【正文】 合項目的地塊規(guī)劃特點與項目開發(fā)條件，制定了較詳盡的項目開發(fā)策略與營銷策略。為明確營銷資源和傳播，本章節(jié)進一步總結(jié)、界定了項目的產(chǎn)品總體規(guī)劃特點與項目品質(zhì)形象定位。 依此提煉產(chǎn)品賣點與策劃要點，總結(jié)項目的核心理念與營銷主題，確立項目總體推廣思路，并本著近細遠疏、循序漸進的原則，對不同階段的戰(zhàn)術(shù)特征與企劃思路予以界定和描述，從而保障營銷推廣方案的可執(zhí)行性、可持續(xù)性、可整合性、可拓展性。同時，基于商業(yè)物業(yè)與商務公寓在本案開發(fā)中的難點與不確定性， 分別就相關(guān)區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟趨勢、業(yè)界態(tài)勢、可比物業(yè)狀況等立項指標，進行了全面、科學的再次調(diào)研與深入分析，進一步得出二者以及二者統(tǒng)一的市場定位、產(chǎn)品規(guī)劃、經(jīng)營分析及銷售控制等結(jié)論。 依據(jù)本案“1拖2商鋪”+“超市”+“住宅”的規(guī)劃主題；結(jié)合項目地塊的形狀特點及規(guī)劃條件，并顧及到本案開發(fā)策略的制訂與實施。對項目的規(guī)劃與商業(yè)的定位結(jié)合提出適合本項目的規(guī)劃及建筑形式設計要求。A、 成都市場各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)本次調(diào)研在成都地區(qū)的調(diào)查范圍，主要以成都西門生資一條街、長久機電城、金府機電城為重點。此區(qū)域相當一部分商家實力雄厚，信譽良好，在成都乃至整個都具有影響力和代表性，具有相應的調(diào)查價值。調(diào)查員在的調(diào)查過程中，采用典型調(diào)查和抽樣調(diào)查交錯進行的辦法廣泛收集來自一線目標商家的不同看法。據(jù)統(tǒng)計，本次調(diào)查僅調(diào)查表發(fā)放一項就達到1200份，收回調(diào)查表642份，經(jīng)篩選后確定有效調(diào)查表500份。與此同時，與調(diào)研人員進行深入交流的大商家也高達百余人，其意見和建議自始自終引起調(diào)研人員的高度重視。整個調(diào)研工作，調(diào)研人員都圍繞如下問題展開—— 目前階段在除成都之外還有比較適合建五金機電交易市場的城市嗎？（1） 統(tǒng)計表：地點 選項有沒有不清楚沒填西門生資一條街11491910長久機電城12871918金府機電城14012204總 計382285832（2）餅形分析圖圖形說明：認為在二級市場已經(jīng)能有機會建設五金機電城的商家占76%；認為還不具備建設能力的商家占6%；對二級市場情況不了解的占到12%；沒填此項占6% 。（3）數(shù)據(jù)分析 以上數(shù)據(jù)充分反映，業(yè)內(nèi)人士認為在川內(nèi)二級城市建設五金機電項目是切實可行的。盡管有12%的商家在接受調(diào)查時表示出對二級市場不是很了解，不便發(fā)表意見,同時也有約6%的商家直接持反對意見,但并不影響命題本身的可行性。畢竟絕對值太過懸殊?？倲?shù)不低于20家的知名商家在接受調(diào)查時甚至毫不避諱的告訴調(diào)查員，如果真有具備一定實力的開發(fā)商要在省內(nèi)二級城市建五金機電市場，那綿陽、自貢、樂山應該是首先要考慮的城市。這些城市都具有相應的發(fā)展基礎。盡管綿陽地處成廣高速中段，位置尷尬，但其作為省會城市副中心的發(fā)展戰(zhàn)略，同時也作為一個聞名全國的科技城市，其巨大的發(fā)展?jié)摿κ侨魏紊碳叶疾荒茌p易忽視的。 在二級城市要想成功興建五金機電市場，你認為應具備的基本條件是什么？（多選）（1） 統(tǒng)計表選項 地點西門生資一條街長久機電城金府機電城總 計良好的硬件142172166480足夠的消費能力150170164484管理規(guī)范140168147455有一定社會影響力120128152400產(chǎn)品質(zhì)量可靠120149160429服務水平不斷提高135141155431交通方便150147145442經(jīng)營成本低148162157467良好的政策環(huán)境112138120370有一定規(guī)模118126156400沒填64616（2）條形圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 根據(jù)上列統(tǒng)計表我們不難看出：商家對“足夠的消費能力”尤其關(guān)注，冠居各項之首；“良好的硬件設施”、“交通方便”和“經(jīng)營成本低”則充分吸引了被調(diào)查商家的注意力；“管理規(guī)范”及“服務水平不斷提高”則反映出的日漸強化的管理及服務意識。