【正文】 311620—30元/月1331111930—40元/月4440元以上/月0（3） 餅狀圖百分比（4） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 上列數(shù)據(jù)可以看出，超出30元每平米以后，是商家難以接受的；而在10—30元每平米的范圍內(nèi)則是商家普遍能接受的；低價對22%的商家有一定誘惑力。對商鋪面積的需求是多少平方米？ （1）統(tǒng)計表 選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計40㎡41121980㎡10112115100㎡9211114200㎡5117500㎡11131000㎡以上11其它0 （2）餅狀圖百分比圖表說明：40㎡占18%；80㎡占31%；100㎡占29%；200㎡占14%；500㎡占6%；1000㎡以上占2%；其它無選（2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 通過對商鋪面積的需求，可以分析出該地區(qū)商家實力的基本機構(gòu)，40—80㎡屬中小規(guī)模商家，占49%；100200㎡屬中等規(guī)模商家，占43%；500—1000㎡屬大規(guī)模商家占8%。 1對現(xiàn)有經(jīng)營環(huán)境是否滿意？（1） 統(tǒng)計表 選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計滿意15121120不滿意1941111128（2）餅形圖百分比 （2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 盡管有成熟的口岸，但過半數(shù)的商家（58%）對目前市場經(jīng)營環(huán)境是不滿意的。綿陽目前還沒有這樣的五金機電市場。把握住最佳時機無疑會創(chuàng)造新的成功。產(chǎn)品主要有泵業(yè)，電機，電線，電器及農(nóng)業(yè)機械。城市發(fā)展較快，已有省內(nèi)及國內(nèi)2家知名水泵制造企業(yè)，他們分別是劍門和蜀龍泵業(yè)。綿陽對該縣的輻射較強。最新調(diào)查顯示，該市場目前的招商工作也遇到了一定的困難，機電商家正式入住的還沒有，倒是有16家汽配商家入住了?！?從商家客戶的集中情況，可以看出成都商家的銷售渠道輻射情況，在二級城市中，川北的綿陽、川南的樂山，排在首先的位置，其次是德陽、眉山、自貢、廣元。由此可見，商鋪面積在40—100㎡是最容易被五金機電商家接受的；需求500㎡以上商鋪的商家達到7%，說明成都的商家實力偏強，對面積的要求要比二級城市商家的大。這和我們展開調(diào)查前所估計的情況大體一致。 ■ 3000—3500元/㎡這個范圍是商家普遍接受的價格。 ■ 目前商家對其經(jīng)營環(huán)境的滿意重要程度依次為：口岸租金市場消費物流管理 ■ 當(dāng)前經(jīng)營環(huán)境的主要問題:按嚴(yán)重的程度依次為：政府政策市場規(guī)劃倉儲交通租金F、成都及綿陽周邊地區(qū)綜合調(diào)查數(shù)據(jù)表明: ■ %的商家愿意到二級城市發(fā)展，%，遠高出居第二的樂山；綿陽地區(qū)周邊商家選擇綿陽的占78%；因此說明，綿陽是川內(nèi)做五金機電最富吸引力的二級城市。就上述綜合分析來看，本項目的開發(fā)在面臨多方面威脅的同時，也面臨諸多機會。（2）、按商業(yè)地產(chǎn)運營的基本策略分階段整合溫州商貿(mào)廣場一、二期資源，以圖據(jù)此形成更大規(guī)模的五金機電專業(yè)市場，從而最大限度地提升本項目在本地區(qū)域內(nèi)的良好商業(yè)形象。 超市本項目中提到的“超市”，是與“泊來品”洋超市有本質(zhì)區(qū)別的。結(jié)合綿陽本地行業(yè)異地商家較多的實際情況看和我們對外地商家的特定需求，我們認為，1拖2這種模式的商鋪是能夠為這些商家所接受的。只要對這類商家制定足夠優(yōu)惠的價格政策，就目前所掌握的情況看，來自成都等地的商家還是表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)呐d趣。綜上所述，依據(jù)近期的研究結(jié)論，并充分顧及本案的地塊規(guī)劃條件與項目開發(fā)背景，充分理由將溫州商貿(mào)廣場—綿陽高新五金機電城項目的品質(zhì)、形象予以區(qū)域內(nèi)的高規(guī)格定位，讓既定品質(zhì)造就項目在區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品地位，讓既定形象成為項目未來的品牌特征，讓定位成為項目開發(fā)的旗幟與標(biāo)榜。房地產(chǎn)項目營銷策略的制訂、推廣與實施，從來就是一個復(fù)雜、全面、講究邏輯性、科學(xué)性的過程；本案的立項規(guī)模與開發(fā)周期，更使?fàn)I銷推廣策略既要顧全項目的整體開發(fā)進程，也要充分顧及到各階段的企劃戰(zhàn)術(shù)；企劃推廣與營銷組織，是實施營銷策略的兩條主要線索，是界定傳播策劃與行銷實施的重要依據(jù)，是確定執(zhí)行方法與工作分工的必要條件；就本案而言，營銷組織與企劃推廣的規(guī)劃要素，既覆蓋了項目開發(fā)全程，又存在于開發(fā)策略與營銷推廣的各個階段中。