【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第三比重（ %） 淺談當(dāng)前 渭南 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 作者：王 耀 利 添加時(shí)間： 20xx1016 8:44:56 在房地產(chǎn)業(yè)新政來臨和市場(chǎng)出現(xiàn)變局的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，有人在為自己下地獄的命運(yùn)而傷心失落，有人在為自己上天堂的結(jié)局而充滿信心，但更多的人則站在廬山迷霧的山巔上慌恐迷惑。為此，筆者就當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)如何貫徹新政、調(diào)整思路談幾點(diǎn)個(gè)人看法 ,其目的就是學(xué)習(xí)新政，廓清迷霧，論道發(fā)展，探索未來。 一、 充分認(rèn)識(shí)當(dāng)前國(guó)家政策的戰(zhàn)略意義 自去年以來，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，據(jù)統(tǒng)計(jì)，到今年 8 月調(diào)控政策 已出臺(tái) 12 項(xiàng)之多。尤其是今年房控政策和相關(guān)舉措頻頻出臺(tái)： 3 月 5 日，溫家寶總理在政府工作報(bào)中明確提出，要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和房?jī)r(jià)上漲過快的問題，表明了中央政府對(duì)今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個(gè)主要政策指向。 4 月 28 日，央行全面上調(diào)貸款利率 個(gè)百分點(diǎn)； 5 月 17 日，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，即： “國(guó)六條 ”； 5 月 29 日國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，即九部委 “十五條 ”，對(duì) “國(guó)六條 ”措施進(jìn)一步細(xì)化，而且對(duì)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房提出了限面積、限比重、 限價(jià)格、限房貸等方面的量化指標(biāo)，提出 90 平方米套型面積和雙 70％的指標(biāo)； 9 月 6 日，國(guó)家建設(shè)部、發(fā)改委、國(guó)家工商總局聯(lián)合召開全國(guó)整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序電視電話會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的違規(guī)預(yù)售、虛假信息、廣告，違法銷售合同、中介詐騙、違規(guī)收費(fèi)等問題列入了當(dāng)前整頓的議事日程。 對(duì)以上政策措施的出臺(tái)和實(shí)施，主要涉及到房?jī)r(jià)、投資規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)秩序四個(gè)方面，筆者認(rèn)為有三方面的意義：一是充分說明房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新發(fā)展階段的一個(gè)重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)；二是國(guó)家一些量化指標(biāo)的出臺(tái)（比如 90 平方米中小套型和 70％的比率），并 非單一是滿足中低收入家庭的需求，而是站在更高、更宏觀的角度出臺(tái)的一項(xiàng)戰(zhàn)略政策，是針對(duì)我國(guó)土地稀缺、自然資源有限、人口眾多等問題的綜合考慮；三是針對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在的一些突出問題，采取集中查處一批群眾意見大、社會(huì)反響強(qiáng)烈的典型案例，并公開處理、公開曝光，營(yíng)造 “有信者榮，失信者恥，無(wú)信者憂 ”的市場(chǎng)氛圍，以達(dá)到進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。 二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 渭南在我省屬經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)之一，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言， 可以說是覺醒晚、起步慢。但經(jīng)過近幾年的發(fā)展，中以城 市正在走向成熟，縣、市城市開始起步；價(jià)格穩(wěn)中有升，結(jié)構(gòu)基本合理，供求基本平衡；中以城市的房地產(chǎn)開發(fā)商已由過去的盲目、粗房轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇?、審慎，縣、市城市已由過去的空白市場(chǎng)走向發(fā)展市場(chǎng)。 