本次調(diào)查列出的十小項調(diào)查內(nèi)容，無疑是引起了被調(diào)查五金機電商家的普遍關(guān)注。對這些作為一個成功市場運營必須的條件持無所謂態(tài)度的商家則僅有16家，說明現(xiàn)在的商家對市場運作的要求已經(jīng)大大提高，完全可用今非昔比來描繪。這在一定程度上增加了市場運作的難度。 成都五金機電商家及外地川內(nèi)銷售商家的入住打算：（1） 統(tǒng)計表 地點 選項愿意不愿意以后再說沒填西門生資一條街6821504長久機電城6735496金府機電城9858413總 計23311414013（2） 餅形圖 （3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 由上表可以看出：接近半數(shù)的商家(即46%)愿意到經(jīng)濟比較發(fā)達的二級城市所興建的五金機電市場去發(fā)展；有28%的商家對二級市場持觀望態(tài)度。在此需要特別指出的是，調(diào)查人員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，表明不愿到二級城市去發(fā)展的商家，除了自身實力不濟外，其文化素質(zhì)、風險意識、發(fā)展愿望、企業(yè)規(guī)模及業(yè)務網(wǎng)絡等方面均存在一定的局限性。 在二級城市建五金機電交易市場，你更愿意選擇以下哪些城市？（1） 統(tǒng)計表選項 地點西門生資一條街長久機電城金府機電城總 計樂山554851154綿陽577174202德陽283441103眉山10233366自貢324148131內(nèi)江25273183廣元12203365其它2125沒填1381233 （2）柱形圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)：接受調(diào)查的成都大商家普遍認為,在具備建設專業(yè)機電市場的前三名城市分別為 綿陽、樂山、自貢，其中選擇綿陽的占到愿意到二級城市發(fā)展的商家（233家）%，遠高出樂山和自貢。作為五金機電商家，你的客戶群體最集中的城市是哪些？（1） 統(tǒng)計表地點 選項成都樂山綿陽德陽眉山自貢瀘州內(nèi)江廣元宜賓其它沒填西門生資一條街271419129119881084長久機電城4118182012121010131065金府機電城44153210129911991313總 計1124769423332282930292722 （2）柱狀圖（3）數(shù)據(jù)分析 從商家客戶的集中情況可以看出：成都商家的銷售渠道輻射相當廣泛，遍及省內(nèi)各地；在省內(nèi)二級城市中，排在首先位置的依然是綿陽，其次是樂山，德陽、眉山、自貢、廣元。如果入住一個新建的五金機電交易市場，對商鋪的需求你更愿意租還是購買？（1） 統(tǒng)計表地點 選項租買說不清楚沒填西門生資一條街10251108長久機電城7248226金府機電城8861302總計2621606216（2）餅形圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：要求租和買的商家比例較之以往發(fā)生了相當深刻的變化。要求租賃的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的53%,而表示在適宜情況下可以考慮購買的商家竟然占被調(diào)查商家總數(shù)的32%，這是五金機電行業(yè)從來沒有過的事。業(yè)界資深人士認為,這一購買愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好水平。這說明，即便是按照運作商業(yè)地產(chǎn)的方式直接銷售商鋪，目前的大多數(shù)商家無論在心理上抑或是潛意識中還是能接受的，同時也說明不少商家通過自己持續(xù)不斷的苦心經(jīng)營已經(jīng)具備了相當?shù)慕?jīng)濟實力，具有營銷和置業(yè)的雙重能力。有12%的商家對此問題不能說清楚，說明對該項目及市場消費還持有觀望的態(tài)度，看其發(fā)展的情況而定。商家對商鋪產(chǎn)生不小的購買欲望，這對投資開發(fā)者來說無疑是個好消息，因為這在一定程度上可以確保市場的進一步穩(wěn)定和繁榮，同時也對完全依靠普通投資者而產(chǎn)生的經(jīng)營風險起到了相應的遏止作用。如果你入住二級城市的新建的五金機電市場，你對商鋪的租金價格的期望值是多少？