【正文】 合項(xiàng)目的地塊規(guī)劃特點(diǎn)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件，制定了較詳盡的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略與營(yíng)銷(xiāo)策略。為明確營(yíng)銷(xiāo)資源和傳播，本章節(jié)進(jìn)一步總結(jié)、界定了項(xiàng)目的產(chǎn)品總體規(guī)劃特點(diǎn)與項(xiàng)目品質(zhì)形象定位。 依此提煉產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)與策劃要點(diǎn)，總結(jié)項(xiàng)目的核心理念與營(yíng)銷(xiāo)主題，確立項(xiàng)目總體推廣思路，并本著近細(xì)遠(yuǎn)疏、循序漸進(jìn)的原則，對(duì)不同階段的戰(zhàn)術(shù)特征與企劃思路予以界定和描述，從而保障營(yíng)銷(xiāo)推廣方案的可執(zhí)行性、可持續(xù)性、可整合性、可拓展性。同時(shí)，基于商業(yè)物業(yè)與商務(wù)公寓在本案開(kāi)發(fā)中的難點(diǎn)與不確定性， 分別就相關(guān)區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、業(yè)界態(tài)勢(shì)、可比物業(yè)狀況等立項(xiàng)指標(biāo)，進(jìn)行了全面、科學(xué)的再次調(diào)研與深入分析，進(jìn)一步得出二者以及二者統(tǒng)一的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)分析及銷(xiāo)售控制等結(jié)論。 依據(jù)本案“1拖2商鋪”+“超市”+“住宅”的規(guī)劃主題；結(jié)合項(xiàng)目地塊的形狀特點(diǎn)及規(guī)劃條件，并顧及到本案開(kāi)發(fā)策略的制訂與實(shí)施。對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃與商業(yè)的定位結(jié)合提出適合本項(xiàng)目的規(guī)劃及建筑形式設(shè)計(jì)要求。A、 成都市場(chǎng)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)本次調(diào)研在成都地區(qū)的調(diào)查范圍，主要以成都西門(mén)生資一條街、長(zhǎng)久機(jī)電城、金府機(jī)電城為重點(diǎn)。此區(qū)域相當(dāng)一部分商家實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，在成都乃至整個(gè)都具有影響力和代表性，具有相應(yīng)的調(diào)查價(jià)值。調(diào)查員在的調(diào)查過(guò)程中，采用典型調(diào)查和抽樣調(diào)查交錯(cuò)進(jìn)行的辦法廣泛收集來(lái)自一線目標(biāo)商家的不同看法。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次調(diào)查僅調(diào)查表發(fā)放一項(xiàng)就達(dá)到1200份，收回調(diào)查表642份，經(jīng)篩選后確定有效調(diào)查表500份。與此同時(shí)，與調(diào)研人員進(jìn)行深入交流的大商家也高達(dá)百余人，其意見(jiàn)和建議自始自終引起調(diào)研人員的高度重視。整個(gè)調(diào)研工作，調(diào)研人員都圍繞如下問(wèn)題展開(kāi)—— 目前階段在除成都之外還有比較適合建五金機(jī)電交易市場(chǎng)的城市嗎？（1） 統(tǒng)計(jì)表：地點(diǎn) 選項(xiàng)有沒(méi)有不清楚沒(méi)填西門(mén)生資一條街11491910長(zhǎng)久機(jī)電城12871918金府機(jī)電城14012204總 計(jì)382285832（2）餅形分析圖圖形說(shuō)明：認(rèn)為在二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)能有機(jī)會(huì)建設(shè)五金機(jī)電城的商家占76%；認(rèn)為還不具備建設(shè)能力的商家占6%；對(duì)二級(jí)市場(chǎng)情況不了解的占到12%；沒(méi)填此項(xiàng)占6% 。（3）數(shù)據(jù)分析 以上數(shù)據(jù)充分反映，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在川內(nèi)二級(jí)城市建設(shè)五金機(jī)電項(xiàng)目是切實(shí)可行的。盡管有12%的商家在接受調(diào)查時(shí)表示出對(duì)二級(jí)市場(chǎng)不是很了解，不便發(fā)表意見(jiàn),同時(shí)也有約6%的商家直接持反對(duì)意見(jiàn),但并不影響命題本身的可行性。畢竟絕對(duì)值太過(guò)懸殊?？