【正文】 查商家總數(shù)的35%，由此說明，打算租賃的商家，大多喜歡租賃的時間長一點，以避免市場方的短期調(diào)價而帶來的經(jīng)營成本增加。因此在這個地區(qū)的中小規(guī)模商家的商鋪需求在40—200㎡范圍，其中80㎡為最受歡迎的面積。關(guān)于這一點，與成都的商家觀點大體一致。1現(xiàn)有經(jīng)營環(huán)境的優(yōu)勢表現(xiàn)在（多選）： （1）統(tǒng)計表格 選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計租金12221121122口岸1942421133物流72413消費1342120管理3418（2）柱狀圖比較（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 目前商家對其經(jīng)營環(huán)境的滿意重要程度依次為：口岸租金市場消費物流管理1現(xiàn)有市場的劣勢表現(xiàn)在：（1） 統(tǒng)計表格 選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計市場規(guī)劃1322411225交通81111113租金718政府政策14411211134倉儲1021114 （2）柱狀圖比較（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 當前經(jīng)營環(huán)境的主要問題按嚴重的程度依次為：政府政策市場規(guī)劃倉儲交通租金A、綿陽及周邊區(qū)域商圈分析 （一）綿陽市區(qū)商圈情況 綿陽五金機電商圈的形成呈現(xiàn)出自發(fā)的特點。該商圈由于地處鬧市區(qū)，加之多年積淀而成，在消費者心目中還是具有一定的知曉度。由于該商圈口岸早已經(jīng)形成，一部分在此發(fā)展起來的商家盡管面臨嚴峻的競爭形勢，盡管居高不下的房租早以讓他們怨聲載道，但由于沒有新的更好的發(fā)展機會和空間，他們也很難從這里走出去。照此推論，綿陽機電商圈的裂變正即將開始?！?商家分類統(tǒng)計表序號產(chǎn)品類型數(shù)量備注1電動工具49沖氣鉆 切割機 刨木機2軸承配件163閥門164水泵165量、刃具76勞保用品67電線電纜348電氣開關(guān)配件25開關(guān) 配電箱9電機及農(nóng)機23工程電機 升降電機 農(nóng)業(yè)機械10五金配件26鋼絲嵌 標準件 11水暖材料1512日雜工程產(chǎn)品1313氣壓工具6空壓機 氣泵14鋼篩網(wǎng)材1015橡膠制品16密封圈 三角帶 傳送帶17鋼絲繩7大 小 有色18儀器儀表8實驗室器材 電氣表19消防器材6消防栓 滅火器20發(fā)電機4工程用 私用21工業(yè)風(fēng)機422工程機械設(shè)備31攪拌機 震動綁 礦山機23園林機械2 總 計：450家B、綿陽周邊市縣調(diào)查情況: （1）江油市：江油市位于綿陽北面，距離42公里。商家經(jīng)營缺乏規(guī)范，進貨渠道比較廣，成都、重慶、綿陽、外省廠家。商家經(jīng)營場地較亂；商家們進貨大部分都在成都。目前機電商圈主要聚集在縣汽車站文豐樓附近，約31家商家。在調(diào)查時了解，該縣作五金機電及機械經(jīng)營的商家共37家。交通便利。C綿陽城區(qū)競爭對手調(diào)查據(jù)目前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，綿陽高新五金機電即將面臨的兩個主要競爭對手是三匯和南田兩家公司。究其失敗原因，我們發(fā)現(xiàn)，該市場之所以出現(xiàn)目前這樣的尷尬情況，主要是其缺乏具有專業(yè)運作能力的運作團隊，加之公司高層意見不統(tǒng)一，使招商難度人為加大。