【正文】 尊重城市規(guī)劃要求，解讀城市區(qū)域控規(guī)實(shí)質(zhì)，本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)不追求量的極大擴(kuò)張，而著眼于質(zhì)的內(nèi)在增長，綜合考慮社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益的統(tǒng)一。具體做法是：在市場正式對外營業(yè)的前三年主要考慮只租不售的策略，但密切關(guān)注有需求的買家?！俺小苯ㄖ臻g完全可以根據(jù)商家的實(shí)際需求自由隔斷，但商家所經(jīng)營產(chǎn)品的類別必須符合項(xiàng)目自身功能分區(qū)的要求。建議開發(fā)商從運(yùn)做一開始即以“塑造”和“培育”為核心，穩(wěn)扎穩(wěn)打，既不失大氣，也不浮躁冒進(jìn)。 ■ 通過對商鋪面積的需求，可以分析出該地區(qū)商家實(shí)力的基本機(jī)構(gòu)，40—80㎡屬中小規(guī)模商家，占49%；100200㎡屬中等規(guī)模商家，占43%；500—1000㎡屬大規(guī)模商家占8%。有18%的商家選1年，這部分商家很明顯是對市場能否運(yùn)作成功持觀望態(tài)度。從現(xiàn)在的招商情況來看，該市場最終是百貨商場還是汽配商城抑或是五金機(jī)電城，很難說清楚。三臺(tái)多家有實(shí)力上商家對我們項(xiàng)目較感興趣，商家們目前進(jìn)貨大部分都在成都，部分在綿陽。綿陽對江油的經(jīng)濟(jì)輻射比較強(qiáng)。五金機(jī)電商家主要集中綿興路及臨園路、劍南路一帶（數(shù)條沿街為市的街道），商家總數(shù)450家（包括一部分汽配商家）。（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：如果按照商業(yè)地產(chǎn)的操作模式興建產(chǎn)權(quán)式機(jī)電交易市場，對商鋪產(chǎn)權(quán)的銷售價(jià)格而言，興建初期的售價(jià)定在3000—3500元/㎡這個(gè)范圍，需要購買的商家或其他投資者是能夠普遍接受的。在此項(xiàng)調(diào)查中，一個(gè)8萬平米的市場，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)達(dá)到300戶商家的占了被調(diào)查商家總數(shù)的41%，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在400戶左右的商家占了被調(diào)查商家總數(shù)的13%，而認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在500戶以上的商家僅占被調(diào)查商家的7%。如果你入住二級城市的新建的五金機(jī)電市場，你對商鋪的租金價(jià)格的期望值是多少？（1） 租金統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)10元以內(nèi)10—20元20—30元30—40元40元以上沒填西門生資市場188037151317長久機(jī)電城15682034219金府機(jī)電城204348271610總計(jì)53190105765026（2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：39%的商家接受10—20元/月的租金，21%的商家接受20—30元/月 的租金；二者之間具有一定差距。這些城市都具有相應(yīng)的發(fā)展基礎(chǔ)。根據(jù)本項(xiàng)目的整體戰(zhàn)略計(jì)劃，公司針對其位于綿陽城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶，進(jìn)行了前期市場調(diào)研，在獲得大量市場信息數(shù)據(jù)的前提下，以確立項(xiàng)目的營銷與推廣核心、尊重市場客情與營銷環(huán)境、顧及內(nèi)部資源與開發(fā)實(shí)力為前提， 結(jié)合項(xiàng)目的地塊規(guī)劃特點(diǎn)與項(xiàng)目開發(fā)條件，制定了較詳盡的項(xiàng)目開發(fā)策略與營銷策略。 繼2000年國家推出西部大開發(fā)的戰(zhàn)略方針之后，2001年11月,中國成功加入世界貿(mào)易組織。在目前國內(nèi)商業(yè)環(huán)境條件下，通過本項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作，會(huì)為我們公司在今后與合作企業(yè)合作時(shí)提供良好的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)業(yè)績，產(chǎn)生更多的合作機(jī)會(huì)；另一方面，本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)及運(yùn)營過程增近了公司與當(dāng)?shù)卣暮献?