（1） 租金統(tǒng)計表地點 選項10元以內(nèi)10—20元20—30元30—40元40元以上沒填西門生資市場188037151317長久機電城15682034219金府機電城204348271610總計53190105765026（2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：39%的商家接受10—20元/月的租金，21%的商家接受20—30元/月 的租金；二者之間具有一定差距。其中5%的商家沒有填，說明具體的價格，還需要看市場建設后的具體情況而定。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我們不難判斷：市場運作初期的租金定在10—30元/月這一價格段，是不會讓商家感到多大意外的。這是商家能普遍接受的價格范圍。如果你入住二級城市的新建的五金機電市場，你對商鋪的銷售價格的期望值是多少？（1） 銷售統(tǒng)計表地點 選項3000元左右3500元左右4000元左右5000元左右其它沒填西門生資市場9838101322長久機電城754161133金府機電城4262115448總計2151412778103（2） 餅狀圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：對購買作出判斷的商家，認定價格應該控制在3000元每平米左右的占整個被調(diào)查商家數(shù)的43%，而認定可以接受3500元每平米的商家僅占整個被調(diào)查商家數(shù)的28%。值得重視的是，有21%的商家對此沒做選擇，這說明商家對買商鋪比租商鋪更加謹慎。行業(yè)專家認為,新建市場商浦的銷售價格,在實際運作中還需要看很多因素，在此不作深入論述。你對商鋪面積的需求是多少平方米？（1） 統(tǒng)計表地點 選項40㎡80㎡100㎡200㎡500㎡1000㎡以上其它沒填西門生資市場905917136412長久機電城643423158206金府機電城57452375856總計21113863351914614（2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 選擇40㎡商鋪的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的41%，選擇80㎡商鋪的占被調(diào)查商家總數(shù)的28%；選擇100㎡的占13%。由此可見，商鋪面積在40—100㎡是最容易被五金機電商家接受的；需求500㎡以上商鋪的商家達到7%，說明成都的商家實力偏強，對面積的要求要比二級城市商家的大。如果采用租賃形式，你愿意一次簽定幾年租賃合同？（1）統(tǒng)計表地點 選項1年2年3年4年5年其它沒填西門生資市場32561902933長久機電城27611803666金府機電城32751734241總計911926931221310（2）餅狀圖圖表說明：1年占18%；2年占24%；3年占14%；4年占1%；5年占24%（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：商家對租賃期限要求至少在兩年以上，其中需注意兩個問題：一是租賃期定為5年,商家可以接受的比例竟然高達38%；二是4年是個特殊數(shù)字，有忌諱。有18%的商家選1年，這部分商家很明顯是對市場能否運作成功持觀望態(tài)度。如果市場啟動成功的話，租賃2年以上的商家保守估計也將達到62%以上。你使用商鋪的主要功能是什么？（1） 統(tǒng)計表地點 選項批發(fā)貨物倉儲辦公產(chǎn)品展示其它沒填西門生資市場8922344303長久機電城7626272704金府機電城8712233036總計2524884100313（2）餅形圖圖表說明：批發(fā)貨物占49%；倉儲占10%；產(chǎn)品展示占20%；辦公占17%（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示 ：對準備入住新建市場的商家來說，市場設施真正吸引他們的,依然還是批發(fā)貨物及產(chǎn)品展示這兩項主要功能，兩項功能加起來占整個功能需求的69%。1入住商家對市場功能有什么要求？ （1） 統(tǒng)計表格 地點 選項交易展示商務辦公信息溝通物業(yè)管理沒選西門生資市場592927271951長久機電城3738103219126金府機電城6727162128137總計163945380663014（2）柱形圖（2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：接受本次調(diào)查的商家，對市場的交易功能提出明確要求，其次才是展示、辦公及信息溝通功能，這幾項要求占據(jù)主要的功能。