意向性入住的五金機電商家約10余家，其他商家至今沒有明確的態(tài)度。優(yōu)勢：（1）政府已立項，并開始建設(shè) （2）有一定市場品牌影響力 （3）具有一定的市場運作經(jīng)驗 （4）距離原成熟商圈近劣勢： （1） 地址仍受交通、倉儲的制約（2） 規(guī)模小，后期發(fā)展困難（3） 難以吸引外地品牌商家（4） 難以形成壟斷性地位盛元機電城優(yōu)勢：位于老商圈，目前消費成熟劣勢：市場容量比較小，房屋結(jié)構(gòu)老舊，交通受局限，形象比較差劍門五金機電管材市場優(yōu)勢：位于老商圈，目前消費成熟劣勢：規(guī)模相對較小，建筑結(jié)構(gòu)差，商家結(jié)構(gòu)比較雜亂（表二）D、調(diào)查對象的綜合分析 成都調(diào)查數(shù)據(jù)表明: ■ 76% 的業(yè)內(nèi)人士認為：在川內(nèi)二級城市建設(shè)五金機電城是可行的?！?要求租和買的商家比例較之以往發(fā)生了相當深刻的變化。 ■ 對購買作出判斷的商家，認定價格應(yīng)該控制在3000元每平米左右的占整個被調(diào)查商家數(shù)的43%，而認定可以接受3500元每平米的商家僅占整個被調(diào)查商家數(shù)的28%。 ■ 商家對租賃期限要求至少在兩年以上，其中需注意兩個問題：一是租賃期定為5年,商家可以接受的比例竟然高達24%；二是4年是個特殊數(shù)字，有忌諱。 ■ 市場配套服務(wù)重要程度的依次是：停車銀行物流物管政府政策倉儲稅務(wù)裝卸餐飲工商■ 選需要投入廣告的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的86%，而選擇不需要或不太重視這個選項的商家僅占被調(diào)查商家的11%,這充分說明興建一個全新的并有一定規(guī)模的市場，廣告宣傳對入場商家商家來說是非常重要的。而選擇以后再說的商家也占到了被調(diào)查商家總數(shù)的15%，說明對二級市場的發(fā)展持觀望或考慮態(tài)度的也不在少數(shù)?！? 租（41%）買（14%），說明該地商家在經(jīng)濟實力上的不足，但也有14%的商家是具備信心和實力的。 ■ 傾向租賃期5年的商家占33%；3年的占35%，三到五年的租賃期最受商家歡迎。 ■ 市場的功能重要程度依次是：交易倉儲展示信息溝通辦公商務(wù)物業(yè)管理 ■ 市場的配套功能重要程度依次為：停車場物流政府政策銀行倉儲裝卸物管稅務(wù)工商通信環(huán)境因此可以看出，該地商家對 停車場、物流、政府政策三項是非常重視的。 ■ 10—30元/月的范圍內(nèi)是普遍能接受的租金價格。但要以市場的定位來綜合考慮。本項目作為商業(yè)地產(chǎn)在綿陽高新區(qū)綿興路西段展開運作，算是要硬生生地在此造出一個全新的、充滿活力的黃金商業(yè)口岸來，難度是可想而知的。開發(fā)條件分析機會點：l 隨著成德綿經(jīng)濟走廊及成渝經(jīng)濟圈的逐步推進，以及高新區(qū)招商引資步伐的明顯加快，項目所在地勢必形成以長虹、新希望物流中心與生資物流基地為開發(fā)熱點的黃金商圈；l 項目開發(fā)前期，該區(qū)域已有萬向市場的成功運作，在此基礎(chǔ)上提升商圈形象，增值潛力巨大；l 市委市政府搬遷到高新區(qū)原管委會所在地——火炬大廈，高新區(qū)管委會搬遷到溫州商貿(mào)廣場——本項目所在地的街對面，這一重大的政治重心變化，勢必給高新區(qū)經(jīng)濟環(huán)境的迅速改變創(chuàng)造難得的機會，當然也為本項目的開發(fā)奠定了更好的環(huán)境基礎(chǔ)；l 目前的競爭對手所有項目在規(guī)模及運作思路上均有一定局限性，客觀上為本項目的運營留下了“后門”；l 鑒于本項目為行業(yè)升級換代的初步設(shè)想，在一定程度上避免了和本地區(qū)域內(nèi)的競爭對手進行低層次的區(qū)位及價格等方面的競爭，從而鎖定在運營方面的策略優(yōu)勢；l 商業(yè)地產(chǎn)的定位特征及專業(yè)運營策略，加上強大的廣告支撐，為本項目獲得更大的成功奠定了堅實的基礎(chǔ)。