，建立了良好的企業(yè)與政府的合作關(guān)系，為公司在西南區(qū)域的發(fā)展，創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件，并在同業(yè)態(tài)商業(yè)企業(yè)目前在西南區(qū)域競爭較為激烈的市場環(huán)境中增加企業(yè)競爭力提供了有力的基礎(chǔ)，從而提高我公司在同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域里的商業(yè)地位。:在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，我們力求吸取國內(nèi)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的先進(jìn)商業(yè)模式，并結(jié)合綿陽本地區(qū)域的實(shí)際情況，立足于人們生活的客觀需求，建設(shè)一座具有社會(huì)價(jià)值、高品位文化底蘊(yùn)和符合公眾利益的現(xiàn)代化商業(yè)建筑。省副省長楊志文指出，是一個(gè)資源大省，結(jié)合全省工業(yè)工作會(huì)議提出的工業(yè)強(qiáng)省的宏偉目標(biāo)，對我省資源進(jìn)行大開發(fā)與國內(nèi)國際大市場進(jìn)行對接，西部和都需要高規(guī)格大手筆的五金機(jī)電交易平臺(tái)。從經(jīng)營管理上看，側(cè)重“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的營銷模式，努力達(dá)到甲乙雙方共同期待的雙贏：擁有一個(gè)管理規(guī)范、商業(yè)氛圍濃郁的現(xiàn)代化專業(yè)交易市場，同時(shí)又能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)達(dá)到資本變效益的終極目的。同時(shí)也為綿陽市職工下崗再就業(yè)提供寬廣的理想化平臺(tái)，對綿陽市社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)也起到積極正面的影響。溫州商貿(mào)廣場—綿陽高新五金機(jī)電城項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表11表11項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)總規(guī)劃用地面積其中1代征綠地面積2建設(shè)用地面積總占地面積總建筑面積其中123456789容積率停車位指標(biāo)分析總建筑面積1商鋪2精品專賣店3餐飲娛樂休閑會(huì)所4住 宅5配套設(shè)施經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1總投資額包含住宅開發(fā)萬元不包含住宅開發(fā)萬元2投資利潤率包含住宅開發(fā)%不包含住宅開發(fā)%3全部投資回收期(不含建設(shè)期)包含住宅開發(fā)年不包含住宅開發(fā)年在本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中，我們系統(tǒng)地將溫州商貿(mào)廣場—綿陽高新五金機(jī)電城項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃、條件等進(jìn)行了論述，將項(xiàng)目開發(fā)的前、中、后等各個(gè)時(shí)期需要解決的工作及將會(huì)出現(xiàn)的具體問題的解決，提供了詳細(xì)的計(jì)劃進(jìn)度安排。（2） 為加快成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建立經(jīng)濟(jì)協(xié)作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，指導(dǎo)三市“十一五”規(guī)劃編制工作，三市計(jì)委將聯(lián)合組建《“十一五”期間成德綿區(qū)域合作與開發(fā)思路研究》課題小組，就三市共同關(guān)心的問題進(jìn)行深入研究。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次調(diào)查僅調(diào)查表發(fā)放一項(xiàng)就達(dá)到1200份，收回調(diào)查表642份，經(jīng)篩選后確定有效調(diào)查表500份。作為五金機(jī)電商家，你的客戶群體最集中的城市是哪些？（1） 統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)成都樂山綿陽德陽眉山自貢瀘州內(nèi)江廣元宜賓其它沒填西門生資一條街271419129119881084長久機(jī)電城4118182012121010131065金府機(jī)電城44153210129911991313總 計(jì)1124769423332282930292722 （2）柱狀圖（3）數(shù)據(jù)分析 從商家客戶的集中情況可以看出：成都商家的銷售渠道輻射相當(dāng)廣泛，遍及省內(nèi)各地；在省內(nèi)二級城市中，排在首先位置的依然是綿陽，其次是樂山，德陽、眉山、自貢、廣元。