【正文】 并特別注意建筑天際線的形式，以達(dá)到完美的都市景觀。融多業(yè)態(tài)于一體，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一管理，精心打造市場品牌、商家品牌。故，品質(zhì)與形象定位在項目開發(fā)與營銷的過程中，是目的、是起點、是要求。 超市結(jié)論（1）、租賃：鑒于“超市”是作為品牌企業(yè)的展示中心來推出的，因而從一開始就備受開發(fā)及經(jīng)營方關(guān)注。 1拖2家?guī)У晟啼伣Y(jié)論（1）、租賃：商鋪租賃是本項目在運營上的主要方式，其狀況怎樣，將直接關(guān)系到本項目的成敗。這一模式尤其受到異地經(jīng)商商家的喜愛（據(jù)了解，即便是綿陽本地，做五金機(jī)電產(chǎn)品貿(mào)易的商家，也有超過60%的商家是來自外地的）。威 脅：l 競爭對手已然先行蠶食原本就相當(dāng)有限的行業(yè)資源，增加了本項目的運營成本和難度；l 未來政治經(jīng)濟(jì)中心的區(qū)位優(yōu)勢，可能在一定程度上導(dǎo)致開發(fā)商和經(jīng)營管理公司盲目樂觀，從而出現(xiàn)不理智的短期行為；l 真正的威脅不在項目本身，而在于本項目開發(fā)者的意識和經(jīng)營管理者對機(jī)遇的把握能力。 ■ 從成都商家的客戶輻射面看，綿陽居首位，表明綿陽地區(qū)市場的五金機(jī)電消費容量在省內(nèi)二級城市中是最大的?！鲞^半數(shù)的商家（65%），對全鋼結(jié)構(gòu)是接受的。另外，31%的商家對租售結(jié)合的經(jīng)營思路是接受的。這在很大程度決定了商家的去留，決定了市場的興衰，這是投資者必須高度引起重視的。值得重視的是，有21%的商家對此沒做選擇，這說明商家對買商鋪比租商鋪更加謹(jǐn)慎?！?在二級城市建設(shè)五金機(jī)電城需要具備的最重要的五項條件包括：足夠的消費能力交通方便 好的政策管理規(guī)范有一定規(guī)模 ■ 接近半數(shù)的商家（%），認(rèn)為省內(nèi)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的二級城市已有條件做五金機(jī)電城；還有約占被調(diào)查商家總數(shù)28%的商家對二級城市做五金機(jī)電市場持觀望態(tài)度?？梢赃@樣說，這是一個還沒有睡醒的競爭對手。工業(yè)企業(yè)比較少，只有少數(shù)礦業(yè)、水泥企業(yè)存在。從構(gòu)成來看，普遍偏小，實力弱，銷售產(chǎn)品主要：五金工具、農(nóng)機(jī)及配件、水泵、電動機(jī)設(shè)備。 （2）鹽亭縣：鹽亭地處綿陽東南面，交通便捷，距離綿陽市91公里。三匯、藍(lán)田等開發(fā)商的市場運作無疑成為加速裂變的催化劑，同時不排除還將有開發(fā)商介入。但由于其自發(fā)形成的特點，自然缺乏必要的規(guī)劃和管理，其散亂無序和低層次的特點在短期內(nèi)將難以改變。市場哪些配套服務(wù)比較重要？（多選）（1） 統(tǒng)計表 選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計停車場24221421238物管922111218工商6121212稅務(wù)921214銀行121141120物流1532411126倉儲912321119通信31241112裝卸121221119餐飲41122111環(huán)境5121110政府政策1611132125其它0 （2）柱狀圖比較（3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：市場的配套功能重要程度依次為：停車場物流政府政策銀行倉儲裝卸物管稅務(wù)工商通信環(huán)境，因此可以看出，該地商家對 停車場、物流、政府政策三項是非常重視的。而這是建立在商家對市場的發(fā)展普遍看好的前提下的一種心態(tài)。對商鋪的需求你更愿意租還是購買？（1） 統(tǒng)計表選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計租85132221買5117租售結(jié)合141116說不清楚617（2）餅形圖選項百分比（3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：租（41%）買（14%），說明該地商家在經(jīng)濟(jì)實力上的不足，但也有14%的商家是具備信心和實力的。這和我們展開調(diào)查前所估計的情況大體一致。你使用商鋪的主要功能是什么？（1） 統(tǒng)計表地點 選項批發(fā)貨物倉儲辦公產(chǎn)品展示其它沒填西門生資市場8922344303長久機(jī)電城7626272704金府機(jī)電城8712233036總計2524884100313（2）餅形圖圖表說明：批發(fā)貨物占49%；倉儲占10%；產(chǎn)品展示占20%；辦公占17%（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示 ：對準(zhǔn)備入住新建市場的商家來說，市場設(shè)施真正吸引他們的,依然還是批發(fā)貨物及產(chǎn)品展示這兩項主要功能，兩項功能加起來占整個功能需求的69%。如果你入住二級城市的新建的五金機(jī)電市場，你對商鋪的銷售價格的期望值是多少？（1） 銷售統(tǒng)計表地點 選項3000元左右3500元左右4000元左右5000元左右其它沒填西門生資市場9838101322長久機(jī)電城754161133金府機(jī)電城4262115448總計2151412778103（2） 餅狀圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：對購買作出判斷的商家，認(rèn)定價格應(yīng)該控制在3000元每平米左右的占整個被調(diào)查商家數(shù)的43%，而認(rèn)定可以接受3500元每平米的商家僅占整個被調(diào)查商家數(shù)的28%。