倲?shù)不低于20家的知名商家在接受調(diào)查時(shí)甚至毫不避諱的告訴調(diào)查員，如果真有具備一定實(shí)力的開(kāi)發(fā)商要在省內(nèi)二級(jí)城市建五金機(jī)電市場(chǎng)，那綿陽(yáng)、自貢、樂(lè)山應(yīng)該是首先要考慮的城市。這些城市都具有相應(yīng)的發(fā)展基礎(chǔ)。盡管綿陽(yáng)地處成廣高速中段，位置尷尬，但其作為省會(huì)城市副中心的發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)也作為一個(gè)聞名全國(guó)的科技城市，其巨大的發(fā)展?jié)摿κ侨魏紊碳叶疾荒茌p易忽視的。 在二級(jí)城市要想成功興建五金機(jī)電市場(chǎng)，你認(rèn)為應(yīng)具備的基本條件是什么？（多選）（1） 統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng) 地點(diǎn)西門(mén)生資一條街長(zhǎng)久機(jī)電城金府機(jī)電城總 計(jì)良好的硬件142172166480足夠的消費(fèi)能力150170164484管理規(guī)范140168147455有一定社會(huì)影響力120128152400產(chǎn)品質(zhì)量可靠120149160429服務(wù)水平不斷提高135141155431交通方便150147145442經(jīng)營(yíng)成本低148162157467良好的政策環(huán)境112138120370有一定規(guī)模118126156400沒(méi)填64616（2）條形圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 根據(jù)上列統(tǒng)計(jì)表我們不難看出：商家對(duì)“足夠的消費(fèi)能力”尤其關(guān)注，冠居各項(xiàng)之首；“良好的硬件設(shè)施”、“交通方便”和“經(jīng)營(yíng)成本低”則充分吸引了被調(diào)查商家的注意力；“管理規(guī)范”及“服務(wù)水平不斷提高”則反映出的日漸強(qiáng)化的管理及服務(wù)意識(shí)。本次調(diào)查列出的十小項(xiàng)調(diào)查內(nèi)容，無(wú)疑是引起了被調(diào)查五金機(jī)電商家的普遍關(guān)注。對(duì)這些作為一個(gè)成功市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)必須的條件持無(wú)所謂態(tài)度的商家則僅有16家，說(shuō)明現(xiàn)在的商家對(duì)市場(chǎng)運(yùn)作的要求已經(jīng)大大提高，完全可用今非昔比來(lái)描繪。這在一定程度上增加了市場(chǎng)運(yùn)作的難度。 成都五金機(jī)電商家及外地川內(nèi)銷(xiāo)售商家的入住打算：（1） 統(tǒng)計(jì)表 地點(diǎn) 選項(xiàng)愿意不愿意以后再說(shuō)沒(méi)填西門(mén)生資一條街6821504長(zhǎng)久機(jī)電城6735496金府機(jī)電城9858413總 計(jì)23311414013（2） 餅形圖 （3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 由上表可以看出：接近半數(shù)的商家(即46%)愿意到經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的二級(jí)城市所興建的五金機(jī)電市場(chǎng)去發(fā)展；有28%的商家對(duì)二級(jí)市場(chǎng)持觀望態(tài)度。在此需要特別指出的是，調(diào)查人員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，表明不愿到二級(jí)城市去發(fā)展的商家，除了自身實(shí)力不濟(jì)外，其文化素質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、發(fā)展愿望、企業(yè)規(guī)模及業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)等方面均存在一定的局限性。 在二級(jí)城市建五金機(jī)電交易市場(chǎng)，你更愿意選擇以下哪些城市？（1） 統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng) 地點(diǎn)西門(mén)生資一條街長(zhǎng)久機(jī)電城金府機(jī)電城總 計(jì)樂(lè)山554851154綿陽(yáng)577174202德陽(yáng)283441103眉山10233366自貢324148131內(nèi)江25273183廣元12203365其它2125沒(méi)填1381233 （2）柱形圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)：接受調(diào)查的成都大商家普遍認(rèn)為,在具備建設(shè)專(zhuān)業(yè)機(jī)電市場(chǎng)的前三名城市分別為 綿陽(yáng)、樂(lè)山、自貢，其中選擇綿陽(yáng)的占到愿意到二級(jí)城市發(fā)展的商家（233家）%，遠(yuǎn)高出樂(lè)山和自貢。