【正文】 140168147455有一定社會(huì)影響力120128152400產(chǎn)品質(zhì)量可靠120149160429服務(wù)水平不斷提高135141155431交通方便150147145442經(jīng)營(yíng)成本低148162157467良好的政策環(huán)境112138120370有一定規(guī)模118126156400沒(méi)填64616（2）條形圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 根據(jù)上列統(tǒng)計(jì)表我們不難看出：商家對(duì)“足夠的消費(fèi)能力”尤其關(guān)注，冠居各項(xiàng)之首；“良好的硬件設(shè)施”、“交通方便”和“經(jīng)營(yíng)成本低”則充分吸引了被調(diào)查商家的注意力；“管理規(guī)范”及“服務(wù)水平不斷提高”則反映出的日漸強(qiáng)化的管理及服務(wù)意識(shí)。畢竟絕對(duì)值太過(guò)懸殊。與此同時(shí)，與調(diào)研人員進(jìn)行深入交流的大商家也高達(dá)百余人，其意見(jiàn)和建議自始自終引起調(diào)研人員的高度重視。A、 成都市場(chǎng)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)本次調(diào)研在成都地區(qū)的調(diào)查范圍，主要以成都西門(mén)生資一條街、長(zhǎng)久機(jī)電城、金府機(jī)電城為重點(diǎn)。 依此提煉產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)與策劃要點(diǎn)，總結(jié)項(xiàng)目的核心理念與營(yíng)銷(xiāo)主題，確立項(xiàng)目總體推廣思路，并本著近細(xì)遠(yuǎn)疏、循序漸進(jìn)的原則，對(duì)不同階段的戰(zhàn)術(shù)特征與企劃思路予以界定和描述，從而保障營(yíng)銷(xiāo)推廣方案的可執(zhí)行性、可持續(xù)性、可整合性、可拓展性。編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，推進(jìn)成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，得到省發(fā)改委的贊同，將成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展寫(xiě)入了2005年省人大工作報(bào)告。（3） 三市計(jì)委達(dá)成了“情況互通、信息互通、相互促進(jìn)”的意向，將進(jìn)一步加強(qiáng)相互間的溝通和學(xué)習(xí)。政府出面多方聯(lián)手打造成、德、綿經(jīng)濟(jì)走廊 為搞好綿陽(yáng)“十一五”規(guī)劃編制工作，配合國(guó)家做好成渝地區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，2004年8月13日，在省委的倡議下，綿陽(yáng)、成都、德陽(yáng)三市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)就提升成、德、綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，以及如何搞好“十一五”規(guī)劃和構(gòu)建成德綿經(jīng)濟(jì)區(qū)等共同關(guān)注的問(wèn)題專(zhuān)門(mén)召開(kāi)了會(huì)議。綿陽(yáng)市委政府確定了2005年全市奮斗目標(biāo) ：GDP完成526億元，增長(zhǎng)14％；固定資產(chǎn)投資完成150億元，增長(zhǎng)20％以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成173億元，增長(zhǎng)12％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加500元，達(dá)到8200元；農(nóng)民人均純收入增加150元，達(dá)到3050元。人員專(zhuān)業(yè)、資金充實(shí)、決策及時(shí)和政策環(huán)境良好是我公司目前的客觀(guān)狀況，希望天時(shí)、地利、人和以及特殊的歷史條件，讓項(xiàng)目成為公司再造的一個(gè)輝煌。研究結(jié)論為本項(xiàng)目屬綜合商業(yè)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目的投資符合公司企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略要求。：（見(jiàn)下圖）：本項(xiàng)目在功能上集展示、交易、辦公、居家、倉(cāng)儲(chǔ)、物流于一體，能充分滿(mǎn)足各種實(shí)力層次商家及消費(fèi)者的多樣化需求。在目前的商業(yè)領(lǐng)域里，項(xiàng)目的規(guī)模及投資額度在綿陽(yáng)均已達(dá)到相當(dāng)重量級(jí)的水平，所以本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)及運(yùn)做將會(huì)引起商業(yè)領(lǐng)域里的企業(yè)、專(zhuān)家、學(xué)者們的廣泛關(guān)注，從而提高我公司在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域中的知名度及美譽(yù)度。: 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，在為我公司帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)收益基礎(chǔ)上，還將會(huì)在其它方面產(chǎn)生巨大的效益，如:提升我公司在省內(nèi)外同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域的地位；提高我公司在省內(nèi)外的知名度、美譽(yù)度；拓寬我公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的領(lǐng)域；創(chuàng)造我公司商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初級(jí)模式及開(kāi)發(fā)流程，為我公司發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)管理人才。