三、總體發(fā)展形勢(shì)及我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考 從去年的兩個(gè) “國(guó)八條 ”到今年的 “國(guó)六條 ”以及 9 月六日三部委召開的國(guó)房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整頓會(huì)議，其宗旨都是整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，引導(dǎo)房地產(chǎn)走向持續(xù)、健康、規(guī)范發(fā)展的道路，但字里行間絲毫沒有改變中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，這充分說明三個(gè)因素仍不可改變。首先， 房地產(chǎn)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的重要支柱作用不會(huì)改變，而且是其它產(chǎn)業(yè)無(wú)法比擬的；第二，中國(guó)城市化進(jìn)程不會(huì)倒退；第三，老百姓購(gòu)房需求不會(huì)改變。筆者認(rèn)為，根據(jù)國(guó)內(nèi)外社會(huì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，人口和生產(chǎn)要素進(jìn)程一步向城鎮(zhèn)集中轉(zhuǎn)化，其促進(jìn)城市化的作用是不會(huì)變的。由此可以推斷，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前進(jìn)的車輪不是讓停止，而是要求穩(wěn)步前進(jìn)程、持續(xù)發(fā)展、規(guī)范經(jīng)營(yíng)、依法管理的。 就我市近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況來年：一是投資規(guī)模逐步升；二是開發(fā)理念和設(shè)計(jì)品位不斷提升；三是縣市發(fā)展剛剛起步，空間較大；四是市場(chǎng)引導(dǎo)有待加強(qiáng)；五是管理手段必須依法 。 針對(duì)當(dāng)前國(guó)家新政的出臺(tái)和我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，我們即要堅(jiān)定不移地貫徹國(guó)家方針政策，又要全面認(rèn)真地領(lǐng)會(huì)國(guó)家政策的精神實(shí)質(zhì)，充分結(jié)合渭南的實(shí)際，搞好渭南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與整頓。為此，今后我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)注意把握好以下幾點(diǎn)： 一 、是將責(zé)任納入開發(fā)理念。每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該把構(gòu)建和諧社會(huì)作為企業(yè)的最高境界，把認(rèn)真履行企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，作為參與和諧社會(huì)建設(shè)的重要內(nèi)容和重要途徑。比如建設(shè)節(jié)約型住宅、安全型住宅、智能化住宅、適用型住宅、親情化住宅等； 二 、是開發(fā)企業(yè)有責(zé)任引導(dǎo)消費(fèi)觀念。一個(gè)事物 得以被人們認(rèn)識(shí)并了解，往往是通過其對(duì)立面的映照及對(duì)比。對(duì)新政出臺(tái)后和消費(fèi)者的批評(píng)，不要過多埋怨，面是如何利用這些政策意見去創(chuàng)出一條新路，被市場(chǎng)接受，被消費(fèi)者看好。最近全國(guó)許多大型企業(yè)都在研究 90 平方米小套型問題，如何把 “大 ”與 “小 ”如何統(tǒng)一起來。研究這些問題，既是一種社會(huì)責(zé)任，同樣也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。作為一企業(yè)有社會(huì)責(zé)任感和成就大業(yè)的型發(fā)商，擔(dān)負(fù)著引導(dǎo)消費(fèi)觀念的任務(wù)，這需要市場(chǎng)和金錢，更需要智慧和勇氣。 三 、是要提升綜合品質(zhì)。一方面是提升企業(yè)管理者的品質(zhì)，當(dāng)你跨入開發(fā)商的行列，那么你就承擔(dān)了至高無(wú)上的責(zé)任，你一個(gè)人蓋的房子要為成千上萬(wàn)的人提供生活平臺(tái)。如果開發(fā)商把利益放到了最大化，而對(duì)安全、采光、環(huán)境、適用、耐久、物業(yè)服務(wù)等不顧，那么你就不能贏得消費(fèi)都的信任；另一方面是提升產(chǎn)品的品質(zhì)，房子是特殊產(chǎn)品，在開發(fā)商看來，消費(fèi)者買走的是一套房子，而在消費(fèi)者看來，他們買走的是在城市生活的一個(gè)平臺(tái)，他們要通過這個(gè)平臺(tái)去感受生命，包括度過人生命每一個(gè)幸福的階段。所以，開發(fā)企業(yè)們要把每一小區(qū)、每一幢建筑、每一種戶型、包括每一塊綠地和每一個(gè)雕塑都通過當(dāng)作藝術(shù)品去設(shè)計(jì)和建設(shè)。 