，配合建筑物各主要入口、活動節(jié)點，景觀方向，可為開放空間及景觀植栽，以加強建筑物使用機能，并美化周圍環(huán)境，提供民眾休息場所，注意樹種樹型的選擇，排列形式及距離及與人行道規(guī)格的整體規(guī)劃配合等，并結(jié)合小品、綠化等人性化的考慮形成完整有序的景觀設(shè)計。，根據(jù)地段的實際情況合理地組織和控制各個功能分區(qū)的位置、面積及層高，滿足容積率、建筑高度、及退縮距離的控制，從而合理控制用地規(guī)模和建設(shè)規(guī)模。如果將溫州商貿(mào)廣場一、二期整合起來，商業(yè)使用面積將達到50000多平米。戶型結(jié)構(gòu)及主力戶型及比例統(tǒng)計表　區(qū)域　　戶型　占總商業(yè)面積12明確項目的品質(zhì)與形象定位,其作用體現(xiàn)在兩個方面:首先，對于項目開發(fā)而言,品質(zhì)與形象定位界定了項目的開發(fā)方向、檔次級別、規(guī)劃效果、規(guī)模功能、區(qū)域文化等。本地區(qū)域的其它專業(yè)市場在這方面的運作已經(jīng)積累了很好經(jīng)驗，可以適度借鑒。 住宅住宅是本項目的一個重要組成部分，約占整個項目建筑面積的1/4。C、項目業(yè)態(tài)描述 1拖2家?guī)У晟啼?拖2家?guī)У杲?jīng)營模式，無論是經(jīng)濟發(fā)達的江浙一帶，還是商業(yè)氛圍濃郁的成都、重慶，只要是新建設(shè)的具有相當(dāng)規(guī)模的五金機電專業(yè)市場，均十分盛行。隨著該區(qū)域開發(fā)土地量的減少，其區(qū)位優(yōu)勢市場開發(fā)潛力將更加明顯；l 項目一期、二期以7萬平米左右的容量開發(fā)，已形成一定規(guī)模效應(yīng)，具有規(guī)模優(yōu)勢；l 地塊所處位置交通便捷，距離新希望等物流基地、火車貨站（待建）及高速路近在咫尺…..劣 勢：l 項目周邊區(qū)域配套不夠完善，居民購買力有限；l 項目區(qū)域流動人口稀少，商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足；l 項目地塊瘦長（A宗低呈倒三角型、B、C宗地呈梯形）不規(guī)則，且有兩組高壓線從中穿過，加之A宗地塊和C宗地塊均緊臨居民區(qū)，交通及拓展空間受到一定限制；l 項目啟動后，同業(yè)競爭對手勢必競爭更加激烈；l 如果不整合一二期已經(jīng)建成的溫州商貿(mào)廣場,則顯得規(guī)模不足。 ■ 40—100㎡是需求量最大的商鋪面積。 ■ 直接用于批零貨物交易的占主要，其次是產(chǎn)品展示，可見目前該地區(qū)商家對其它功能的要求不高。 ■ 認為建五金機電城需具備的條件：有一定規(guī)模交通方便良好的政策產(chǎn)品質(zhì)量可靠足夠的消費能力管理規(guī)范經(jīng)營成本低?！?市場的功能，交易及產(chǎn)品展示功能加起來占整個功能需求的69%?！?租金在10—30元/月，這個范圍是商家能普遍接受的。占地約12畝。該市場硬件設(shè)施良好，盡管已經(jīng)建成近兩年，但一直招商不成功。（5）安縣：安縣位于綿陽西北面，距離44公里。據(jù)了解，梓桐縣為農(nóng)業(yè)大縣，工業(yè)企業(yè)并不多。該市機電商圈主要集中在汽車南站、東大街等地段較分散，商圈多為自發(fā)形成，有商家120余家?？v觀省內(nèi)各地近年來的發(fā)展情況，生產(chǎn)資料交易市場與建材市場等大宗交易場所由市內(nèi)向市外整體搬遷已成為一種必然。據(jù)了解，此區(qū)域的商家?guī)缀鯖]有自有產(chǎn)權(quán)的商鋪，完全靠租賃。作為商家，你對市場功能有什么要求？（ 多選）（1） 統(tǒng)計表 選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計交易312211138倉儲16311122商務(wù)51218辦公411118信息溝通911112物業(yè)管理415展示1611119其它0 （2）柱狀圖百分比（2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：綿陽及周邊地區(qū)商家依然對市場所須具備的功能有明確的要求，他們認為，市場功能的重要程度依次是：交易倉儲展示信息溝通辦公商務(wù)物業(yè)管理。當(dāng)然，這一數(shù)據(jù)反映出的結(jié)論是并未將市場成功運作后的增值因數(shù)考慮在內(nèi)的，這需要特別注意。 在二級城市要想成功興建五金機電市場，你認為應(yīng)具備的基本條件是什么？