:本項(xiàng)目引領(lǐng)綿陽(yáng)在商業(yè)建筑領(lǐng)域與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)同步。:預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可直接與綿陽(yáng)市再就業(yè)工程接軌，安置解決下崗、待業(yè)、榮轉(zhuǎn)軍人等 200 余人就業(yè)，間接提供更多的就業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，為政府排優(yōu)解難。項(xiàng)目的建成，將為綿陽(yáng)高新區(qū)的城市建設(shè)又平添了一座以自然生態(tài)為主題的具有現(xiàn)代都市氣息的標(biāo)志性建筑。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將從一定程度上提高高新區(qū)特別是項(xiàng)目所在區(qū)域附近居民的經(jīng)濟(jì)收入，將大幅度增加國(guó)家及地方稅收收入。、政府、群眾及地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高帶來(lái)廣泛的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益，改善項(xiàng)目所在地區(qū)的勞動(dòng)就業(yè)狀況，提高地區(qū)商業(yè)的知名度及美譽(yù)度。就全國(guó)而言，中國(guó)是一個(gè)全球加工基地，政府十分重視這類(lèi)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)在全國(guó)各地如廣州、深圳、福建、上海、重慶等地都出現(xiàn)了不少的機(jī)電大市場(chǎng)。因此，近幾年來(lái)，一直將五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)加以扶持。作為西部地區(qū)的老工業(yè)基地，工業(yè)高地，在推進(jìn)新型工業(yè)化進(jìn)程中，將起到重要的作用。省委省政府在新形勢(shì)下提出的“三個(gè)轉(zhuǎn)變”更對(duì)走新型工業(yè)化道路、加快工業(yè)化進(jìn)程、加快城市化進(jìn)程有指導(dǎo)和助推的作用。張學(xué)忠書(shū)記、張中偉省長(zhǎng)對(duì)五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展也十分關(guān)心，多次指示，要求以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，發(fā)揚(yáng)“求真務(wù)實(shí)”精神，迎頭趕上發(fā)達(dá)地區(qū)的水平。本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)，根據(jù)綿陽(yáng)五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r看，是可以設(shè)定為具有一定規(guī)模和檔次的五金機(jī)電專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)的。:綿陽(yáng)市從城市規(guī)劃來(lái)看，原有的一環(huán)路沿線(xiàn)商圈已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，各種大型的交易市場(chǎng)、物流中心在交通上已受到很大的制約；從經(jīng)營(yíng)方式看，市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)已向著專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展；從綿陽(yáng)目前的五金機(jī)電行業(yè)現(xiàn)狀看，仍處在沿街為市的原始經(jīng)營(yíng)狀態(tài)；從市場(chǎng)環(huán)境看，綿陽(yáng)已形成長(zhǎng)虹電器、九洲電器集團(tuán)、川西北礦業(yè)、九零三、長(zhǎng)鋼等一大批工業(yè)企業(yè)，因此該項(xiàng)目作為一個(gè)填補(bǔ)綿陽(yáng)市場(chǎng)空白的項(xiàng)目，作為一個(gè)為川西北地區(qū)工業(yè)企業(yè)配套的項(xiàng)目是很有價(jià)值的。相信歷經(jīng)三到五年的精心培育后，本項(xiàng)目可為綿陽(yáng)高新區(qū)的地方財(cái)政帶來(lái)每年數(shù)千萬(wàn)元的可持續(xù)稅收，創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目坐落于綿陽(yáng)城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)中心地帶，東與萬(wàn)向裝飾建材城、汽車(chē)城呼應(yīng)；西接永興工業(yè)園，北倚科創(chuàng)園，新希望集團(tuán)大商匯物流中心、長(zhǎng)虹家電城、溫州商貿(mào)廣場(chǎng)等大型商業(yè)物流集散地近在咫尺。本項(xiàng)目屬勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，設(shè)置勞動(dòng)崗位數(shù)目相當(dāng)可觀(guān)。通過(guò)創(chuàng)立商業(yè)建筑品牌，提高綿陽(yáng)市在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域的認(rèn)知度。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)始終是社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中較為重要的一個(gè)組成部分，在我們國(guó)家進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需的政策基礎(chǔ)上，商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)，也是許多資本追捧的熱點(diǎn)行業(yè)，結(jié)合我公司企業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目的成功運(yùn)作將會(huì)實(shí)現(xiàn)我公司商業(yè)運(yùn)作的根本利益并最大化，從而達(dá)到公司資本的升值。