【文章內(nèi)容簡介】 一的大市場，促進區(qū)域間資源的流動和共享進行了討論。2005年1月31日，四川省發(fā)改委正式批復(fù)同意編制《成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃》（川發(fā)改規(guī)劃[2005]43號）文件，編制和實施成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，不僅對統(tǒng)籌成德綿地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展，進一步發(fā)揮其龍頭和骨干作用，而且對于促進四川全省經(jīng)濟社會的跨越式發(fā)展和金山科技城建設(shè)，都具有十分重要的作用。編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，推進成德綿區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，得到省發(fā)改委的贊同，將成德綿區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展寫入了2005年四川省人大工作報告。 積極融入成渝經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展綿陽第四屆五次會議第3號提案中提出的《主動融入成渝經(jīng)濟區(qū)，建立“成綿經(jīng)濟合作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系”》的建議案受到廣泛的重視，結(jié)合“十一五”規(guī)劃的制定，市計委已將“綿陽在成渝經(jīng)濟區(qū)的地位和作用”作為一個重大課題進行研究，并在編制金山“十一五”規(guī)劃時，將金山加入成渝經(jīng)濟區(qū)作為重要內(nèi)容之一編入規(guī)劃，在四川形成綿陽、成都、重慶三個區(qū)域經(jīng)濟的組成結(jié)構(gòu)。 金山鎮(zhèn)將成為最大受益城鎮(zhèn)金山位于成綿高速旁，現(xiàn)至綿陽1215分鐘路程，綿陽高新新區(qū)――磨家并入城區(qū)后，金山至綿陽的車程約8分鐘，距德陽1520分鐘車程，距羅江縣城約10分鐘車程。隨著城市化的進程加快和土地資源的升值，絕大多數(shù)有遠見的工業(yè)企業(yè)及物資交易及展示行業(yè)將從城中走出來，而作為可輻射德陽，綿陽的金山，將成為其首選之地。根據(jù)本項目的整體戰(zhàn)略計劃，公司針對其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，進行了前期市場調(diào)研，在獲得大量市場信息數(shù)據(jù)的前提下，以確立項目的營銷與推廣核心、尊重市場客情與營銷環(huán)境、顧及內(nèi)部資源與開發(fā)實力為前提， 結(jié)合項目的地塊規(guī)劃特點與項目開發(fā)條件，制定了較詳盡的項目開發(fā)策略與營銷策略。為明確營銷資源和傳播，本章節(jié)進一步總結(jié)、界定了項目的產(chǎn)品總體規(guī)劃特點與項目品質(zhì)形象定位。 依此提煉產(chǎn)品賣點與策劃要點，總結(jié)項目的核心理念與營銷主題，確立項目總體推廣思路，并本著近細遠疏、循序漸進的原則，對不同階段的戰(zhàn)術(shù)特征與企劃思路予以界定和描述，從而保障營銷推廣方案的可執(zhí)行性、可持續(xù)性、可整合性、可拓展性。同時，基于商業(yè)物業(yè)與商務(wù)公寓在本案開發(fā)中的難點與不確定性， 分別就相關(guān)區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟趨勢、業(yè)界態(tài)勢、可比物業(yè)狀況等立項指標，進行了全面、科學(xué)的再次調(diào)研與深入分析，進一步得出二者以及二者統(tǒng)一的市場定位、產(chǎn)品規(guī)劃、經(jīng)營分析及銷售控制等結(jié)論。 