huì)。建議開(kāi)發(fā)商從運(yùn)做一開(kāi)始即以“塑造”和“培育”為核心，穩(wěn)扎穩(wěn)打，既不失大氣，也不浮躁冒進(jìn)。隨著該區(qū)域開(kāi)發(fā)土地量的減少，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)潛力將更加明顯；l 項(xiàng)目一期、二期以7萬(wàn)平米左右的容量開(kāi)發(fā)，已形成一定規(guī)模效應(yīng)，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)；l 地塊所處位置交通便捷，距離新希望等物流基地、火車(chē)貨站（待建）及高速路近在咫尺…..劣 勢(shì)：l 項(xiàng)目周邊區(qū)域配套不夠完善，居民購(gòu)買(mǎi)力有限；l 項(xiàng)目區(qū)域流動(dòng)人口稀少，商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足；l 項(xiàng)目地塊瘦長(zhǎng)（A宗低呈倒三角型、B、C宗地呈梯形）不規(guī)則，且有兩組高壓線從中穿過(guò)，加之A宗地塊和C宗地塊均緊臨居民區(qū)，交通及拓展空間受到一定限制；l 項(xiàng)目啟動(dòng)后，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手勢(shì)必競(jìng)爭(zhēng)更加激烈；l 如果不整合一二期已經(jīng)建成的溫州商貿(mào)廣場(chǎng),則顯得規(guī)模不足。威 脅：l 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已然先行蠶食原本就相當(dāng)有限的行業(yè)資源，增加了本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本和難度；l 未來(lái)政治經(jīng)濟(jì)中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，可能在一定程度上導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理公司盲目樂(lè)觀，從而出現(xiàn)不理智的短期行為；l 真正的威脅不在項(xiàng)目本身，而在于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者的意識(shí)和經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)機(jī)遇的把握能力。（2）、按商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基本策略分階段整合溫州商貿(mào)廣場(chǎng)一、二期資源，以圖據(jù)此形成更大規(guī)模的五金機(jī)電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，從而最大限度地提升本項(xiàng)目在本地區(qū)域內(nèi)的良好商業(yè)形象。（4）、投入大量資本進(jìn)行品牌整合推廣，本著“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的原則作大市場(chǎng)，留住商家，發(fā)展商家，滿足投資者的利益回報(bào)。C、項(xiàng)目業(yè)態(tài)描述 1拖2家?guī)У晟啼?拖2家?guī)У杲?jīng)營(yíng)模式，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的江浙一帶，還是商業(yè)氛圍濃郁的成都、重慶，只要是新建設(shè)的具有相當(dāng)規(guī)模的五金機(jī)電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，均十分盛行。這一模式尤其受到異地經(jīng)商商家的喜愛(ài)（據(jù)了解，即便是綿陽(yáng)本地，做五金機(jī)電產(chǎn)品貿(mào)易的商家，也有超過(guò)60%的商家是來(lái)自外地的）。 超市本項(xiàng)目中提到的“超市”，是與“泊來(lái)品”洋超市有本質(zhì)區(qū)別的?！俺小苯ㄖ臻g完全可以根據(jù)商家的實(shí)際需求自由隔斷，但商家所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的類(lèi)別必須符合項(xiàng)目自身功能分區(qū)的要求。 住宅住宅是本項(xiàng)目的一個(gè)重要組成部分，約占整個(gè)項(xiàng)目建筑面積的1/4。 1拖2家?guī)У晟啼伣Y(jié)論（1）、租賃：商鋪?zhàn)赓U是本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)上的主要方式，其狀況怎樣，將直接關(guān)系到本項(xiàng)目的成敗。結(jié)合綿陽(yáng)本地行業(yè)異地商家較多的實(shí)際情況看和我們對(duì)外地商家的特定需求，我們認(rèn)為，1拖2這種模式的商鋪是能夠?yàn)檫@些商家所接受的。（2）、銷(xiāo)售：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，只要很好的解決了商業(yè)部分運(yùn)作，對(duì)投資者的吸引力就顯得難以抗拒了。本地區(qū)域的其它專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在這方面的運(yùn)作已經(jīng)積累了很好經(jīng)驗(yàn)，可以適度借鑒。 