（3）、充分引進外地有口皆碑的優(yōu)勢企業(yè)入駐本項目，形成品牌企業(yè)陣營，凸顯狼群效應(yīng)。這一模式集產(chǎn)品展示、辦公、倉儲和居家于一體，擁有相應(yīng)獨立的商務(wù)空間，在成都被商家稱之為“獨立式黃金商鋪”。它應(yīng)該只是一個概念，是為代理眾多品牌的實力商家量身定做的展示中心 ，是滿足“細化產(chǎn)品門類的齊全化”這一業(yè)態(tài)特色的具體體現(xiàn)。開發(fā)方之所以這樣考慮，主要基于以下幾個方面的緣故：（1）、A宗地呈倒三角型，且緊靠另一房地產(chǎn)開發(fā)的大型住宅小區(qū)，適合住宅開發(fā)；（2）、溫州商貿(mào)廣場一、二期對住宅的成功銷售，增強了投資者的信心；（3）、與本項目僅一墻之隔的一大型新建住宅項目，在近期把握政府搬遷的重大利好迅速提高銷售價格獲得良好回報，成為一個現(xiàn)實的榜樣。此模式商鋪雖然在本項目中占有相當大的比重，但應(yīng)該不是招商的難點所在。我們認為，此模式的銷售難度不大。（2）、銷售：結(jié)合項目開發(fā)及經(jīng)營方先期達成的共識，以及此模式商鋪在本項目的運營中具有十分重要的作用，應(yīng)對其銷售進行全面控制。定位，在這里確定了目的、描述了效果，也對開發(fā)商及相關(guān)機構(gòu)提出了總體要求；其次，對于項目營銷而言，品質(zhì)與形象定位確定了項目的營銷資源、傳播起點、推廣標的，正是基于正確的定位，才會有清晰的營銷主題、推廣思路、傳播方向。本項目的品質(zhì)定位，綜合開發(fā)方和經(jīng)營管理方的開發(fā)思路和策略，擬定為綿陽地區(qū)檔次最高、規(guī)模最大、功能最全、理念最新、底蘊最深的五金機電專業(yè)市場，對綿陽周邊具有較強的輻射能力。商業(yè)、辦公、居家、倉儲、停車位應(yīng)有盡有，使用功能齊全。第三章 規(guī)劃設(shè)計條件、原則及設(shè)計方案、設(shè)計原則、設(shè)計原則規(guī)劃設(shè)計從現(xiàn)代商業(yè)基本特征出發(fā)，力求城市、項目、人三者的和諧共贏。，注重建筑體量的長寬比例、尺度限制、高度限制，使統(tǒng)一的建筑體量能達到空間上和視覺的一致性。 各功能分區(qū)均有各自獨立的平面交通體系本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標準的規(guī)定。，車流，物流，并合理解決商業(yè)建筑的垂直交通體系，同時滿足商業(yè)和住宅的停車位。并力求遵從綿陽市規(guī)劃管理局最新制定的《綿陽市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》。 傾力造就一種與眾不同的文化底蘊，不斷強化品牌專業(yè)交易市場的市場感召力。商業(yè)使用面積不低于3200平米的規(guī)劃，無疑是綿陽地區(qū)目前規(guī)模最大的五金機電專業(yè)交易市場。在前期，它以形而上的旗幟角色界定著規(guī)劃與開發(fā)要求，描述著產(chǎn)品藍圖；在中期，它以居高臨下的地位決定著營銷策略，引領(lǐng)著傳播態(tài)勢；在后期，既定的品質(zhì)與形象定位則最終成為務(wù)實的產(chǎn)品和務(wù)虛的品牌。