（多選）（1） 統(tǒng)計表選項 地點綿陽城區(qū)江油廣元德陽三臺鹽亭安縣梓桐總計良好的硬件7111411117足夠的消費能力1433121管理規(guī)范121411120有一定社會影響力1031418產(chǎn)品質(zhì)量可靠1511411225服務(wù)水平不斷提高6141113交通方便1641421129經(jīng)營成本低10341119良好的政策環(huán)境163114126有一定規(guī)模202241231沒填（2）柱狀圖（2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：興建五金機電交易市場應(yīng)當(dāng)具備的條件這一命題引起了接受調(diào)查的絕大部分商家的高度重視。這在很大程度決定了商家的去留，決定了市場的興衰，這是投資者必須高度引起重視的。有18%的商家選1年，這部分商家很明顯是對市場能否運作成功持觀望態(tài)度。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我們不難判斷：市場運作初期的租金定在10—30元/月這一價格段，是不會讓商家感到多大意外的。如果入住一個新建的五金機電交易市場，對商鋪的需求你更愿意租還是購買？（1） 統(tǒng)計表地點 選項租買說不清楚沒填西門生資一條街10251108長久機電城7248226金府機電城8861302總計2621606216（2）餅形圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：要求租和買的商家比例較之以往發(fā)生了相當(dāng)深刻的變化。 在二級城市要想成功興建五金機電市場，你認為應(yīng)具備的基本條件是什么？（多選）（1） 統(tǒng)計表選項 地點西門生資一條街長久機電城金府機電城總 計良好的硬件142172166480足夠的消費能力150170164484管理規(guī)范140168147455有一定社會影響力120128152400產(chǎn)品質(zhì)量可靠120149160429服務(wù)水平不斷提高135141155431交通方便150147145442經(jīng)營成本低148162157467良好的政策環(huán)境112138120370有一定規(guī)模118126156400沒填64616（2）條形圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 根據(jù)上列統(tǒng)計表我們不難看出：商家對“足夠的消費能力”尤其關(guān)注，冠居各項之首；“良好的硬件設(shè)施”、“交通方便”和“經(jīng)營成本低”則充分吸引了被調(diào)查商家的注意力；“管理規(guī)范”及“服務(wù)水平不斷提高”則反映出的日漸強化的管理及服務(wù)意識。與此同時，與調(diào)研人員進行深入交流的大商家也高達百余人，其意見和建議自始自終引起調(diào)研人員的高度重視。 依此提煉產(chǎn)品賣點與策劃要點，總結(jié)項目的核心理念與營銷主題，確立項目總體推廣思路，并本著近細遠疏、循序漸進的原則，對不同階段的戰(zhàn)術(shù)特征與企劃思路予以界定和描述，從而保障營銷推廣方案的可執(zhí)行性、可持續(xù)性、可整合性、可拓展性。（3） 三市計委達成了“情況互通、信息互通、相互促進”的意向，將進一步加強相互間的溝通和學(xué)習(xí)。綿陽市委政府確定了2005年全市奮斗目標(biāo) ：GDP完成526億元，增長14％；固定資產(chǎn)投資完成150億元，增長20％以上；社會消費品零售總額完成173億元，增長12％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加500元，達到8200元；農(nóng)民人均純收入增加150元，達到3050元。研究結(jié)論為本項目屬綜合商業(yè)房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目，對本項目的投資符合公司企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略要求。在目前的商業(yè)領(lǐng)域里，項目的規(guī)模及投資額度在綿陽均已達到相當(dāng)重量級的水平，所以本項目的成功開發(fā)及運做將會引起商業(yè)領(lǐng)域里的企業(yè)、專家、學(xué)者們的廣泛關(guān)注，從而提高我公司在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域中的知名度及美譽度。:本項目引領(lǐng)綿陽在商業(yè)建筑領(lǐng)域與經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)同步。項目的建成，將為綿陽高新區(qū)的城市建設(shè)又平添了一座以自然生態(tài)為主題的具有現(xiàn)代都市氣息的標(biāo)志性建筑。、政府、群眾及地方經(jīng)濟的發(fā)展提高帶來廣泛的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益，改善項目所