渭南市各地段房屋均價(jià)表 作者： admin 添加時(shí)間： 20xx316 11:09:23 渭南市各地段房屋均價(jià)表 (元 ) 路段 住宅 商用 存量（二手房） 新建 存量（二手房） 新建 老城 700 1000 20xx 2300 東風(fēng)街東段 1000 1300 3200 3800 東風(fēng)街中段 1150 1350 6000 6500 東風(fēng)街西段 1200 1450 6000 6500 民主路 1100 1250 4500 4200 朝陽(yáng)路東段 1200 1300 5200 5800 朝陽(yáng)路中段 1200 1300 5200 5800 朝陽(yáng)路西段 1300 1550 6000 6500 解放路中段 1300 1400 4500 5000 解放路南段 1300 1400 4000 4500 前進(jìn)路南段 1300 1400 5000 5500 前進(jìn)路中段 1300 1550 5500 6000 前進(jìn)路北段 1200 1300 4000 4500 二馬路 1000 1250 3500 4000 三馬路東段 1000 1300 3000 3500 三馬路西段 1000 1300 3000 3500 四馬路東段 1100 1300 2500 3000 四馬路中段 1100 1300 2500 3000 四馬路西段 1100 1300 3000 3500 西一路南段 1100 1200 4000 4500 西一路中段 1200 1350 6000 6800 西一路北段 1100 1300 4000 4500 西二路中段 1200 1400 5000 6000 西二路南段 1000 1200 3500 2200 西三路中段 1200 1400 4500 5000 西四路中段 1200 1400 4500 4500 西五路中段 1200 1400 4500 4300 渭清路 1200 1300 4000 4500 開發(fā)區(qū) 1100 1300 4000 4500 小高層均價(jià)表 (元 ) 西四路 2400 四馬路 20xx 崛起中的渭南房地產(chǎn)業(yè) 作者：扁勇軍 添加時(shí)間： 20xx316 11:06:36 地處西北內(nèi)陸的渭水之南，秦嶺以北，一座現(xiàn)代化的中型都市 渭南正悄然崛起。 置身于渭南，你隨時(shí)隨處都能感受到這座城市日新月異的變化：高樓林立的街景；人頭 攢動(dòng)的商務(wù)區(qū)；規(guī)劃整齊、綠地盎然的居民區(qū)，無(wú)不向人們?cè)V說著渭南的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛，人民安居樂業(yè)，以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)正是渭南房地產(chǎn)業(yè)對(duì)這座城市的貢獻(xiàn)。 渭南房地產(chǎn)業(yè)起身于上世紀(jì)八十年代末，初興于九十年代中期。在市委、市政府、各職能部門和全社會(huì)的共同努力下，經(jīng)過短短四、五年的引導(dǎo)和培育發(fā)展，初步形成了以行政企事業(yè)單位職工集資自建房為主，逐步發(fā)展到集資、經(jīng)濟(jì)適用房、商品住宅多層次的建設(shè)供應(yīng)體系，共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)框架。人居水平，環(huán)境質(zhì)量明顯改善。 隨著住房制度的深化和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，渭南 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立。無(wú)論是住宅建設(shè)總量，房屋開發(fā)總量和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，還是住宅建設(shè)及營(yíng)銷管理水平均有了顯著的提高。 十幾年間，渭南的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段。第一階段（ 1992 年－－ 1997 年）主要是各單位職工集資自建房為主，在本單位院內(nèi)或新征地為職工建住宅，一個(gè)單位一個(gè)院落，無(wú)法形成規(guī)模小區(qū)，物業(yè)管理、基礎(chǔ)設(shè)施配套服務(wù)管理不到位。第二階段（ 1998 年－－ 20xx 年）由政府統(tǒng)一組織、集中規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的規(guī)模小區(qū)相繼問世，適應(yīng)了廣大人民群眾對(duì)居住環(huán)境的新要求和高標(biāo)準(zhǔn)，功能齊全的花園小區(qū)成為人們向往的家園。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)隨之興起，開發(fā)投資、建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)也隨之有了較大的提高。第三階段（ 20xx年－－ 20xx 年）隨著國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》文件下發(fā)以后，我市相繼出臺(tái)了相關(guān)配套政策，使房地產(chǎn)企業(yè)全面健康發(fā)展，商品房成為主要形式，市區(qū)雨后春筍般的涌現(xiàn)出 35 家開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。 一批優(yōu)秀的住宅小區(qū)相繼開發(fā)完工。從初期的樂天小區(qū)，龍?jiān)葱^(qū)、西潼路市直機(jī)關(guān)住宅小區(qū)、惠園小區(qū)、西五路商務(wù)住宅小區(qū)；開發(fā)企業(yè)開發(fā)的光運(yùn)綠景圓小區(qū)、恒昌小區(qū)。從規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境布局，到小區(qū)功能、配套建設(shè)：水、 電、路、園林綠化等均有較大提高。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈持續(xù)快速發(fā)展的勢(shì)頭，總體形勢(shì)是：供需兩旺，基本平衡；商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，持續(xù)發(fā)展；普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房結(jié)構(gòu)合理。