超市結(jié)論（1）、租賃：鑒于“超市”是作為品牌企業(yè)的展示中心來(lái)推出的，因而從一開(kāi)始就備受開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)方關(guān)注。只要對(duì)這類(lèi)商家制定足夠優(yōu)惠的價(jià)格政策，就目前所掌握的情況看，來(lái)自成都等地的商家還是表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)呐d趣。具體做法是：在市場(chǎng)正式對(duì)外營(yíng)業(yè)的前三年主要考慮只租不售的策略，但密切關(guān)注有需求的買(mǎi)家。戶型結(jié)構(gòu)及主力戶型及比例統(tǒng)計(jì)表　區(qū)域　　戶型　占總商業(yè)面積12明確項(xiàng)目的品質(zhì)與形象定位,其作用體現(xiàn)在兩個(gè)方面:首先，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言,品質(zhì)與形象定位界定了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方向、檔次級(jí)別、規(guī)劃效果、規(guī)模功能、區(qū)域文化等。故，品質(zhì)與形象定位在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)的過(guò)程中，是目的、是起點(diǎn)、是要求。綜上所述，依據(jù)近期的研究結(jié)論，并充分顧及本案的地塊規(guī)劃條件與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景，充分理由將溫州商貿(mào)廣場(chǎng)—綿陽(yáng)高新五金機(jī)電城項(xiàng)目的品質(zhì)、形象予以區(qū)域內(nèi)的高規(guī)格定位，讓既定品質(zhì)造就項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品地位，讓既定形象成為項(xiàng)目未來(lái)的品牌特征，讓定位成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的旗幟與標(biāo)榜。新穎、獨(dú)到的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，充分體現(xiàn)了本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建設(shè)上的審美造詣和對(duì)建筑檔次的不懈追求。如果將溫州商貿(mào)廣場(chǎng)一、二期整合起來(lái)，商業(yè)使用面積將達(dá)到50000多平米。融多業(yè)態(tài)于一體，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一管理，精心打造市場(chǎng)品牌、商家品牌。房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略的制訂、推廣與實(shí)施，從來(lái)就是一個(gè)復(fù)雜、全面、講究邏輯性、科學(xué)性的過(guò)程；本案的立項(xiàng)規(guī)模與開(kāi)發(fā)周期，更使?fàn)I銷(xiāo)推廣策略既要顧全項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)進(jìn)程，也要充分顧及到各階段的企劃戰(zhàn)術(shù)；企劃推廣與營(yíng)銷(xiāo)組織，是實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)策略的兩條主要線索，是界定傳播策劃與行銷(xiāo)實(shí)施的重要依據(jù)，是確定執(zhí)行方法與工作分工的必要條件；就本案而言，營(yíng)銷(xiāo)組織與企劃推廣的規(guī)劃要素，既覆蓋了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程，又存在于開(kāi)發(fā)策略與營(yíng)銷(xiāo)推廣的各個(gè)階段中。尊重城市規(guī)劃要求，解讀城市區(qū)域控規(guī)實(shí)質(zhì)，本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)不追求量的極大擴(kuò)張，而著眼于質(zhì)的內(nèi)在增長(zhǎng)，綜合考慮社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益的統(tǒng)一。，根據(jù)地段的實(shí)際情況合理地組織和控制各個(gè)功能分區(qū)的位置、面積及層高，滿足容積率、建筑高度、及退縮距離的控制，從而合理控制用地規(guī)模和建設(shè)規(guī)模。并特別注意建筑天際線的形式，以達(dá)到完美的都市景觀。，配合建筑物各主要入口、活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，景觀方向，可為開(kāi)放空間及景觀植栽，以加強(qiáng)建筑物使用機(jī)能，并美化周?chē)h(huán)境，提供民眾休息場(chǎng)所，注意樹(shù)種樹(shù)型的選擇，排列形式及距離及與人行道規(guī)格的整體規(guī)劃配合等，并結(jié)合小品、綠化等人性化的考慮形成完整有序的景觀設(shè)計(jì)。 水源為城市自來(lái)水供用管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200，由市政管網(wǎng)預(yù)留口接入，并按建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：