作為五金機(jī)電商家，你的客戶群體最集中的城市是哪些？（1） 統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)成都樂(lè)山綿陽(yáng)德陽(yáng)眉山自貢瀘州內(nèi)江廣元宜賓其它沒(méi)填西門(mén)生資一條街271419129119881084長(zhǎng)久機(jī)電城4118182012121010131065金府機(jī)電城44153210129911991313總 計(jì)1124769423332282930292722 （2）柱狀圖（3）數(shù)據(jù)分析 從商家客戶的集中情況可以看出：成都商家的銷(xiāo)售渠道輻射相當(dāng)廣泛，遍及省內(nèi)各地；在省內(nèi)二級(jí)城市中，排在首先位置的依然是綿陽(yáng)，其次是樂(lè)山，德陽(yáng)、眉山、自貢、廣元。如果入住一個(gè)新建的五金機(jī)電交易市場(chǎng)，對(duì)商鋪的需求你更愿意租還是購(gòu)買(mǎi)？（1） 統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)租買(mǎi)說(shuō)不清楚沒(méi)填西門(mén)生資一條街10251108長(zhǎng)久機(jī)電城7248226金府機(jī)電城8861302總計(jì)2621606216（2）餅形圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：要求租和買(mǎi)的商家比例較之以往發(fā)生了相當(dāng)深刻的變化。要求租賃的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的53%,而表示在適宜情況下可以考慮購(gòu)買(mǎi)的商家竟然占被調(diào)查商家總數(shù)的32%，這是五金機(jī)電行業(yè)從來(lái)沒(méi)有過(guò)的事。業(yè)界資深人士認(rèn)為,這一購(gòu)買(mǎi)愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好水平。這說(shuō)明，即便是按照運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的方式直接銷(xiāo)售商鋪，目前的大多數(shù)商家無(wú)論在心理上抑或是潛意識(shí)中還是能接受的，同時(shí)也說(shuō)明不少商家通過(guò)自己持續(xù)不斷的苦心經(jīng)營(yíng)已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，具有營(yíng)銷(xiāo)和置業(yè)的雙重能力。有12%的商家對(duì)此問(wèn)題不能說(shuō)清楚，說(shuō)明對(duì)該項(xiàng)目及市場(chǎng)消費(fèi)還持有觀望的態(tài)度，看其發(fā)展的情況而定。商家對(duì)商鋪產(chǎn)生不小的購(gòu)買(mǎi)欲望，這對(duì)投資開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息，因?yàn)檫@在一定程度上可以確保市場(chǎng)的進(jìn)一步穩(wěn)定和繁榮，同時(shí)也對(duì)完全依靠普通投資者而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)起到了相應(yīng)的遏止作用。如果你入住二級(jí)城市的新建的五金機(jī)電市場(chǎng)，你對(duì)商鋪的租金價(jià)格的期望值是多少？（1） 租金統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)10元以內(nèi)10—20元20—30元30—40元40元以上沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)188037151317長(zhǎng)久機(jī)電城15682034219金府機(jī)電城204348271610總計(jì)53190105765026（2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：39%的商家接受10—20元/月的租金，21%的商家接受20—30元/月 的租金；二者之間具有一定差距。其中5%的商家沒(méi)有填，說(shuō)明具體的價(jià)格，還需要看市場(chǎng)建設(shè)后的具體情況而定。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我們不難判斷：市場(chǎng)運(yùn)作初期的租金定在10—30元/月這一價(jià)格段，是不會(huì)讓商家感到多大意外的。這是商家能普遍接受的價(jià)格范圍。如果你入住二級(jí)城市的新建的五金機(jī)電市場(chǎng)，你對(duì)商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格的期望值是多少？