公有住房絕大部分出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)房比重達(dá) 98％以上，極大地推進(jìn)了住宅建設(shè)發(fā)展，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)做出了不可磨滅的巨大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)已成為渭南經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 在房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，物業(yè)管理市場(chǎng)也開始起步發(fā)展， 20xx 年物業(yè)企業(yè)僅一兩家，規(guī)模較小，尚無(wú)管理經(jīng)驗(yàn)，正處于摸索時(shí)。經(jīng)過幾年的發(fā)展，市區(qū)已有物業(yè)企業(yè) 27 家，物業(yè)管理已達(dá) 133 萬(wàn)平方米，管理覆蓋率約 33％。隨著市場(chǎng)的逐步規(guī)范，渭南的物業(yè)管理水平也必將日益提高。 輝煌的業(yè)績(jī)來自于房地產(chǎn)人的求實(shí)創(chuàng)新和埋頭苦干及無(wú)私奉獻(xiàn)的精神。在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在今后乃至更長(zhǎng)時(shí)間里，房地產(chǎn)人將為開放的渭南塑造更和諧美好的明天。 渭南是中小城市 ,商品房?jī)r(jià)格一直是穩(wěn)定的增長(zhǎng)，保持在 2％到 4％之間，但是從 20xx 年開始，渭南商品房?jī)r(jià)格突然飚升，在那一年里房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到 10％到 15％之間，達(dá)到均價(jià) 1100 元左右。 探討其原因有四點(diǎn)：一是國(guó)家加強(qiáng)土地管理，大幅度縮減了土地供應(yīng)量； 規(guī)范土地交易行為，城市所有土地交易必須掛牌進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行拍賣，提高了土地價(jià)格。二是渭南經(jīng)過幾年的城市基礎(chǔ)建設(shè)，初步形成了中型城市的規(guī)模，進(jìn)城經(jīng)商的農(nóng)民增多，城市人口不斷增加，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部和職工也開始在城區(qū)安家落戶，加上其他縣市的人們也開始在渭南購(gòu)置房產(chǎn)，擴(kuò)大了需求。三是銀行加大按揭支持，降低了購(gòu)房的門檻，使很多年輕人和經(jīng)濟(jì)條件不好的人也有可能購(gòu)房置產(chǎn)。四是受渭南 03 年洪災(zāi)的影響，引起磚和水泥建筑材料以及整個(gè)國(guó)家范圍的鋼材和煤炭的漲價(jià)。 還有個(gè)重要的前題大家要明白：房地產(chǎn)過熱和價(jià)格虛高只是體現(xiàn)在北京、上海、廣 州等大中城市以及經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，中小城市并沒有出現(xiàn)炒房的現(xiàn)象。就是在上述地區(qū)也可以發(fā)現(xiàn)，在 05 年國(guó)家眾多政策的調(diào)控下，房?jī)r(jià)也沒有像人們期待的那樣下降，只是增幅比例有所降低。我們自己也可以了解到，渭南的房地產(chǎn)開發(fā)資金還都是來自于商業(yè)銀行和開發(fā)企業(yè)的自有資金，并沒有外部資金的注入。 房地產(chǎn)交易部門提供的數(shù)據(jù)顯示， 04 年商品房交易過戶 1120 戶，面積 萬(wàn)平方米， 05 年商品房交易過戶 1754 戶，面積 萬(wàn)平方米。 05 年的商品房銷售好于前一年，沒有明顯的積壓情況。在 20xx 年 底我們做了一次調(diào)查，各開發(fā)商那里得到的數(shù)據(jù)顯示渭南的均價(jià)在 1200 左右，和上年的漲幅持平。從價(jià)格看，渭南市場(chǎng)并沒有受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響。在今年國(guó)家連續(xù)出臺(tái)一系列政策的情況下，渭南的房?jī)r(jià)的增幅并沒有大幅度的下降，而是和去年持平，說明了渭南的房產(chǎn)市場(chǎng)并沒有大城市那樣的泡沫，渭南現(xiàn)在的市場(chǎng)可以說是求大于供，大部分的樓盤在預(yù)售階段就銷售已空，剩下的都是樓層和朝向不佳的房間。幾乎沒有現(xiàn)房可以提供，就是有也是價(jià)格高出期房很多。 預(yù)計(jì) 20xx 年國(guó)家政策還是以調(diào)整為主，而渭南的房?jī)r(jià)應(yīng)該還前兩年一樣，漲幅不會(huì)有很大 的變化，不會(huì)出現(xiàn)人們所期待的大幅下降。這是因?yàn)?05 年全市商品房預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，而 04 年為 萬(wàn)平方米。從預(yù)售的數(shù)量上看， 05 年的面積大大小于 04 年，這樣就知道 06 年的商品房供應(yīng)量會(huì)減少，雖然二手房市場(chǎng)開放，提供了住房的供應(yīng)量，但需