如果采用租賃形式，你愿意一次簽定幾年租賃合同？（1）統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)1年2年3年4年5年其它沒填西門生資市場32561902933長久機(jī)電城27611803666金府機(jī)電城32751734241總計(jì)911926931221310（2）餅狀圖圖表說明：1年占18%；2年占24%；3年占14%；4年占1%；5年占24%（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：商家對租賃期限要求至少在兩年以上，其中需注意兩個(gè)問題：一是租賃期定為5年,商家可以接受的比例竟然高達(dá)38%；二是4年是個(gè)特殊數(shù)字，有忌諱。選項(xiàng) 地點(diǎn)綿陽城區(qū)江油廣元三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)樂山21122154綿陽13225103212175德陽8110596眉山12581228自貢77109197內(nèi)江4357155廣元12112其它85518沒填3030 在省二級城市建五金機(jī)電交易市場，你更愿意選擇以下哪些城市？（1）統(tǒng)計(jì)表（2）餅形圖（3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：如果二級城市興建五金機(jī)電交易市場，愿意選擇在綿陽做五金機(jī)電交易的占了被調(diào)查總數(shù)的33%，遙遙領(lǐng)先于其它二級城市。由此可見目前該地區(qū)商家對市場其它功能的要求不高。依戀和突圍正是他們現(xiàn)在深藏在心底的矛盾心態(tài)。交通狀況良好，綿陽對該地的輻射作用很強(qiáng)。藍(lán)田公司現(xiàn)有項(xiàng)目在區(qū)位和硬件上均具有相當(dāng)不錯(cuò)的優(yōu)勢，只是由于運(yùn)作能力方面的原因，導(dǎo)致市場定位飄忽不定。業(yè)界資深人士認(rèn)為,這一購買愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好水平。E、綿陽及周邊地區(qū)調(diào)查數(shù)據(jù)表明: ■ 愿意選擇在綿陽做五金機(jī)電交易的占了被調(diào)查商家總數(shù)的33%,遙遙領(lǐng)先于其它二級城市。 ■ 3—5年是最受歡迎的租賃期限。（5）、強(qiáng)化開發(fā)商在硬件投入上的超前思維，充分滿足經(jīng)營商家和投資者對項(xiàng)目環(huán)境和功能的挑剔心理。由于1拖2商鋪（單個(gè)獨(dú)立式商鋪）總面積控制在90平方米以下，很適合中小投資者進(jìn)行投資。商業(yè)使用面積不低于3200平米的規(guī)劃，無疑是綿陽地區(qū)目前規(guī)模最大的五金機(jī)電專業(yè)交易市場。 各功能分區(qū)均有各自獨(dú)立的平面交通體系本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。本項(xiàng)目的品質(zhì)定位，綜合開發(fā)方和經(jīng)營管理方的開發(fā)思路和策略，擬定為綿陽地區(qū)檔次最高、規(guī)模最大、功能最全、理念最新、底蘊(yùn)最深的五金機(jī)電專業(yè)市場，對綿陽周邊具有較強(qiáng)的輻射能力。此模式商鋪雖然在本項(xiàng)目中占有相當(dāng)大的比重，但應(yīng)該不是招商的難點(diǎn)所在。（3）、充分引進(jìn)外地有口皆碑的優(yōu)勢企業(yè)入駐本項(xiàng)目，形成品牌企業(yè)陣營，凸顯狼群效應(yīng)。 ■ 10—30元/月的范圍內(nèi)是普遍能接受的租金價(jià)格。而選擇以后再說的商家也占到了被調(diào)查商家總數(shù)的15%，說明對二級市場的發(fā)展持觀望或考慮態(tài)度的也不在少數(shù)?！?要求租和買的商家比例較之以往發(fā)生了相當(dāng)深刻的變化。C綿陽城區(qū)競爭對手調(diào)查據(jù)目前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，綿陽高新五金機(jī)電即將面臨的兩個(gè)主要競爭對手是三匯和南田兩家公司。商家經(jīng)營場地較亂；商家們進(jìn)貨大部分都在成都。由于該商圈口岸早已經(jīng)形成，一部分在此發(fā)展起來的商家盡管面臨嚴(yán)峻的競爭形勢，盡管居高不下的房租早以讓他們怨聲載道，但由于沒有新的更好的發(fā)展機(jī)會(huì)和空間，他們也很難從這里走出去。因此在這個(gè)地區(qū)的中小規(guī)模商家的商鋪需求在40—200㎡范圍，其中80㎡為最受歡迎的面積。