依據(jù)本案“1拖1商鋪”+“大型展示中心”+“住宅”＋配套商業(yè)的規(guī)劃主題；結(jié)合項目地塊的形狀特點及規(guī)劃條件，并顧及到本案開發(fā)策略的制訂與實施。對項目的規(guī)劃與商業(yè)的定位結(jié)合提出適合本項目的規(guī)劃及建筑形式設(shè)計要求。(布局示意)本項目作為商業(yè)地產(chǎn)在金山展開運作，算是要硬生生地在此造出一個全新的、充滿活力的黃金商業(yè)口岸來，難度是可想而知的。建議開發(fā)商從運作一開始即以“塑造”和“培育”為核心，穩(wěn)扎穩(wěn)打，既不失大氣，也不浮躁冒進。優(yōu) 勢：l 項目地塊與地處德陽，綿陽的居中位置；l 地處成綿高速南側(cè)，擁有交通優(yōu)勢；l 金山工業(yè)環(huán)境，居住投資環(huán)境已初步成型；l 政府大力支持。劣 勢：l 項目周邊區(qū)域配套不夠完善，居民購買力有限；l 項目區(qū)域流動人口稀少，商業(yè)氛圍嚴重不足；l 項目所在地周邊開發(fā)度不高；l 依托于工業(yè)投資的完成和良好經(jīng)營。開發(fā)條件分析機會點：l 隨著成德綿經(jīng)濟走廊及成渝經(jīng)濟圈的逐步推進，以及區(qū)域招商引資步伐的明顯加快，項目所在地勢必形成我司定位的大型物資交易中心；l 金山前兩年的經(jīng)營已吸引各類投資人群的關(guān)注；l 我公司為綿陽五金機電商會的會長級單位，同時與德陽制造業(yè)商業(yè)有長期穩(wěn)定的互通式合作關(guān)系。威 脅：l 當?shù)卣恼猩陶呤欠翊嬖诳勺冃?；l 項目的經(jīng)營能否得到當?shù)刂鞴懿块T及機構(gòu)的全方位支持；B、項目開發(fā)建議（1）、盡可能地建一個有規(guī)模、上檔次，并在當?shù)貐^(qū)域內(nèi)從規(guī)劃設(shè)計上看可以領(lǐng)先五到十年的“生態(tài)型”大型物資貿(mào)易中心，全面提升行業(yè)形象。（2）、分期開發(fā)，分期投資，先做市場再做配套類物業(yè)。（3）、充分引進外地有口皆碑的優(yōu)勢企業(yè)入駐本項目，形成品牌企業(yè)陣營，凸顯狼群效應(yīng)。（4）、投入大量資本進行品牌整合推廣，本著“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的原則作大市場，留住商家，發(fā)展商家，滿足投資者的利益回報。（5）、強化開發(fā)商在硬件投入上的超前思維，充分滿足經(jīng)營商家和投資者對項目環(huán)境和功能的挑剔心理。 項目整個建筑群為三個組團，分二期進行開發(fā)。 一期開發(fā)一、二組團：第一組團占地面積約100畝，建筑面積約33000平方米（一樓面積約15000）；第二組團占地面積約40余畝，建筑面積預(yù)計36000平方米（包括3500平方米左右底層商鋪及32500平方米五層半小高層住宅）的生活有配套區(qū)域。二期開發(fā)第三組團，為占地面積約200畝的商住區(qū)。 建筑規(guī)劃方面，項目的三個組團之間布置有廣場如旱噴泉廣場及停車場，提供優(yōu)良的購物環(huán)境。一組團的二層頂面相連預(yù)計規(guī)劃一個10000多平米的空中綠化廣場，提供給入住商家休閑商務(wù)談判之用。建筑造型強調(diào)現(xiàn)代而大氣，簡潔，明快，標識性強。 經(jīng)營策略方面第一、充分吸引本司所掌握的五金機電商會優(yōu)勢，聯(lián)合成都五金機電商會、德陽制造業(yè)商會的會員商家，在購買、租賃政策方面提供具有足夠吸引力的優(yōu)惠。第二、以五金機電商家的入住吸引如物流企業(yè)及其他配套行業(yè)的入住。第三、通過首期第二組團住宅物業(yè)的開發(fā)和銷售，增加區(qū)域的商氣及人氣。第四、配備專業(yè)的市場推廣團隊，提升本項目的知名度，并與外部商會及商家聯(lián)盟組織結(jié)成戰(zhàn)略合作。 政策扶持方面 第一、市場建成后，希望由政府出面組織成立市場服務(wù)中心，工商、稅務(wù)、公安、銀行、保險等部門進駐市場，實行“一站式”服務(wù)。 第二、對進入市場的經(jīng)營單位和個人（以下簡稱經(jīng)營戶）