: 作為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，五金機(jī)電城項(xiàng)目成為我公司主營(yíng)業(yè)務(wù)拓寬的一個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目，從此，可以通過(guò)自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、招租、出售等一系列方式對(duì)物業(yè)使用權(quán)限進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。：本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)是《綿高管委函（2005）19號(hào)》的有關(guān)精神，將項(xiàng)目用地建成五金機(jī)電產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。投資、策劃、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)計(jì)劃的可行性、合理性、準(zhǔn)確性均已進(jìn)行了詳實(shí)的論述，項(xiàng)目可以實(shí)施。第二章 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略本部分將對(duì)目前綿陽(yáng)市的宏觀(guān)政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行分析。綿陽(yáng)堅(jiān)持“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略，深入實(shí)施“工業(yè)千億工程”，堅(jiān)定不移走新型工業(yè)化道路。會(huì)議認(rèn)為：（1） 成德綿地區(qū)是省乃至西部最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，也是國(guó)家“十一五”規(guī)劃中提出需要整合提高的城市密集區(qū)。三市計(jì)委共同探討了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，該由政府解決的，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平臺(tái)建設(shè)問(wèn)題，對(duì)三城市基礎(chǔ)設(shè)施、能源、現(xiàn)代物流、通訊信息、金融、專(zhuān)業(yè)化協(xié)作等問(wèn)題進(jìn)行了討論，對(duì)建立通訊本地化、金融協(xié)作、城際快速通道、輕軌建設(shè)提出了積極的建議。 積極融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展綿陽(yáng)市四屆五次會(huì)議第3號(hào)提案中提出的《主動(dòng)融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)，建立“成綿經(jīng)濟(jì)合作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系”》的建議案受到廣泛的重視，結(jié)合“十一五”規(guī)劃的制定，市計(jì)委已將“綿陽(yáng)在成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的地位和作用”作為一個(gè)重大課題進(jìn)行研究，并在編制綿陽(yáng)“十一五”規(guī)劃時(shí)，將綿陽(yáng)加入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)作為重要內(nèi)容之一編入規(guī)劃，在形成綿陽(yáng)、成都、重慶三個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的組成結(jié)構(gòu)。同時(shí)，基于商業(yè)物業(yè)與商務(wù)公寓在本案開(kāi)發(fā)中的難點(diǎn)與不確定性， 分別就相關(guān)區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、業(yè)界態(tài)勢(shì)、可比物業(yè)狀況等立項(xiàng)指標(biāo)，進(jìn)行了全面、科學(xué)的再次調(diào)研與深入分析，進(jìn)一步得出二者以及二者統(tǒng)一的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)分析及銷(xiāo)售控制等結(jié)論。此區(qū)域相當(dāng)一部分商家實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，在成都乃至整個(gè)都具有影響力和代表性，具有相應(yīng)的調(diào)查價(jià)值。整個(gè)調(diào)研工作，調(diào)研人員都圍繞如下問(wèn)題展開(kāi)—— 目前階段在除成都之外還有比較適合建五金機(jī)電交易市場(chǎng)的城市嗎？（1） 統(tǒng)計(jì)表：地點(diǎn) 選項(xiàng)有沒(méi)有不清楚沒(méi)填西門(mén)生資一條街11491910長(zhǎng)久機(jī)電城12871918金府機(jī)電城14012204總 計(jì)382285832（2）餅形分析圖圖形說(shuō)明：認(rèn)為在二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)能有機(jī)會(huì)建設(shè)五金機(jī)電城的商家占76%；認(rèn)為還不具備建設(shè)能力的商家占6%；對(duì)二級(jí)市場(chǎng)情況不了解的占到12%；沒(méi)填此項(xiàng)占6% ?？倲?shù)不低于20家的知名商家在接受調(diào)查時(shí)甚至毫不避諱的告訴調(diào)查員，如果真有具備一定實(shí)力的開(kāi)發(fā)商要在省內(nèi)二級(jí)城市建五金機(jī)電市場(chǎng)，那綿陽(yáng)、自貢、樂(lè)山應(yīng)該是首先要考慮的城市。本次調(diào)查列出的十小項(xiàng)調(diào)查內(nèi)容，無(wú)疑是引起了被調(diào)查五金機(jī)電商家的普遍關(guān)注。