業(yè)界資深人士認(rèn)為,這一購買愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好水平。對這些作為一個成功市場運營必須的條件持無所謂態(tài)度的商家則僅有16家，說明現(xiàn)在的商家對市場運作的要求已經(jīng)大大提高，完全可用今非昔比來描繪。（3）數(shù)據(jù)分析 以上數(shù)據(jù)充分反映，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在川內(nèi)二級城市建設(shè)五金機(jī)電項目是切實可行的。 依據(jù)本案“1拖2商鋪”+“超市”+“住宅”的規(guī)劃主題；結(jié)合項目地塊的形狀特點及規(guī)劃條件，并顧及到本案開發(fā)策略的制訂與實施。同時，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與互補(bǔ)發(fā)展、優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間產(chǎn)業(yè)布局，加強(qiáng)跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)整合和協(xié)調(diào)，打破地區(qū)間的貿(mào)易壁壘，構(gòu)建與市場相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，形成統(tǒng)一的大市場，促進(jìn)區(qū)域間資源的流動和共享進(jìn)行了討論。增加到2002年的453億，增長26倍；，增長14倍；工業(yè)上交稅金占地方財政收入的70%。但鑒于本項目為我公司第一個開發(fā)運作的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，確需進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)研。拓寬了以往只是自營或招租等方式對物業(yè)運營管理的經(jīng)營模式。隨著在改革開放后的飛速發(fā)展，現(xiàn)正成為省內(nèi)大城市中一顆耀眼的新星。與此同時，本項目還緊鄰市政府規(guī)劃中的二環(huán)路、綿興東路，扼守綿陽西大門，直通成綿高速路；與綿陽市高新區(qū)管委會僅一街之隔，與綿陽市人民政府所在地——原高新區(qū)火炬大廈也就三個公交站的路程，其交通之便捷，物流之順暢，路網(wǎng)之四通八達(dá)是有目共睹的。:商業(yè)的發(fā)展勢必會促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。工業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)中占的比重是最大的，據(jù)不完全統(tǒng)計，2001年機(jī)電行業(yè)進(jìn)出口比例達(dá)到了50%以上，2002年機(jī)電進(jìn)出口首次突破10億美元，名列全國十強(qiáng)。陽高新五金機(jī)電城項目可行性研究報告目 錄第一章 總論、目標(biāo)及意義第二章 項目商業(yè)市場環(huán)境分析及營銷戰(zhàn)略第三章 規(guī)劃設(shè)計條件、原則及設(shè)計方案、設(shè)計原則第四章 項目開發(fā)、前期及施工進(jìn)度第五章 投資分析及項目經(jīng)濟(jì)效益評價報告正文、目標(biāo)及意義通過對建設(shè)背景及建設(shè)目標(biāo)的描述，將闡述項目開發(fā)對社會、政府、企業(yè)本身的積極意義。這樣的發(fā)展態(tài)勢，也反映出了的機(jī)電行業(yè)正在向國際市場邁進(jìn)。本項目具有相當(dāng)規(guī)模、功能完善、配套齊全，其本身既可產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，同時，隨著地區(qū)商品貿(mào)易的繁榮，又可帶動周邊交通、金融、服務(wù)及房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由此可鑒，高成本的投入將會給項目所在區(qū)域創(chuàng)造巨大的環(huán)境效益。山不在高，有仙則靈；水不在深，有龍則名，該項目的成功運作必將營造一個完美的現(xiàn)代專業(yè)市場購物環(huán)境。： 溫州商貿(mào)廣場——綿陽高新五金機(jī)電城：綿陽市綿興路西段，現(xiàn)綿陽高新區(qū)管委會對面：綿陽高新建設(shè)開發(fā)有限公司：國有：梁勇：陸原：：一年：項目開發(fā)資金由綿陽高新建設(shè)開發(fā)有限公司、尚高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和綿陽市高新區(qū)邁特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三方共同投資。在此前提下，我公司將竭盡所能地選擇提供公司自身的各種有效資源及社會優(yōu)勢資源，全面、深入、標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)、高效的對項目加以定位開發(fā)。由此可見，以科技聞名全國的綿陽，工業(yè)依然是其經(jīng)濟(jì)的重要支柱。