（1） 銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)3000元左右3500元左右4000元左右5000元左右其它沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)9838101322長(zhǎng)久機(jī)電城754161133金府機(jī)電城4262115448總計(jì)2151412778103（2） 餅狀圖 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：對(duì)購(gòu)買(mǎi)作出判斷的商家，認(rèn)定價(jià)格應(yīng)該控制在3000元每平米左右的占整個(gè)被調(diào)查商家數(shù)的43%，而認(rèn)定可以接受3500元每平米的商家僅占整個(gè)被調(diào)查商家數(shù)的28%。值得重視的是，有21%的商家對(duì)此沒(méi)做選擇，這說(shuō)明商家對(duì)買(mǎi)商鋪比租商鋪更加謹(jǐn)慎。行業(yè)專(zhuān)家認(rèn)為,新建市場(chǎng)商浦的銷(xiāo)售價(jià)格,在實(shí)際運(yùn)作中還需要看很多因素，在此不作深入論述。你對(duì)商鋪面積的需求是多少平方米？（1） 統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)40㎡80㎡100㎡200㎡500㎡1000㎡以上其它沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)905917136412長(zhǎng)久機(jī)電城643423158206金府機(jī)電城57452375856總計(jì)21113863351914614（2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 選擇40㎡商鋪的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的41%，選擇80㎡商鋪的占被調(diào)查商家總數(shù)的28%；選擇100㎡的占13%。由此可見(jiàn)，商鋪面積在40—100㎡是最容易被五金機(jī)電商家接受的；需求500㎡以上商鋪的商家達(dá)到7%，說(shuō)明成都的商家實(shí)力偏強(qiáng)，對(duì)面積的要求要比二級(jí)城市商家的大。如果采用租賃形式，你愿意一次簽定幾年租賃合同？（1）統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)1年2年3年4年5年其它沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)32561902933長(zhǎng)久機(jī)電城27611803666金府機(jī)電城32751734241總計(jì)911926931221310（2）餅狀圖圖表說(shuō)明：1年占18%；2年占24%；3年占14%；4年占1%；5年占24%（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示：商家對(duì)租賃期限要求至少在兩年以上，其中需注意兩個(gè)問(wèn)題：一是租賃期定為5年,商家可以接受的比例竟然高達(dá)38%；二是4年是個(gè)特殊數(shù)字，有忌諱。有18%的商家選1年，這部分商家很明顯是對(duì)市場(chǎng)能否運(yùn)作成功持觀望態(tài)度。如果市場(chǎng)啟動(dòng)成功的話，租賃2年以上的商家保守估計(jì)也將達(dá)到62%以上。你使用商鋪的主要功能是什么？（1） 統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)批發(fā)貨物倉(cāng)儲(chǔ)辦公產(chǎn)品展示其它沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)8922344303長(zhǎng)久機(jī)電城7626272704金府機(jī)電城8712233036總計(jì)2524884100313（2）餅形圖圖表說(shuō)明：批發(fā)貨物占49%；倉(cāng)儲(chǔ)占10%；產(chǎn)品展示占20%；辦公占17%（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示 ：對(duì)準(zhǔn)備入住新建市場(chǎng)的商家來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)設(shè)施真正吸引他們的,依然還是批發(fā)貨物及產(chǎn)品展示這兩項(xiàng)主要功能，兩項(xiàng)功能加起來(lái)占整個(gè)功能需求的69%。1入住商家對(duì)市場(chǎng)功能有什么要求？ （1） 統(tǒng)計(jì)表格 地點(diǎn) 選項(xiàng)交易展示商務(wù)辦公信息溝通物業(yè)管理沒(méi)選西門(mén)生資市場(chǎng)592927271951長(zhǎng)久機(jī)電城3738103219126金府機(jī)電城6727162128137總計(jì)163945380663014（2）柱形圖（2） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：接受本次調(diào)查的商家，對(duì)市場(chǎng)的交易功能提出明確要求，其次才是展示、辦公及信息溝通功能，這幾項(xiàng)要求占據(jù)主要的功能。