在此需要特別指出的是，調(diào)查人員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，表明不愿到二級(jí)城市去發(fā)展的商家，除了自身實(shí)力不濟(jì)外，其文化素質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、發(fā)展愿望、企業(yè)規(guī)模及業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)等方面均存在一定的局限性。要求租賃的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的53%,而表示在適宜情況下可以考慮購(gòu)買(mǎi)的商家竟然占被調(diào)查商家總數(shù)的32%，這是五金機(jī)電行業(yè)從來(lái)沒(méi)有過(guò)的事。商家對(duì)商鋪產(chǎn)生不小的購(gòu)買(mǎi)欲望，這對(duì)投資開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息，因?yàn)檫@在一定程度上可以確保市場(chǎng)的進(jìn)一步穩(wěn)定和繁榮，同時(shí)也對(duì)完全依靠普通投資者而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)起到了相應(yīng)的遏止作用。這是商家能普遍接受的價(jià)格范圍。你對(duì)商鋪面積的需求是多少平方米？（1） 統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)40㎡80㎡100㎡200㎡500㎡1000㎡以上其它沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)905917136412長(zhǎng)久機(jī)電城643423158206金府機(jī)電城57452375856總計(jì)21113863351914614（2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 選擇40㎡商鋪的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的41%，選擇80㎡商鋪的占被調(diào)查商家總數(shù)的28%；選擇100㎡的占13%。如果市場(chǎng)啟動(dòng)成功的話(huà)，租賃2年以上的商家保守估計(jì)也將達(dá)到62%以上。1一個(gè)8萬(wàn)平米規(guī)模的五金機(jī)電市場(chǎng)最好能容納多少商家？ （1）統(tǒng)計(jì)表格 地點(diǎn) 選項(xiàng)1002003004005001000其它沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)212966241081長(zhǎng)久機(jī)電城15417925881金府機(jī)電城18525518156總計(jì)541222006733222 （2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：在一個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，工業(yè)基礎(chǔ)條件相應(yīng)較好的二級(jí)城市發(fā)展五金機(jī)電市場(chǎng)，吸引外地商家注意力的一個(gè)不容忽視的重要因素是市場(chǎng)本身的規(guī)模。1你愿意到二級(jí)市場(chǎng)去發(fā)展嗎？ （1） 統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn) 選項(xiàng)愿意不愿意以后再說(shuō)沒(méi)填西門(mén)生資一條街885520長(zhǎng)久機(jī)電城985829金府機(jī)電城7650281總 計(jì)262160771（2） 餅狀圖 （3） 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示：本次調(diào)查選定的目標(biāo)商家，已有53%的商家愿意到二級(jí)城市發(fā)展，其中首選綿陽(yáng)的商家被調(diào)查商家的35%，如果算上其它二級(jí)城市及部分縣級(jí)城市的商家，這一比例還會(huì)更高。B、綿陽(yáng)地區(qū)及周邊調(diào)查(綿陽(yáng)城區(qū)、江油、三臺(tái)、安縣、梓潼、廣元、德陽(yáng)、) 由于項(xiàng)目本身的特殊性及出于保密方面的原因，加之競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的突然增加，使調(diào)研組一行在綿陽(yáng)本地收集商家數(shù)據(jù)具有了相應(yīng)的難度，因而導(dǎo)致了本次調(diào)查在綿陽(yáng)城區(qū)收集的直接數(shù)據(jù)顯得不夠充分，好在調(diào)查員及時(shí)改變調(diào)查策略，通過(guò)與商家的反復(fù)交流，還是掌握了比較詳盡的一手資料。他們認(rèn)為，具備的條件的重要程度依次是：有一定規(guī)模交通方便良好的政策產(chǎn)品質(zhì)量可靠足夠的消費(fèi)能力管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)成本低。你對(duì)商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格的期望值是多少？ （1）統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng) 地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)3000元左右11221412233500元左右1932244000元左右05000元左右0其它224 （2）餅狀圖百分比 圖表說(shuō)明：3500元左右占47%；3000元左右占45%；4000—5000元無(wú)選；其它占8%。采用租賃的形式，你愿意一次簽定幾年租賃合同？（1） 統(tǒng)計(jì)表 選項(xiàng) 地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)1年611192年41163年112112174年05年1121216其它11（2）餅形圖百分比 （3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論 數(shù)據(jù)顯示： 贊成一次性租賃5年的商家占了被調(diào)查商家總數(shù)的33%，而贊成一次性租賃3年的商家則占了被調(diào)