本項目所開發(fā)住宅，由于數(shù)量不大，加之套型布局合理，區(qū)位優(yōu)越，不存在太大的銷售難度，一直為開發(fā)及經(jīng)營方所看好。此模式在本項目中的面積僅次于1拖2家?guī)У昴Ｊ剑匚挥绕滹@赫，是招商的核心所在。由于1拖2商鋪（單個獨立式商鋪）總面積控制在90平方米以下，很適合中小投資者進行投資。1拖2家?guī)У晟啼?，是為滿足生產(chǎn)企業(yè)駐外辦事處或異地經(jīng)商的中小型商家的需求而定制的。鑒于“超市”良好的展示效果，將是品牌大商家的追逐對象。而本項目設(shè)定的目標商家，除去本地一部分有實力和品牌知名度的企業(yè)外，將有很大一部分（約70%）來自外地，因而以此模式為重要組成部分的本項目，在一定程度上能夠滿足他們的需求。（5）、強化開發(fā)商在硬件投入上的超前思維，充分滿足經(jīng)營商家和投資者對項目環(huán)境和功能的挑剔心理。B、項目開發(fā)建議（1）、盡可能地建一個有規(guī)模、上檔次，并在當?shù)貐^(qū)域內(nèi)從規(guī)劃設(shè)計上看可以領(lǐng)先五到十年的“生態(tài)型”五金機電物流中心，全面提升行業(yè)形象。A項目地塊條件及開發(fā)條件分析 地塊條件分析 優(yōu) 勢：l 項目地塊與綿陽市高新區(qū)管委會僅一街之隔，與綿陽市委、市人民政府所在地———原火炬大廈也僅三個公交站臺，處于未來綿陽市政治經(jīng)濟中心地帶，口岸位置上佳；l 地處綿陽高新區(qū)綿興路西段，緊臨長虹廠，與萬向裝飾建材市場同一大道，相隔幾分鐘車程，具有一定的市場基礎(chǔ)。 ■ 市場配套服務(wù)重要的需求包括：停車場、物流、物管、政府政策支持、倉儲、稅務(wù)、裝卸、銀行、工商、餐飲 ■ 商鋪功能的要求是：批零貨物、商品展示 占主要功能。 ■ 3—5年是最受歡迎的租賃期限。 ■ 盡管有成熟的口岸，但過半數(shù)的商家（58%）對目前市場經(jīng)營環(huán)境是不滿意的。因此在這個地區(qū)的中小規(guī)模商家的商鋪需求在40—200㎡范圍，其中80㎡為最受歡迎的面積。 ■ 超出30元每平米的租賃價格后，商家表示難以接受；在10—30元每平米的范圍內(nèi)是普遍能接受的；低價對22%的商家有一定誘惑力。E、綿陽及周邊地區(qū)調(diào)查數(shù)據(jù)表明: ■ 愿意選擇在綿陽做五金機電交易的占了被調(diào)查商家總數(shù)的33%,遙遙領(lǐng)先于其它二級城市?！?已有53%的商家愿意到二級城市發(fā)展，其中首選綿陽的商家被調(diào)查商家的33%，如果算上其它二級城市及部分縣級城市的商家，這一比例還會更高。如果市場啟動成功的話，租賃2年以上的商家保守估計也將達到62%以上。 ■ 選擇40㎡商鋪的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的41%，選擇80㎡商鋪的占被調(diào)查商家總數(shù)的28%；選擇100㎡的占13%。業(yè)界資深人士認為,這一購買愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好水平?！?具備建設(shè)五金機電專業(yè)市場的前三名城市分別為 綿陽、樂山、自貢，其中選擇綿陽的占到愿意到二級城市發(fā)展的商家（233家）%，遠高出樂山和自貢。優(yōu)勢：（1）位于平政汽車站，交通地理位置比較好（2）市場為現(xiàn)房（3）建筑結(jié)構(gòu)合理，配套設(shè)施基本齊全，適合作市場（4）招商價格具有一定優(yōu)勢（5）招商已