B、綿陽地區(qū)及周邊調(diào)查(綿陽城區(qū)、江油、三臺(tái)、安縣、梓潼、廣元、德陽、) 由于項(xiàng)目本身的特殊性及出于保密方面的原因，加之競爭對手的突然增加，使調(diào)研組一行在綿陽本地收集商家數(shù)據(jù)具有了相應(yīng)的難度，因而導(dǎo)致了本次調(diào)查在綿陽城區(qū)收集的直接數(shù)據(jù)顯得不夠充分，好在調(diào)查員及時(shí)改變調(diào)查策略，通過與商家的反復(fù)交流，還是掌握了比較詳盡的一手資料。你對商鋪面積的需求是多少平方米？（1） 統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)40㎡80㎡100㎡200㎡500㎡1000㎡以上其它沒填西門生資市場905917136412長久機(jī)電城643423158206金府機(jī)電城57452375856總計(jì)21113863351914614（2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 選擇40㎡商鋪的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的41%，選擇80㎡商鋪的占被調(diào)查商家總數(shù)的28%；選擇100㎡的占13%。在此需要特別指出的是，調(diào)查人員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，表明不愿到二級城市去發(fā)展的商家，除了自身實(shí)力不濟(jì)外，其文化素質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、發(fā)展愿望、企業(yè)規(guī)模及業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)等方面均存在一定的局限性。此區(qū)域相當(dāng)一部分商家實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，在成都乃至整個(gè)都具有影響力和代表性，具有相應(yīng)的調(diào)查價(jià)值。會(huì)議認(rèn)為：（1） 成德綿地區(qū)是省乃至西部最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，也是國家“十一五”規(guī)劃中提出需要整合提高的城市密集區(qū)。：本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)是《綿高管委函（2005）19號》的有關(guān)精神，將項(xiàng)目用地建成五金機(jī)電產(chǎn)品專業(yè)市場。本項(xiàng)目屬勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，設(shè)置勞動(dòng)崗位數(shù)目相當(dāng)可觀。本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)，根據(jù)綿陽五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r看，是可以設(shè)定為具有一定規(guī)模和檔次的五金機(jī)電專業(yè)交易市場的。因此，近幾年來，一直將五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)加以扶持。項(xiàng)目的建成，將為綿陽高新區(qū)的城市建設(shè)又平添了一座以自然生態(tài)為主題的具有現(xiàn)代都市氣息的標(biāo)志性建筑。在目前的商業(yè)領(lǐng)域里，項(xiàng)目的規(guī)模及投資額度在綿陽均已達(dá)到相當(dāng)重量級的水平，所以本項(xiàng)目的成功開發(fā)及運(yùn)做將會(huì)引起商業(yè)領(lǐng)域里的企業(yè)、專家、學(xué)者們的廣泛關(guān)注，從而提高我公司在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域中的知名度及美譽(yù)度。綿陽市委政府確定了2005年全市奮斗目標(biāo) ：GDP完成526億元，增長14％；固定資產(chǎn)投資完成150億元，增長20％以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成173億元，增長12％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加500元，達(dá)到8200元；農(nóng)民人均純收入增加150元，達(dá)到3050元。 依此提煉產(chǎn)品賣點(diǎn)與策劃要點(diǎn)，總結(jié)項(xiàng)目的核心理念與營銷主題，確立項(xiàng)目總體推廣思路，并本著近細(xì)遠(yuǎn)疏、循序漸進(jìn)的原則，對不同階段的戰(zhàn)術(shù)特征與企劃思路予以界定和描述，從而保障營銷推廣方案的可執(zhí)行性、可持續(xù)性、可整合性、可拓展性。 在