2005年1月31日，省發(fā)改委正式批復(fù)同意編制《成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃》（川發(fā)改規(guī)劃[2005]43號）文件，編制和實施成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，不僅對統(tǒng)籌成德綿地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮其龍頭和骨干作用，而且對于促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)社會的跨越式發(fā)展和綿陽科技城建設(shè)，都具有十分重要的作用。對項目的規(guī)劃與商業(yè)的定位結(jié)合提出適合本項目的規(guī)劃及建筑形式設(shè)計要求。盡管有12%的商家在接受調(diào)查時表示出對二級市場不是很了解，不便發(fā)表意見,同時也有約6%的商家直接持反對意見,但并不影響命題本身的可行性。這在一定程度上增加了市場運作的難度。這說明，即便是按照運作商業(yè)地產(chǎn)的方式直接銷售商鋪，目前的大多數(shù)商家無論在心理上抑或是潛意識中還是能接受的，同時也說明不少商家通過自己持續(xù)不斷的苦心經(jīng)營已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實力，具有營銷和置業(yè)的雙重能力。值得重視的是，有21%的商家對此沒做選擇，這說明商家對買商鋪比租商鋪更加謹(jǐn)慎。1入住商家對市場功能有什么要求？ （1） 統(tǒng)計表格 地點 選項交易展示商務(wù)辦公信息溝通物業(yè)管理沒選西門生資市場592927271951長久機(jī)電城3738103219126金府機(jī)電城6727162128137總計163945380663014（2）柱形圖（2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：接受本次調(diào)查的商家，對市場的交易功能提出明確要求，其次才是展示、辦公及信息溝通功能，這幾項要求占據(jù)主要的功能。而選擇以后再說的商家也占到了被調(diào)查商家總數(shù)的15%，說明對二級市場的發(fā)展持觀望或考慮態(tài)度的也不在少數(shù)。另外，31%的商家對租售結(jié)合的經(jīng)營思路是接受的。反之亦然，如果商家大多考慮短期租賃，則很難給市場的發(fā)展帶來真正的幫助，市場的前景將變得暗淡。 1市場的建筑規(guī)劃結(jié)構(gòu)哪一種更符合將來的發(fā)展？（1） 統(tǒng)計表 選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計全鋼結(jié)構(gòu)21413231普通磚混511111212其它44 （2）餅狀圖百分比（5） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：過半數(shù)的商家（65%），對全鋼結(jié)構(gòu)是接受的。取而代之的勢必是規(guī)劃良好、有規(guī)模、上檔次、管理規(guī)范的新興市場。至此，全面裂變和提升綿陽五金機(jī)電行業(yè)的時機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)。該縣地理位置限制了城區(qū)的發(fā)展；縣城區(qū)做五金機(jī)電及機(jī)械商家共14家。 （4）三臺縣：三臺縣地處綿陽南面，交通便捷，距離綿陽市區(qū)66公里。目前機(jī)電商圈主要集中在北客站周圍，有商家10多家。關(guān)于兩個主要競爭對手的細(xì)致情況，見下表——（表一）對手名稱及介紹市場優(yōu)劣勢分析名稱：南田五金機(jī)電城介紹：投資商為綿陽南田房地產(chǎn)開發(fā)公司，該項目前期規(guī)劃為小商品批發(fā)市場，但招商效果不佳，近期轉(zhuǎn)項做機(jī)電、汽配等，目前仍處于招商狀態(tài)。■ 具備建設(shè)五金機(jī)電專業(yè)市場的前三名城市分別為 綿陽、樂山、自貢，其中選擇綿陽的占到愿意到二級城市發(fā)展的商家（233家）%，遠(yuǎn)高出樂山和自貢。 ■ 選擇40㎡商鋪的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的41%，選擇80㎡商鋪的占被調(diào)查商家總數(shù)的28%；選擇100㎡的占13%?！?已有53%的商家愿意到二級城市發(fā)展，其中首選綿陽的商家被調(diào)查商家的33%，如果算上其它二級城市及部分縣級城市的商家，這一比例還會更高。 ■ 超出30元每平米的租賃價格后，商家表示難以接受；在10—30元每平米的范圍內(nèi)是普遍能接受的；低價對22%的商家有一定誘惑力。 ■ 盡管有成熟的口岸，但過半數(shù)的商家（58%）對目前市場經(jīng)營環(huán)境是不滿意的。 ■ 市場配套服務(wù)重要的需求包括：停車場、物流、物管、政府政策支持、倉儲、稅務(wù)、裝卸、銀行、工商、餐飲 ■ 商鋪功能的要求是：批零貨物、商品展示 占主要功能。B、項目開發(fā)建議（1）、盡可能地建一個有規(guī)模、上檔次，并在當(dāng)?shù)貐^(qū)域內(nèi)從規(guī)劃設(shè)計上看可以領(lǐng)先五到十年的“生態(tài)型”五金機(jī)電物流中心，全面提升行業(yè)形象。而本項目設(shè)定的目標(biāo)商家，除去本地一部分有實力和品牌知名度的企業(yè)外，將有很大一部分（約70%）來自外地，因而以此模式為重要組成部分的本項目，在一定程度上能夠滿足他們的需求。1拖2家?guī)У晟啼仯菫?